SMART PATRIMOINE - Emission du mercredi 15 novembre
Mercredi 15 novembre 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Thierry Vignal (Cofondateur, Masteos) , Anthony Calci (Fondateur, Calci Patrimoine) , Vincent Kraus (Cofondateur, Fermes en vie) et Aïda Kammoun (avocate fiscaliste, Villaret Avocats)
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00:00 [Musique]
00:08 Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, votre rendez-vous sur Bsmart,
00:13 dédié à vos finances personnelles.
00:15 Au sommaire de cette édition, un retour à la terre, investir dans la terre agricole
00:20 et donner du sens à son épargne.
00:22 C'est le modèle que propose l'entreprise Ferme Envie,
00:25 forme de foncière solidaire alors que le prix des terres agricoles évolue à la hausse en ce moment.
00:31 Pourquoi sont-elles aussi convoitées ? On en parle dans un instant.
00:34 Dans enjeu patrimoine, les propriétaires de locations meublées encaissent le coup.
00:39 Dans le cadre du projet de loi de finances, deux amendements ont été adoptés
00:42 pour limiter l'intérêt de la location saisonnière.
00:45 La fiscalité devrait être donc nettement moins favorable dès 2024.
00:50 Pourquoi ce twist et comment va-t-elle évoluer ? Réponse en deuxième partie d'émission.
00:54 Et enfin, dans l'œil du CGP, aujourd'hui, les cryptos continuent de faire leur nid
00:59 dans le portefeuille des particuliers.
01:01 Considérés comme un bon outil de diversification,
01:03 les CGP se doivent désormais de conseiller leurs clients sur cette classe d'actifs,
01:07 encore mieux même de l'intégrer efficacement à leur patrimoine.
01:11 Je crois que j'ai tout dit, Smart Patrimoine, c'est parti !
01:14 Est-ce que vous aussi avez des envies de retour à la terre ?
01:22 Les forêts, vignes, les actifs tangibles semblent faire leur retour dans le patrimoine des Français.
01:27 Mais à quel prix ? Réponse aujourd'hui avec notre invité, Vincent Croce,
01:31 cofondateur et directeur général de Fèves Ferme en Vie,
01:35 une solution, je le disais, de financement aux futurs agriculteurs via l'épargne citoyenne.
01:40 Bonjour.
01:41 En gros, une foncière qui, grâce à elle, les citoyens investissent dans la terre agricole
01:46 pour financer des fermes agro-écologiques. C'est à peu près ça ?
01:49 Oui, exactement.
01:50 Comment vous est venue l'idée de ce modèle d'investissement, Vincent ?
01:53 Au départ, on avait envie d'apporter notre pierre à l'édifice de l'accélération de la transition agro-écologique.
02:01 On s'est rendu compte que la moitié des agriculteurs étaient en âge de partir à la retraite.
02:06 On s'est dit que plutôt que d'essayer de changer les pratiques des personnes qui étaient en place,
02:10 on allait essayer de favoriser des installations de projets plus vertueux pour l'environnement.
02:15 Quand on s'est intéressé à l'installation des personnes qui s'installent aujourd'hui,
02:20 on s'est rendu compte que deux tiers des personnes qui s'installent, s'installent hors cadre familial,
02:25 c'est-à-dire qu'ils ne vont pas hériter les terres de leurs parents.
02:28 Pour ces personnes-là, l'accès et le financement du foncier sont un des principaux freins à leur installation.
02:34 On s'est dit que pour essayer de répondre à ces deux enjeux,
02:37 que sont la transition agro-écologique et le renouvellement des générations,
02:40 on va organiser l'acquisition du foncier pour permettre à ces personnes-là de s'installer sur ces pratiques plus vertueuses.
02:45 C'est hyper intéressant.
02:46 Est-ce que, comme je le disais en début d'émission,
02:48 elles sont vraiment plus convoitées, ces terres agricoles ?
02:50 En tout cas, c'est votre constat, vous ?
02:52 Ce qu'on peut voir depuis assez longtemps, ça fait 30 ou 40 ans,
02:56 c'est que le prix des terres agricoles continue à augmenter régulièrement, tous les ans.
