Le Grand entretien de Parlons Immo : La fraude aux dossiers de location

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Transcript

00:00 Et trouver votre logement c'est plus difficile en ce moment, on en parle avec vous Sylvain et votre invité.

00:04 Absolument, merci Jean-Marie.

00:06 A toutes et à tous, effectivement, vous le savez les amis, trouver un logement c'est de plus en plus difficile

00:11 et on a de plus en plus de difficultés à y accéder.

00:14 On va en parler avec vous Antoine Marc, bonjour.

00:16 Bonjour Sylvain.

00:17 Vous êtes directeur marketing de Immodirex, c'est une agence spécialisée, vous êtes très tech,

00:22 on peut dire les choses comme ça, spécialisé en gestion locative.

00:26 On va essayer de dresser, si vous voulez bien Antoine, un premier constat sur le marché locatif en ce moment.

00:31 C'est un marché qui non seulement est en pleine tension, mais qui est quasiment à l'arrêt

00:35 puisqu'il n'y a plus d'offres à la location.

00:37 On a fait une petite analyse et j'aimerais avoir votre avis.

00:40 Depuis septembre 2023, on a des flux de nombre d'offres de location sur les moteurs de recherche,

00:48 sur le G, le BNIC, divisé par deux.

00:52 Effectivement, on a le même constat chez Immodirect.

00:56 On observe une accentuation du déséquilibre entre l'offre et la demande.

01:00 Plusieurs phénomènes à cela, tout simplement c'est la baisse de mobilité des futurs acquéreurs.

01:05 Il n'y a plus de construction, donc les gens récherchent les soirs.

01:08 Il y a une baisse de l'octroi des crédits également par l'advertissement des règles par les banques

01:13 et tout simplement aussi la hausse des taux qui freinent les futurs acquéreurs à bouger.

01:21 Tout cela fait qu'il y a peu de mobilité et on observe une chute.

01:26 Il y a deux phénomènes importants à cela.

01:28 Chez Immodirect, on constate une durée de bail qui a augmenté de 30%

01:35 passant de 30 mois à 40 mois, que ce soit pour du meublé ou pour du vide.

01:39 Et également, il y a un deuxième phénomène, c'est la hausse du nombre des demandes par location.

01:46 On a fait un peu plus de 300%, en moyenne 30 demandes de locataires pour une offre de location,

01:52 ce qui fait 1,29€ dessus.

01:53 C'est énorme.

01:55 C'est énorme et c'est ça qui fait qu'on a des dérives et on a des personnes qui se mettent,

02:00 on va dire escrocs honnêtes ou pas, à vouloir falsifier pour mettre leur dossier au-dessus de la pile.

02:05 Je vous le dis, ce sont des escrocs honnêtes.

02:07 Parce que quand on pousse les gens désespérés à avoir des difficultés à se loger,

02:12 on est capable de créer toutes les situations.

02:15 - Alors ça c'est un fait, après on ne va pas encourager à violer la loi.

02:17 - Non, non, non.

02:19 Non, on encouragera, non mais dans tous les cas Jean-Marie,

02:23 jamais on ne peut encourager de frauder les dossiers.

02:27 Ce qu'on peut par contre, c'est comprendre les mécanismes qui poussent les Français à le faire.

02:31 Donc ils ont des difficultés à se loger, les conditions d'accès se durcissent de plus en plus,

02:35 on voit donc ces fraudes au dossier.

02:37 Quelles sont ces fraudes au dossier ?

02:40 Et est-ce que vous pouvez nous indiquer très concrètement, on a déjà parlé avec Bérenice dans ses journaux,

02:45 de l'ampleur du phénomène qui est en train de se développer ?

02:48 - Alors nous on a fait une enquête chez Maudirek,

02:51 le principe c'est qu'on a à peu près un dossier sur cinq en Ile-de-France,

02:56 et un dossier sur huit en province,

02:59 respectivement en augmentation d'à peu près 15% sur l'Ile-de-France.

03:02 - Donc vous avez 20% de vos dossiers en Ile-de-France,

03:05 ce qui est énorme puisque ça représente un cinquième de la population française avec 18 millions d'habitants.

03:10 - Et en augmentation de 15% par rapport à 2023/2022.

03:14 - C'est énorme.

03:15 - Et un sur huit en province, en augmentation de 20% de 2023/2022.

