Jeudi 23 janvier 2025, SMART PATRIMOINE reçoit Maël Toledano (Directeur Commercial, Wealins) , Guillaume-Olivier Doré (Tudigo) , Thaïs Castang (Associée, L&A; Finance) et Julien Potier (Directeur Général Adjoint, NextStage AM)
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00:00Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne
00:12dans la gestion de vos finances personnelles mais l'émission qui décrypte également
00:15avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine, une
00:19émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur BeSmart4Change, sur les réseaux
00:23sociaux de BeSmart4Change et bien sûr vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes
00:27les plateformes de podcast. Cette émission est tournée spécialement aujourd'hui au
00:32grand forum du patrimoine. Au sommaire de cette émission, on commencera tout d'abord
00:37avec patrimoine thématique où nous ferons un focus sur l'assurance Vélux en bourgeoise
00:41avec Maëlle Toledano, directeure commerciale de Willins. Nous enchaînerons ensuite avec
00:45enjeux patrimoine, un enjeu patrimoine consacré au non-coté, au capital investissement. On
00:50se demandera si l'on peut avoir des convictions lorsque l'on investit en capital investissement
00:55lorsque l'on est un particulier. Nous poserons la question à Julien Potier, directeur général
00:59adjoint de Nextage AM, mais aussi à Guillaume-Olivier Doré, chief investment officer chez Tudigo.
01:07Et puis enfin, dans l'œil de l'expert, la dernière partie de l'émission, nous nous
01:10demanderons quelles sont les opportunités en immobilier en 2025 avec Thaïs Castan,
01:15associé chez L&A Finance. On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:19Nous commençons cette émission avec un patrimoine thématique qui va faire un focus sur l'assurance
01:25vie luxembourgeoise. Quel regard peut-on porter sur l'année 2024 en matière d'assurance
01:30vie luxembourgeoise ? Quelle perspective vis-à-vis de 2025 ? Et surtout, comment intégrer cet
01:35outil dans la gestion de son patrimoine ? Ce sont autant de questions que nous allons
01:39poser à notre invité Maëlle Toledano. Bonjour Maëlle Toledano. Bonjour Nicolas.
01:43Vous êtes directeur commercial chez Willins. On va peut-être commencer par regarder ce
01:46qu'il s'est passé en 2024, l'assurance vie luxembourgeoise. On en a beaucoup entendu
01:50parler tout d'un coup, à peu près au moment de la dissolution de l'Assemblée nationale
01:54par le président de la République Emmanuel Macron. Et ensuite, on a vu régulièrement
01:57les conseillers en gestion de patrimoine nous dire qu'on a des questions sur l'assurance
02:01vie luxembourgeoise. Peut-être parce que ça permettait effectivement de sortir une
02:05partie de ses actifs de France, peut-être en lien avec la souplesse de l'outil.
02:09Comment est-ce que vous, chez Willins, vous avez vécu l'année 2024 ?
02:13On a fait une bonne année 2024, je crois, comme tous les acteurs au Luxembourg. Je pense
02:17que l'assurance vie luxembourgeoise s'est vraiment rentrée dans les mœurs aujourd'hui.
02:21Il y a quelques années, c'était vraiment en cas de choc, en cas de crise, en cas d'incertitude.
02:24Aujourd'hui, c'est vraiment rentré dans le patrimoine des Français.
02:27Ça veut dire quoi ? Qu'on est dans une situation de choc, de crise, d'incertitude ? Non, pas
02:30forcément. Donc aujourd'hui, on y recourt plus facilement. C'est assez naturel. On
02:35propose régulièrement des contrats d'assurance vie luxembourgeoise. Pas pour des raisons
02:38de peur, forcément, mais plutôt pour des raisons de diversification, de sécurité
02:41et vraiment pour aller sur certains types d'actifs qui ne sont pas éligibles en France.
02:45Et je dirais que 2024, alors bien évidemment, il y a eu des craintes suite à la dissolution.
02:49Donc il y a certains clients qui sont allés au Luxembourg parce que c'est en dehors
02:53de France. Ça, c'est une certitude. Il y a des clients qui sont allés au Luxembourg
02:57parce que c'est en dehors de France. Il y a des clients qui sont allés au Luxembourg
03:02parce que c'est en dehors de France. Ça, c'est une certitude. Mais je pense...
03:05Même si d'un point de vue fiscal, ça ne changeait absolument rien.
03:09Ah oui, sur résident fiscaux français, c'est la fiscalité française qui est l'application.
03:11Mais ça permettait de diversifier un peu plus encore.
03:13Je pense que c'est plutôt pour cette raison-là. C'est pour des raisons de sécurité peut-être
03:17d'une certaine façon, mais surtout pour des raisons de diversification en termes d'investissement.