03:01 Et en effet, il y a de plus en plus de personnes qui s'intéressent à ces terres,
03:07 soit pour les cultiver, soit pour en changer l'utilité,
03:11 puisqu'il y a aussi une partie des terres qui sont urbanisées ou en tout cas artificialisées chaque année.
03:16 Et donc, il y a toujours un besoin.
03:19 En tout cas, ces terres sont assez convoitées.
03:23 Et vous, comment vous expliquez que le contexte actuel, il est particulier,
03:27 notamment, vous en parliez un petit peu, le réchauffement climatique.
03:30 En quoi ce contexte favorise-t-il l'investissement
03:34 et fait même apparaître ce moyen comme un moyen de sécuriser ces placements ?
03:41 Alors que moi, dans ma logique, ça aurait plutôt été l'inverse.
03:44 C'est-à-dire, réchauffement climatique, mince, les terres sont en difficulté.
03:47 Et non, finalement, ça fait l'effet inverse.
03:49 Je ne sais pas si c'est ça qui fait l'effet inverse.
03:51 Ce qui est sûr, c'est que je pense que ça fait réfléchir sur la façon de produire sur ces terres et d'exploiter ces terres.
03:58 Et il y a des façons beaucoup plus responsables et beaucoup plus durables, résilientes d'exploiter les terres.
04:04 Ce qui fait que je pense que, et d'ailleurs c'est ce qu'on essaye de pousser sur la foncière qu'on a créée,
04:10 c'est des exploitants qui vont exploiter les terres de manière beaucoup plus résiliente
04:16 et qui vont faire que ces terres vont conserver, voire prendre de la valeur, grâce à ces formes plus résilientes de produire.
04:23 Mais il y a des risques tout de même.
04:25 Oui, tout à fait, comme dans tout investissement.
04:28 Il y a des risques qui sont liés aux aléas climatiques.
04:33 Il y a des risques qui sont liés aussi à un environnement sectoriel qui est quand même difficile et délicat.
04:38 Le monde agricole, les agriculteurs ont du mal à vivre de leur métier.
04:42 Après, ça dépend des activités, mais il y a quand même pas mal d'activités sur lesquelles c'est assez difficile pour eux.
04:48 Et donc, on peut se dire que le prix des terres pourrait partir de cette difficulté des agriculteurs à vivre de leur métier.
04:54 Malgré tout, ce qu'on voit, c'est que le prix des terres est assez bas en France par rapport à tous les voisins européens.
05:01 Peut-être juste pour donner quelques chiffres, l'hectare moyen en France, c'est 6 000 euros à peu près, un peu plus de 6 000 euros.
05:08 Et c'est 2, 3, voire 10 fois plus en Espagne, en Italie et en Belgique, par exemple, qui sont nos plus proches voisins.
05:19 Et ça, comment vous l'expliquez ?
05:21 Ça s'explique par une régulation qui est assez forte sur les terres agricoles.
05:25 On a des lois et un cadre juridique qui encadrent les transmissions de fonciers, qui encadrent également les loyers qu'on peut faire payer sur des terres agricoles.
05:37 Et ces différentes régulations font que les terres agricoles en France sont restées à un prix relativement modéré.
05:46 L'idée au départ, c'était principalement de protéger les agriculteurs et leur permettre de rester propriétaires de leurs terres.
05:52 Et il n'est pas question que ça change à court terme. Cette régulation va perdurer, en tout cas à court et moyen terme.
06:00 Le temps file. Pour ceux qui nous regardent, est-ce que vous pouvez nous expliquer concrètement comment on investit ?
06:05 C'est quoi cet investissement direct dans les terres agricoles ? Comment ça marche ?
06:09 On a créé une foncière qui achète des terres agricoles pour ensuite les mettre à disposition sous forme de location avec option d'achat à des jeunes qui veulent s'installer sur des projets agroécologiques.
06:20 Cette foncière est financée par des particuliers qui peuvent investir à partir de 500 euros et jusqu'à plusieurs dizaines de milliers d'euros.
06:27 Ils deviennent propriétaires d'un pourcentage de la foncière, un peu comme une SCPI, mais dans les terres agricoles.
06:36 Il y a un triple intérêt de ce type d'investissement.
06:40 C'est que l'investissement est construit comme un investissement avec une utilité forte d'un point de vue social et environnemental.
