IDP_200923_Agarim
Transcript
00:00 Bonjour, bienvenue sur InvestirTV dans notre émission "Idées de placement" où les
00:12 professionnels de la finance, de la gestion patrimoine viennent nous partager leurs idées
00:17 de placement. Aujourd'hui on va parler investissement dans la nue propriété, enfin
00:22 comment investir en nue propriété avec un spécialiste du démembrement, Romain Lourthieu,
00:30 le directeur commercial d'Agarim. Romain bonjour. Bonjour Stéphane. Et bien commençons
00:34 peut-être par la présentation de votre maison Agarim. Avec plaisir, Agarim a été fondée
00:40 en 2018 donc on est des acteurs assez récents sur le marché, pour autant c'est une équipe
00:44 de passionnés qui se connaît depuis un certain temps et on opère dans le marché du démembrement
00:48 depuis plusieurs années donc c'est une matière qu'on connaît bien chez Agarim. On a une
00:53 expertise forte sur l'immobilier, donc le démembrement dans l'ancien, c'est une des
00:59 pattes d'Agarim qui est une de nos spécificités et puis on a su innover également par le
01:04 passé et actuellement également sur des opérations en nue propriété optimisées
01:08 au déficit foncier donc c'est vraiment le meilleur des deux mondes de ces deux dispositifs
01:13 extrêmement intéressants. Alors avant de rentrer à ce niveau de détail, pouvez-vous
01:17 nous expliquer un peu comment fonctionne la nue propriété ? Alors très simplement,
01:22 on va acquérir chez Agarim la pleine propriété, c'est-à-dire qu'on va acheter ce titré
01:27 auprès d'un vendeur qui soit promoteur ou marchand de biens ou autre, c'est-à-dire
01:31 qu'on va porter le risque de l'opération avec nos fonds propres et une fois qu'on
01:35 a acquis cette pleine propriété, on va opérer ce fameux démembrement temporaire qui est
01:40 un terme un petit peu barbare mais qui est finalement assez simple, c'est-à-dire qu'on
01:42 va séparer l'usufruit, qui est le droit de jouissance du bien, de la nue propriété.
01:48 Ça c'est le principe de base. L'usufruit, donc ce droit de jouissance, va être confié
01:53 à un bailleur institutionnel unique sur une opération qui va avoir la gestion de cet
01:58 immeuble pendant toute la durée de démembrement qui est une durée de minimum 15 ans. Donc
02:03 c'est cet usufruitier qui va entretenir le bien, mettre en place des locataires, percevoir
02:07 les loyers et enfin restituer le bien en bon état d'habitabilité au terme du démembrement
02:13 à l'investisseur nus propriétaire puisque parallèlement à cet usufruit, on l'a bien
02:17 compris, il y a un nus propriétaire qui est un investisseur privé finalement qui lui
02:21 va acheter que la nue propriété et comme il n'achète que la nue propriété, il va
02:25 acheter avec une décote qui va être de l'ordre de 30 à 40 % suivant les opérations, on
02:30 va y revenir, et acheter avec une décote et qui pendant toute cette période de démembrement
02:34 de 15 ans n'aura aucun souci de gestion puisque tous les risques locatifs et les impôts et
02:39 les taxes sont supportés par l'usufruitier. Donc au terme de la période de démembrement
02:43 qui est encore une fois de minimum 15 ans, il deviendra plein propriétaire puisque l'usufruit
02:47 s'éteint gratuitement et automatiquement. Donc c'est assez simple finalement.
02:50 Ok, alors quels sont les avantages pour un investisseur d'acheter ce que vous vendez
02:55 en nues propriétés ?
02:56 Ils sont multiples parce que déjà tout dépend aussi de l'objectif d'investissement de
03:04 l'investisseur.
03:05 Ça s'adresse à qui ? Quel profil ?
03:06 On a une palette d'investisseurs qui est assez large. On va trouver des investisseurs
03:11 jeunes qui sont en constitution de patrimoine, qui sont en constitution d'épargne. On va
03:16 avoir des investisseurs plus aguerris je dirais, qui vont chercher soit un produit de placement
03:22 immobilier sur un sous-jacent immobilier qu'ils auront choisi, un appartement dans un emplacement
03:28 précis qu'ils auront sélectionné et sur lequel ils vont attendre une rentabilité
03:33 mécanique.
03:34 Et c'est un des premiers avantages, c'est que quand même le marché de l'immobilier
03:38 n'évolue pas pendant toute la période de démembrement, comme l'investisseur achète
03:41 avec une décote que je vous évoquais de 30 à 40%, il achète moins cher sur ce marché.
