SMART BOURSE - Immobilier 2024 : nouveau cycle
Jeudi 22 février 2024, SMART BOURSE reçoit Jean-Marc Peter (Directeur général, Sofidy)
Category
🗞
NewsTranscript
00:00 (Générique)
00:10 - Le dernier quart d'heure de Smart Bourg, chaque soir, c'est le quart d'heure thématique.
00:14 Le thème ce soir, c'est celui de l'immobilier et comment se préparer au nouveau cycle immobilier qui va démarrer en cette année 2024.
00:23 Je prends les devants pour accueillir Jean-Marc Paeter. Bonsoir Jean-Marc.
00:26 - Vous êtes directeur général de Sofidi. L'actualité qui vous porte et vous amène ici aujourd'hui, c'est le lancement d'une nouvelle stratégie
00:33 SCPI High Yield qui s'appelle Sofi Dynamics. On va en parler. Mais ce qui m'intéresse, c'est que le contexte dans lequel vous lancez
00:40 cette nouvelle stratégie dédiée à l'immobilier en Europe, c'est parce que 2024 va être le démarrage d'un nouveau cycle immobilier.
00:48 Qu'est-ce qui va se passer là devant nous qui vous permet de dire que c'est le point d'entrée, que c'est le timing et que c'est le moment ?
00:55 - Alors 2024, d'après nous, va être une année bizarroïde parce qu'il va y avoir concomitamment la coexistence de deux choses.
01:06 Un, des très clairs signes de reprise de l'immobilier avec des taux qui baissent, avec un marché de l'immobilier qui recommence à fonctionner.
01:16 Donc des signes d'espoir qui nous semblent justifiés. Et au même moment, sans doute beaucoup d'opérations immobilières qui vont se faire à des prix assez faibles
01:27 parce qu'un certain nombre de propriétaires d'immobilier n'auront pas d'autre choix parce qu'ils seront endettés que de céder dans des conditions sans doute un peu dégradées.
01:37 - Ce qu'on appelle les vendeurs forcés. - Les vendeurs forcés, tout à fait.
01:40 - Et là, si on en a vu quelques-uns, vous dites le gros des vendeurs forcés est peut-être encore devant nous de ce point de vue-là ?
01:46 - En France, oui. Je pense que le gros des vendeurs forcés dans les pays anglo-saxons, notamment au UK et en Allemagne, ont été vus.
01:56 Mais en France, c'est sans doute en 2024 que cela se manifesteront à la vente.
02:02 - Comment on se prépare et comment on s'expose à cette opportunité qui va être à la fois celui de vente avec peut-être des décotes importantes et le redémarrage d'un cycle immobilier ?
02:14 Donc la stratégie, je le dis, Redi s'appelle Sophie Dynamique. Vous qualifiez cette SCPI comme une SCPI high yield. Qu'est-ce que ça veut dire, Jean-Marc ?
02:23 - High yield, ça veut dire deux choses pour nous. C'est un, profiter de la conjoncture, donc profiter de ces opérations qui vont peut-être arriver en 2024 à des prix décotés de vendeurs distress.
02:34 Et deux, se positionner sur une classe d'actifs que l'on connaît bien, mais que pour l'instant, on n'a pas encore utilisé dans nos fonds traditionnels, que sont les SCPI immorants et éphimaux.
02:45 L'idée, si vous voulez, c'est alors que l'immorante et l'éphimau se positionnent à l'intérieur des grandes métropoles françaises et notamment à Paris.
02:53 L'idée pour Sophie Dynamique, c'est de se positionner en périphérie de ces grandes métropoles françaises.
03:00 Et aussi de se positionner, non dans des villes A, mais dans des villes B.
03:05 Évidemment, en étant convaincu que ces villes B ont elles-mêmes une dynamique de croissance, parce que tourisme, parce que aussi pour des raisons de services et d'industrie qui se développent peut-être plus que dans d'autres villes.
03:19 Donc ça, c'est le premier point.
03:21 Et le deuxième point, c'est aussi d'acheter des actifs qui seraient loués à des preneurs qui ne seront pas des preneurs AAA, qui auront donc moins de garantie financière, mais dont on sera convaincu, nous, qu'ils ont quand même une histoire à écrire et de la richesse à créer.
03:41 Plusieurs décennies d'expertise sur le sujet immobilier, mais quand même, ce que vous décrivez là, Jean-Marc, c'est l'idée de faire un petit pas de côté par rapport à la qualité intrinsèque, historique que vous portez dans vos véhicules cœur.
03:57 Absolument. C'est un petit pas de côté.
03:59 En fait, nos CPI principales sont un peu "investment grade".
04:04 Et l'idée, c'est de faire un produit un peu "high yield".
04:08 C'est 7% ? C'est ça ? L'espérance que vous affichez, c'est ça ?
04:14 L'objectif, c'est 7% de fiscalité.
04:18 Donc on profitera de cette situation conjoncturelle et aussi de ce pas de côté où on va s'intéresser à d'autres endroits et d'autres locataires.
04:25 L'idée aussi, c'est d'apporter un discours aux futurs investisseurs et aussi aux conseillers en gestion de patrimoine qui souvent conseillent d'investir au SCPI.
04:39 De leur expliquer que l'idée, ce n'est pas de cesser de mettre un investissement dans une SCPI, je dirais fonds de portefeuille, pour tout mettre dans une SCPI à haut rendement.