03:21Les actifs qui sont éligibles dans les contrats luxembourgeois, ils sont internationaux.
03:25Donc on peut aller sur certains types de private equity, des obligations dans tous les pays
03:29du monde, des actions dans tous les pays du monde. C'est vrai que c'est moins éligible
03:32dans les contrats français. C'est plus restreint, dirons-nous.
03:34Et donc au Luxembourg, on peut aller sur ce type d'actifs.
03:37Et je pense et j'espère que c'est la raison première.
03:39On peut y aller seul sur l'assurance-vie luxembourgeoise ?
03:41Parce que c'est vrai que quand on décrit le fonctionnement de l'assurance-vie luxembourgeoise,
03:45on a l'impression qu'on peut tout faire. Mais quand on dit tout,
03:48ça veut dire qu'il faut avoir des expertises, des convictions quand même
03:50sur les investissements qu'on peut réaliser sur une assurance-vie luxembourgeoise.
03:54On peut y aller seul en tant que particulier ?
03:56On ne peut pas y aller seul.
03:57D'accord. La réponse est claire.
03:59De toute façon, on passe par un courtier qui peut vous conseiller sur votre allocation d'actifs.
04:04Donc là, c'est vrai qu'on est plus sur le fonds d'assurance spécialisé
04:07où c'est le client final qui a le dernier mot. Il peut avoir des convictions, le client final,
04:10et il peut en discuter avec son courtier. Il peut imposer ses vues de marché.
04:14Ça, c'est pour les clients les plus avertis.
04:16Et plus généralement, ce qui reste le cœur de métier du contrat luxembourgeois,
04:19c'est le fonds interne dédié avec une gestion discrétionnaire.
04:22On s'adresse à un gestionnaire financier, donc bancaire ou société de gestion
04:25qui va définir avec vous un profil de gestion.
04:28Et c'est lui qui va avoir la main, en fonction de votre profil d'investisseur,
04:31pour gérer votre contrat.
04:33Donc une très bonne année 2024. Là, on est en 2025.
04:37On arrive presque à la fin du mois de janvier.
04:40Est-ce que vous avez des attentes aussi bonnes pour cette année 2025 ?
04:44Est-ce que vous vous attendez à un petit creux après la vague de 2024 ?
04:48Quelles sont vos convictions pour cette année ?
04:51Je suis quelqu'un de profondément optimiste.
04:54Je pense qu'on va faire quand même encore une bonne année.
04:57Il y a différents facteurs qui plaident pour une bonne année.
05:00Déjà aujourd'hui, il y a l'élection de Donald Trump.
05:03L'investiture de Donald Trump.
05:04Exactement, l'élection de Donald Trump.
05:06Ça va secouer quand même les marchés, positivement ou négativement,
05:08mais il y a quand même des opportunités à saisir.
05:10Je pense que le contrat luxembourgeois est vraiment plus adapté qu'un contrat français
05:14pour les clients qui veulent aller sur ces marchés-là.
05:17Je pense que malheureusement, il va y avoir encore pas mal de bouleversements en 2025.
05:21J'espère que la guerre au Proche-Orient en arrive au bout.
05:24J'espère qu'on va trouver une solution pour la guerre entre l'Ukraine et la Russie.
05:28Ça, ça a un impact fort sur les marchés.
05:31Et donc fatalement, ce qui va se passer en France également,
05:34on ne sait pas trop ce qui va se passer.
05:35Est-ce que le gouvernement va pouvoir continuer à exercer ?
05:38Ou est-ce qu'il va être censuré ?
05:40Toutes ces incertitudes, bien évidemment, ça plaide pour le Luxembourg.
05:43Et ça plaide notamment aussi pour aller chercher des actifs qui ne sont pas éligibles.
05:47C'est ma question pour bien comprendre.
05:49Vous nous avez cité un certain nombre d'événements géopolitiques ou politiques en France.
05:56On peut s'exposer à ces thématiques ou en tout cas avoir des convictions vis-à-vis de ces événements
06:01sur les marchés directement.
06:02Pourquoi est-ce que l'assurance-vie luxembourgeoise permet, selon vous,
06:06d'être le produit le plus adapté pour répondre finalement à ce contexte ?
06:11C'est plus le contrat d'assurance qui répond plus à cette problématique,
06:15notamment pour des raisons d'optimisation en matière successorale
06:19et pour des raisons de capitalisation où on évite la fiscalité au moment de la plus-value potentielle.
06:25D'accord.
06:26C'est vraiment pour ces raisons-là.
06:28Mais je suis convaincu et je reste persuadé réellement que le contrat luxembourgeois plaît aux clients.
06:33D'accord.
06:34Vous le voyez par exemple dans les échanges que vous avez avec les CGP,
06:37avec le secteur de la gestion du patrimoine ?
06:39Vous voyez qu'il y a plus de demandes qu'avant ?
