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NewsTranscription
00:00 Nextcity, premier promoteur résidentiel. Trouvez votre logement partout en France sur nextcity.fr. Nextcity présente
00:07 Sud Radio, parlons immo
00:10 Sylvain Lévy-Valancy
00:12 Trouvez votre logement, tiens c'est la question qu'on va essayer de se poser avec votre invité Sylvain Lévy-Valancy.
00:17 Oui merci Jean-Marie, bonjour à toutes et à tous.
00:19 Bonjour Xavier Lépine.
00:21 Bonjour.
00:22 C'est un réel plaisir de vous recevoir parce qu'on va parler avec vous de la libération de l'accès à la propriété, ni plus ni moins.
00:28 Vous avez eu une longue carrière dans l'immobilier, vous avez été notamment à la tête de la française
00:32 entre 2001 et
00:35 2021. Avant de présenter votre nouvelle activité,
00:37 on va prendre quelques instants pour parler de la crise du logement qui touche les français depuis 2022.
00:41 Quand vous voyez ce qui se passe aujourd'hui,
00:43 qu'on voit que les politiques publiques structurantes
00:47 n'ont pas résolu le problème à la fois du choc de l'offre qui était promis dans le premier mandat présidentiel
00:51 d'Emmanuel Macron, d'un effondrement pour le logement neuf, de la demande,
00:58 vous qui avez une très longue actionnance, qui a été à la tête d'un des premiers acteurs de l'immobilier français,
01:02 ça doit vous poser question non ?
01:04 Pour moi cette crise elle n'est pas conjoncturelle, elle est structurelle et elle remonte à très longtemps.
01:11 On dit toujours l'immobilier c'est une question d'offres et de demandes et comme il y a plus de demandes que d'offres les prix augmentent.
01:19 C'est vrai mais ça fait des années que ça dure et malheureusement ça va continuer de durer.
01:24 Pourquoi
01:27 d'abord c'est vrai qu'il y a un déséquilibre,
01:29 il y a un déséquilibre qui est un petit peu structurel entre l'offre et la demande, donc on ne construit pas assez
01:34 par rapport à la démographie, par rapport au fait que la démographie c'est quoi ? La démographie c'est l'allongement de la durée de la vie,
01:42 c'est les séparations, c'est...
01:44 voilà donc il faut plus de logements, c'est une réalité. La réalité peut-être aussi plus profonde c'est
01:50 des dérèglements de lois qui sont généralement faites pour
01:55 très positif, on crée la loi SRU pour faire des logements sociaux,
01:58 c'est très bien mais celui qui les construit perd de l'argent,
02:02 donc eh bien il compense en augmentant le prix du logement libre et donc ça fait sur le logement libre des prix qui augmentent.
02:09 Ça c'est un effet de bord négatif de quelque chose qui en soit positif.
02:14 C'est également
02:16 des lois comme la loi Pinel et ses prédécesseurs
02:19 où finalement on sait tous très bien qu'une partie de l'avantage fiscal
02:23 est mise en augmentation de prix, donc tout ça fait augmenter les prix.
02:28 Donc on a ce type de dérèglement et au-delà de tout ça il y a une réalité,
02:32 c'est que, en fait, vous prenez les années 50, 60, 70, 80 et 90,
02:37 l'immobilier augmentait comme le reste.
02:40 Pas plus, pas moins parce que vous aviez une inflation à deux chiffres puis à un chiffre mais qui était relativement
02:46 significatif et le prix de la baguette comme le prix de l'immobilier augmentait pareil.
02:49 Et puis à partir du moment où on a mondialisé, et on le voit très bien au niveau des indices des coûts de construction,
02:54 puis on voit très bien qu'à partir des années 2000,
02:57 finalement la mondialisation fait que l'inflation générale des prix, elle embarque des
03:02 biens dont les prix ne montent pas, voire dont les prix baissent parce qu'il y a des gains de productivité.
03:07 Or la construction immobilière c'est de la main d'oeuvre,
03:10 des matériaux, des normes,
03:15 et en plus, il y a un coup foncier.
03:18 Est-ce que vous voyez là dedans quelque chose qui peut baisser ? Est-ce que vous voyez des gains de productivité possibles ?
03:23 Je suis complètement d'accord avec vous. Je suis absolument d'accord avec vous. Alors justement, vous me permettez de faire cette transition
03:27 Xavier Lépine, vous avez lancé
03:30 ce que vous auriez pu aller jouer au golf
03:33 et profiter finalement d'une retraite heureuse. Pas du tout, vous êtes un start-upeur, vous êtes un créateur d'entreprise.
03:39 Vous avez lancé en cours d'année dernière
03:42 une entreprise qui s'appelle Néo Proprio. Alors Néo Proprio, c'est une offre, alors je vous le dis, on a trouvé ça à la rédaction assez géniale,
03:49 qui va permettre d'aider les français à accéder à la propriété. C'est un modèle, on est d'accord, que c'est du jamais vu.
