Éric de Riedmatten reçoit un invité dans #LHebdoDeLEco pour approfondir un sujet économique…
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00:00On va parler immobilier avec Sanctuary21 et Charles Marinakis, merci d'être avec nous, vous publiez votre baromètre semi-annuel et on apprend que les Français investissent de moins en moins pour louer, c'est-à-dire que l'investissement locatif marche moins bien, comment l'expliquer ?
00:17Écoutez, parce que les conditions d'acquisition pour la location se sont dégradées dans le temps, d'abord l'augmentation, vous l'avez vu, brutale des taux d'intérêt qui minimisent le rendement lorsqu'on fait un investissement locatif,
00:28et puis ensuite les conditions de location elles-mêmes, c'est-à-dire l'obligation de la décence énergétique, le plafonnement des loyers, et puis aussi, disons-le, l'absence parfois de solvabilité de certains locataires
00:40qui contraint les bailleurs à utiliser ce qu'on appelle de la GLI, ça veut dire de la garantie des loyers impayés, et qui fait que quand vous mettez tout bout à bout, quand vous avez des taux qui avoisinent les 4%, on perd significativement de la rentabilité sur de l'investissement locatif.
00:54Et ça c'est grave pour le marché de l'immobilier, parce que du coup il y a moins de stocks en location.
00:58Exactement, c'est-à-dire que les investisseurs disparaissant et choisissant d'autres modes d'investissement, ou d'épargne d'ailleurs, ça assèche le parc locatif privé et ça met de moins en moins de logements disponibles à la location.
01:12Vous voulez dire que ça rapporte de moins en moins à cause des impôts, des charges, des taxes ?
01:17Oui, c'est-à-dire que quand vous mettez l'agrégat des contraintes qu'on fait peser sur le bailleur privé, ça rend des choses un peu insupportables si on se dit la vérité.
01:25Quand vous achetez mais que vous n'êtes pas sûr de payer de votre loyer, il faut vous assurer contre le non-paiement.
01:31Quand vous avez la taxe foncière, quand vous avez le plafonnement des loyers, c'est-à-dire l'impossibilité de voir votre rendement s'améliorer nonobstant une inflation qui vous rogne.
01:40Plus la CSG sur les revenus immobiliers.
01:45Il y a un contexte qui s'est dégradé avec, c'est vrai, un facteur assez essentiel qui est quand même l'augmentation des taux.
01:52C'est difficile de trouver des rendements sur des taux à 4 ou 5 %.
01:56Alors, quel est le concurrent de l'investissement locatif ?
01:59D'abord, le premier concurrent, c'est le livret A, disons ça comme ça, parce qu'il y a 3 %, même si c'est plafonné.
02:04Ça va baisser.
02:05Ça va baisser, donc là, ça va peut-être un petit peu s'arranger.
02:08Mais je crois que ce n'est pas tellement l'investissement locatif, c'est la destination de l'investissement locatif.
02:13Ce que font les Français, ça a baissé.
02:15Mais ils continuent à acheter de l'immobilier, mais ils ne le mettent plus dans le parc locatif privé.
02:19Ils le sortent du parc locatif privé et ils le mettent sur la location saisonnière ou sur les plateformes de location
02:26au travers du statut que vous connaissez du bailleur de la location meublée professionnelle ou non professionnelle.
02:33Et puis, il y a les DPE, les Diagnostics de Performance Énergétique, la fameuse lettre G, si je ne me trompe actuellement,
02:39qui interdit de louer.
02:41Alors ça, ça doit être un verrou important.
02:43Alors voilà une charge supplémentaire qui fait qu'aujourd'hui, si vous avez un appartement que vous n'avez pas pu entretenir
02:49ou dont vous héritez, mais qui, dans une classification dégradée, j'ai depuis le 1er janvier 2025,
02:55vous ne pouvez plus le louer parce qu'il n'est plus décent au sens énergétique du terme.
02:59Eh bien, là, vous avez le choix.
03:01Soit vous faites les travaux, mais tout le monde ne veut pas ou ne peut pas faire les travaux de mise en conformité.
03:06Et si vous ne pouvez pas le faire ou si vous ne voulez pas le faire,
03:08mécaniquement, vous l'enlevez du parc locatif et vous le mettez à l'avant.
03:12Donc là, une fois de plus, c'est un bien qu'on retire du parc locatif privé.
03:16– Vous qui gérez le réseau Century 21, vous demandez quoi au gouvernement ? Il faut agir ?
03:22– Oui, je crois que là, il est urgent de faire quelque chose, si vous voulez.
03:28Parce que, vous savez, moi, ce que je ne comprends pas, c'est qu'on se préoccupe du pouvoir d'achat des Français,
03:33ce qui est une préoccupation évidemment essentielle.
03:36Et que la première dépense des ménages ne fasse pas l'objet d'une attention tout à fait particulière.
03:41Parce que le logement, c'est la première dépense des ménages français.