06:41Plus de questions, plus de demandes d'informations ?
06:43Encore une fois, avant, c'était plutôt en cas de crise, en cas de secousse ou pour les clients très avertis.
06:47Aujourd'hui, ça touche quasiment toute la population, gestion privée, gestion de fortune.
06:51Aujourd'hui, ça fait partie de l'allocation d'actifs, d'avoir un contrat au Luxembourg.
06:55C'est un des outils sur l'étagère du conseiller en gestion du patrimoine qui rentre un peu dans les mœurs, si je comprends bien.
07:01C'est pour ça que 2024, toutes ces mauvaises nouvelles politiques ont eu un impact sur la collecte.
07:06Mais je pense que la lame de fond du contrat luxembourgeois a commencé il y a bien plus longtemps
07:11et qu'aujourd'hui, c'est installé dans le paysage financier.
07:14Merci beaucoup, Maël Toledano, de nous avoir accompagné dans l'émission Smart Patrimoine, tournée au Grand Forum du patrimoine.
07:20Je rappelle que vous êtes directeur commercial de Willins. Merci beaucoup.
07:23Merci beaucoup.
07:24Quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.
07:30Et nous enchaînons à présent avec Enjeu patrimoine, un enjeu patrimoine consacré au non-coté.
07:35La question que l'on va se poser aujourd'hui, c'est peut-on avoir des convictions en capital investissement
07:39lorsque l'on est un particulier ?
07:41Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir deux experts du non-coté sur le plateau de Smart Patrimoine.
07:46On a le plaisir d'accueillir tout d'abord Guillaume-Olivier Doré.
07:48Bonjour, Guillaume-Olivier Doré.
07:49Bonjour, enchanté.
07:50Vous êtes chief investment officer chez Tudigo.
07:53Et à vos côtés, on a le plaisir d'accueillir également Julien Potier.
07:55Bonjour, Julien Potier.
07:56Bonjour, Nicolas.
07:57Vous êtes directeur général adjoint de Next Stage Asset Management.
08:01La différence entre Tudigo et Next Stage AM, c'est que Tudigo s'adresse essentiellement aux particuliers
08:06via une plateforme, là où Next Stage est un fonds de private equity plus classique, si je puis dire.
08:11Plus classique, oui, mais à destination d'une clientèle à la fois institutionnelle,
08:15mais aussi d'épargner en particulier via nos partenaires distributeurs.
08:19Même question pour tous les deux.
08:20Est-ce que vous sentez depuis 2023, 2024, cette appétence montée pour le non-coté de la part des investisseurs particuliers ?
08:27Peut-être Guillaume-Olivier Doré pour commencer.
08:29Oui, effectivement.
08:30Depuis maintenant, même plus que ça, 4-5 ans, le monde du capital investissement a découvert les particuliers,
08:35il a redécouvert les particuliers.
08:37On l'a vu, cette classe d'actifs est devenue la classe d'actifs dans laquelle on cherche du rendement.
08:42Effectivement, les autres types de placements ne sont pas totalement en termes de rendement.
08:50De facto, beaucoup des professionnels du capital investissement sont venus à cette classe d'actifs à travers des partenaires
08:56ou à travers leurs propres fonds.
08:58Je dirais aussi, peut-être pour compléter ce que tu disais, qu'il y a un réel engouement et un essor de cette classe d'actifs
09:06avec un marché qui s'ouvre parce qu'on est vraiment dans du concret.
09:10C'est un peu la force de notre métier.
09:12On travaille finalement une matière vivante puisqu'on accompagne des PME, des ETI partout en France ou en Europe.
09:20Je pense que l'épargnant, évidemment, il est sur une logique d'épargne productive avec une performance.
09:28C'est-à-dire qu'il ne cherche pas du sens dans ses investissements.
09:30Évidemment, une quête de sens.
09:32Aujourd'hui, on a la chance, notamment en France, d'avoir un tissu particulièrement foisonnant de PME et d'ETI
09:40qui ne cherchent finalement qu'à innover.
09:43On est là aussi pour les accompagner dans cette prochaine étape.
09:47Et avec un secteur, avec Guillaume-Olivier Doré, on le voit régulièrement avec France Invest,
09:50qui accueille les particuliers, qui est content de voir aussi leur épargne se flécher de plus en plus vers…
09:55Exactement.
09:56Le capital investissement accueille les particuliers avec bras ouverts depuis maintenant 4-5 ans.
10:00La classe d'actifs est extrêmement vaste.
10:02C'est-à-dire que ça va effectivement des startups.
10:04C'est aussi ça qui a démocratisé un peu l'investissement de notre côté.
10:07C'est des startups au départ.
10:08Mais on n'investit pas que dans des startups quand on fait du capital investissement.
10:11Les entreprises de croissance, évidemment.
