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00:09 Bonjour, bienvenue sur SRTB dans notre émission "Idées de placement" où les professionnels de la finance, de la gestion patrimoine viennent nous partager leurs idées de placement.
00:17 Aujourd'hui, c'est Mansour Khalifeh, le président fondateur de MNK Partners que nous recevons. Mansour, bonjour.
00:24 Bonjour Stéphane.
00:25 Et bien, commençons par la présentation de votre maison, MNK Partners.
00:29 Alors effectivement, MNK Partners est une société de gestion indépendante agréée par l'autorité des marchés financiers.
00:35 Elle appartient au groupe MNK qui est un acteur de l'investissement immobilier depuis 2017, capitalise sur une vingtaine de collaborateurs dans six pays à travers l'Europe et l'Afrique
00:44 et intervient sur plus de 500 millions d'encours, dont 350 sous gestion.
00:49 Alors, la société de gestion se revendique d'une action boutique et indépendante avec deux métiers. Un métier de gestion collective avec des fonds datés, pardon,
01:02 qui sont éligibles à la commercialisation en France, au Luxembourg et en Belgique et une gestion sous mandat immobilière, ce qui est assez novateur.
01:09 D'accord. À partir de combien la gestion sous mandat ?
01:11 Alors, la gestion sous mandat dans l'assurance-vie luxembourgeoise, à partir du minimum de l'assurance-vie luxembourgeoise.
01:16 D'accord.
01:17 Et puis, on a un autre métier qui est un acteur de capital-investissement sur la gestion de feed.
01:20 Ok, vous parlez de la gestion, d'accord.
01:21 On est un acteur de capital-investissement immobilier à destination équivalente professionnelle ou assimilée.
01:26 On ne fait pas de grand public, on fait des clients qui sont des clients avertis.
01:30 On a un business model qui est hybride entre les fonds de private equity immobilier et les fonds de rendement.
01:36 Une très forte expertise sur les marchés immobiliers européens.
01:39 On est un acteur du panneau européen, on n'investit qu'en Europe et une connaissance de différentes classes d'actifs parce qu'on est très diversifié.
01:46 C'est faire de la performance, dénicher les meilleures performances européennes, jouer les momentum dès lors qu'ils se proposent à nous et surtout avoir une gestion qui est active.
02:00 Alors, vous avez choisi de présenter deux fonds. Le premier, c'est votre dernier, le nouveau-né, c'est Europlus, MNK Europlus.
02:09 Alors effectivement, MNK Europlus est né de la volonté d'apporter une réponse à l'augmentation des taux d'intérêt et dans un contexte qui est hyper inflationniste.
02:19 Donc, on s'est posé la question de savoir comment aujourd'hui on peut investir dans l'immobilier.
02:23 Les prix sont en train de repricer. Donc, il y a certains pays qui repricent comme les Pays-Bas, comme l'Irlande.
02:28 Et donc, nous avons un fonds qui répond pendant deux ans, qui déploie pendant deux ans et qui va saisir le repricing du marché,
02:36 acheter des actifs corpus qui sont loués dans des bonnes localisations, des beaux longs termes, intégrer ces actifs dans une démarche ESG,
02:44 c'est-à-dire travailler avec les locataires pour améliorer l'efficience énergétique des bâtiments parce qu'on estime dans tous les cas qu'à moyen terme,
02:51 les actifs qui n'auront pas pris ce virage seront pénalisés. Et un troisième pilier dans la gestion, c'est une gestion active.
02:57 Autrement dit, on a une poche qui est dotée dans le fonds et qui permet d'investir sur de l'immobilier coté, alors sur toutes diverses et variées,
03:05 de la dette, des foncières et aller chercher ce qu'on ne peut pas avoir dans le long côté, c'est-à-dire de l'immobilier technologique, des datacenters et des tours 5G.
03:13 D'accord. Donc là, en zone géo, c'est plutôt Pays-Bas et l'Irlande, oui ? Parce que c'est...
03:19 Il est destiné à 6 pays de l'Europe de l'Ouest. Donc aujourd'hui, les formomentum opportunistes aujourd'hui sont sur les Pays-Bas et l'Irlande.
03:27 D'accord.
03:28 Mais on regarde d'autres pays de l'Europe de l'Ouest.
03:29 Et la typologie ? Commerce, bureaux ?
03:31 Principalement du commerce, du bureau, de la logistique, donc tout actif qui a repricé. Alors les repricings ne se font pas juste dans la géographie,
03:40 ils se font aussi dans les classes d'actifs. Par exemple, vous prenez le bureau en Irlande. Il a repricé de 20%, là où le commerce n'a pas encore repricé.
03:47 D'accord. OK.
03:48 Donc on va choisir de manière opportuniste entre les classes d'actifs et les pays.
03:51 Vous visez quel encours ?
03:53 Le fonds vise initialement au lancement... Il viseait un encours de 100 millions. Avec ce que nous avons dans le PIPE, pour la fin de l'année, nous allons dépasser les 70.
