IDP_101023_Prosper
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00:00 Bonjour, bienvenue sur L'Essai TV. Dans notre émission et des placements, des professionnels de la finance, de la gestion patrimoine viennent nous proposer des idées de placement.
00:19 Aujourd'hui, on va investir dans les châteaux avec Pierre-Emmanuel Chattefaut, le cofondateur de Prosper, qui va nous expliquer comment.
00:27 Pierre-Emmanuel, bonjour. — Bonjour, Thomas. — Eh bien commençons dans le vif du sujet. Quel intérêt a-t-on à investir dans un château ?
00:35 — Eh bien déjà, je vais vous dire, c'est un intérêt passion. Je pense que les châteaux, ça fait rêver tout le monde. On sait qu'il y a en France à peu près 45 000 châteaux.
00:42 Il y a plus de châteaux en France que de villages. Donc en fait, les châteaux, ça parle à tout le monde. C'est un formidable lieu d'enracinement.
00:49 On voit que c'est des endroits où on peut aller, comme il y en a partout en France, très facilement, des grands lieux où on peut recevoir.
00:55 Et donc l'intérêt d'investir dans un château, c'est d'avoir une résidence secondaire d'exception et en plus de ça, qui a déjà subi les affres du temps
01:02 et donc qui peut en plus durer pendant de nombreuses années. — Pendant encore voire de siècles. — Exactement.
01:08 — Sauf de siècles. Alors bon, ça coûte cher. On va voir combien. Comment on peut déjà rentabiliser ? Quel rendement on peut en attendre ?
01:15 — Alors effectivement, déjà, dans les châteaux, il faut effectivement... Il y a différentes classes de châteaux. On connaît les châteaux qui ont subi...
01:21 En fait, voilà, qui ont vécu différentes époques. Il y a les châteaux cathares dans le sud de la France, comme on peut aussi avoir des très beaux châteaux,
01:26 très domestiques dans le nord de la France. Et donc il faut arriver effectivement à bien sélectionner son château.
01:32 Ce qui est intéressant dans le château, c'est que c'est un bel écran. C'est un bel écran commercial, presque entre guillemets, où on imagine très bien pouvoir
01:39 accueillir des événements, des mariages, des réceptions, comme effectivement aussi utiliser cet écran pour des shootings ou pour des tournages.
01:47 Et donc on a déjà pu travailler. Et on constate que de nombreux châtelains utilisent leurs châteaux comme de belles plateformes,
01:53 partenaires en fait de différentes marques avec différents produits, pour le rentabiliser. Et puis, il y a le très classique chambre d'hôtes,
02:00 où vous pouvez du coup accueillir des particuliers chez vous. Et certains châteaux, en fait, on se rend compte qu'il y a même un déficit en fait de lieux,
02:08 d'exceptions bien entretenus. Et donc un château qui est bien placé, qui est bien marketé, on va dire, qui sur les bonnes plateformes,
02:16 arrive à capter plusieurs centaines de milliers d'euros de chiffre d'affaires, puisque ce déficit de lieux permet d'accueillir parfois plus de 60 mariages par an
02:24 sur un même endroit. Donc ça peut être un très bon investissement.
02:27 Ça, c'est pour les événements privés. Mais il y a aussi peut-être les visites qui constituent un apport, parce que je crois que si vous voulez être
02:32 monument historique, il faut ouvrir le château 40 jours par an.
02:35 Exactement. Vous avez tout à fait raison. Il y a effectivement cette contrainte. Quand vous êtes inscrit ou classé monument historique,
02:41 il faut pouvoir en faire bénéficier le plus grand nombre. Et donc l'État impose, en contrepartie de l'avantage fiscal que vous avez,
02:51 et je pense qu'on reviendra dessus un petit peu plus tard, vous avez la contrainte de l'ouvrir au moins 40 jours par an.
02:57 Visites gratuites ou payantes. Je peux les faire payer. Il faut que je donne accès au château après si effectivement...
03:01 Ça reste le patrimoine national. Donc en fait, il faut chacun, comme je disais...
03:04 D'accord. Plus tu es accédé, même s'il y a contre-monnaie, tribus chan... Alors justement, pour booster le rendement,
03:12 enfin ça fait même, je pense, une bonne partie du rendement, il y a un avantage fiscal. Lequel ?
