Mercredi 25 septembre 2024, LEX INSIDE reçoit Cyrille Tchatat (Associé, Dorean Avocats)
Category
🗞
NewsTranscription
00:00Nous poursuivons ce Lex Inside et on va parler de la CEMOP avec mon invité Cyril Tchatat
00:17qui vient de rejoindre le cabinet d'Oréan, avocat en tant qu'associé.
00:21Cyril Tchatat, bonjour.
00:23Bonjour.
00:24Pour commencer, qu'est-ce que la CEMOP ?
00:26La CEMOP, c'est un outil de coopération qui a été créé par une loi de juillet 2014
00:35qui vient permettre aux personnes publiques de pouvoir nouer des partenariats avec des
00:41opérateurs privés.
00:43Dans le cas d'une CEMOP, qui a à peu près le même statut qu'une CEM, à ceci près
00:48que contrairement à une CEM où il faut au moins 7 actionnaires, dans la CEMOP il en
00:51faut au moins 2.
00:52Donc on a une collectivité et on a un opérateur, personne privée ou un groupe d'opérateurs
00:58avec un but unique, comme l'indique le libérer même de la CEMOP, c'est une société d'économie
01:04mixte en opérations uniques avec un objectif qui est très précisé par la loi, donc
01:10les opérations d'aménagement, de construction, de production de logements, de mission de
01:16service public, de mission d'intérêt général.
01:19C'est un véhicule d'intervention des collectivités publiques qui est assez orienté sur des opérations
01:27assez précises avec un intérêt qui est assez fort pour la personne publique, c'est
01:33que par ce biais-là, ça lui permet de créer une structure dans laquelle elle est actionnaire
01:39où elle garde la main, elle peut bénéficier de l'apport de l'opérateur privé qui
01:44en général est un professionnel et ça permet comme ça de construire des grandes
01:49opérations d'aménagement, de construction, tout ce qui est un peu trait, pour ce qui
01:54me concerne, à l'aménagement et à la production de logements.
01:58Donc on voit, la CEMOP, c'est un acteur public, une personne privée pour une opération
02:05unique mais quels sont les avantages ? Alors les avantages sont multiples.
02:09Le premier avantage c'est que par ce biais-là, la personne publique, elle va passer un seul
02:14contrat, donc c'est une seule mise en concurrence, par laquelle elle va choisir la personne privée
02:21donc qui va intégrer la CEMOP qui est créée et le second avantage c'est que la personne
02:29publique va garder la main dans le fonctionnement de la CEMOP, quand bien même elle serait
02:34minoritaire puisqu'elle a la loi qui lui permet de détenir une minorité de blocage
02:38de 34% de part sociale et ces 34% permettent à la personne publique, quand bien même
02:45elle serait minoritaire, de suivre l'opération, de donner les instructions, d'orienter l'opération
02:51d'aménagement.
02:52Alors typiquement ça peut se traduire par un encadrement de la production de logements,
02:58par des modalités de vente et puis effectivement ça permet en concorde d'avancer sur une opération
03:04où la personne publique par nature n'a souvent pas la technicité pour réaliser
03:10ce type d'opération, dans le cas d'une CEMOP, quand bien même elle n'a pas la technicité,
03:14elle garde la main sur son opération auprès de l'opérateur.
03:18Alors justement vous avez dit qu'elle gardait la main, qu'elle avait une minorité de blocage
03:23mais concrètement comment se répartissent généralement les parts entre actionnaires
03:27publics et privés ?
03:28Alors en pratique pour les opérations que je suis, nous avons en général une participation,
03:35enfin une part capitaliste de la personne publique qui est de 34%, je n'ai pas d'exemple
03:40aujourd'hui de parts qui excèdent les 50%, en général la personne publique elle a entre
03:4434 et 45%, le reste appartient à la personne privée qui quand elle intervient en groupement
03:51peut aussi prévoir une sous-repartition des parts sociales.