03:45 Et donc même si le bien ne prend pas de valeur, lui l'investisseur aura une valorisation
03:49 mécanique de son investissement tout au long de cette période de 15 ans.
03:53 S'il veut revendre au bout de 15 ans.
03:55 S'il veut revendre au bout de 15 ans, en effet. Puisque c'est un très bon point, il n'a
03:59 aucune obligation de le revendre, il peut très bien le conserver pour enjouir lui-même
04:04 ou le mettre en location et également le revendre en effet.
04:07 Donc ça c'est un des profils d'investisseurs que l'on a.
04:10 Il peut y avoir aussi cette recherche...
04:13 Au bout de 15 ans, il reprend la propriété totale ?
04:16 Absolument. En fait, au bout des 15 ans, de manière gratuite et automatique, l'usufruit
04:20 va s'éteindre.
04:21 Et donc le nul propriétaire va devenir l'impropriétaire de fait.
04:24 Donc lui, on le sait dès le départ.
04:26 C'est un investissement sur lequel on a une excellente visibilité, une excellente projection
04:32 dans ce qu'on va pouvoir...
04:33 C'est une durée longue mais qui est claire.
04:34 Exactement.
04:35 Et il n'y a aucune surprise.
04:36 Donc on parle d'investissement vraiment sécurisé.
04:38 Donc en termes d'avantages, pour des investisseurs qui cherchent quelque chose justement sans
04:42 aucun souci de gestion et qui peuvent parfois avoir eu des convenus sur la gestion en direct,
04:48 c'est un excellent argument puisque tous les soucis de gestion sont supportés par l'usufruitier.
04:52 On joue la hausse de l'immobilier donc sur 15 ans, on est en temps tranquille.
04:56 Et quand bien même il n'y aurait pas de hausse, mais ça c'est évidemment propre
05:00 au marché de l'immobilier, même s'il n'y a pas de hausse, il y a une rentabilité
05:03 intrinsèque et il y aura une plus-value pour l'investisseur.
05:05 C'est ça qui est extrêmement intéressant.
05:06 Parce qu'il l'a acheté avec des cotes, c'est ça ?
05:07 Puisqu'il l'a acheté avec des cotes, en effet.
05:08 Autre avantage, on a parlé de la fiscalité.
05:10 S'il achète à crédit, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers
05:14 qu'il peut avoir actuellement ou futur puisque c'est reportable sur 10 ans.
05:18 Donc ça va être en plus...
05:19 C'est facile d'acheter à crédit puisqu'en fait on ne perçoit pas de loyer qui permet
05:23 de reboncer son crédit.
05:24 Oui, en effet.
05:25 Pour autant, on travaille...
05:27 Nos plus gros distributeurs aujourd'hui sont tous les réseaux bancaires que l'on connaît
05:30 tous et assureurs et tous financent le démembrement de manière évidente et des garanties réelles
05:39 peuvent être prises sur le bien.
05:40 Donc on vous dit qu'il n'y a pas de risque, il n'y a vraiment pas de risque ?
05:42 Il n'y a aucun risque.
05:43 Il y a des points de vigilance en revanche, évidemment, qui sont ceux de l'immobilier,
05:47 c'est-à-dire choisir un emplacement de qualité.
05:49 Mais ça c'est également dans les prérequis qu'on a chez Agarim, c'est-à-dire sélectionner...
05:52 C'est vous qui effectuez les exigences ?
05:54 On le fait évidemment pour nous puisque comme je vous le disais, on achète la pleine propriété.
05:58 D'accord, vous n'achetez pas n'importe quoi, bien sûr.
05:59 On est le premier investisseur.
06:00 Donc on est évidemment très regardant sur les emplacements, sur le prix, sur la qualité
06:04 du promoteur, sur la qualité de l'usufruitier.
06:07 Donc ça c'est vraiment, je dirais, le socle d'un bon investissement immobilier qui va
06:13 être le même pour nous et pour l'investisseur.
06:14 Donc c'est plutôt des points de vigilance.
06:16 Et l'autre point de vigilance, c'est aussi la question, c'est une question qu'on a de
06:21 manière très récurrente, c'est le sérieux et la solidité du bailleur usufruitier qui
06:25 va exploiter le bien pendant toute la période de démembrement.
06:28 Oui, il faut qu'il entraîne bien effectivement l'actif.
06:30 Et donc c'est évidemment un gage de...
