Jeudi 14 novembre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Nicolas Kert (cofondateur, Remake AM)
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00:00Et nous finissons cette émission avec l'œil de l'expert où nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine, Nicolas Kertt.
00:10Bonjour Nicolas Kertt.
00:11Bonjour Nicolas.
00:12Vous êtes cofondateur de Remake AM et nous allons tenter de comprendre ensemble quelles sont les nouvelles vagues qui touchent les SCPI aujourd'hui Nicolas Kertt.
00:22Oui une nouvelle vague peut-être déjà un constat du marché c'est que la SCPI c'est un marché de 88 milliards d'euros, c'est beaucoup.
00:29C'est un bon marché.
00:30Bien sûr.
00:31Dont la moitié aujourd'hui souffre d'illiquidité et de baisse de valorisation.
00:35Alors on est plutôt arrivé au bout des baisses de valorisation mais parfois ça peut aller jusqu'à moins 40% donc c'est pas rien tout de même.
00:41Et donc ça interpelle parce que dans le même temps on a plus de 70% de la collecte qui est réalisée depuis le début de l'année donc en 2024 sur des SCPI constitués après 2020.
00:53D'accord.
00:54C'est quand même assez troublant.
00:55Donc on a ces SCPI là qui sont on va qualifier de jeunes qui ne pèsent que 3 milliards d'euros de capitalisation sur 88 donc c'est pas grand chose.
01:02Mais qui collectent.
01:03Mais qui pèsent 70% de la collecte.
01:04D'accord.
01:05Donc c'est avec un découplage du marché.
01:07D'un côté des SCPI en problème de liquidité et puis d'autres qui collectent.
01:11Le deuxième facteur intéressant c'est que quand on regarde les SCPI qui collectent, vous avez des SCPI monothématiques, monogéographiques qui sont assez fréquemment en fait à l'arrêt.
01:20D'accord.
01:21Donc ça interpelle.
01:22Et puis d'autres SCPI un peu plus anciennes qui étaient diversifiées et qui ont passé le cap de cette problématique de liquidité et de performance.
01:28Donc ça veut dire qu'il faut diversifier.
01:30Ça veut dire que la clé en fait de la réussite peut-être sur le long terme d'une SCPI c'est la diversification sectorielle et géographique.
01:37D'accord.
01:38Donc l'impact qu'on voit est assez troublant.
01:43C'est que la plupart des SCPI aujourd'hui qui collectent sont des SCPI internationales et qui investissent sur toutes les actifs.
01:49Immobilier de bureau, immobilier de logistique, immobilier commercial etc.
01:54Ça veut dire qu'aujourd'hui on constate une appétence pour les jeunes SCPI peut-être parce qu'on considère qu'elles ont les coups des plus franches pour investir et qu'elles ont moins de reliquats de passifs en portefeuille.
02:09Cette nécessité de diversifier ça veut dire quand même qu'il faut atteindre une certaine taille critique en matière de collecte pour pouvoir aller et dans le bureau et dans le résidentiel et à l'international et être un présent un peu partout.
02:22Absolument. Alors effectivement c'est bien beau d'être diversifié géographiquement, sectoriellement.
02:27C'est bien beau d'investir dans un marché bas puisque les opportunités d'investissement sont les meilleures quand le marché est bas.
02:32Mais il faut massivement collecter, massivement investir pour tirer profit de ce marché-là, constituer le socle de performance d'une SCPI.
02:40Je vous rappelle qu'une SCPI ça vit 99 ans donc pendant 99 ans elle doit avoir raison dans sa stratégie.
02:45Donc on ne peut pas être monothématique et avoir raison pendant 99 ans.
02:48Et à un moment donné ça s'arrête. Et donc aller déceler les opportunités d'investissement là où elles sont maintenant.
02:53Effectivement Remake Live c'est à peu près 600 millions d'euros de capitalisation deux ans après son lancement, deux ans et demi.
02:58Donc c'est une belle performance.
03:00Ça permet à notre SCPI de constituer un socle d'actifs achetés dans des conditions basses à travers l'Europe et donc d'avoir des taux de distribution relativement élevés par rapport aux SCPI concurrentes.
03:11Remake Live est donc une SCPI jeune ou en tout cas rentre dans cette catégorie-là.
03:16Quelle vision vous avez vous Nicolas Kert un peu à long terme pour le marché des SCPI ou de l'investissement immobilier ?
03:22Alors la bonne nouvelle c'est que le problème qu'on rencontre aujourd'hui sur les SCPI c'est pas un problème lié au SCPI, au modèle des SCPI puisque certaines collectent et d'autres pas.
03:30Les SCPI sont résilientes. Elles sont résilientes. Elles existent depuis 50 ans. Elles vont encore probablement exister depuis 50 ans.
03:36Mais vu qu'une SCPI est constituée pour 99 ans, il va falloir qu'elle cherche la diversification de son investissement pour à chaque fois basculer sur les marchés qui sont les plus opportuns.
03:45Et donc on va probablement multiplier les SCPI qui seront diversifiés géographiquement, peut-être même au-delà de l'Europe, ce qui pose des difficultés en fait.
03:53Bien sûr.
03:54Et puis le deuxième point, il nous semble que le label LTIF, donc qui est un label européen, qui va permettre la distribution de produits d'épargne pour les particuliers, notamment investis en immobilier, d'être distribués à l'étranger.
04:05Donc vous imaginez une SCPI qui sera distribuée à l'étranger en Europe, ça va venir dans l'autre sens.
04:10C'est-à-dire qu'on aura aussi des produits étrangers qui pourront venir en France et peut-être concurrencer la SCPI.
04:14C'est-à-dire qu'il faut que les SCPI soient prêtes en fait à rentrer dans ce niveau de concurrence européen.
04:19D'accord, au niveau européen.
04:20Voilà, exactement.
04:21On pourra en reparler une prochaine fois effectivement pour voir comment se préparer potentiellement à l'arrivée d'une concurrence.
04:25Merci beaucoup en tout cas Nicolas Quert de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
04:28Je rappelle que vous êtes co-fondateur de Remake AM.
04:30Merci beaucoup.
04:31Merci Nicolas.
04:32Et quant à nous, on se retrouve très vite sur BeSmart for Change.