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00:00Bonjour à tous, bienvenue sur L'Investeur TV.
00:13L'idée de placement dans les hôtels aujourd'hui avec Olivier Coustel, cofondateur de Santarem que nous retrouvons en visio depuis la jolie ville de Cannes sur la Côte d'Azur.
00:24Olivier, bonjour.
00:25Bonjour Stéphane, bonjour à tous.
00:27Commençons par la présentation de Santarem, si vous voulez bien.
00:31Absolument. Santarem est une jeune société de gestion d'actifs immobiliers et hôteliers, animée par des gens qui ont des cheveux blancs, en dépit de l'âge de la société, qui sont des gens d'expérience.
00:44Et dont l'objectif est de proposer à des investisseurs avisés des solutions d'investissement choisies.
00:51Je vous en dirai un mot tout à l'heure, mais voilà, des solutions d'investissement qui soient un peu, j'allais dire off-market, mais c'est un peu ça l'idée.
00:58Alors vous nous parlez de cheveux blancs, d'expérience, donc peut-être deux mots sur votre parcours, ainsi que celui de votre associé Patrick Lenoël.
01:12Alors comme tous les bons du haut, nous sommes trois. Il y a votre serviteur qui a une carrière dans la finance, et puis ensuite qui a eu l'occasion ces dernières années de fonder un groupe hôtelier dans l'hôtellerie économique, au Brésil en particulier.
01:27Mon alter-ego et co-fondateur s'appelle Patrick Lenoël. C'est un homme qui a été directeur général de société de gestion de fonds immobiliers, soit de filiale de groupe, comme BNP Paribas, soit indépendante de type Paref, et qui dans la dernière expérience a créé des fonds immobiliers Value.
01:51C'est un homme qui a la connaissance de la gestion de fonds immobiliers. Et puis le troisième partenaire est un garçon qui s'appelle Valéry Fouquet, qui a développé, animé et vendu un groupe hôtelier et qui apporte au Trio une compétence opérationnelle hôtelière très pointue.
02:16C'est un peu l'homme de l'art. De quelle manière vous permettez aux investisseurs d'investir à vos côtés dans l'hôtellerie ?
02:24Je dirais qu'on a une approche d'abord très entrepreneuriale. Nos investisseurs ne sont pas dans une grande plateforme sans idée très précise de ce qu'ils achètent. Nous avons plutôt une approche d'insider hôtelier.
02:42Nous achetons des actifs comme des hôteliers professionnels les achèteraient parce qu'ils nous semblent qu'ils ne sont pas complètement arbitrés ou parce qu'ils offrent un potentiel d'amélioration que nous arrivons à déceler a priori.
02:57Nous invitons des investisseurs à nous rejoindre directement au capital des véhicules qui détiennent les murs et le fonds de la société d'exploitation. Le plus souvent les deux. Parfois un seul des deux quand nous n'achetons que le fonds.
03:15Mais en général nous le faisons avec une idée derrière la tête consistant à acheter les murs dans un deuxième temps.
03:25Il y a une ratio de parité entre les investisseurs et votre structure ?
03:30On est typiquement un actionnaire minoritaire parce qu'on est systématiquement dans toutes les opérations mais on est entre 5 et 10 % du capital à chaque fois.
03:41On tient absolument à être présent et de toute façon indépendamment de notre quotité dans le capital ce sont vraiment des transactions que nous montons comme nous les monterions pour nous-mêmes.
03:54Pouvez-vous nous préciser les modalités ? Le véhicule juridique employé, le ticket minimum, la durée d'investissement et le rendement cible que vous proposez en moyenne dans ces opérations ?
04:12Nous sommes pour l'instant dans une structure de club deal assez typique dans le cadre d'une société d'une SAS de droit commun français qui détient les murs de l'hôtel et la société d'exploitation.
04:29Typiquement nous allons chercher un ratio equity fonds propres financement de l'ordre d'un tiers de tiers 30-70% ça dépend évidemment des localisations mais c'est un peu ça l'idée.
04:45Les investisseurs que nous invitons sont des investisseurs avertis qui mettent des tickets de l'ordre de 50 à 100 000 euros si vous voulez parfois plus parfois moins mais c'est ça l'ordre de grandeur.