10:12Entreprises de croissance, PME, ETI.
10:14Maintenant, la classe d'actifs est ouverte.
10:16Toutes les classes d'actifs sont ouvertes aux particuliers à travers des plateformes, comme tu dis,
10:21à travers des fonds d'investissement comme nous, comme nos deux partenaires en ont aussi,
10:26ou à travers des gens qui font des groupements de structures.
10:29On a aujourd'hui une classe d'actifs qui est complètement ouverte aux particuliers,
10:33avec des fonds qui sont devenus des fonds maintenant agréés par l'AMF.
10:35Et l'AMF a accepté que les particuliers aillent de plus en plus sur ces projets.
10:39Donc, plus c'est contrôlé et organisé à travers l'autorité du marché financier.
10:42Quand on fait du capital investissement, le particulier fait partie de l'équation, Julien Potier ?
10:48Évidemment, et on salue évidemment toutes les évolutions réglementaires avec la loi PAC des 2019
10:57et maintenant la loi Industrie Verte qui a été annoncée fin 2024.
11:02Donc, ça va dans le bon sens.
11:04Nous, effectivement, chez Nexedge, ça fait une dizaine d'années qu'on travaille pour essayer
11:08justement d'intégrer cette classe d'actifs dans l'assurance vie, dans le plan épargne et retraite.
11:14Donc, oui, un grand oui.
11:16Aujourd'hui, c'est plus ou moins chose faite quand même sur ces sujets-là.
11:20Donc, ça montre qu'il y a de l'évolution réglementaire.
11:22On en parle de plus en plus.
11:23Il y a cette volonté du secteur de la gestion du patrimoine.
11:27Est-ce que pour autant, quand on est particulier et qu'on va sur cette classe d'actifs
11:30qui était avant une classe d'actifs destinée aux professionnels,
11:33on a la possibilité d'avoir des convictions d'investissement
11:36ou je poserais même ma question un peu différemment pour les deux professionnels que vous êtes.
11:40Est-ce que c'est une bonne idée quand on est un particulier d'avoir des convictions d'investissement
11:43sur le private equity ou est-ce qu'il faut laisser ça finalement aux professionnels du secteur ?
11:47Guillaume-Olivier Doré, je sens que vous avez relevé le micro.
11:49Effectivement, on a des particuliers qui ont des convictions.
11:53C'est une certitude.
11:54Beaucoup d'engouement sur les typologies d'entreprise.
11:57Et souvent, ce sont des convictions qui sont liées à des convictions personnelles.
12:00Les gens repercutent naturellement leurs propres convictions personnelles à travers leurs investissements.
12:05Nous, ce qu'on dit souvent chez Tuligo, c'est qu'il faut en plus de cela diversifier.
12:09Ce n'est pas parce qu'on adore les startups qu'il faut être complètement ennemi de ses propres intérêts
12:13et ne pas aller chercher de la performance obligataire avec des fonds obligataires,
12:17avec des ETI, des PME ou des fonds eux-mêmes.
12:19Donc, il faut absolument diversifier son allocation parce qu'on est dans un risque-rendement
12:23qui n'est jamais complètement le même en fonction de la classe d'actifs dans lequel on investit.
12:27Des convictions trop fortes, finalement, ça peut se mettre en risque.
12:29Exactement.
12:30On se met en risque sans s'en rendre compte parce qu'effectivement, on a ce syndrome-là.
12:34Alors qu'effectivement, certains Warren Buffett disaient qu'il faut investir dans ce qu'on connaît.
12:38Bien sûr.
12:39Il y a une différence entre connaître les choses et y appliquer ses propres convictions.
12:43En fait, je dirais que ça demande aussi énormément de pédagogie,
12:47de la pédagogie de notre part, nous, en tant qu'investisseurs, vis-à-vis de nos clients.
12:53C'est pour ça que, par exemple, chez nous, on a la même qualité d'information et de reporting
12:57pour l'ensemble de nos clients.
12:58D'accord.
12:59Il faut du concret.
13:01Il faut expliquer aussi en quoi consiste notre métier et la création de valeur qu'on apporte
13:04puisque c'est un métier d'expérience.
13:06Quand vous dites à l'ensemble de nos clients, c'est-à-dire que l'investisseur averti comme le particulier un peu moins averti.
13:10En fait, nous, chez Nextage, on travaille évidemment avec des investisseurs institutionnels,
13:15mais aussi avec toute une myriade de partenaires que je salue qui distribuent nos véhicules.
13:19Bien sûr.
13:20En fait, on les accompagne aussi en animation commerciale pour aller voir aussi les conseillers et les clients finaux
13:27et leur expliquer aussi les différentes catégories au sein du capital investissement.
13:31Nous, chez Nextage, on fait du capital développement.
13:33Bien sûr.