03:15 Alors, ça, ça concerne, et je vais parler ici des châteaux qui sont classés ou inscrits monuments historiques.
03:20 Prosper Mérimée, au 19e, en fait, fait le tour et l'inventaire des monuments historiques en France.
03:26 De cet inventaire, l'État ne peut s'occuper de son intégralité. Et donc en fait, l'État a délégué la gestion du parc privé.
03:36 Et il attribue un avantage fiscal, qui est l'avantage fiscal des monuments historiques.
03:40 Et donc, vous pouvez défiscaliser les travaux et les charges de votre revenu imposable.
03:46 C'est-à-dire que pour 100 euros de travaux que je vais faire sur la partie qui est classée ou inscrite,
03:50 je vais pouvoir défiscaliser 100 euros, déduire 100 euros de mon revenu imposable.
03:54 Et donc, pour les tranches marginales qui sont les fortement imposées, c'est une façon de payer moins cher ces travaux,
03:59 une façon de payer moins cher même ces charges.
04:01 Puisque comme je l'ai dit, ce sont les travaux et les charges d'entretien courantes.
04:04 Plus, il y a peut-être une poche de subvention à récupérer.
04:07 Exactement. Vous avez tout à fait raison.
04:09 Sur les parties qui sont, du coup, éligibles à ce classement ou à cette inscription,
04:12 vous avez une subvention qui est soumise aux accords de la drague des ABF.
04:17 Oui, oui, c'est ça.
04:18 Et puis, pour un montant de votre toiture, vous pouvez avoir jusqu'à 50, 60, 80 % de subvention pour la rénovation de votre toiture.
04:26 Ça, plus après la partie restante que vous pouvez déduire de votre revenu imposable.
04:30 D'accord. Alors, on aime bien sur SRTB donc parler concret.
04:34 Si je veux acheter un château, déjà, ça commence à combien ?
04:36 Alors, il y a les coûts d'acquisition et puis il y a aussi, il faut prévoir un budget annuel de charge
04:42 parce que ça coûte cher d'entretien un château.
04:44 Tout à fait. Alors, on va...
04:45 Le minimum et puis après le moyen, on va dire.
04:47 Tout à fait. Alors, il faut un petit peu contextualiser parce que, comme je dis, il y a 45 000 châteaux.
04:51 Il y a des châteaux qui sont vendus pour l'euro symbolique.
04:53 C'est une vraie charge et ça va faire la différence.
04:55 C'est des ruines mais tout va partir en travaux.
04:57 Exactement, exactement. Comme des châteaux qui se vendent, qui sont à la vente à 50 millions.
05:00 Il y en a à l'heure actuelle sur le marché.
05:02 Et dans cette fourche, c'est plus une fourchette, c'est une fourche,
05:04 eh bien, on estime qu'un château moyen se vend à peu près 800 000 euros.
05:09 D'accord.
05:09 Ça, c'est un château domestique, on va dire, une dizaine de chambres et deux hectares de parc.
05:13 Ok.
05:14 Je voulais donner un petit exemple.
05:16 Et puis ensuite, vous avez les charges.
05:17 D'accord.
05:18 Les charges d'entretien, c'est, on estime, entre 50 et 100 000 euros sur un château moyen d'entretien
05:24 puisque vous avez effectivement toujours un foncier très vaste qu'il faut pouvoir entretenir
05:28 et puis, en fait, des châteaux qui demandent une intention tous les ans.
05:33 C'est important parce que ça veut dire qu'au bout de 8 ans, 10 ans, c'est comme si vous l'avez payé deux fois.
05:37 Exactement.
05:37 Après, il y a davantage fiscal et subvention, ce qu'on peut effectivement, les recettes qu'on peut en récupérer.
05:42 Exactement.
05:43 Alors, justement, quels sont les pièges ?
05:45 Qu'est-ce qu'il faut savoir ?
05:46 Quels sont les risques, les pièges à éviter quand on veut se lancher dans l'achat d'un château ?
05:50 Alors, vous savez, j'ai un bon ami qui est antiquaire à Sens et qui m'avait dit une fois
05:54 « Je considère qu'il y a deux types de châteaux » et je trouve qu'il a tout à fait raison,
05:56 il y a les châteaux de riches et les châteaux de pauvres.