03:56 - Oui, on aurait pu le voir. - Expliquez-nous. Oui, alors on aurait pu le voir. Expliquez-nous. On a hâte de découvrir.
04:03 - Bon, finalement, regardez ce qui s'est passé dans le domaine de la voiture.
04:07 Quand une voiture coûtait six mois de salaire, les gens l'achetaient à crédit.
04:11 Vous aviez à peu près 5% des voitures qui se vendaient avec un système de leasing.
04:16 Du jour où la voiture s'est mise à valoir sept mois, huit mois, onze mois, douze mois,
04:21 bien finalement, les gens n'achetaient plus à crédit parce que ce n'était plus possible.
04:26 Ils sont passés au leasing, c'est-à-dire un système qui leur permet de le rendre abordable
04:30 et ils savent combien ça leur coûte et combien ils perdent tous les mois.
04:34 Et donc, finalement, si vous regardez les comptes de Célantis, vous apercevez que le leasing de voiture,
04:40 aujourd'hui c'est une voiture sur deux qui se vend à des particuliers, se vend en oeuvre, se vend par un système de leasing.
04:46 C'est extrêmement rentable pour tout le monde.
04:49 Ça répond à la demande de l'utilisateur et ça permet également, une fois de plus, regarder les comptes de Célantis, de gagner de l'argent.
04:55 Finalement, ce que je me suis dit il y a quelques années, je me suis dit,
04:59 qu'est-ce qu'il y a comme innovation financière dans le domaine du financement du logement ?
05:04 Rien.
05:05 Aucune innovation.
05:06 En tout cas dans le secteur privé, dans le secteur social, oui, mais pas dans le secteur privé.
05:10 On s'est contenté d'allonger la durée des crédits quand les taux d'intérêt baissaient.
05:14 Donc par rapport à ça, je me suis dit, qu'est-ce qu'on pourrait faire ? Comment adapter finalement
05:18 cette situation ? Comment s'adapter à cette situation en faisant une forme de leasing immobilier,
05:25 en sachant qu'il y a une énorme différence entre un logement et une voiture ? Enfin, il n'y en a plus d'une différence.
05:30 La première, c'est qu'une voiture, au bout de dix ans, ça vaut rien.
05:33 Donc effectivement, vous avez une valeur résiduelle de zéro, alors que l'immobilier, ça vaut quelque chose.
05:37 La deuxième chose, c'est qu'on peut financer par un crédit immobilier
05:41 assez long, puisqu'on peut aller jusqu'à 25 ans, sans une acquisition immobilière.
05:46 Et donc, vous pouvez mettre en place, puisqu'on a en France également la chance d'avoir des crédits à taux fixe,
05:53 un système qui permet à tout le monde de s'y retrouver. Alors, ça veut dire quoi ?
05:57 Peut-être que le plus simple, c'est de prendre un exemple.
06:00 J'ai un appartement à Boulogne,
06:04 j'ai deux enfants, je suis marié, et
06:08 je paye déjà quasiment
06:11 3000 euros de loyer par mois, on va dire.
06:13 Je veux acheter cet appartement, je n'y ai pas accès. Alors, je peux payer le loyer, et c'est du lourd,
06:18 et c'est donc du fonds perdu, et je n'y ai pas accès parce que
06:22 on ne me prêtera pas la somme d'un million d'euros, grosso modo, si j'en ai besoin.
06:26 Alors, on va prendre, vous me donnez votre 0,6 pour après,
06:33 on va prendre un exemple très simple. La moyenne des Français achète des biens autour de 300 000 euros.
06:38 C'est la moyenne, absolument.
06:40 Voilà, sur ces 300 000 euros, si vous voulez acheter,
06:43 les gens concernés, le revenu du ménage est de l'ordre de 3500 euros.
06:48 Alors, appartement, maison, bien évidemment, pour ceux qui nous écoutent.
06:50 Bien sûr. Donc, 3500 euros de revenu net du ménage,
06:55 300 000 euros. Si vous voulez acheter ce logement, ça va vous coûter,
06:59 aujourd'hui, et vous n'avez pas d'apport, ça va vous coûter 1900 euros,
07:03 par mois, de remboursement de crédit.
07:05 Par contre, vous pouvez le louer, si vous arrivez à le trouver, d'un ordre de 1100 euros.
07:09 Donc, 1900 euros de remboursement de crédit, si vous gagnez 3500,
07:14 c'est juste pas possible, ça fait plus de 50% de vos revenus. C'est la situation actuelle.
07:18 Donc là, à tels euros, nous intervenons,
07:21 nous, on va vous vendre la propriété de votre bien pendant 25 ans.
07:25 Et on va vous le vendre avec un paiement, un premier paiement de 50% du prix,
07:31 c'est-à-dire de 150 000 euros.
07:33 Les 150 000 euros, comme c'est une cession temporaire,
07:37 vous pouvez emprunter cet argent.
07:39 Donc, au lieu d'emprunter 300 000, vous empruntez 150 000,
07:42 au lieu de payer 1900 euros, vous payez la moitié, 950 euros.
07:48 Vous payez en dessous d'un loyer.