06:46 Deuxièmement, c'est investi dans des actifs tangibles dont on parlait tout à l'heure, qui sont un actif qui est historiquement très peu volatile et qui a progressé assez régulièrement dans le temps.
06:55 Et la troisième chose, c'est que la foncière a un agrément de l'économie sociale et solidaire qui permet de donner droit à une réduction d'impôts à hauteur de 25% des sommes qui sont investies pour les particuliers.
07:04 C'est intéressant ce que vous dites. On va parler rendement quand même. À quel rendement peut-on s'attendre actuellement lorsqu'on investit ?
07:11 On a un objectif sur cette foncière de revalorisation des parts de 3% par an et qui va s'ajouter donc aux 25% de réduction d'impôts.
07:20 Si on en ajoute les deux, ça commence à faire une rentabilité qui est plutôt très intéressante et qui est fortement portée par cette réduction d'impôts de 25% qui est donnée dès l'année de l'investissement.
07:32 Et ce qui peut plaire à ces investisseurs, c'est cette partie aussi investissement responsable, c'est ce que vous disiez.
07:37 Oui, c'est ça. En fait, les gens aujourd'hui investissent pour les trois raisons que j'ai données. Certains placent l'utilité sociale et environnementale au premier rang, d'autres la réduction d'impôts.
07:47 C'est ça qui les fait investir. Mais c'est vrai que le fait qu'il y ait les deux à la fois, que ce soit à la fois quelque chose d'utile, de relativement peu risqué et qui permet de faire bénéficier d'une réduction d'impôts, fait que l'investissement est intéressant.
08:00 Je parlais des forêts, des vignes. C'est globalement ça aujourd'hui quand on parle de terres agricoles dans lesquelles on investit. C'est vrai qu'on pense beaucoup au vin.
08:09 Historiquement, c'est vrai qu'il y a beaucoup de structures qui sont intéressées aux vignes et aux vins. Et puis il y a pas mal de choses autour des forêts. Nous justement, on fait tout le contraire.
08:18 C'est-à-dire qu'on investit dans des terres agricoles diverses, sur tout type d'exploitation, que ce soit de la production végétale ou animale. Mais on a tout aujourd'hui sauf des vignes.
08:31 Que ce soit de l'arboriculture, des céréales, des fruits, des légumes, du lait. Mais pas de vignes parce qu'on a décidé plutôt de s'intéresser à tout le reste.
08:42 Et pas de forêts non plus, si ce n'est que dans les fermes qu'on va acheter de temps en temps, il y a quelques hectares qui sont des bois ou des bouts de forêt qu'on acquiert avec les terres agricoles.
08:53 Dans des régions particulières ou pas ?
08:55 Aujourd'hui, on s'intéresse plutôt à l'ouest. Principalement parce qu'on est basé sur l'ouest et qu'on a commencé dans cette région-là. De la Normandie au nord, à l'Occitanie au sud.
09:04 Mais l'objectif, c'est de faire des transactions un petit peu partout en France d'ici 12 à 18 mois. Mais il y a déjà pas mal à faire sur la moitié ouest aujourd'hui.
09:15 Merci beaucoup Vincent Croce d'être venu nous présenter ce modèle de foncière. Je rappelle que vous êtes le cofondateur et directeur général de Ferme Envie.
09:23 Pour ceux qui auraient envie d'un retour à la terre, je crois que le message est passé. Merci beaucoup d'être venu dans Smart Patrimoine aujourd'hui. On passe tout de suite à Enjeu Patrimoine.
09:30 Merci.
09:35 Et c'est parti pour Enjeu Patrimoine. On parle aujourd'hui de la fiscalité des LMNP, les locations meublées non professionnelles. On la disait avantageuse et pourtant, elle semble aujourd'hui remise en cause.
09:46 Dans le cadre du projet de loi de finances pour 2024, deux amendements ont été adoptés en octobre pour limiter l'intérêt de la location saisonnière et inciter les propriétaires à revenir sur le marché de la location traditionnelle.
09:58 On en parle aujourd'hui avec Aïda Kamoun, avocate fiscaliste chez Villaret Avocat. Bonjour Aïda.
10:03 Bonjour.
10:04 Merci beaucoup de nous accompagner aujourd'hui. Thierry Vignal nous accompagne également, cofondateur de Mastéos, un service d'investissement locatif. Bonjour Thierry.