03:20 - Quelles sont les fraudes les plus usitées ?

03:24 - Alors on va retrouver en tête de liste la fiche de paye,

03:28 ensuite on va retrouver le contrat de travail, l'avis d'impôt et ensuite les papiers d'identité.

03:34 - Qu'est-ce qu'on trouve ? On trafique la fiche de paye,

03:36 c'est-à-dire que les fraudeurs augmentent fictivement leur salaire ?

03:41 - Alors il y a le salaire brut et net qui est modifié,

03:43 on va aussi retrouver parfois la date d'entrée,

03:46 pour mentir sur sa fin de période d'essai,

03:51 donc on va retrouver ce côté-là,

03:52 et aussi le type de contrat de travail qu'on retrouve sur la fiche de paye.

03:55 - Et ils opèrent comment les fraudeurs ?

03:57 Comment vous faites pour repérer les principales arnaques au dossier de location ?

04:02 Quand je dis arnaque, fraude au dossier de location.

04:04 - Aujourd'hui, on l'a observé post-Covid,

04:09 et avec le télétravail qui s'est développé,

04:11 on voit que de plus en plus de Français ont de plus en plus de facilité avec l'outil numérique,

04:16 avec le fait de falsifier des PDF.

04:19 En revanche, c'est ce que je dis souvent,

04:21 falsifier une fiche de paye, c'est presque facile,

04:24 en falsifier trois de suite avec les différents décomptes de congés payés,

04:29 les taux d'URSSAF, les taux de la sécurité sociale, etc.

04:33 Ce n'est pas simple, et c'est là où en général on détecte ces fraudeurs,

04:36 c'est qu'il n'y a pas de cohérence entre les différentes fiches de paye qui se suivent.

04:40 - D'accord. Et aussi l'avertissement fiscal,

04:43 qui permet de corréler le résultat.

04:47 Mais c'est compliqué de trafiquer un avertissement fiscal, non ?

04:52 - Alors sur la partie avertissement fiscal,

04:54 ce qui est sûr, c'est qu'on ne peut pas,

04:54 puisque nous on va directement checker sur verif/impôt/.gouv.

04:58 - Oui, parce que c'est de l'open data,

05:01 quand on dit open data, c'est-à-dire que toutes les données, les amies, sont ouvertes,

05:04 et vous avez la possibilité de vérifier.

05:07 Si on a une lecture très juridique, strictement juridique,

05:11 qu'est-ce qui risque les fraudeurs ?

05:12 - 45 000 euros d'amende et jusqu'à trois ans d'emprisonnement.

05:16 - Est-ce que ça a déjà été le cas ?

05:17 - Alors ça a déjà été le cas, il y a déjà un propriétaire qui a été condamné à...

05:20 - Un propriétaire ou un locataire ?

05:21 - Ah pardon, un locataire, excusez-moi.

05:22 Un locataire qui a été condamné à 2500 euros d'amende

05:25 et quelques mois de prison ferme.

05:27 - Ah quand même ? - Oui, c'est déjà été le cas.

05:28 - Mais là c'était vraiment un mauvais payeur ou... ?

05:30 - Alors je n'ai pas le détail en tout cas de...

05:33 - Comment vous l'analysez ?

05:35 Est-ce que vous avez eu des fraudeurs au téléphone par exemple,

05:38 où vous avez cherché à comprendre leur motivation ?

05:40 Est-ce que vous constatez une certaine forme de désespérance

05:43 qui les pousse à frauder ?

05:44 Je le dis puisque sous le contrôle de Jean-Marie,

05:47 il ne faut absolument pas le faire,

05:49 mais comprendre le phénomène, ça peut aider à l'endiguer.

05:52 - Évidemment.

05:53 - En général, nous on arrive rarement en tant que donneur de leçons auprès de ces personnes-là.

05:56 - En général quand on découvre que le dossier...

05:58 - Mais quel est votre avis ? Vous êtes le directeur de Martinique,

06:00 donnez-nous un avis, ces gens-là ils sont poussés par quoi ?

06:03 Qu'est-ce qu'ils vous disent ?

06:04 - Ils sont poussés par quoi ?

06:04 Parce qu'ils essuient refus sur refus sur refus,

06:06 c'est la galère.

06:08 - Vous ne les jugez pas ?