07:51 Vous payez en plus une redevance de l'ordre de 300 euros par mois,
07:54 ça va vous coûter 1200 euros par mois.
07:57 Jusque là, peut-être que ça va vous coûter un poil plus cher qu'un loyer,
08:03 mais vous êtes chez vous pendant 25 ans à ce prix-là.
08:06 Maintenant, il y a plusieurs cas de figure,
08:08 et c'est l'énorme différence par rapport au leasing automobile,
08:13 c'est que là, vous savez combien vous allez gagner tous les mois.
08:16 Dans 10 ans, vous décidez de partir.
08:18 - Ce qui est la moyenne d'ailleurs de rotation de la résidence,
08:21 entre 7 et 10 ans.
08:22 - Oui, parce que vous avez des enfants, vous vous divorcez,
08:25 vous gagnez plus d'argent, démographie, sociologie.
08:28 - On va dire qu'au bout de 7 ans, on vend.
08:30 - Au bout de 10 ans, vous vendez, et donc moi je vous dis,
08:32 je vous rachète votre contrat à un prix qui est convenu d'avance,
08:37 une formule qui est convenue d'avance, en l'espèce 2% de moins par an.
08:40 Donc, ce que je vous ai vendu, 150 000 euros,
08:43 je vais vous racheter ça, 120 000 euros minimum,
08:46 et si le prix de l'immobilier a augmenté,
08:48 je vais vous donner 50% de la plus-value.
08:51 Donc, si le prix a augmenté de 2% par an,
08:54 je vais vous donner 140 000 euros.
08:56 Ce que je vous ai vendu, 150 000.
08:59 Mais vous, vous ne devez plus à la banque que 90 000 euros.
09:01 - Oui, bien sûr.
09:03 - Donc vous avez économisé 50 000 euros.
09:06 Donc vous avez payé comme un loyer,
09:08 et vous partez dans 10 ans avec 50 000 euros dans la poche.
09:11 Est-ce que ça veut dire qu'on génère forcément une plus-value,
09:13 ou est-ce que vous dites, c'est important ce qu'on va se dire là,
09:17 est-ce qu'on achète sa résidence principale ?
09:19 Parce que c'est intéressant pour la résidence principale, ce que vous dites là.
09:21 - Bien sûr.
09:22 - Parce que ça resolvabilise beaucoup, beaucoup de Français.
09:24 On dirait qu'on est contre que votre solution va permettre
09:27 à des milliers de Français d'accéder à la propriété.
09:30 La personne qui dit "je revends",
09:32 bon j'ai emprunté 150, je vais récupérer moins.
09:35 Est-ce qu'il récupère forcément moins au bout d'un certain temps ?
09:39 - Je ne sais pas ce que dire "moins",
09:41 ce que je sais, non.
09:43 - On s'attend à une société percussée avec le fait de faire une plus-value sur le bien.
09:48 Ce qu'on peut dire, c'est qu'on récupère finalement ce qu'on a,
09:51 c'est une forme d'épargne tout en ayant vécu ?
09:53 - Tout en ayant vécu dans l'appartement dont on avait besoin.
09:55 Et si la personne, dans 10 ans, a envie d'acheter le solde de la propriété,
10:00 en fait il peut.
10:01 On lui vend sans aucun problème, au prix du jour, le solde.
10:05 Donc si vous voulez, c'est un moyen d'acheter aujourd'hui
10:07 l'appartement de vos rêves dont vous avez besoin pour beaucoup plus longtemps.
10:10 - Xavier Lépine, il nous reste une minute à peine.
10:13 Je voudrais qu'on soit très concret.
10:15 Comment on fait pour contacter Néo Proprio
10:17 et proposer ces dossiers ?
10:19 Parce que je suppose que tout le monde n'est pas éligible.
10:21 - Alors Jurbine, nous faisons cette offre sur Duneuf
10:24 et on passe des accords avec les promoteurs.
10:27 Donc on a un certain nombre de programmes immobiliers
10:30 avec des promoteurs de renom
10:32 avec lesquels nous travaillons et nous allons proposer cette offre.
10:35 Donc on ne peut pas venir avec son dossier
10:37 en disant "j'ai envie d'acheter l'appartement en France".
10:40 - Alors comment on fait ?
10:41 - On commence par regarder sur neoproprio.fr
10:44 ensuite on nous contacte et puis on voit avec cette personne
10:48 si on a des programmes immobiliers qui sont référencés.
10:51 Donc aujourd'hui nous commençons nos premiers programmes
10:53 avec le groupe de Mathieu Barre immobilier
10:55 et puis nous allons étendre ça très rapidement.
10:58 - Voilà, neoproprio.fr. Merci Xavier Lépine.
11:01 - Merci à vous et restez avec nous, tiens,
11:03 Sylvie Lévy-Valancy, Sylvain Lévy-Valancy pardonnez-moi.
11:06 - Sylvie, pourquoi pas ?
11:07 - Pourquoi pas ? Vous menez votre vie comme bon vous semble, mon cher Sylvain.