04:59Ils sont attachés à la perspective value que nous avons tracée c'est à dire à la possibilité de faire un gain en capital sur un délai de 4 à 5 ans ça c'est un peu le coeur de notre proposition.
05:18Pourquoi 4 à 5 ans ? Je fais une parenthèse là dessus parce que ces types d'actifs dans l'hôtellerie économique qui nous intéresse l'hôtellerie à service sélectionné on va dire 3 étoiles plus 3 étoiles moins un hôtel qui est en développement qui se relance que nous relançons trouve sa vitesse de croisière assez rapidement.
05:40Au bout de 3 exercices complets on a réussi à le faire mûrir dans les conditions que nous souhaitons. Ce sont des gens qui sont sur des horizons de placement de 4 à 5 ans et qui recherchent un TRI de l'ordre de 12 à 15% nette de fiscalité et nette des charges du fond.
06:00D'accord c'est assez généreux mais qui est dit TRI de 12 à 15% est comme une part de risque. Quels sont objectivement les risques majeurs que vous avez identifié pour un investisseur ?
06:12Le coeur de la performance que nous délivrons aux investisseurs est opérationnel c'est de l'économie réelle c'est pas du financement c'est pas du levier c'est pas un jeu sur les taux d'intérêt et un pari sur leur baisse c'est vraiment de la performance opérationnelle.
06:30C'est le point de savoir si en 3 ans nous arrivons à porter le chiffre d'affaires de 100 à 150 le RBE de 30% à 42% c'est ce genre de levier là.
06:44Le principal risque est opérationnel c'est le fait de ne pas arriver dans tel ou tel marché pour tel ou tel actif à délivrer le plan que nous avons mis au point et que nous avons négocié avec nos banquiers qui nous financent les 70% de la transaction.
07:02C'est un Covid qui est arrivé dans l'industrie hôtelière on sait que c'est une industrie qui présente des risques particuliers dont elle s'est d'ailleurs bien relevé mais il serait faux de dire qu'il n'y a pas de risque opérationnel il n'y aurait pas de théorie de ce niveau si on n'avait pas en contrepartie une exposition à un risque réel.
07:24Contrebalancer peut-être que pour obtenir 70% de financement d'emprunt j'imagine qu'il faut quand même constituer un dossier solide pour vos banquiers.
07:36Alors c'est ce que j'allais vous dire premier élément de réponse pour mitiger ce risque nous avons plusieurs leviers d'abord on a une équipe qui a prouvé sa crédibilité dans chacun de ses domaines fonds d'investissement finance ou gestion hôtelière on a des gens qui savent de quoi il parle.
07:58Et qui d'ailleurs j'insiste là dessus parce que nous originons nos dossiers nos transactions en parlant en hôtelier à des hôteliers et pas avec tout le respect que j'ai pour eux en gestionnaire de fonds d'investissement dans un bureau de la défense à un hôtelier de Cannes ça marche pas.
08:16Première façon de mitiger le risque c'est de trouver des actifs qui tournent on n'est pas à ce stade on n'est pas dans du développement on ne crée pas des hôtels ex nihilo sur un bord d'autoroute dans une ville secondaire on achète des actifs existants dans de bons marchés je vais vous parler de beau lieu sur mer entre Nice et Monaco je vais vous parler de Saint-Paul-de-Vence je vais vous parler de Cannes avec des chiffres d'affaires qui sont éprouvés.
08:44Il y a de la substance.
08:47Deuxième chose et c'est très important on sait dire a priori et sans pousser les curseurs de taux d'occupation ou de prix moyen où se trouvent les leviers d'amélioration sur lesquels on va travailler.
09:06Parfois c'est la capacité c'est tout bêtement une question de capacité sont des actifs qu'on peut porter de prendre un exemple mais de 32 à 45 chambres dans un centre dans un hyper centre de Cannes là vous avez un levier de croissance qui est assez simple à identifier.
09:25Parfois c'est de la capacité de l'expertise de gestion on sait parce qu'on l'a fait que un revenu management un peu plus agressif que une tenue des charges ou une organisation de l'hôtel un peu différente va nous améliorer la rentabilité.