06:09 - Absolument pas, non absolument pas, au contraire.

06:11 - Vous aurez même un peu de compassion ?

06:13 - On a de la compassion, après nous derrière ce qui est sûr

06:16 c'est qu'on ne leur rendra pas service,

06:18 ni à eux, ni à nos propriétaires,

06:21 puisque si honnêtes soient-ils,

06:23 si demain ils dopent leur revenu pour accéder à un logement

06:27 avec un loyer trop élevé,

06:28 le jour où il y aura un coup dur dans leur vie personnelle,

06:31 c'est là où, tout honnête soit-il,

06:33 ils auront du mal à régler leur loyer.

06:35 - Alors c'était ma question justement, y a-t-il,

06:37 et c'est intéressant d'ailleurs de se poser la question,

06:39 y a-t-il une corrélation entre le fait de trafiquer son dossier,

06:43 parce que malheureusement effectivement ils ont aussi une galère pour se loger,

06:46 et je ne parle pas des étudiants ou des nouveaux actifs qui arrivent en ville,

06:49 alors eux c'est carrément l'enfer,

06:52 entre le fait qu'ils ne payent pas après.

06:54 Est-ce qu'il y a un lien entre les deux ?

06:56 Est-ce que celui qui va finalement frauder le dossier pour obtenir son logement,

06:59 qui est le graal, une fois qu'il l'a,

07:01 la première chose qu'il va faire c'est tout faire pour payer son loyer ?

07:04 - Alors nous d'ailleurs, c'est un des critères, c'est marrant,

07:07 c'est drôle que vous disiez ça,

07:09 chez Maudirect, y a un critère,

07:10 c'est qu'on n'accepte pas non plus les locataires qui gagnent trop de fois le loyer.

07:14 (rires)

07:16 Pourquoi ? Parce qu'en fait les personnes sont parfois décorrélées de la situation.

07:20 - Alors moi je vais vous proposer l'ordre national du mérite.

07:22 - Non mais ce que je veux dire c'est qu'à l'inverse de ceux qui gagnent pas suffisamment,

07:25 ou qui peuvent être mis en difficulté,

07:27 on a aussi ceux qui gagnent parfois trop de fois le loyer,

07:29 et fait simplement un juste milieu qui puisse coller par rapport au rythme de vie de la personne.

07:33 - Donc ça veut dire que vous excluriez, c'est intéressant ce que vous dites,

07:35 vous excluriez des dossiers de personnes qui sont trop solvables.

07:38 - En fait, quand je dis trop solvable, c'est qu'on est sur du x5, x6 en fait,

07:42 et en fait ces personnes là on sait très bien qu'en fait ils sont dans une position où ils vont acheter très prochainement,

07:45 et en fait on va avoir une durée de location qui va être très minime,

07:48 de quelques mois, et au final on va dire au propriétaire "cette personne là ça y est,

07:51 elle a eu son prêt, elle va déménager, elle va acheter",

07:54 et on rend pas service au propriétaire dans ce cas là.

07:56 - D'accord, c'est la raison.

07:58 Mais alors justement, à cette réponse, est-ce que vous constatez cette corrélation ou pas ?

08:02 - Alors nous ce qu'on constate, surtout, c'est le nombre de relances.

08:06 Pas forcément des impayés dans le dur au bout de plusieurs mois,

08:09 mais c'est par contre des relances qui augmentent à la première semaine post-impayé etc.

08:14 Mais celui qui a fraudé n'est pas forcément un mauvais payeur.

08:17 Je dis pas qu'il faut frauder, surtout pas bien évidemment.

08:19 - Non mais il a plus de chance.

08:22 - D'accord. Alors si on a une lecture effectivement plus humaine du phénomène,

08:27 vous l'attribuez structurellement sur le plan,

08:30 on a examiné le côté juridique,

08:33 techniquement c'est le manque cruel de logements mis à la disposition,

08:37 à la location, sur de la longue durée notamment.

08:40 - Ouais, après quand on parle sur la partie plus humaine,

08:43 je vais y revenir, en fait nous on a,

08:47 on a par rapport à des années auparavant,

08:49 une lecture assez moderne des dossiers de location.

08:51 C'est à dire que c'est un peu fini le temps du "je veux absolument du CDI".

08:54 Aujourd'hui les contrats de travail sont très divers et variés.