04:00 Maintenant, on vise plus un encours autour de 200 millions, compte tenu qu'on a 3 ans de déploiement. Donc il y a un an qui est passé, il nous reste 2 ans encore à déployer.
04:07 OK. Et un rendement cible de...
04:09 Le rendement cible est supérieur à 5%.
04:11 D'accord.
04:12 Alors on va réfléchir dans nos fonds professionnels, donc des fonds de private equity, on va plus réfléchir en performance.
04:16 Nos fonds aujourd'hui, tous fonds inclus, les 3 fonds que nous avons sous gestion, offrent une performance entre 9 et 11%.
04:23 Et on va restituer un bout de cette performance de manière trimestrielle à nos investisseurs avec un dividende compris entre 5 et 6%.
04:29 C'est ce que je vous disais tout à l'heure, on a un modèle assez hybride entre des vrais fonds de private equity et des vrais fonds de rendement.
04:35 D'accord. Vous disiez tout à l'heure, dater, à quelle échéance, vous déployez sur 3 ans et ensuite...
04:40 Alors, tout dépend du fonds. Le fonds MNK Europe Plus a une échéance de 7 ans. Donc on déploie pendant 3 ans, on détient les actifs pendant 4 ans et on liquide le fonds à horizon 7 ans,
04:49 en restituant à l'investisseur sa mise de départ, plus la plus ou moins value. Bien entendu, rien n'est garanti et le passé ne présage pas de l'avenir.
04:56 D'accord. Alors, deuxième fonds, donc, c'est Polska. Donc, alors, on aura compris que c'est essentiellement Pologne. Sur quelle typologie ?
05:02 Alors, Polska by MNK est un fonds, effectivement, qui vise le momentum qu'offre le marché immobilier polonais.
05:08 Alors, fondamentaux macroéconomiques de la Pologne, très fort taux de croissance depuis 30 ans, un taux de chômage qui est très, très bas et surtout un marché immobilier...
05:16 Les prix, peut-être, ne sont pas trop...
05:18 Vous avez complètement raison. Un marché immobilier qui est à la jonction, donc qui change de statut, passe d'un statut primaire où il a fallu construire beaucoup pendant très longtemps,
05:27 à un statut secondaire, donc la rareté du fond C fait qu'il y a une compression du taux. C'est cette compression du taux qu'on va chercher.
05:32 Donc, on a monté ce fonds en septembre 2021 avec une logique d'investir dans des actifs de logistique, de retail park et de bureaux. C'est ce qu'on fait aujourd'hui.
05:40 D'accord. OK. Sur toutes les villes de Pologne, enfin, aux villes de Pologne, pas seulement sur Varsovie ?
05:43 Sur les villes principales de Pologne. Alors, bien entendu, la logistique, on va aller sur les nœuds logistiques et les axes très importants.
05:50 C'est ce qu'on fait avec un actif que nous avons signé en début d'année dans le centre du pays, qui est loué à DHL dans le cadre d'un buy-firm de plus de...
05:58 À FedEx, pardon, dans le cadre d'un buy-firm de plus de 7 ans. Et nous, nous positionnons actuellement sur une plateforme logistique que nous allons acheter dans l'ouest du pays
06:06 et qui est louée aussi à un acteur de premier renom en matière de logistique.
06:10 Donc là, vous avez écrit en 21. Il reste combien de temps pour souscrire ?
06:13 Alors, le fonds, nous avons étendu, compte tenu de la crise en Ukraine. Effectivement, il y a eu un tassement de la collecte qui reprend.
06:19 Donc, nous avons étendu d'annonce et jusqu'à juin 2024, nous pensons dans tous les cas déployer la taille cible qui est aux alentours de 80 millions sur ce fonds.
06:28 Et bien entendu, la performance est au rendez-vous. On a une performance autour de 9 % et nous distribuons un dividende de 5 % sur ce fonds.
06:35 D'accord. Vous pouvez nous rappeler comment on peut souscrire à vos fonds ?
06:39 Alors, aujourd'hui, dans les fonds AMNK, on souscrit via des conseillers en investissement financier.
06:45 Donc, on est 100 % intermédiaire et donc, les CGP indépendants, via de l'assurance vie ou en nominatif pur, peuvent dans tous les cas introduire leurs clients à nos fonds.
06:57 C'est des clients professionnels ou assimilés avec un minimum de 200 000 €.
07:00 200 000 € ou via une assurance vie, bien sûr, si on est dans l'assurance vie.
07:04 Luxembourgeoise pour le moment, française très prochainement, je l'espère.
07:08 Parfait. Monsieur, merci pour toutes ces explications.
07:11 Merci, c'est fort.
07:12 Merci à tous d'avoir suivi. Je vous donne rendez-vous prochainement sur Investeur TV avec de nouvelles idées de placement.
07:18 Au revoir.
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