13:34C'est vraiment la phase finalement d'accélération très forte et de changement d'étape d'une PME.
13:40Cette pédagogie, elle est juste clé.
13:44Rien que ça, ce n'est pas forcément évident à comprendre pour un particulier,
13:47de comprendre pourquoi est-ce que c'est intéressant de se positionner sur ce moment précis de l'entreprise
13:52et pas les startups dont on parlait avant ou alors l'ETI qui sera peut-être moins risqué potentiellement.
13:56Oui, et surtout parce qu'il faut quand même rappeler qu'on est sur un investissement qui a une relative illiquidité,
14:02qui a un horizon de placement qui est plutôt long terme et que même si évidemment les statistiques,
14:08notamment de France Invest, montrent que c'est une catégorie qui surperforme les autres classes d'actifs,
14:13la performance n'est jamais sécurisée.
14:16Bien sûr.
14:18C'est pour ça que la pédagogie est vraiment clé notamment vis-à-vis des épargnés en particulier sur cette classe d'actifs.
14:24Guillaume Olivier Doré, quand on parle de non-coté ou de capital investissement à des particuliers,
14:32on entend souvent surperformance par rapport à d'autres classes d'actifs.
14:35Effectivement, on regarde aussi la performance au global du secteur,
14:38pas forcément ce qui est adressé aux particuliers, mais aussi illiquidité.
14:41C'est bien deux choses.
14:42C'est surtout le deuxième point qu'il faut avoir en tête lorsqu'on investit dans une entreprise.
14:46C'est du temps long et il faut accepter le temps de développement de l'entreprise ?
14:50Oui, il faut accepter le temps de développement de l'entreprise et surtout le temps de la création de valeur.
14:54Au-delà même de l'entreprise elle-même qui se développe,
14:58il faut que ça se matérialise dans les chiffres et dans la création de valeur pour l'investisseur.
15:02Il est extrêmement important d'avoir ce travail pédagogique en expliquant que ce sont des cycles longs.
15:08Aujourd'hui, pour être très clair, investir dans une start-up, c'est rester au capital entre 7 et 10 ans.
15:137 et 10 ans pour générer de la plus-value.
15:15L'adage dit qu'un arbre qui tombe fait plus de bruit qu'une forêt qui pousse.
15:19Malheureusement, les arbres tombent avant que la forêt pousse.
15:21On a ce cycle assez long avec des premiers échecs qui arrivent assez vite dans un portefeuille.
15:26A l'inverse, cette proportion change lorsque la maturité des entreprises devient de plus en plus élevée,
15:31mais la création de valeur est moins rapide avec des cycles plus courts.
15:34Il faut absolument mixer ces plusieurs types de stratégies.
15:39Aujourd'hui, chez Tudigo, on a de plus en plus de choses qui ressemblent à des PME de croissance.
15:45Ce sont des entreprises qui sont déjà installées, qui ont pignon sur rue, qui sont déjà rentables
15:50et qui ne dépendent pas du coût de l'investissement qui va être fait dedans,
15:53mais qui va leur permettre d'accélérer.
15:55C'est du capital croissance.
15:57Je suis apothiculaire.
15:59En donnant un exemple concret, vous avez accueilli nos amis de chez Airbis Finance,
16:04qui est une société dans laquelle on accompagne depuis de longues années
16:09et qui est devenu aujourd'hui le premier distributeur de solutions d'investissement pour l'assurance via le PER.
16:16Typiquement, ce sont des sociétés qui, si au bout de cinq ans, on avait coupé l'arbre pour utiliser la métaphore,
16:25n'auraient jamais pu se développer de façon aussi remarquable.
16:29Je pense que nous, c'est la conviction supplémentaire qu'on a chez Nextage,
16:33c'est que la durée crée de la création et la durée permet une vraie surperformance.
16:39Pour tenir dans la durée, il faut avoir des convictions.
16:41Là, on ne va pas parler des convictions des particuliers, mais des convictions des professionnels du secteur.
16:45Cela veut dire qu'on essaie de se projeter à 10 ans, à 15 ans potentiellement,
16:48d'essayer de comprendre ce que sera l'économie à ce moment-là.
16:50Est-ce qu'il y a des secteurs, des activités particulières qui, selon vous,
16:54sont celles sur lesquelles il faut aller aujourd'hui pour accompagner l'économie de demain ?
16:58Guillaume-Olivier Doré peut-être pour commencer, ensuite Julien Poitier.
17:01Les secteurs porteurs sont évidemment les secteurs de la santé,
17:04de la santé et tout ce qui touche à la santé,
17:06et tout ce qui est au rétablissement du fonctionnement de l'homme et de la société en règle générale.
17:10On le voit à travers ce qu'on appelle l'impact un peu grossièrement.