03:55D'ailleurs à ce sujet, il y a parfois des réticences de certaines collectivités qui
04:00ne savent pas trop comment va évoluer le contrat, en cas pratique c'est une CEMOP
04:05que j'ai suivi, c'est la CEMOP de Châtenay-Malabry où en fait en cours d'opération on a fait
04:10rentrer dans le capital de la CEMOP la Caisse des dépôts qui est venue récupérer 16%
04:17des parts qui appartenaient initialement à la personne privée.
04:21Et donc on a obtenu une réponse ministérielle qui est venue expliquer comment en cours de
04:27contrat un partenaire pouvait entrer dans la CEMOP sans qu'on ne puisse y décéder
04:34en changement d'objet ou une modification du but de la CEMOP.
04:39Est-ce que vous avez d'autres exemples comme ça pour illustrer ce qu'est une CEMOP,
04:44l'exemple type de CEMOP ? L'exemple type de CEMOP, alors je vais prendre
04:48l'exemple de Châtenay-Malabry parce que c'était la première CEMOP d'aménagement
04:51d'Île-de-France, enfin de France plutôt, c'est une opération qui trouve son siège
04:56sur l'ancien site de l'école centrale, donc quand l'école centrale a déménagé
05:00la ville de Châtenay-Malabry a lancé une procédure de CEMOP, mon client a été désigné
05:05avec un objectif à 2027 de produire 2500 logements, on en est aujourd'hui à plus
05:11de 600 qui sont déjà sortis de terre, on a le siège de Lidl sur cette CEMOP là.
05:16Donc les enjeux sont importants.
05:17Les enjeux sont importants, très importants, donc on a été accompagné, ma cliente a
05:21été accompagnée par des banques et l'évolution se fait de manière très fluide avec une
05:27collectivité qui est vraiment forte de proposition dans l'opération, qui a demandé un séquençage
05:33de livraison d'immeubles, une modalité de cession, on est passé de vente directe
05:41à des ventes en lot, à des bailleurs sociaux, à des investisseurs, donc c'est vraiment
05:47un système qui aujourd'hui marche très bien, fonctionne très bien malgré les premières
05:52reticences initiales parce qu'on se demandait un peu ce que c'était que cet objet, cette
05:56ovnie dans l'environnement.
05:57Alors vous dites que ça marche très bien, mais est-ce qu'il y a des limites quand même
06:01à cet outil ?
06:02Alors oui, il y a des limites, mais c'est des limites qu'on peut très facilement évacuer
06:09dès lors que la personne publique est très investie et partie prenante suit son opération.
06:14Alors il y a une limite qui a été longtemps soulevée par les opérationnels et par les
06:20opérateurs du marché qui était de dire que l'objet de la CEMOP était difficilement
06:24modifiable en cours d'exécution, alors ça c'est une, j'ai envie de dire que c'est une
06:29fausse limite puisque dès lors qu'il s'agit d'un organe, d'une structure d'aménagement,
06:36donc de toute façon elle a un objet unique, mais cet objet unique, il appartient au parti
06:41de la nourrir en amont de l'opération en y prévoyant plusieurs séquences, plusieurs
06:48objets.
06:49Mais alors ceci dit, les objets doivent être tous liés.
06:50C'est au moment de la définition des besoins ?
06:53C'est au moment de la définition des besoins.
06:54Voilà, à ce moment-là, la personne publique doit être très diligente, très efficiente
06:58sur ce qu'elle veut exactement, mais une fois que l'objet est défini, c'est un obstacle
07:04qui n'en est plus en vérité.
07:07Alors, il y avait une seconde réticence des opérateurs, c'était le sort des contrats
07:14passés par la CEMOP en cours de réalisation de l'opération, puisque comme je l'ai dit
07:18tantôt, le principe de la CEMOP, il est assez simple au début, donc on a un contrat unique,
07:25il y a un opérateur privé qui arrive, il a une seule mise en concurrence au début,
07:29donc il est mis en concurrence pour intégrer la CEMOP.
07:32Donc c'est très balisé.
07:34Donc initialement, ce qui se fait très bien et ce qui fonctionne très bien, c'est que
07:38les opérateurs arrivent en désignant leurs sous-traitants.