10:11 Bonjour.
10:12 Merci beaucoup à tous les deux d'être là. Aïda Kamoun, pourquoi elle a longtemps été prisée par les investisseurs immobiliers, cette location meublée non professionnelle ?
10:20 En fait, elle est avantageuse parce qu'elle permet une fiscalité moins lourde que dans d'autres types de locations, notamment la location nue et la location plus longue durée.
10:32 En fait, il y a deux distinctions. Il y a la distinction location nue, location meublée et ensuite il y a la distinction courte durée, longue durée.
10:41 Par exemple, lorsque l'on est dans le cadre de ce qu'on appelle les régimes micros. Micro, c'est-à-dire qu'on va déclarer les recettes annuelles et après on va appliquer un abattement qui est déjà prédéfini.
10:53 Par exemple, pour les locations non meublées, le seuil est de 15 000 euros et puis l'abattement appliqué, il est de 30 000. Alors que pour les locations longue durée, on va être sur un seuil de 77 700 euros et un abattement de 50%.
11:12 Et enfin, sur des locations courte durée, on va être sur des seuils de 188 700 euros et avec un abattement qui va jusqu'à 71%. Donc on voit tout de suite que la location meublée, courte durée est plus intéressante.
11:26 On comprend l'avantage de cette fiscalité assez rapidement, finalement, Thierry.
11:30 Oui, de toute façon, ça laisse peu de place à l'hésitation. Le LMNP, c'est quand même le régime qui marche le mieux auprès des investisseurs locatifs, courte ou longue durée d'ailleurs, par rapport à des régimes type foncier ou ACI, Alier ou Alies.
11:44 Parce qu'on a le beurre et l'argent du beurre. On a d'un côté l'amortissement. Alors dans l'option réelle, on mentionnait les forfaits à 30, 50 et 71%.
11:53 On peut aussi choisir en fonction des seuils l'option réelle et sur l'option réelle, on pratique l'amortissement qui permet d'écraser ce qui est une matière déductible qui vient écraser le revenu locatif jusqu'à l'annuler.
12:05 Donc on paye en tout cas pas d'impôts ou très peu alors qu'on génère du revenu locatif et c'est pas repris en sortie. Et c'est ça, la magie du LMNP.
12:14 C'est que d'un côté, on a une défiscalisation des revenus et jusqu'à ce que ça soit remis en cause, c'est pas repris à la sortie. Alors que normalement, dans tous les autres régimes où on peut faire de l'amortissement, on a une reprise.
12:25 C'est-à-dire que ça vient alourdir la facture sur la plus-value en sortie. Et donc le meilleur des deux mondes fait que tout le monde se jette dessus.
12:31 Et le problème avec ces amendements, c'est qu'en voulant pénaliser la location courte durée, ça vient déborder de manière un peu aveugle et sans discriminer vers la longue durée
12:41 qui pourtant est assez utile sociétalement pour loger des étudiants. Contrairement, on pourrait le dire, au Airbnb.
12:47 Bon, on va parler des conséquences de ces deux amendements. Mais avant de parler des conséquences, on va dire déjà ce qu'il y a dedans.
12:53 Qu'est-ce qu'ils nous disent, Aïda, ces deux amendements adoptés ?
12:56 En fait, on va calquer la courte durée sur la longue durée. Donc sur le régime micro dont je parlais tout à l'heure, on va avoir les mêmes plafonds et les mêmes taux.
13:12 Donc ce qui fait qu'on va passer, que ce soit de la location meublée courte ou longue durée, on va avoir un abaissement à 77 700 euros sur le seuil de revenu.
13:23 Et enfin, un abattement de 50 % contre 71 % jusqu'en 2022. Donc c'est un impact très très important.
13:31 Un vrai impact sur le portefeuille des propriétaires.
13:33 Petite nuance pour les zones où l'offre et la demande de logement n'est pas très très impactée. On peut augmenter le taux et augmenter de 21 % l'abattement.
13:46 Ce qui fait qu'on passe quasi à un taux de 71 %. Mais il faut que les revenus soient inférés à 50 000 euros l'année d'avant.
13:55 Petite question aussi. Thierry, comment vous expliquez que les meublées touristiques soient d'un seul coup un peu pointées du doigt par l'État ? Qu'est-ce qui s'est passé là ?