05:58 Les châteaux de riches, c'est des châteaux, quand vous allez faire certains travaux, ça ne va pas valoriser votre bien.
06:02 Vous devez les faire.
06:03 C'est, par exemple, remonter une tourelle.
06:05 C'est des châteaux qui sont entourés de douves.
06:07 Ce sont en fait des travaux compliqués qui ne vont pas énormément valoriser votre bien, mais qui sont des impondérables.
06:12 Et puis, vous avez ces châteaux de pauvres qui sont des châteaux peut-être un petit peu plus petits,
06:15 mais pour lesquels, en fait, c'est un peu plus sur le format d'une grande maison, d'un manoir,
06:19 mais qui vont permettre assez vite, chaque euro dépensé va permettre de revaloriser la propriété.
06:25 Et donc, il faut faire attention, effectivement, quand vous achetez un bien, un château,
06:29 à essayer de le qualifier sur cette trame-là, de savoir si c'est des châteaux où vous allez avoir des dépenses
06:35 un peu superfétatoires et puis d'autres qui sont effectivement des dépenses qui sont immédiatement valorisables pour le bien.
06:40 D'accord. Alors, on comprend que ce n'est pas comme acheter un appartement, une maison de campagne.
06:45 Il vaut mieux peut-être s'entourer de professionnels.
06:47 Alors, vous, vous avez créé Prosper.
06:49 Je vais vous présenter un peu Prosper et nous dire quels sont les avantages à passer par vous.
06:53 Tout à fait. En fait, Prosper, on est parti du constat que le modèle économique des châteaux était assez compliqué.
07:00 Soit vous déménagez sur place et vous en faites votre business, comme on l'a dit,
07:04 vous faites des mariages ou des chambres d'hôtes, soit vous êtes très riche et vous avez les moyens de le financer.
07:08 Et donc, nous, en fait, avec Prosper, on a levé les deux freins principaux quand on achète un château.
07:12 Le premier, c'est un frein qui est opérationnel. Il faut savoir faire.
07:15 Et donc, nous, nous sommes une équipe de professionnels qui rénovons, qui gérons et qui entretenons les propriétés que vous achetez par notre biais.
07:22 Et puis, il y a aussi un frein financier. Ça coûte cher à l'achat et comme on l'a dit, surtout en entretien.
07:26 Et donc, nous, on vend des châteaux pour cela exclusivement classés ou inscrits monuments historiques.
07:31 Et donc, vous êtes éligible en achetant nos châteaux ou à l'explicit fiscal des monuments historiques.
07:35 Et puis, on vend des châteaux en parts de temps. C'est-à-dire qu'en fait, quand vous achetez un château, vous avez tout le château, 100% du château, mais qu'un moment dans l'année.
07:43 Et donc, une part de château, par exemple, on a mis un seuil maximum à 6 familles qui se partagent le château.
07:50 Une part vous donne accès à 2 mois par an, 2 mois dans l'année et ce qui permet aussi de diviser par 6 les charges d'entretien et le coût d'acquisition.
07:57 C'est peut-être pas mal ça pour ne pas supporter toute l'année le poids du château. C'est une espèce de copropriété, multipropriété.
08:04 Exactement et qui découle en fait du conseil assez simple qu'une présidence secondaire, on y a en moyenne entre 40 et 45 jours par an.
08:10 Et donc, le temps où vous n'y êtes pas, à la rigueur, faites supporter les charges par d'autres, partagez ces charges et vous pourrez du coup bénéficier d'une très belle propriété
08:18 qui se valorise entre 1 et 2 millions par exemple, ce que vous n'auriez pas pu acheter seul.
08:23 Le bénéfice d'être châtelain donc à bon compte et sans supporter tous les inconvénients.
08:28 Exactement.
08:29 Pierre-Emmanuel, merci d'être venu nous donner envie d'investir dans les châteaux directement ou en multipropriété.
08:37 Et puis maintenant, on sait par où passer pour cela.
08:40 Merci à tous de nous avoir suivis. Je vous donne rendez-vous très vite sur Investisseur TV avec de nouvelles idées de placement.
08:47 [Musique]
08:56 [Silence]