17:13En fait, c'est plus important que ça, c'est tout le secteur lié à la santé,
17:16lié au climat, lié à la régénération des sols,
17:18tous les secteurs qui permettent de refaire fonctionner notre monde
17:21de la manière dont il fonctionnait avant que nous l'industrialisions.
17:24Et là, on n'est pas dans une thématique ESG,
17:26on est vraiment dans une projection de l'économie à 10-15 ans.
17:29Exactement, le remplacement des énergies renouvelables.
17:32Il y a énormément de sujets qui ne sont pas adressés.
17:35Beaucoup d'entreprises les adressent, soit en mutant de leur propre modèle historique
17:41vers un nouveau modèle autour de ça qui devient un modèle vertueux,
17:44soit en inventant ou en créant de nouvelles stratégies sur leur secteur.
17:48Julien Poitier, vous avez cité un exemple en finance tout à l'heure,
17:51ça veut dire que ça aussi c'est un secteur qui…
17:53Oui, mais je peux effectivement parler du sujet Acorus dans l'éco-rénovation
17:57qui est une des sociétés aussi qu'on accompagne depuis maintenant 15 ans,
18:00qui est passé d'une vingtaine à 300 millions d'euros de chiffre d'affaires.
18:03Je pense qu'en fait, on a un rôle aussi, nous en tant que professionnels,
18:06pour accompagner des sociétés, j'appelle ça moi du brin au verre,
18:08c'est-à-dire les accompagner dans la transition.
18:11Et ça fait partie, je dirais, non pas seulement d'une stratégie impact RSE,
18:17mais d'une stratégie globale d'investissement en capital développement.
18:21Ça vaut aussi pour des entreprises qui avaient une activité historique
18:24et qui font cette transition dont vous parliez à l'instant ?
18:27Exactement. Nous, on accompagne de la PME.
18:34En gros, on investit dans ceux qui globalement se projettent dans l'avenir aussi, si je comprends bien.
18:37Se projettent, mais il faut les accompagner encore une fois aussi avec pédagogie,
18:40parce qu'on ne peut pas leur imposer, je dirais, en 5 ans,
18:42d'être sur une trajectoire accord de Paris.
18:44Il faut être pragmatique dans l'accompagnement,
18:47et ça fait partie, nous, de l'un des moteurs de création de valeur
18:50chez nos participations chez NextEdge.
18:52Pour finir, même question pour vous deux, Guillaume, Olivier, Doré.
18:55Quelle question se poser quand on est investisseur particulier
18:57et qu'on veut aller en non-coté au sens large ?
19:00Ça peut être du capital développement, du capital risque,
19:03on peut se poser la question de la dette privée,
19:05même si je sais que ce n'est pas forcément votre métier à tous les deux.
19:07Est-ce qu'il y a des questions qui peuvent permettre
19:09de diriger une stratégie d'investissement ?
19:11Je pense que la première question à se poser pour moi en particulier,
19:14c'est ce fameux équilibre entre liquidité et performance.
19:17Lorsqu'on a 100 euros à investir, on ne met pas 100 euros dans un même actif.
19:22On répartit, on ne met pas ces deux dans le même panier.
19:24On revient à des choses assez basiques finalement.
19:26Se dire que 10% de sa propre allocation sera faite avec des convictions,
19:30mais 90% doit être en dehors parce que justement,
19:33on ne veut pas reproduire le biais qu'on a nous-mêmes
19:35par rapport à ses propres investissements, on veut le diversifier.
19:38Diversifier, ça veut dire diversifier au sein même du capital investissement ?
19:41Tout à fait. C'est dans le capital investissement,
19:43dans cette classe d'actifs. Lorsqu'on a 100 euros à investir en capital investissement,
19:47c'est de se dire qu'on va peut-être mettre 10% de son investissement
19:50dans ses propres convictions et on n'est pas paradoxalement prêt à les perdre
19:54parce que les convictions font qu'on est prêt à les perdre.
19:57En revanche, les 90 autres euros, je ne suis pas certain qu'on ait envie de les perdre.
20:00Là, il faut s'adresser à des professionnels, bien regarder la typologie d'investissement
20:03dans lequel on veut faire, regarder les performances historiques
20:06de manière à voir de quelle manière ça fonctionne
20:08et puis se faire accompagner soit par les professionnels de l'investissement,
20:11soit par les plateformes, soit par les intermédiaires.
20:14Julien Potier, parce qu'il faut bien avoir en tête que globalement,
20:16il y a différentes typologies d'investissement au sein du capital investissement.
20:19Plus risqué, moins risqué, plus performant, moins performant.
20:22Plus liquide, moins liquide aussi ou ça par contre, dans l'illiquidité, ça reste le maître mot ?
