Avec Alexandre Cohen, directeur de Verlingue Immobilier.
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NewsTranscription
00:00 Sud Radio, parlons immo, Sylvain Lévy-Valancy.
00:04 Et on parle précisément de l'accès au logement avec Sylvain Lévy-Valancy
00:08 et avec votre invité Sylvain.
00:10 Merci Jean-Marie. Bonjour Alexandre Cohen.
00:12 Bonjour Sylvain.
00:13 Vous êtes le directeur immobilier chez Verlinde, qui est un groupe d'assurance
00:17 et qui fait partie d'un groupe qui s'appelle Adelaide.
00:19 Exactement.
00:20 Alors vous êtes historiquement installé dans le marché, ma première question,
00:24 porte justement sur la location en France, puisque vous faites de la garantie de loyer un pays.
00:28 Vous allez nous expliquer comment ça fonctionne.
00:31 C'est un marché sur la location qui n'a échappé à personne sous très forte tension,
00:35 plus de 50% de baisse d'annonce sur les 7 derniers mois, c'est quand même hyper important.
00:41 Quel est votre ressenti sur ce marché qui est totalement grippé aujourd'hui ?
00:44 On a effectivement le marché de la transaction qui dévisse, ça c'est indéniable.
00:47 Et donc les locataires restent dans le logement, ils se maintiennent dans les logements.
00:50 Tu l'as évoqué ce chiffre, on est sur un phénomène, on a une accélération,
00:57 un professionnel de l'immobilier nous le disait, plus de 500 locataires pour une annonce présente,
01:02 donc 500 dossiers déposés pour une annonce, donc c'est flagrant,
01:05 il y a un vrai manque de logement en France et ça c'est indéniable.
01:09 Et donc pour ça il faut trouver des solutions, il faut pouvoir accompagner.
01:12 Et on voit en parallèle aussi une accélération des faux dossiers à la location,
01:15 parce que les locataires ont du mal à accéder au logement donc ils trafiquent leurs dossiers.
01:18 La nécessité les pousse à faire absolument n'importe quoi.
01:21 Exactement.
01:22 Alors justement, on parlait des solutions, alors c'est quoi les solutions ?
01:25 Alors on a eu pas mal de professionnels de l'immobilier qui sont venus sur notre plateau,
01:29 on a l'impression qu'on n'en sort pas, est-ce que c'est politique ?
01:33 Comment il faut pour essayer de relancer le marché de l'allocation ?
01:36 Parce qu'en fait le problème ce n'est pas la demande, c'est l'offre.
01:40 C'est l'offre, alors Pérénis le disait tout à l'heure,
01:43 on a effectivement les taux qui commencent à reprendre le pas de la baisse,
01:46 mais le marché ne s'est pas adapté au niveau des prix de vente.
01:51 Pour autant il y a peut-être d'autres solutions qui dévisent,
01:53 puisqu'on sait que le marché de la promotion a été impacté,
01:55 il y a peut-être aussi avec le Covid et la situation du télétravail,
01:59 des logements et des bureaux d'habitation et des surfaces disponibles,
02:03 donc il faut sûrement accompagner ce phénomène.
02:06 Il y a des initiatives qui ont été prises,
02:07 notamment Billet Immobilier qui l'a fait au travers d'une structure,
02:12 et pour remettre ses biens sur le marché et accompagner ce phénomène.
02:16 Alors justement, l'objectif pour vous en tant qu'assureur,
02:22 c'est de faciliter l'accès au marché locatif, on est d'accord ?
02:25 C'est exactement ça.
02:26 Et donc vous proposez des garanties aux propriétaires
02:29 pour les pousser à mettre leurs biens en location.
02:34 Ça ne veut pas dire qu'on fait n'importe quoi.
02:35 Alors justement, pour aider l'accès au logement,
02:38 vous avez décidé de travailler sur ce qu'on appelle le parcours locataire.
02:42 Alors c'est quoi le parcours locataire pour nos auditeurs ?
02:44 Alors le parcours locataire c'est huit étapes.
02:46 Un clé, c'est-à-dire qu'on va avoir une annonce qui est publiée sur un site d'annonce,
02:49 loger, le bon coin, le particulier par exemple.
02:52 C'est la prise de rendez-vous pour pouvoir aller justement visiter ce logement.