14:02 Politiquement, c'est vrai que ça n'apporte pas grand chose à la société d'enrichir des bailleurs touristiques qui profitent de l'effet Jeux Olympiques.
14:13 Donc à la limite, ça en fait une cible facile. Pourquoi pas ? Mais comme je disais, c'est dommage quand ça déborde sur de la longue durée et qu'on ne fait pas la distinction.
14:21 Parce que là, on est sur une pénurie historique du parc locatif. Les étudiants peuvent plus loger. On a -34 % sur Paris d'offres de location en moins et +20 % de candidats locataires.
14:36 Et donc en continuant à faire barrage à l'investissement locatif, je suis un peu biaisé en disant ça, mais néanmoins...
14:45 Alors qu'on pensait faire mal aux bailleurs touristiques, on fait du mal aux étudiants précaires.
14:51 On fait du mal à toute personne qui veut se loger et qui aujourd'hui ne peut pas acheter une résidence principale parce qu'on est dans un environnement bancaire très contraint avec beaucoup de refus de prêts.
14:59 Et donc les gens peuvent ni acheter ni maintenant se louer. Et plus on va mettre de barrages, on a déjà eu les plafonnements de loyers, à la limite, pourquoi pas, l'explosion des taxes foncières, la loi sur les passoires thermiques.
15:09 Tout ça vient se rajouter et fait effet d'épouvantail sur ce marché. Et donc ça vient encore assécher l'offre de location. Voilà. Donc c'est hyper important de faire la distinction entre courte durée et longue durée.
15:20 - Parce que vous, vous pensez que cette fiscalité moins attractive, ça va signifier quoi ? Moins d'investissement aussi de la part des propriétaires pour acquérir ce type de biens ?
15:29 C'est ça, on va repenser à deux fois, on ne sera plus dans la même stratégie ?
15:32 - Tout ce qui ne va pas dans le sens de l'investissement locatif crée un climat anxiogène de toute manière. Déjà que l'environnement macroéconomique n'est pas hyper favorable à ce genre d'investissement avec les taux là où ils sont.
15:42 Mais si en plus on vient rogner sur le peu d'avantages fiscales qu'on a là-dessus, ça n'encourage pas en fait. Et on le voit, l'offre de location ne fait que starir.
15:52 - Alors en même temps, il ne faut pas oublier qu'il y a aussi les amendes qui ont été mises en place. Parce que dans certaines villes, on n'a pas le droit de faire de Airbnb. Donc ce n'est pas quelque chose de nouveau.
16:03 Par contre, ce qui peut être anxiogène pour les contribuables, c'est l'instabilité. C'est-à-dire que lorsque l'on va faire un investissement locatif, on se projette. On se projette sur 20-30 ans.
16:13 Et là, le fait que tout d'un coup, on se rend compte que la loi, elle peut du jour au lendemain changer. Parce qu'en plus, les textes actuels sont applicables dès les revenus 2023.
16:23 Donc quelqu'un qui a investi en 2023 se retrouve en fait avec une nouvelle loi qui n'était pas du tout prévue au début de son investissement. Donc c'est très rapide.
16:34 Donc c'est plutôt le côté instable et qu'on se rend compte qu'on peut changer très rapidement ces régimes qui est plutôt anxiogène. Parce que le texte en soi a été, entre parenthèses, un peu limité.
16:45 On aurait pu aller beaucoup plus loin. Parce que comme vous le rappeliez tout à l'heure, effectivement, l'amortissement n'est pas récupéré à la sortie. Et là, il y avait des amendements qui étaient proposés en ce sens-là.
16:56 De réintégrer les amendements au moment de la cession du bien. Et là, ça n'a pas été jusque-là. Donc c'est plus l'instabilité, le fait que du jour au lendemain, tout puisse changer, que vraiment cet amendement qui a été voté, enfin qui est passé avec cette loi de Chine.
17:18 Mais donc on pénalise là un peu plus largement finalement le marché de l'immobilier, Aïda ?
17:22 Alors ça, l'avenir nous le dira. Mais de toute façon, le marché de l'immobilier est de facto pénalisé depuis quelque temps. Et la crise Covid a absolument arrêté.
17:34 Oui, depuis la hausse des taux.