20:26Plus liquide, moins liquide. Nous, typiquement, encore il y a quelques années,
20:30il n'y avait que des fonds fermés. Maintenant, on est sur des fonds evergreen
20:34avec une capacité pour un épargnant de pouvoir rentrer en unité de compte
20:37dans un contrat d'assurance-vie ou via un contrat d'épargne retraite
20:40à tout moment. Nous, typiquement, chez Nextage, on a une dizaine d'assureurs
20:43avec lesquels on a un partenariat via notre unité de compte Nextage Croissance
20:48qui permet à un épargnant de pouvoir bénéficier d'une capacité de rentrer
20:54à tout moment en secondaire en unité de compte.
20:57Il y a toujours une illiquidité plus forte que dans d'autres classes d'actifs,
21:03mais il faut relativiser aussi.
21:07Merci à tous les deux. Merci Julien Pottier, directeur général adjoint de Nextage AM.
21:11Merci également Guillaume-Olivier Doré, chief investment officer chez Tudigo.
21:14Merci beaucoup.
21:15Merci Nicolas.
21:16Quant à nous, on se retrouve tout de suite dans l'œil de l'expert.
21:23Et nous finissons cette émission avec l'œil de l'expert.
21:25Un œil de l'expert aujourd'hui qui va s'adresser à la thématique immobilière.
21:30Nous allons demander quelles sont les opportunités en matière d'immobilier
21:34en ce début d'année 2025.
21:36Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine
21:39au Grand Forum du Patrimoine Thaïs Castan.
21:41Bonjour Thaïs Castan.
21:42Bonjour Nicolas.
21:43Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
21:44Vous êtes associée chez LA Finance.
21:46Quand on est en début d'année, on regarde un peu quelles sont les opportunités
21:51d'investissement qu'on peut trouver sur toutes les classes d'actifs.
21:54Et l'immobilier, ça soulève beaucoup de questions,
21:57que ce soit en lien avec les taux, la fin du PINEL,
22:00ou alors tout simplement les différents dispositifs qui existent.
22:03Quand vous regardez cette année 2025, est-ce qu'il y a des opportunités
22:05qui vous sautent aux yeux en matière d'immobilier Thaïs Castan ?
22:08Il y en a plein Nicolas.
22:09En réalité, quand on fait une rétrospective d'année 2024,
22:13on se rend compte que début 2025, le timing est idéal en termes d'immobilier.
22:18Alors direct justement, pour différentes raisons.
22:21La première, c'est qu'on constate quand même une dévalorisation
22:25des valeurs immobilières sur toute l'année 2023-2024.
22:29Il y a des opportunités intéressantes à saisir.
22:32On va dire plus globalement que ce sont les soldes sur l'immobilier.
22:35Avec des banques qui veulent prêter aussi,
22:38ce qui potentiellement facilite l'accès à un crédit depuis le début de l'année.
22:42Exactement.
22:43Dernièrement, il y a 5 jours, on a eu une offre à 3.10 sur 25 ans.
22:46C'est vrai que ça relance les possibilités de crédit pour nos clients
22:49et donc d'investissement.
22:50Parce que finalement, investir en immobilier via le crédit,
22:53ça propose nombreux avantages, notamment fiscaux,
22:56et ça permet d'améliorer les rentabilités.
22:59Il y a un sujet effectivement conjoncturel.
23:02On est dans une fenêtre de tir pour investir en immobilier
23:05lié aux dévalorisations passées.
23:07Il y a aussi un aspect conjoncturel lié au crédit.
23:12Tout ça cumulé fait que l'immobilier direct aujourd'hui
23:16reprend du poil de la bête et a clairement du sens pour un investisseur.
23:20C'est uniquement là où on peut trouver des opportunités.
23:23C'est l'immobilier direct, que ce soit achat de résidence principale
23:26ou achat d'immobilier d'investissement.
23:28On n'investit pas n'importe comment sur n'importe quoi non plus.
23:33Dans l'immobilier direct, le cabinet préconise plutôt l'immobilier géré.
23:37Ça veut dire que le locataire est un gestionnaire, un exploitant.
23:41La grande différence avec de l'immobilier traditionnel en locatif,
23:45c'est qu'on n'est plus en bail civil, mais en bail commercial.
23:48C'est un cadre juridique idéal pour l'investisseur
23:51parce que ça le protège pour différentes raisons.
23:54La première, c'est que le loyer est fixé à l'avance.
23:56Dans le bail, vous savez sur combien de temps vous êtes engagé,
23:59avec quelle entreprise, puisqu'on est sur un exploitant,
24:02et sur quelle durée.
24:03Ce qui veut dire qu'on n'a pas une simulation hypothétique,
24:06on a une simulation qui est fixe pour le loyer,
24:09fixe vis-à-vis du crédit si on emprunte, puisque c'est à taux fixe.
24:13On a une certaine visibilité sur votre investissement.
24:16Parce que c'est contractuel, c'est marqué.