08:56 On retrouve de l'alternant, on retrouve de l'intérim.

08:59 - Justement vous, vous avez évolué, l'action au niveau des ratios ?

09:02 - Nous on a évolué et pourquoi est-ce que nous on peut également évoluer ?

09:04 C'est parce que les assureurs qui proposent des garanties loyens payés

09:07 ont également évolué et ont des spectres beaucoup plus larges

09:10 sur leurs conditions de doctoraux aux garanties loyens payées en fait.

09:12 - Qu'est-ce qu'on peut dire à ceux qui nous écoutent au niveau des dossiers ?

09:15 Voilà, je suis agent immobilier indépendant,

09:17 je suis travailleur ou intermittent du spectacle ou de la radio,

09:22 je suis par exemple sur un contrat de travail avec une durée déterminée, etc.

09:29 Qu'est-ce qu'on peut dire ?

09:30 - Aujourd'hui vous avez plein de possibilités pour sécuriser votre dossier de location.

09:33 Déjà vous pouvez être éligible à des nouvelles garanties loyens payées.

09:36 Vous avez des éléments comme VISAL par exemple

09:38 qui peuvent vous aider à solidifier un dossier.

09:40 Vous avez également des entreprises plus privées

09:43 qui permettent d'apporter des garanties voire des cautions à des locataires.

09:47 Il y a un tas d'outils qui n'existaient pas encore il y a une dizaine d'années

09:50 pour sécuriser ce type de profil qui a également le droit à se loger.

09:53 - Absolument, le droit au logement c'est un droit fondamental.

09:58 Alors justement, le message que l'on doit faire passer c'est

10:01 ne fraudez pas, c'est jamais la bonne solution.

10:05 Il y a des dispositifs, notamment VISAL qui est un dispositif gratuit pour le rappeler.

10:08 - Exactement, un dispositif gratuit de VISAL.

10:10 - Et qui garantit le paiement des loyers au propriétaire.

10:12 - Exactement, et si jamais vous n'êtes pas éligible à VISAL,

10:14 il y a d'autres dispositifs qui sont par contre dans le cadre payants

10:17 mais qui vous permettent quand même de solidifier votre dossier.

10:19 - Question, le propriétaire lui, est-ce qu'il devient de plus en plus soupçonneux,

10:24 suspicieux, ou est-ce qu'il vous met aussi la pression ?

10:26 On peut comprendre, puisqu'il y a des propriétaires qui ont été

10:29 malheureusement des biens qui ont été squattés,

10:32 qui ont été avec des très mauvais payeurs.

10:34 On a des difficultés aussi, puisque pour rappeler

10:36 que les propriétaires ce sont des petits investisseurs

10:39 qui ont besoin de ce loyer pour rembourser leur crédit

10:41 ou pour compléter leur revenu ou leur retraite.

10:43 - Exact, alors moi je l'ai dit au début de l'émission,

10:46 à peu près les baux durent entre 30 mois et 40 mois aujourd'hui.

10:51 Ce qui fait qu'un propriétaire,

10:53 avec un voire deux logements, va être face à des dossiers de location

10:56 tous les 15 mois, 15 mois ou 30 mois.

10:58 C'est peu.

10:59 Aujourd'hui en tant que professionnel, on est face à des dossiers de location

11:03 aller 50 à 60 dossiers de location par semaine.

11:05 - Par semaine.

11:06 - Donc du coup on a l'œil aguerri,

11:08 on va directement voir où est-ce que ça peut frauder

11:10 et du coup permettre de détecter les faux.

11:13 - Merci beaucoup pour ces précisions Antoine Marc.

11:16 Je rappelle que vous êtes directeur marketing

11:18 pour Imo Direct, à suivre avec beaucoup de vigilance.

11:21 Merci.

11:21 - Merci d'être avec nous Sylvain Lévy-Valenciaud.

11:23 On vous retrouve dans un instant, on va répondre aux questions

11:25 de nos auditeurs au 0826 300 300.

11:27 On va parler de quoi aujourd'hui ?

11:29 - On va parler bien sûr des problématiques

11:31 liées notamment au logement et notamment les digicodes.

11:34 - Exactement les digicodes justement.

11:36 Tiens, qui n'a jamais oublié son digicode en rentrant chez lui ?

11:38 On en parle dans un instant.

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