17:35 La hausse des taux. Il y a plein de facteurs qui font que l'immobilier souffre.
17:41 Mais comme vous le disiez Thierry, c'était peut-être la dernière enclave, justement, le dernier aspect un peu positif en termes de fiscalité d'investissement immobilier. Ce ne sera plus le cas.
17:52 Oui, alors je pose quand même la question. On peut toujours faire du réel, il me semble ?
17:56 Oui, bien sûr.
17:57 C'est quoi le seuil minimum pour en faire de l'option réelle ?
17:59 Il n'y a pas de seuil minimum. En fait, soit on opte pour le micro parce qu'on est en dessous du seuil de 77 700 euros. Et dans ce cas, en fait, c'est plus facile.
18:10 C'est juste, on déclare les revenus qu'on a, on applique l'abattement de 50 %.
18:14 Donc on peut faire du réel ?
18:15 Oui, on peut faire du réel. C'est pour ça que je vous dis, l'impact est minime, cet amendement. Il faut continuer de faire du réel, bénéficier des amortissements sur le réel.
18:23 C'est ça. On aurait eu beaucoup plus peur si l'amendement sur la reprise des amortissements en sortie était passé.
18:30 Mais là, il n'est pas passé.
18:31 Il me semble, voilà, il n'est pas passé. Donc on souffle un peu. Et donc cette enveloppe LMNP reste la plus avantageuse possible.
18:39 Et les options possibles désormais ou en tout cas à partir de 2024 pour ces profils de propriétaires investisseurs, est-ce que, je vous ai un peu déjà posé la question,
18:48 est-ce qu'ils vont changer de stratégie ou pas ? On s'attend à quoi là ?
18:51 Alors pour moi, on n'investit pas dans l'immobilier avec une motivation fiscale ou en tout cas, ça ne serait pas la bonne motivation.
18:59 On investit parce qu'on a trouvé une bonne opportunité de marché. Est-ce qu'il y en a encore ? Oui, en revanche, il faut sortir un peu des sentiers battus.
19:07 Déjà, on est sur un marché qui est très baissier. Ça ne se reflète pas encore dans les chiffres des notaires, mais sur le terrain, on voit des baisses 10, 15 % selon les villes.
19:15 Et donc, il faut profiter de ce marché baissier pour négocier agressivement à l'achat, ce qui permet de faire des bonnes affaires qui viennent un peu faire oublier le montant des mensualités avec les taux qui sont temporaires
19:25 parce qu'on peut toujours négocier son crédit à la baisse alors que notre prix d'achat est éternel.
19:28 Donc, il faut profiter de cette situation pour être agressif en égo et aller voir des villes qui ont moins subi la volatilité du marché.
19:37 Il y a plein de villes moyennes qui sont hyper intéressantes, rentables, accessibles avec une forte demande des revenus par habitant élevé.
19:44 Je pense à des villes qui sont... Ce n'est pas Lyon, Bordeaux, Paris, mais si on va du côté de Angoulême, de Colmar, de Albi, Cholet, Montauban, ces petites villes qui ont des très bons fondamentaux.
19:58 Ce que je recommande, c'est oublier un peu les grandes villes qui, de toute manière, malgré la timide baisse de prix, restent trop chères pour être finançables dans le contexte actuel
20:08 et aller voir du côté des villes moyennes qui sont un peu les grandes oubliées alors que ce sont des marchés fantastiques d'un point de vue en termes de potentiel financier.
20:14 Il y a plein de belles choses à faire là-bas. Mais il faut bien manier les statistiques pour comprendre quelles villes offrent un rendement élevé sans offrir le risque qui va avec.
20:23 Par exemple, à New York, c'est spectaculaire. C'est 2 000 euros du mètre carré, capital des banques et des assurances, locataires en nombre, solvables, un marché qui est safe et rentable à la fois.
20:32 Donc, mieux privilégier à New York que la grosse coloc à Lyon en ce moment.
20:36 Aïda Kamoun, vous êtes d'accord avec ça ? Il faut peut-être dériver sur d'autres villes, finalement.
20:41 Alors probablement. De toute façon, il y a des villes, notamment Paris, où en principe, on n'a pas le droit de faire du Airbnb sans avoir un accord préalable.