07:41Ça permet de faire un seul appel d'offres, la personne publique sait exactement qui interviendra
07:48dans l'acte de construire, donc elle a tous les sous-traitants fléchés.
07:51Donc ça, ça permettait initialement d'avoir une seule mise en concurrence.
07:55La question s'est posée du sort des autres sous-traitants qui n'auraient pas été fléchés
08:01dans le cadre de l'appel d'offres.
08:03Effectivement, c'est là où il y a certaines réticences, puisque le Sénat initialement
08:08considérait qu'une fois que la CEMOP était créée, elle pouvait passer ses contrats
08:12sans mise en concurrence.
08:13L'Assemblée nationale n'a pas retenu ce dispositif en disant non, s'agissant des sous-traitants,
08:18moi je vous renvoie aux règles de la commande publique.
08:20Depuis quelques années, enfin depuis deux ans exactement, on commence à avoir des premières
08:25décisions sur cette problématique.
08:28Et c'est quoi les tendances ?
08:29Alors les tendances, c'est que les sous-traitants désignés, il n'y a pas de mise en concurrence
08:34pour eux une fois que la CEMOP est créée.
08:36Pour les autres sous-traitants, si l'opérateur se rend compte qu'il a besoin d'autres prestataires,
08:40à ce moment-là, il y a une mise en concurrence, mais le marché conclu est un marché privé
08:47soumis au coût de la commande publique.
08:48Ce qui veut concrètement dire qu'on va passer à un marché du coût de la commande publique,
08:53mais étant un marché public, on a toute une série de dispositions qui permet d'engager
08:57une procédure assez légère pour ces sous-traitants qui arrivent après la constitution de la
09:03CEMOP.
09:04Ce qui fait qu'on arrive en fait à un mécanisme qui est assez fluide, qui fonctionne assez
09:07bien, puisqu'à ce moment-là, les opérateurs, ils ont une obligation à la commande publique
09:12qui est assez légère par rapport au marché public, parce qu'on parle de marché privé.
09:16Donc ça, c'est sur la partie contractuelle.
09:19Et puis sur la partie fonctionnement de la CEMOP, il y a une minorité d'ondes de blocage
09:23que j'ai cité tout à l'heure.
09:24Il y a les modalités de désignation dans une CEMOP, c'est la personne publique qui
09:29sera présidente du directoire, si c'est une CEMOP du directoire, présidente du conseil
09:34de surveillance.
09:35Donc elle garde la main.
09:36Elle garde la main jusqu'au bout de l'opération.
09:38Pour terminer, vous diriez que dix ans après la création de cet outil, la CEMOP, c'est
09:43un outil efficace pour les politiques publiques ?
09:46Oui, c'est un outil très efficace de mon point de vue.
09:49C'est vrai qu'il y a eu des réticences originelles, mais aujourd'hui, on est dans
09:53un schéma qui fonctionne assez bien.
09:55Effectivement, là encore, tout dépend, contre moi, de ce qu'on pourrait croire, tout dépend
10:00de la personne publique.
10:01Une personne publique dirigeante qui maîtrise ses besoins pourra très bien fonctionner
10:05en CEMOP sur une opération au long cours avec des enjeux importants, puisque c'est
10:09un dernier point qui me paraît intéressant à souligner, c'est que cette maîtrise de
10:13la personne publique, elle ne l'a pas que sur la phase opérationnelle, elle l'a aussi
10:16sur la phase d'investissement, de financement.
10:20Ça, c'est important.
10:21Voilà, sur les CEMOP, on fait parfois appel à des banques, dans certaines CEMOP que je
10:24suis, on fait appel à des banques, et la personne publique, à son mot à dire, sur
10:28le montant de l'investissement, le montant de l'emprunt qui est demandé, on a même
10:32certaines opérations où la personne publique est regardante sur la banque qui l'investira.
10:38Donc, elle est vue sur l'ensemble de l'opération.
10:40Sur l'ensemble de l'opération, jusqu'à la sortie, jusqu'au bout du projet.
10:43On va conclure là-dessus.
10:45Merci d'être venu sur notre plateau.
10:47Je vous remercie.