03:44Donc c'est celle-là qui devrait être sacralisée, si vous voulez.
03:48On devrait garantir, essayer de faire en sorte que le logement puisse être accessible pour tout le monde.
03:52Que ce soit d'ailleurs à l'achat ou à l'allocation.
03:54– Il y a le prix du mètre carré aussi, qui n'a pas énormément baissé.
03:57– Non, qui n'a pas baissé, notamment dans le neuf, si vous voulez.
04:00Dans la partie de l'ancien, c'est peut-être, si vous voulez, le segment de marché qui est le plus autonome.
04:06Moi, je considère que ce marché, il s'autorégule tout seul depuis la nuit des temps.
04:09Vous l'avez vu, les taux ont beaucoup monté.
04:11Ça a freiné considérablement vu l'une des transactions.
04:13Les taux ont rebaissé trois fois l'année dernière.
04:15Les prix se sont malgré tout ajustés.
04:17Et hop, tout de suite, ça a redonné de l'oxygène à ce marché.
04:20Moi, ce que je crois que c'est dans le marché de l'ancien, touchons à rien.
04:23Nous, on n'a jamais demandé d'aide de l'État.
04:25On n'a jamais été subventionnés.
04:27Encore une fois, ce marché, il s'autorégule.
04:29Nous avons notre responsabilité, nous, les agents émuliers,
04:31de faire le travail pour arriver à des situations d'équilibre
04:34entre des prix de marché acceptables pour les uns et acceptés par les vendeurs.
04:38Voilà, il faut qu'on fasse ce travail-là.
04:39– Vous ne pensez pas que ça pourrait baisser un peu plus, quand même ?
04:41– Oui, je pense que ça devrait baisser un peu plus.
04:43Vous savez, ça a baissé pas loin de 10% dans certaines régions.
04:45– Mais en combien de temps ?
04:46– En deux ans, entre 2022 et 2024.
04:48– L'an dernier, j'ai vu en moyenne, c'est 0,7, ce n'est pas énorme.
04:50– Oui, c'est 0,7 sur l'année dernière.
04:51Mais si on prend la période post-Covid, si vous voulez, jusqu'à la fin de l'année 2024,
04:55ça a baissé de 8% en moyenne.
04:57C'est quand même significatif.
04:58Je ne dis pas que dans certaines régions, il ne faudrait pas que ça baisse encore.
05:01Il faudrait que ça continue de s'ajuster.
05:03Parfois, disons-le, et c'est aussi un des freins majeurs,
05:06l'immobilier reste un peu cher, voilà.
05:08Mais pour la partie ancienne, je crois qu'on peut se débrouiller tout seul,
05:11comme des grands, à condition que l'État ne vienne pas nous compliquer
05:14la vie de ce point de vue-là.
05:15– Vous auriez le ministre du Logement face à vous,
05:17qu'est-ce que vous lui demanderiez, tout de suite ?
05:20– Trois choses.
05:21De trouver une solution en urgence pour l'immobilier neuf
05:23qui nécessairement s'accompagnera d'un dispositif fiscal,
05:26parce qu'on ne peut pas retirer la perfusion d'un système,
05:29d'une branche complète d'activité du jour au lendemain,
05:31sans que ça ait des conséquences négatives.
05:33Et nous, on a besoin d'avoir des promoteurs et du logement neuf
05:36qui soient performants, si vous voulez,
05:38parce que le neuf d'aujourd'hui, c'est l'ancien de demain.
05:40Deux, de ne rien toucher à la partie transaction résidentielle dans l'ancien,
05:44idéalement de ne pas augmenter les DMTO
05:46et de laisser les Français reconstituer du pouvoir d'achat,
05:49surveiller l'inflation.
05:50Et puis, troisièmement, l'urgence, c'est le parc locatif privé,
05:54d'accepter le principe, mais je crois que c'est dans l'étui aussi,
05:57de la constitution d'un vrai statut du bailleur privé.
06:00Qu'on crée un statut du bailleur privé,
06:02à qui on impose de la décence locative,
06:04à qui on impose de la décence énergétique,
06:06mais auquel on garantisse aussi une qualité
06:08et une possibilité d'avoir des revenus sur du long terme.
06:11– Et l'idée de mettre une flat tax 30% pour tout le monde,
06:14ça serait beaucoup plus simple finalement.
06:15– Pourquoi pas, d'abord ce serait plus intelligible pour tout le monde.
06:17Et puis, honnêtement Éric, qu'est-ce qui est plus citoyen aujourd'hui ?
06:20D'investir dans des actions du CAC 40 ou d'acheter un logement
06:23et de le mettre à disposition des Français
06:25qui en ont besoin sur le parc locatif ?
06:27– Eh bien la question est posée, on va essayer de répondre.
06:29Merci beaucoup d'être venu nous voir Charles-Marie Yannakis,
06:32président du réseau Centuri 21.
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