20:51 Donc, de toute façon, ce type de location n'est pas adapté aux grandes villes que vous citiez.
20:58 J'étais sur la longue durée, mais ça marche aussi pour la courte durée.
21:00 En tout cas pour la courte durée. Et aujourd'hui, ce qui est impacté dans la fiscalité, c'est la courte durée. La longue durée, il n'y a rien qui a bougé.
21:08 C'est juste la courte durée qui est impactée. Parce que l'abattement de la courte durée est le même aujourd'hui que celui de la longue durée.
21:18 Donc, ça ne change rien. C'est ça qu'il faut retenir.
21:22 Pour résumer, Aïda Kamoun, coup dur ou pas coup dur pour ses propriétaires, quand même ?
21:26 Moyen coup dur. C'est-à-dire que moi, la seule chose, c'est effectivement, comme je vous l'ai dit, c'est plutôt le côté instable où on se rend compte que ça peut changer.
21:36 Et qu'un investissement fait aujourd'hui, en tout cas, comme vous le disiez justement, on n'investisse pas uniquement pour des raisons fiscales.
21:43 Il y a effectivement l'opportunité du projet.
21:45 Et on se dit potentiellement que les règles peuvent changer.
21:47 On se dit potentiellement, du jour au lendemain, ça peut changer.
21:50 Merci beaucoup à tous les deux d'être venus nous voir aujourd'hui, d'avoir parlé de fiscalité des LMNP.
21:54 Merci Aïda Kamoun. Je rappelle, vous êtes avocate fiscaliste chez Villaret, avocat et Thierry Vignal, cofondateur de Mastéo, service d'investissement locatif.
22:01 Merci beaucoup à tous les deux d'être venus nous voir. On passe tout de suite à l'œil du CGP.
22:06 L'œil du CGP, ça fait un petit moment, je le disais, qu'elles ont fait leur entrée dans le portefeuille et le patrimoine des particuliers, les crypto-monnaies.
22:18 L'enjeu pour les CGP, c'est de savoir comment les intégrer.
22:20 C'est l'œil du CGP aujourd'hui avec Anthony Calci, président fondateur de Calci Patrimoine.
22:25 Bonjour Anthony. Bonjour Eva.
22:26 Merci beaucoup de nous accompagner.
22:28 Il y a des motivations. Alors, véritablement rentrer dans le portefeuille des particuliers, oui et non.
22:33 En tout cas, il y a des motivations mises en avant par les clients, qui demandent en tout cas de plus en plus au CGP, je crois, de les aider à investir.
22:40 Pourquoi ? Quel est l'intérêt aujourd'hui d'avoir un peu de crypto dans son portefeuille, diversifier son patrimoine ?
22:47 Oui, l'idée, c'est que les particuliers n'ont pas encore assez de crypto dans leur patrimoine, qui ont des intérêts de décorrélation très intéressants,
22:55 notamment le bitcoin, qui représente l'or numérique, avec un potentiel de demande et d'adoption ces prochaines années, qui est équivalent à celle d'Internet.
23:03 Donc, les cryptos sont intéressantes pour la diversification et le potentiel de hausse.
23:08 Et les CGP, les conseillers financiers, n'en proposent pas ou très peu à leurs clients.
23:13 Donc, le prochain cycle arrive. Le halving, la division par deux de la production de bitcoin arrive en avril 2024.
23:22 Et c'est à partir de là qu'il y a une phase de hausse de 2 à 3 ans.
23:26 Donc, vous vous dites, c'est maintenant ou jamais, quoi ?
23:28 Il reste quelques mois, mais ça fait à peu près 12 mois qu'on est en phase basse d'accumulation.
23:35 Depuis une semaine ou deux, ça se réveille très fortement.
23:38 En dessous des 40 000, on est toujours dans une phase d'accumulation. En dessous de 50 000, c'est encore OK.
23:45 Mais il ne faut pas attendre un an de plus pour investir dans les cryptos.
23:50 Sinon, on va investir comme beaucoup tout en haut de la bulle, quand Facebook se change son nom en meta.
23:56 Et il ne reste que quelques mois avant la phase de baisse très violente.
24:01 Mais Anthony, pourquoi vous nous parlez du bitcoin particulièrement ?
24:03 C'est quoi ? C'est l'actif privilégié, l'actif financier privilégié aujourd'hui dans les cryptos ?