02:56 Ensuite on fait bien évidemment une visite,
02:58 on va monter son dossier de location et là c'est les réunir,
03:00 ses fiches de paye, ses avis d'imposition,
03:02 enfin tous les documents nécessaires pour valider son éligibilité et l'accès au logement.
03:07 Et ensuite c'est le moment de la sélection,
03:09 et puis l'entrée dans les lieux, l'état des lieux d'entrée, la signature du bail, etc.
03:12 Alors justement, quand on a fait ce parcours locataire qu'on a structuré,
03:17 vous avez dit tout à l'heure une information qui ne nous a pas échappé,
03:21 c'est les faux dossiers.
03:22 Comment vous les repérez les faux dossiers ?
03:24 Est-ce qu'une fois qu'on a travaillé sur ce parcours locataire,
03:27 vous avez besoin de documents, c'est déclaratif, je suppose ?
03:30 Tout à fait.
03:31 Comment vous faites pour vérifier ?
03:33 Est-ce que vous appelez les impôts ? Est-ce que vous appelez l'employeur ?
03:35 Comment ça se passe ?
03:36 Alors on a eu vraiment la volonté de créer une nouvelle norme marché,
03:39 c'est-à-dire d'être destructif sur ce marché.
03:41 On a retiré la constitution d'un dossier papier,
03:44 et finalement on s'est dit pour avoir le zéro faux dossier,
03:46 c'était vraiment la promesse qu'on souhaitait apporter sur ce marché,
03:50 c'était de pouvoir accéder directement aux impôts à la CAF, à l'URSSAF,
03:53 aux données du locataire.
03:55 C'est-à-dire en tiers de confiance non intrusif,
03:58 on va récupérer directement à la source ces données.
04:00 Mais on a le droit de faire ça ?
04:01 Alors on a le droit, on intervient vraiment dans la chaîne de valeur en tant que tiers de confiance.
04:05 On est très clair vis-à-vis du locataire.
04:06 Voilà ce qu'on va regarder sur vos avis d'imposition.
04:08 Oui, oui, vous demandez l'autorisation,
04:11 au locataire,
04:12 dans le cadre du règlement général de la protection des données.
04:14 Exactement.
04:15 Vous emportez le consentement de vos locataires,
04:18 des candidats locataires,
04:21 pour pouvoir le faire ?
04:23 C'est exactement ça.
04:24 Et en fait, vous faites un rapprochement,
04:25 mais massivement, vous faites comment pour traiter tous les dossiers ?
04:28 Alors on l'est, tout se fait en instantané,
04:29 on va récupérer avec son autorisation cette donnée,
04:31 c'est instantané, on met 30 secondes pour le faire.
04:34 Donc c'est ultra rapide.
04:35 Quand un dossier, je vais mettre plusieurs heures à réunir tous mes documents,
04:39 on va le faire en moins de deux minutes.
04:40 Et on va récupérer directement la donnée à la source,
04:42 et qui est 100% fiable.
04:43 Et en plus, avec le prélèvement à la source,
04:45 on a vraiment la donnée revenue qui est la plus fraîche possible.
04:48 C'est-à-dire qu'on va récupérer vraiment les trois derniers mois de revenus
04:51 déclarés par l'employeur, aux impôts notamment.
04:53 Alors ce process, il est marketé,
04:57 il y a un process à respecter,
04:59 comment on fait si on veut y aller ?
05:01 Parlez-nous du locataire,
05:04 comment ça se passe pour lui ?
05:05 Concrètement, comment ça se passe pour lui ?
05:06 Il va recevoir un lien sécurisé.
05:08 Et donc de ce lien sécurisé,
05:10 il va avoir le choix entre plusieurs parcours.
05:11 Le premier, on va lui dire,
05:13 on va accéder à votre donnée bancaire,
05:14 et finalement, on va calculer toujours en temps de tiers de confiance,
05:16 votre reste à vivre.
05:17 Et donc ça, aujourd'hui, on a plus de 40% des dossiers
05:20 qui sont faits sur ce parcours-là.
05:21 Deuxième parcours, au choix pour le locataire,
05:23 c'est l'accès à sa donnée,
05:24 directement aux impôts, on l'a dit, à la CAF et à l'URSSAF.
05:27 Et ça, on est sur à peu près 55% des locataires
05:30 qui prennent ce parcours.
05:31 Donc on a vraiment un engouement.
05:33 Et ça va plus vite ?
05:34 Et ça va plus vite, c'est moins de deux minutes pour le faire.
