Espérée par les professionnels de l’immobilier, la poursuite de la détente des taux annoncée par la BCE le 12 décembre dernier est une véritable bouffée d’oxygène. Leurs espoirs : que l’Institution de Francfort ne s’arrête pas en si bon chemin et continue sur sa lancée en 2025. Coincée entre la nécessité de trouver un équilibre entre le soutien à la croissance et le risque de raviver l’inflation, la détente se poursuivra effectivement selon notre scénario à Xerfi mais peut-être pas de façon aussi marquée. [...]
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00:00Espérée par les professionnels de l'immobilier, la poursuite de la détente des taux annoncée par la BCE le 12 décembre dernier est une véritable bouffée d'oxygène.
00:18Leurs espoirs ? Que l'institution de Francfort ne s'arrête pas en si bon chemin et continue sur sa lancée en 2025.
00:25Coincée entre la nécessité de trouver un équilibre entre le soutien à la croissance et le risque de raviver l'inflation, la détente se poursuivra effectivement selon notre scénario exerci, mais peut-être pas de façon aussi marquée.
00:39La baisse des taux, c'est actuellement l'alpha et l'oméga d'un marché immobilier où tous les autres paramètres ont viré au rouge.
00:47Crise et instabilité politique, fou total sur la politique de logement à venir, inquiétude montante des ménages sur l'évolution du chômage et leur situation financière, enfin crainte d'un futur taux de risque fiscal, la coupe est pleine.
01:01Reste donc la réduction du coût de l'argent comme dernier levier pour sortir de la crise.
01:07Et comme la BCE est lancée dans un cycle de détente monétaire, c'est gagné.
01:13Pas si simple, sauf pour les prêts à taux variable.
01:16Mais ils représentent une part très faible de la production des crédits à l'ébitda, environ 3% sur les 10 dernières années.
01:22C'est d'ailleurs un trait spécifique du marché français.
01:26Pour cette catégorie de prêts, le taux d'intérêt est périodiquement révisé en fonction d'un indice de référence, souvent lié au taux interbancaire comme le rebord.
01:34C'est-à-dire le taux d'intérêt utilisé par les banques lorsqu'elles se prêtent de l'argent entre elles.
01:39Le rebord 3 mois, c'est-à-dire à échéance de 3 mois, est généralement utilisé pour la fixation des taux des prêts des ménages à taux variable.
01:46Par nature, il est lié au taux de dépôt de la BCE.
01:49Ce taux, aussi appelé facilité de dépôt, correspond au taux d'intérêt appliqué par la BCE sur les liquidités que les banques commerciales déposent auprès d'elles.
01:59Taux de dépôt, rebord 3 mois, les liens de transmission sont directs au délai de diffusion prêt.
02:05Maintenant que la mécanique est engagée, les taux variables vont commencer leur décrue et poursuivront le mouvement en 2025.
02:13L'histoire n'est pas forcément la même pour les taux fixes.
02:16Les crédits immobiliers à taux fixe sont généralement accordés sur des périodes longues, entre 15 et 25 ans.
02:22Pour ces prêts, les banques se financent souvent sur des marchés à long terme ou basent leurs prix sur des instruments financiers de durée similaire, comme les obligations d'État, les EAT à 10 ans.
02:34Leurs niveaux, leurs évolutions sont liés en partie à la politique monétaire de la BCE.
02:38On parle alors de transmission des taux courts vers les taux longs.
02:42Mais d'autres variables sont en jeu, comme les anticipations d'inflation, de croissance économique, mais aussi le contexte géopolitique,
02:50le taux de change et ce gros saut des marchés financiers et la croyance plus ou moins grande des marchés pour un pays d'honorer ses engagements vis-à-vis de ses créanciers.
03:00Celui-là se paie par une prime de risque, et c'est là que la dette française pose problème et que l'imbroglio politique est une épée de Damoclès.
03:07Car si les agences de notation restent jusqu'à maintenant bienveillantes, les marchés financiers ont eux commencé à sanctionner l'économie française.
03:16Deux marqueurs.
03:17La bourse.
03:18Sans comparer le CAC 40 au Dow Jones, la trajectoire entre l'indice phare de l'économie française dans le rouge depuis le début de l'année
03:26et son équivalent allemand, le DAX, en progression de 20% malgré une économie en récession, on dit long sur l'état d'esprit des investisseurs.
03:35Second indicateur, le spread de taux entre la France et l'Allemagne.
03:39Cet écart de taux constitue un indicateur pour mesurer la confiance accordée à la France face à l'Allemagne.
03:45Plus il est élevé, plus les investisseurs manifestent leur inquiétude vis-à-vis du pays.
03:50Il est, généralement, indiqué en points de base, 100 points de base étant égaux à 1 point de pourcentage.
03:58Signe des tensions récentes.
04:00Le spread OAT boudin allemand, qui évoluait dans un tunnel compris entre 45 et 55 points de base depuis le début de l'année,
04:08s'est brusquement tendu après le 10 juin dernier, grimpant à plus de 80 points de base.
04:15Que le doute se destine un peu plus sur la capacité et ou la volonté française à faire front à son endettement.
04:22Et les OAT repartiront à la hausse, emmenant les taux immobiliers malgré la détente des taux courts pilotés par la BCE.
04:30La dette française pourrait bien être le signe noir de l'immobilier.