24:07 Pourquoi le bitcoin ? Parce qu'il a une dominance, comme le S&P 500, sur les actions.
24:12 Quand vous avez du bitcoin, vous avez le leader.
24:16 Si vous rajoutez des altcoins, vous n'avez pas de diversification.
24:19 Vous ne faites qu'augmenter le risque de votre portefeuille avec un potentiel de hausse.
24:24 Vous ne pourriez faire que 100% bitcoin.
24:27 Et si vous allez sur les altcoins, vous augmentez les risques et le potentiel de hausse avec le bitcoin.
24:32 Vous diversifiez par un effet de décorrelation d'une nouvelle classe d'actifs, d'un effet rareté, de l'adoption des crypto-actifs.
24:39 Donc ça vous devoir si vous voulez faire 100% bitcoin, un peu d'Ethereum, un peu de Solana ou d'autres.
24:45 Mais il n'y aura plus l'aspect diversification.
24:48 Le potentiel de hausse du bitcoin, vous disiez ?
24:50 Sur le dernier cycle, on espérait qu'il montait à 100 000.
24:55 Donc il est arrivé à 66 et il a crash.
24:58 On dit que sur le prochain cycle, il va monter entre 150 et 250 000.
25:02 En tant que CGP, on conseille sur les cryptos comme un autre actif financier.
25:09 Ce n'est pas complètement un actif financier comme les autres.
25:11 Depuis quelques mois, l'AMF nous a autorisé à proposer des crypto-actifs à travers les PSAN,
25:18 les prestataires de services d'actifs numériques.
25:21 Il y en a beaucoup sur le marché qui font leur offre.
25:23 Actuellement, c'est devenu mature les offres pour les CGP des PSAN,
25:28 certains de niveau institutionnel comme Trax et d'autres qui sont relativement connus et qui sont là depuis longtemps.
25:34 Donc il n'y a plus d'excuses pour les CGP.
25:38 Les CGP ont les outils, c'est ça que vous dites.
25:40 Ils ont les outils et les offres à disposition.
25:43 Ils ont les offres. On a les PSAN, on a le droit.
25:45 On a le droit de percevoir des commissions, on a le droit de faire une lettre de mission, un rapport de mission.
25:49 Donc je pense que si les clients particuliers n'ont pas de crypto au prochain cycle,
25:56 ils vont aller voir leur conseiller financier, leur dire pourquoi vous n'en avez pas mis
26:00 et ils vont se retrouver un petit peu mis en porte à faux.
26:04 Donc il nous reste quelques semaines, c'est ça Anthony Calci pour intégrer les cryptos à nos portefeuilles en gros ?
26:12 Je ne sais pas, mais dites-vous que si vous êtes en dessous de 40 000,
26:16 40 000 euros sur le part Bitcoin, on peut encore sans doute y aller.
26:20 Evidemment, un potentiel de baisse, sans doute jusqu'à 20 000.
26:24 Mais le potentiel de hausse, il est très présent et surtout l'aspect diversification,
26:30 l'aspect décentralisation, l'aspect rareté est vraiment à prendre en compte.
26:36 À toute petite dose bien sûr, parce que c'est extrêmement risqué et volatile.
26:40 Mais il apportera quelque chose au patrimoine des clients.
26:43 Et c'est important de demander conseil à son CGP, en tout cas de ne pas faire n'importe quoi.
26:47 Merci beaucoup Anthony Calci d'être venu nous voir aujourd'hui.
26:50 Je rappelle que vous êtes le président fondateur de Calci Patrimoine,
26:53 donc intégrer des cryptos à son portefeuille, en tout cas ce serait le moment.
26:58 Et en tout cas demander conseil à son CGP, ça on a bien compris.
27:01 Merci beaucoup d'être venu nous voir dans l'œil du CGP aujourd'hui.
27:04 Merci à vous de nous avoir suivis, merci à Pauline Grattel qui m'a aidé à préparer cette émission.
27:08 Vous retrouverez bien sûr bientôt Nicolas Pagnès à la présentation de ce rendez-vous.
27:12 Merci à tous, très bonne journée sur Bismarck et à très vite dans Smart Patrimoine.
27:16 Ciao !
27:17 [Musique]