C’est un sacré pavé dans la marre. Au moment où certains parlementaires et professionnels de l’immobilier exhortent le Haut Conseil de Stabilité Financière d’assouplir ses règles prudentielles en matière de distribution de crédits à l’habitat, la Banque de France met en garde contre le gonflement excessif de la dette immobilière des Français. [...]
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00:00C'est un sacré pavé dans la mare.
00:11Au moment où certains parlementaires et professionnels de l'immobilier exhortent le Haut Conseil de Stabilité Financière
00:17d'assouplir ses règles prudentielles en matière de distribution de crédit à l'habitat,
00:22la Banque de France met en garde contre le gonflement excessif de la dette immobilière des Français.
00:28Et en effet, il a de quoi s'inquiéter.
00:30L'endettement total des ménages culmine désormais à près de 1 750 milliards d'euros
00:35et représente près de 100% de leurs revenus.
00:37Un taux certes légèrement en baisse depuis fin 2022, mais qui a explosé sur les 25 dernières années.
00:43L'endettement immobilier en est le premier coupable.
00:47Et il a beau avoir freiné ces derniers mois, il a progressé de façon spectaculaire.
00:51La dette immobilière, stricto sensu, a ainsi bondi de 400 à 1 400 milliards d'euros en moins de 20 ans.
00:57Soit quasiment une multiplication par quatre.
00:59La proportion des ménages endettés étant relativement stable depuis plusieurs années,
01:03le nombre d'emprunteurs progresse peu ou prou au rythme de la démographie.
01:07Légèrement plus rapidement dans les faits compte tenu de la diminution de la taille des foyers.
01:11L'effet volume est donc faible et ne peut expliquer l'emballement de l'endettement,
01:15qui n'est rien d'autre que la marque de la flambée des montants empruntés par emprunteur.
01:20La situation française est très singulière en Europe.
01:23Un des quatre principales économies de lieu,
01:26c'est en France que l'endettement immobilier médian des ménages est le plus haut en valeur absolue.
01:31Il est à un niveau plus modéré en Allemagne, en Italie, et c'est en Espagne qu'il est le plus bas.
01:36Deux, la France est le seul pays où le ratio dette sur revenu a augmenté entre 2017 et 2021,
01:43et fortement, alors que ce ratio a eu plutôt tendance à se stabiliser,
01:46voire à se contracter dans les pays voisins.
01:50Et enfin, trois, le montant annuel des remboursements des emprunts
01:53rapprochés à l'ensemble des revenus annuels est en moyenne en France plus élevé qu'ailleurs.
01:59Certes, en face, il y a un actif dont la valeur a progressé,
02:02mais le marché s'est grippé et les prix reculent.
02:04Cette singularité de la France se situe au carrefour de trois tendances.
02:08Sur longue période, les prix de l'immobilier y ont plus augmenté que dans les pays voisins.
02:13Que ce soit l'Allemagne, par exemple, dont le cycle de hausse a commencé beaucoup plus tard,
02:17ou l'Espagne, qui a vécu un véritable krach immobilier consécutif à la grande récession de 2008-2009,
02:22prolongée des crises à répétition qui ont suivi.
02:25Cette flambée s'est faite ensuite en totale déconnexion de l'évolution du revenu des Français,
02:30si bien que le nombre d'années de revenu nécessaire pour acquérir un logement a explosé,
02:34rendant le recours à l'emprunt un passage quasi obligé
02:37et pour des montants et des durées de plus en plus important.
02:40Enfin, si les Français, quel que soit leur niveau de revenu,
02:43se sont davantage endettés que leurs voisins pour acheter de la pierre,
02:46la tendance a été plus marquée pour les hauts revenus.
02:49C'est un trait spécifique à l'hexagone.
02:52L'endettement est plus concentré en haut de l'échelle,
02:54alors qu'il est mieux réparti dans la population dans les autres pays comme l'Allemagne.
02:58Les conséquences de ces grandes tendances sont de deux ordres.
03:02Pour les emprunteurs, dont les revenus se situent dans le quart inférieur de la distribution,
03:06le service de la dette, bien compris comme le montant à rembourser
03:09et les charges d'intérêt à verser chaque mois,
03:11représentent 25% de leurs ressources financières avant impôts et cotisations sociales.
03:17En net, c'est donc sensiblement plus.
03:19Un niveau comparable à celui des Espagnols certes,
03:22mais avec une dynamique différente,
03:23le taux d'effort diminuant de l'autre côté des Pyrénées pour les moins favorisés,
03:27alors qu'il s'intensifie en France.
03:30Le reste à vivre est raboté,
03:32le risque de fragilisation financière augmente,
03:34et avec lui celui du surdettement.
03:36Quant à la hausse de l'encours de la dette immobilière en haut de la pyramide,
03:40elle coïncide avec la concentration de plus en plus forte du patrimoine immobilier,
03:44la constitution d'une retraite par capitalisation via la multipropriété qui ne porte pas son nom,
03:50une reproduction voire une aggravation des inégalités spécifiques à la France.
03:54La France, accro et championne d'Europe de la dette immobilière,
03:57choisie en haut de l'échelle sociale, mais subie et risquée pour la France dite moyenne.