09:41Parfois même et c'est un autre de nos axes de travail le fait de passer d'un hôtel indépendant à un hôtel de marque qui passe sous enseigne est un levier d'amélioration sensible.
09:56On s'adresse aussi à une catégorie d'hôtels souvent indépendants souvent dans des situations de succession où le marketing digital n'est pas la vertu cardinale on va dire.
10:09Oui souvent des hôteliers qui partent à la retraite et c'est là où vous allez redynamiser l'établissement et vous avez l'établissement le marché l'emplacement etc.
10:19J'interviens sur deux sujets qui sont très importants nous achetons mur et fond le fait de pouvoir acheter mur et fond parfois simultanément auprès de deux contreparties différentes ça ouvre un champ d'amélioration immédiat parce que vous avez souvent des hôtels qui ne se rénovaient pas en raison d'un conflit entre le propriétaire des murs et le propriétaire et l'exploitant.
10:41Le fait de réunir les deux dans la même main ça vous ouvre une possibilité de rénover le produit très rapidement en quelques mois et d'avoir un hôtel au goût du jour pour la saison prochaine.
10:51Et enfin et j'en termine on fait très attention au CAPEX que nous mettons dans les opérations parce que non seulement on les budget on les contrôle on est très sélectif là dessus et on les gère en professionnel du résidentiel de l'habitation des travaux.
11:11Alors vous parliez de beau lieu sur mer donc pas par hasard puisque votre premier club deal que vous avez signé c'est réalisé justement dans cette ville vous pouvez nous décrire un petit peu l'opération que vous avez mené.
11:23Typiquement c'est le rayon X du petit hôtel qui nous plaît dont je vous parlais c'est à dire marché de qualité entre Nice et Monaco avec un effet de débordement des événements soit de Nice soit de Monaco grand prix ou tournoi de tennis qui fait que beau lieu est un marché intéressant pour l'hôtellerie.
11:50Situation où vous aviez justement un actif dont la rénovation n'avait pas été complète parce que le fond et les murs n'étaient pas dans la même main qu'on va pouvoir et d'ailleurs les travaux ont déjà commencé un petit peu de capacité additionnelle à ajouter en optimisant les lieux.
12:12Dernier point qui est très intéressant notamment en termes de sécurité pour nos investisseurs à la fin des fins 900m2 dans le centre ville de beau lieu sur mer à supposer même que nous soyons les pires hôteliers de la planète on aurait quand même un très bel actif dans un très beau marché sur le plan du mètre carré ne serait-ce que résidentiel.
12:42C'est pas notre thèse mais c'est un facteur auquel les investisseurs sont sensibles parce que c'est un actif qu'ils peuvent venir voir demain et toucher du doigt.
12:52Alors ça beau lieu c'est closé c'est bouclé faites nous le teasing de quelques opérations quelques prochains club deals qui seront vers la souscription.
13:00À venir et un peu sur le même modèle c'est à dire soit de la capacité soit de la performance de gestion soit du passage sous marque soit les trois.
13:08Saint-Paul-d'Avance très prochainement typiquement la même la même volumétrie une quarantaine de chambres.
13:18Cannes centre ville entre 40 et 50 chambres vraiment dans la banane hypercentre peut-être un can numéro 2 dans les toutes prochaines semaines un actif à Nice.
13:32Un pipeline de très jolis actifs qui vont se présenter entre maintenant et je dirais le fin février.
13:43Vous avez mis l'eau à la bouche de nos investisseurs qui sont en train de nous regarder là comment font-ils pour vous contacter se renseigner avoir plus de renseignements sur les prochaines opérations.
13:53Joli site de Centarion Partners où nos contacts et nos numéros de téléphone personnel portable figure il nous contacte par LinkedIn il nous contacte par votre intermédiaire.
14:06Nous aurons très prochainement une activité commerciale de plein exercice avec un responsable du développement qui nous rejoint début janvier et que nous participerons à ce titre à tous les événements professionnels dès l'année prochaine dès le printemps prochain.
14:28Olivier merci pour cette belle idée de placement merci à tous de nous avoir suivi et je vous donne rendez-vous très vite sur InvestirTV.