05:36 Et donc c'est ça qui est assez extraordinaire,
05:39 quand on mettait des heures pour réunir tous ces documents.
05:42 Et qui vous les envoie ?
05:43 Comment ils arrivent ? Ils arrivent à vous, ces clients-là ?
05:45 Alors, ils arrivent par le biais de professionnels de l'immobilier,
05:47 c'est-à-dire des professionnels de la gestion locative en France.
05:50 D'accord. Donc ça veut dire qu'un administrateur de biens, par exemple,
05:53 qui est client chez vous,
05:55 dès qu'il a un candidat locataire, il vous l'envoie ?
05:57 Exactement ça.
05:58 Il reçoit en automatique un lien sécurisé, ce locataire,
06:01 en ayant son nom, prénom et son mot de passe,
06:03 et son logging.
06:04 Et il va pouvoir rentrer dans son parcours et déposer le dossier.
06:07 Ce qui est formidable, c'est qu'en plus, on accompagne,
06:09 respecter en étant 100% RGP et décompatibles,
06:12 donc ça c'est important,
06:13 et protéger à données personnelles sensibles,
06:15 parce que souvent ça se transite, les dossiers de location,
06:17 par le biais de boîtes mail.
06:18 Et ça c'est des risques importants en matière de cybersécurité,
06:21 et l'attaque d'une boîte mail, ça peut être risqué aujourd'hui,
06:24 surtout avec un dossier de location où vous avez tous les éléments.
06:26 Ah oui, c'est clair.
06:27 Donc en fait, vous avez mis en place un accès sécuritaire.
06:29 Est-ce que les clients que vous avez,
06:32 finalement ce sont les administrateurs de biens ?
06:33 Exactement.
06:34 Qui vous adressent ? Comment ça se passe quand on
06:36 vous entrez en relation avec un administrateur de biens ?
06:39 Et surtout, on a l'impression, on se dit, bon,
06:42 quelque part que vous avez des propriétaires,
06:45 parfois peu scrupuleux,
06:47 qui exagèrent un peu sur les loyers,
06:49 ou qui exagèrent un peu sur les dossiers,
06:52 parce qu'effectivement il y a une rareté à la location.
06:54 Les gens sont désespérés, mais vraiment désespérés.
06:57 Il faut l'avoir vécu pour le savoir.
07:00 Comment ça se passe ? C'est quoi le profil ?
07:02 Alors, le profil, c'est, on va faciliter l'accès au logement,
07:05 on l'a dit tout à l'heure.
07:07 Pourquoi on facilite l'accès au logement ?
07:08 C'est-à-dire qu'on donne la chance,
07:09 notamment je pense à des travailleurs non salariés,
07:11 qui ont moins de 24 mois de revenus,
07:12 de pouvoir accéder à l'Ursaf,
07:13 à la donnée récente de leurs éléments.
07:15 Et donc on a aussi simplifié,
07:17 rendu plus souple nos critères de sélection en matière d'assurance.
07:20 C'est-à-dire que vous êtes plus souple que...
07:22 On est plus souple parce que...
07:23 Exemple, donnez-moi un exemple.
07:24 Exemple concret, un intermittent du spectacle,
07:26 il va devoir réunir 30-40 fiches de paye sur 3 mois.
07:28 Là, on va nous récupérer directement la donnée revenue aux impôts,
07:32 c'est-à-dire plus besoin d'avoir un dossier papier.
07:35 Et les travailleurs indépendants, les travailleurs non salariés,
07:38 c'est exactement ça,
07:39 l'autour entrepreneur, le consultant, exactement.
07:41 Quand on a moins de 2 ans d'activité,
07:43 on s'est engagé dans un projet entrepreneurial,
07:46 il faut qu'on puisse donner accès au logement à ces profils-là.
07:49 C'est bien ce que vous faites.
07:50 Donc finalement, vous avez moins de rigueur,
07:53 pas de rigueur,
07:54 vous êtes moins dur que parfois,
07:57 je compare avec le HCSF,
07:58 vous savez, le Haut Conseil à la Stabilité Financière,
08:01 qui ne déroge pas d'une règle.
08:02 Vous, vous avez quand même une certaine soupache ?
08:03 Là, on a travaillé justement avec nos partenaires assureurs
08:06 à assouplir les conditions d'accès
08:08 en apportant une sécurité, bien évidemment,
08:09 pour la compagnie d'assurance,
08:10 qui était de pouvoir avoir une donnée fiable.