24:18Exactement.
24:19Finalement, le bail commercial sécurise plus l'investisseur au bout du compte
24:24parce qu'il y a une certaine protection juridique du propriétaire
24:28qu'il n'y a pas forcément dans le bail civil
24:30où on peut retrouver des contraintes liées au locataire.
24:33Vous nous avez parlé d'immobilier géré.
24:36Ça veut dire qu'en plus, ce que vous préconisez,
24:39c'est de passer par des sociétés qui font ce type d'investissement commercial.
24:44Exactement.
24:45C'est le bon point parce que la sélection de l'exploitant et du locataire
24:49est un point central dans cet investissement.
24:53L'idée, c'est de faire appel à un exploitant dont c'est le métier,
24:57de trouver les locataires, de gérer le taux d'occupation,
25:00de gérer tout ce qui va être conciergerie ou en tout cas peut-être même restauration.
25:05Il y a différents secteurs sur lesquels on peut investir.
25:07Il n'y a pas seulement le résidentiel comme c'est le cas dans les immobiliers plus traditionnels.
25:11On va avoir accès à des secteurs comme les centres de vie,
25:13on n'y pense pas forcément, mais les crèches, l'éducation notamment
25:19et aussi le secteur de la logistique, du tourisme, etc.
25:23Donc des secteurs dont on n'aurait pas forcément accès si on investissait seul
25:27et sans un professionnel qui pourrait gérer l'investissement.
25:29Est-ce que là on investit comment ? On investit dans un fonds quelque part
25:32ou on prend part autour de table du professionnel qui ensuite va investir dans l'immobilier en question ?
25:37Contrairement au SCPI par exemple où on investit de manière indirecte,
25:41là on investit de manière directe, ça veut dire qu'on est propriétaire d'un bien,
25:45il y a une adresse, il y a un lot.
25:47Simplement ce lot fait partie d'une résidence qui elle est gérée par un gestionnaire.
25:52En fonction des secteurs, il y en a des plus ou moins connus,
25:54par exemple dans les étudiants, pour ne pas les citer, il y a Sergic,
25:57mais aussi dans le tourisme, on va avoir Bélambra, Pierre-et-Vacances.
26:00Et en fait eux sont des professionnels qui savent comment gérer le taux d'occupation
26:04en fonction de la saison, en fonction de la fréquentation, en fonction de la localisation aussi.
26:07Parce qu'il y a un sujet, c'est que vous pouvez me dire
26:10c'est vrai qu'on a appris aussi de nos erreurs sur les secteurs
26:13qui sont uniquement sur un seul secteur d'activité,
26:17comme uniquement les résidences étudiantes,
26:19est-ce qu'il n'y a pas un problème parfois de taux d'occupation ou de gestion ?
26:22Aujourd'hui on fait appel à des résidences, on dit pluriel, ça veut dire très diversifiées.
26:27Une seule résidence peut accueillir des étudiants, du tourisme,
26:30parce que logée en centre-ville et potentiellement pourquoi pas des espaces de coworking ou autre.
26:35Résidence senior, ça rentre aussi dedans ou c'est un mécanisme différent ?
26:39Résidence senior, c'est un investissement différent des EHPAD par exemple,
26:44ne pas confondre les deux.
26:45Mais oui, les résidences seniors, on le voit en poupe,
26:47parce qu'au vu de la démographie actuelle, il y a de plus en plus de seniors
26:51et il faut les loger et donc clairement ça a du sens.
26:54Après, le secret en immobilier, ça va être l'emplacement, c'est certain.
26:58Les seniors, ils ne veulent pas être délocalisés, ils veulent encore aller au cinéma, au restaurant.
27:03Ils veulent être avec les étudiants finalement.
27:04Pourquoi pas.
27:07On parle beaucoup de LMNP quand on parle de résidence étudiante ou résidence senior.
27:12Ça rentre dans ce dispositif-là, même si on parle de beaux commerciaux gérés par des professionnels ?
27:18Absolument. Il y a le cadre du LMNP qui est plutôt un cadre fiscal finalement,
27:23parce qu'on doit globalement loger le bien pour que le locataire puisse dormir, manger et se laver.
27:32C'est surtout un cadre fiscal optimal, parce que grâce à un amortissement qui est généré,
27:37on réduit son bénéfice foncier à zéro, ce qui neutralise la fiscalité sur plusieurs années.
27:42Forcément, ça a un impact positif sur la simulation et sur l'investissement de la personne qui souhaite investir,
27:50parce que la fiscalité aujourd'hui a un impact assez important sur la rentabilité.
27:54Merci beaucoup Thaïs Castan nous avoir accompagné dans l'œil de l'expert.
27:58Je rappelle que vous êtes associé chez L&A Finance.
28:00Quant à nous, on se retrouve très vite sur Be Smart For Change.