Éric de Riedmatten reçoit un invité dans #LHebdoDeLEco pour approfondir un sujet économique…
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00:00 On va parler immobilier, vous êtes nombreux à vous interroger sur cette reprise que tout le monde attend.
00:05 Est-ce qu'il faut acheter ? Est-ce qu'on va pouvoir investir pour louer ?
00:08 On en parle avec Charles Marinakis qui est président du réseau Century 21.
00:12 On est vraiment dans une période de transition actuellement ?
00:16 Oui, sincèrement la période est plutôt de transition.
00:22 On sort d'une période un peu compliquée et ça frémit.
00:25 Ce n'est pas encore le printemps de l'immobilier mais on est passé du rouge à l'orange et on a bon espoir.
00:30 Le mois d'avril a été un bon mois donc on a bon espoir que les choses retrouvent un volume de transactions plus représentatif.
00:37 Est-ce qu'il vous fait dire ça ? C'est le nombre de personnes qui s'intéressent de nouveau à l'immobilier ?
00:41 Oui, d'abord les planètes se sont réalignées. Je parle évidemment des taux de crédit qui ont commencé à baisser.
00:46 On ne parle plus suffisamment de l'inflation, on l'a oublié mais vous savez qu'elle est revenue entre 2 et 2,5 %.
00:51 C'est quand même une bonne nouvelle parce que c'est l'inflation qui a déclenché mécaniquement la hausse des taux.
00:56 Les prix ont quand même baissé, ils ne sont pas encore totalement ajustés mais ils ont quand même baissé.
01:00 Tout cela encourage de nouveau des volumes de transactions et ça se matérialise par un trafic supérieur de candidats dans nos agences,
01:08 par des demandes de visite, des intérêts que portent nos clients au bien que nous avons à vendre.
01:13 Vous parlez des prix qui baissent mais c'est relatif, ce ne sont pas des fortes baisses.
01:16 Non, ce n'est pas très marqué mais on est déjà content de cet ajustement-là.
01:23 La baisse moyenne sur le premier trimestre 2024, c'est environ -3 % en France, -9 % à Paris, -7 % en région parisienne.
01:30 Mais petit à petit, ça s'ajuste parce que ça fait 18 mois que la tendance est régulièrement à la baisse.
01:36 Certes, ce n'est pas très marqué mais on arrive quand même dans certaines régions, les prix ont quand même baissé de 7, 8, 10, parfois 12 %.
01:43 Là, ça devient un vrai ajustement.
01:45 Oui, c'est ça. Mais les transactions augmentent vraiment en ce moment ? Vous voyez des signataires de contrats ?
01:50 Non, ça n'augmente pas encore. Au premier trimestre, le volume de transactions a baissé de 11 %.
01:56 Mais certains hommes politiques diraient que c'est une décroissance positive. On vient de -22 %. L'année dernière, le marché s'est clôturé à -22 %.
02:05 Alors quand on fait -11, on est relativement content.
02:08 C'est surtout les signaux qui sont bons, c'est la restructuration de la demande qui est une bonne nouvelle pour ce marché.
02:14 Qu'est-ce qu'ils vous disent les clients qui viennent dans le réseau Centurion Inter ? Ils sont quand même toujours inquiets ? C'est de l'attentisme ?
02:19 Non, sincèrement, je ne pense pas qu'ils soient inquiets. Je pense qu'ils sont un peu dubitatifs parce qu'il y a une contrainte économique.
02:24 Tout le monde, à un moment donné, est confronté ou se télescope à une réalité économique.
02:29 Est-ce que je peux acheter le bien que j'ai envie d'occuper et dans lequel j'ai envie de vivre ?
02:32 Parfois, la réponse est oui. Malheureusement, ces derniers temps, la réponse a été souvent non parce que les conditions économiques n'étaient pas réunies pour.
02:39 C'est vrai que globalement, ce qu'on donne à la banque, on ne peut pas le donner aux vendeurs et inversement.
02:44 L'avantage de l'immobilier ancien, c'est une mécanique qui se régule, qui s'autorégule depuis la nuit des temps, essentiellement entre les prix et les capacités de financement des acquéreurs.
02:55 On est dans un marché bloqué.
02:57 Vous voulez dire qu'on peut dégausser avec l'ancien ? On peut faire baisser les prix ?
03:00 L'ancien, on va parler du neuf tout à l'heure, c'est un prix de marché. Le neuf, c'est un prix mathématique.
03:07 Et si je vous comprends bien, votre plus grand concurrent, ce sont les banques, en fin de compte ?