04:53 L'idée, c'est d'avoir une logique d'allocation, c'est-à-dire on est prudent, c'est des investissements à long terme.
05:00 On tapisse son fonds de portefeuille avec des SCPI diversifiés "investment grade" et on va chercher un peu de "spicy", un peu d'excitation, un peu de rendement un peu plus élevé sur ces SCPI "high yield".
05:17 Il y a une recherche de risque que vous assumez ?
05:20 On est très clair, on est très clair. De toute façon pour les SCPI, on est obligé d'indiquer quel est le niveau de risque.
05:27 Il y a une échelle, généralement les SCPI sont à un niveau de 3, donc non seulement cet SCPI affiche un niveau de risque qui est de 4, mais on dit clairement que...
05:35 4 sur 7, c'est l'échelle.
05:36 4 sur 7, exactement. On dit clairement qu'il y a sans doute un peu plus de risque que dans des SCPI, je dirais de fonds de portefeuille.
05:42 Concrètement, dans quel type d'immobilier vous envisagez de déployer cette stratégie ?
05:50 Évidemment, l'immobilier, comme tout investissement financier, est risqué et une façon d'amoynir ce risque, c'est de diversifier.
05:58 On est fidèle à nos convictions, on va essayer de diversifier au maximum ce risque immobilier, aussi bien en termes géographiques, France bien entendu, mais aussi des pays européens,
06:11 en type d'actifs, donc ça sera principalement des commerces, de l'activité, mais on peut aussi être contrariant en regardant des bureaux.
06:20 Parce que la décote du bureau est allée extrêmement loin, à un certain point ?
06:27 La décote des bureaux est allée extrêmement loin et on voit bien par exemple que le bureau qui est bien placé reste quand même très demandé.
06:35 Pas celui qui est excellemment bien placé, mais celui qui est encore très bien placé lui aussi reste demandé ?
06:41 Exactement, donc on va continuer à regarder des lots de copropriétés dans des villes, peut-être pas Paris, puisque ça sera sophie dynamique, mais dans des villes limite off de Paris,
06:51 comme Boulogne, Levallois-Pereyne, Neuilly-sur-Seine, des choses comme ça.
06:54 Donc il faut être contrariant et on va aussi diversifier par nombre de locataires, on ne veut pas que la performance du fonds dépend d'un nombre limité de locataires.
07:03 Donc diversification géographique, diversification par type d'actifs, essentiellement quand même en commençant par du commerce qui fonctionne aujourd'hui très bien,
07:12 de l'activité, mais aussi pourquoi pas du bureau et des résidences gérées, de l'hôtellerie, et diversification par nombre de locataires pour ne pas dépendre d'un nombre limité de locataires.
07:21 Vous disiez tout à l'heure qu'on va sortir aussi des locataires uniquement triple S, c'est quoi des bons locataires qui ne soient pas forcément triple S aujourd'hui, pas dans le commerce ou ailleurs ?
07:32 C'est des locataires qui... parce qu'on a en interne une capacité de juger de la qualité des locataires, donc évidemment on regarde les comptes des locataires,
07:41 mais on peut aussi être convaincu que telle ou telle activité a un avenir et est amené à se développer, à créer de la valeur.
07:49 Donc on va peut-être considérer des locataires qui ont moins d'historique en termes de compte, mais dont on est convaincu que leur activité a vocation à se développer et à créer de la valeur.
08:02 Sur les marchés hors France, puisque c'est une SCPI à vocation européenne, là aussi est-ce qu'il y a des marchés particuliers qui vous intéressent dans le cadre de cette stratégie ?
08:13 Oui, bien sûr. Alors on parlait de ce moment un peu distresse pour l'immobilier, donc clairement aujourd'hui les marchés où on fait les meilleures affaires,
08:24 contre-intuitivement c'est pas l'Europe Club Med, c'est l'Europe du Sud, c'est plutôt l'Europe du Nord, et donc on va regarder en priorité sans doute les marchés anglais, irlandais, allemands, hollandais, pour essayer de trouver des bonnes affaires.
08:39 Oui c'est intéressant, l'Europe est un peu à front renversé en ce moment, ça va bien dans la périphérie, c'est ce que nous disaient les enquêtes de conjoncture encore aujourd'hui,
08:45 c'est plus compliqué dans les pays-coeur et les pays du Nord, qui restent solides bien sûr, mais qui ont plus souffert peut-être sur la partie immobilière que d'autres, par rapport à la crise précédente des dettes souveraines.
08:57 Merci beaucoup Jean-Marc, merci d'être venu parler de ce moment important, 2024 avec une année bizarroïde comme vous dites, il y aura plusieurs phénomènes immobiliers qui vont coïncider,
09:07 mais il y a la conviction quand même que c'est un nouveau cycle qui va démarrer au cours de cette année 2024, et qu'on peut aller chercher du risque et du rendement dans ces marchés immobiliers en France et en Europe.
09:19 Jean-Marc Petter, directeur général de Sofidi, et le lancement de cette nouvelle stratégie SCPI High Heels baptisée Sofi Dynamics.
09:26 Merci d'avoir été l'invité du dernier quart d'heure de Smart Bourse ce soir sur Bsmart.
09:30 [Musique]