08:12 Alors justement,
08:14 est-ce que ce marché locatif,
08:16 vous en tant que professionnel,
08:17 vous avez la particularité de connaître
08:19 tous les professionnels de l'immobilier,
08:21 puisque Berlingue Immobilier, aujourd'hui,
08:23 a un écosystème très élargi.
08:25 Question, pourquoi ce marché, il est complexe, d'après vous ?
08:29 Alors, on a compris, il n'y a pas assez d'obstacles,
08:32 ça c'est clair.
08:33 Mais est-ce qu'il faudrait, je ne sais pas, simplifier ?
08:34 C'est quoi votre avis, en tant que professionnel,
08:36 pour essayer de faciliter la vie des Français ?
08:38 Faciliter la vie des Français,
08:40 on a une première crainte, c'est la sécurisation du revenu.
08:42 C'est-à-dire qu'on va investir dans un bien immobilier,
08:45 on a la crainte de l'impayer.
08:46 Et donc ça, c'est vraiment une crainte importante.
08:49 Aujourd'hui, on n'est pas sur des gros bailleurs,
08:52 on est 90% des bailleurs ont moins d'un logement,
08:55 enfin, ont un logement,
08:57 et donc pour ça, c'est pour la retraite,
08:58 c'est des revenus complémentaires derrière,
09:00 et donc il y a la crainte de l'impayer.
09:02 Ce n'est pas la mythologie des propriétaires
09:05 qui exagèrent sur le dos du peuple, bien évidemment.
09:09 Ça coûte cher, forcément ?
09:11 C'est une idée, ça ne coûte pas cher,
09:13 puisque ça coûte moins de 15 euros par mois,
09:15 une assurance loyen payée.
09:16 Donc c'est rien pour assurer de manière illimitée.
09:19 Qui paye cette assurance ?
09:20 C'est le propriétaire bailleur qui la paye,
09:22 il va pouvoir la déduire à 100% de ses revenus fonciers,
09:25 donc elle est 100% déductible en plus.
09:26 Donc ça, c'est une bonne nouvelle.
09:28 Et si on la compare, c'est moins cher finalement
09:30 car on a un site, une plateforme de vidéo à demande,
09:32 un par mois, pour assurer de manière illimitée son loyer.
09:35 Donc on le comprend bien,
09:37 parce qu'on a vu des dossiers à la télévision,
09:38 dans les médias, des défaillances des locataires,
09:40 et malheureusement parfois, ils ne peuvent plus,
09:43 ils ne sont plus en état de payer leur loyer.
09:44 Autrement dit, le petit propriétaire qui a un crédit éventuellement
09:47 qui du coup serait étranglé,
09:49 il est indemnisé par l'assurance, à 100% du loyer.
09:52 À 100% et dès le premier jour d'impayer.
09:54 Mais attendez, quand vous dites à durée illimitée,
09:56 si ça dure 3 ans, on fait comment ?
09:57 Ça dure 3 ans, on indemnisera 3 ans
09:59 au limite d'un plafond qui est défini,
10:00 qui est de plus de 90 000 euros.
10:01 D'accord.
10:02 Alors justement, un petit mot pour les auditeurs
10:04 qui ont du mal à trouver une chaussure à leur pied
10:06 pour la location.
10:08 Est-ce qu'il y a des points d'attention
10:09 qui doivent absolument être respectés ?
10:11 Ce sera ma dernière question.
10:12 Alors si on peut conseiller les auditeurs,
10:13 effectivement, il faut prendre sa visite d'un bien
10:17 comme un entretien d'embauche.
10:19 On se prépare, c'est vraiment la préparation en amont.
10:22 Je dois connaître mon loyer maximum éligible
10:24 et je prends en compte aussi toutes les charges annexes
10:26 qui vont venir se greffer, l'énergie, etc.
10:29 Et je me présente bien le jour de l'annonce
10:31 et je raconte mon histoire
10:33 et louer un bien en cohérence avec celle-ci pour rassurer.
10:35 Donc le feeling va être hyper important
10:37 pour mettre toutes les chances de son côté.
10:39 Alors bonne chance à tous nos auditeurs
10:40 pour l'accès au logement.
10:42 Merci beaucoup Alexandre Cohen.
10:43 Je rappelle que vous êtes directeur immobilier
10:45 chez Verlingue.
10:46 Merci.