03:12 Non, ce n'est pas nos concurrents.
03:13 Ils prennent tout compte sur les taux d'intérêt ?
03:15 Non, non. Oui, quand ils sont à 4,5 ou 5 %, pour le coup, on n'est plus habitué à ces taux-là.
03:20 Mais reconnaissons aussi que le marché lui-même s'est auto-flagellé par une augmentation parfois artificielle des prix qui se sont révélés infinançables.
03:30 La vraie inflation, elle est là quand on a des logements qui ont été multipliés par deux en l'espace de 20 ans.
03:35 Exactement. La vraie inflation, soyons honnêtes, c'est le prix du mètre carré.
03:40 D'où la crise du logement. Parce qu'aujourd'hui, on en souffre, vous le voyez quand même.
03:45 Il y a des gens qui viennent chez vous pour louer et ils ne trouvent pas. C'est très difficile de trouver un logement, surtout quand on est jeune.
03:50 Le logement, en fait, c'est trois segments de marché. C'est l'immobilier neuf, la transaction résidentielle, pour ceux qui veulent l'acheter dans l'ancien.
03:58 Et puis au milieu, vous avez le par-impôt du système, qui est le marché locatif privé.
04:02 Alors lui, si vous voulez, à peu près tout ce qu'il ne fallait pas faire a été fait, de telle sorte qu'il est réellement en panne.
04:08 Ceux qui ne peuvent pas acheter, qui étaient locataires et qui voulaient acheter, ne le peuvent pas.
04:13 Ils ne quittent pas leur logement, ils ne libèrent pas du logement locatif.
04:17 Et puis l'immobilier neuf, qui par l'aménagement fiscal, si vous voulez, arrivait à déverser dans le parc locatif privé,
04:24 50% quasiment de ce qui était construit, qui avait pour vocation à être loué, mais de manière durable,
04:29 n'est plus alimenté, puisque vous l'avez vu vous-même, la production de logement neuf a baissé de 40 à 50%.
04:35 Donc la source, c'est taré, si vous voulez. Le marché locatif privé, il est en panne, vraiment en panne.
04:42 - Et justement, on va finir par le neuf, parce que ça c'est le grand point d'interrogation.
04:45 On a un déficit de logement neuf en France. Les permis de construire sont très longs à être délivrés.
04:49 Il y a des nouvelles normes, et en même temps, on manque de foncier.
04:52 Voilà, si on veut résumer la situation. Quand va-t-on en sortir ? Il faut des années pour s'en sortir.
04:56 - Alors là, vous avez raison, parce que le temps de l'immobilier neuf n'est pas le temps d'un homme politique, malheureusement.
05:02 Et on paie là, les pots cassés, des politiques d'ensemble, si vous voulez, qui n'ont pas été suffisamment vigilantes depuis 25 ans.
05:10 Et certains promoteurs, d'ailleurs, avaient tiré la sonnette d'alarme il y a bien longtemps, en disant
05:14 "La France doit se nourrir d'environ 450 000 à 500 000 nouveaux logements par an. Vous savez qu'on en est très loin."
05:20 Et donc on a engrangé un déficit, on a accumulé un déficit qu'on a beaucoup de mal à résorber.
05:25 Et quel que soit le gouvernement qui se saisisse de ce sujet-là, et récemment, le gouvernement s'en est saisi,
05:31 il n'y a pas de baguette magique pour retrouver un marché dynamique dans le neuf.
05:36 Alors, ils font beaucoup d'efforts, ils travaillent, je crois, beaucoup avec les promoteurs,
05:39 ne sont pas toujours satisfaits des dispositifs qui sont mis en place. Il y a une vraie préoccupation,
05:43 mais lutter contre le temps, malgré tout, c'est difficile.
05:45 - Oui, il n'y a plus de carotte fiscale non plus, c'est fini, les aides...
05:48 - Non, ça c'est fini, ce qui était une locomotive importante.
05:51 - L'achat locatif.
05:52 - L'achat locatif, l'investissement locatif tel qu'il a été considéré pendant des années,
05:57 où j'achetais un logement neuf, certes un peu plus cher que le marché de l'ancien,
06:00 mais en revanche, je le mettais en location sur neuf ans et j'avais un avoir fiscal qui correspondait,
06:05 cette mécanique était enrayée et on en mesure la conséquence directe,
06:08 enfin surtout nos promoteurs en mesurent la conséquence directe aujourd'hui.
06:11 - Très clair, merci beaucoup Charles Marinakis, président du réseau Century 21.
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