06:32 Là aussi c'est vous qui le sélectionnez.
06:33 C'est nous qui le sélectionnons.
06:34 Et en deux mots, je vous parlais de bailleurs institutionnels.
06:37 Donc ce sont soit des bailleurs dits sociaux, soit des bailleurs sur du logement dit intermédiaire.
06:43 Donc on est entre le parc privé et le logement social.
06:46 Et pour vous donner des exemples, on travaille sur une grande majorité de nos opérations,
06:49 par exemple avec la Caisse des dépôts et consignations.
06:51 Donc c'est le type d'institutionnel avec qui on travaille qui a évidemment une grosse
06:55 solidité financière.
06:56 Parfait.
06:57 Alors on sait tous que bien sûr les rendements passés ne présagent pas les rendements futurs.
07:00 Mais quel est le rendement passé qu'on a observé sur ce type de moyen bien sûr d'investissement
07:08 et à quoi s'attendre avec la hausse des taux sur les rendements cibles ?
07:11 Alors le sujet du rendement est un vaste sujet.
07:16 On pourrait en débattre assez longtemps puisqu'en fait, il va aussi dépendre de la fiscalité
07:19 de chaque investisseur, de l'emplacement qu'on va évidemment sélectionner.
07:23 Mais déjà, en guise peut-être de préambule, ce qu'on peut avoir en tête pour donner
07:28 une ébauche déjà de la rentabilité mécanique que j'évoquais tout à l'heure, c'est
07:32 que admettons que je parte sur un investissement avec une décote de 35%.
07:37 C'est-à-dire que moi en tant qu'investisseur nu propriétaire, je vais acheter 65% de la
07:41 valeur en pleine propriété d'un lien qui en vaut 100 et de manière complètement mécanique,
07:46 jour après jour, mois après mois, je vais récupérer un peu plus de cette pleine propriété
07:50 pour récupérer cette valeur 100.
07:51 Donc ça veut dire qu'on a bien compris que l'immobilier, lui, la valeur du foncier
07:54 n'a pas bougé.
07:55 Dans ce cas de figure-là, j'ai une rentabilité intrinsèque de 2,91% par an.
08:01 Net de tout.
08:02 Vraiment net d'impôts et même de soucis de gestion.
08:05 Ça, c'est de la mathématique.
08:06 C'est vraiment la rentabilité minimum espérée dans un marché de l'immobilier qui fait
08:10 zéro sur des horizons, encore une fois, qui sont de 15, 17, voire plus.
08:14 Ce qui, jusqu'à présent, n'a jamais été vu.
08:17 Voilà, exactement.
08:18 Donc on a aussi une autre façon de le voir.
08:19 C'est-à-dire qu'il faudrait que le marché de l'immobilier s'effondre de plus de 35%
08:23 pour que mon investisseur commence à perdre de l'argent.
08:25 Donc il y a un aspect très sécuritaire qu'il y a à mettre en avant.
08:28 Donc ça, c'est vraiment la rentabilité mécanique.
08:30 Et au-delà de ça, évidemment, on va aller chercher des rentabilités bien au-delà
08:34 de ces 2,91 avec une revalorisation du prix du foncier de par, encore une fois, les emplacements
08:39 qu'on a sélectionnés, nous, chez Agarim, mais également par nos partenaires qui réalisent
08:46 toutes ces due diligence, effectivement, sur chaque opération.
08:48 Donc quand je vous parle d'emplacement de Prime, de Coeur de Ville, on a une opération,
08:52 mais on pourra peut-être y revenir, à Saint-Germain-en-Laye, à Saint-Ouen, à Lyon, dans le quartier de
08:58 la Croix-Rousse, en plein cœur du quartier patrimonial de Strasbourg, par exemple, à
09:03 Rennes, on a des opérations qui vont venir à Honfleur.
09:06 On est systématiquement dans des zones tendues, c'est-à-dire des zones où on a une demande
09:09 qui est supérieure à l'offre.
09:10 Donc on va évidemment tabler sur une revalorisation du foncier qui va doper cette rentabilité.
09:14 Et en plus de ça, si par bonheur l'investisseur a des revenus fonciers positifs, les intérêts
09:19 d'emprunt vont être déductibles de ces revenus fonciers et donc on va augmenter également
09:24 la rentabilité de l'investissement.
09:25 Avec le déficit de foncier.
09:26 Exactement.
09:27 Donc on va pouvoir aller au-delà des 5-6%, mais ça c'est évidemment propre à chaque
09:32 investissement.
09:33 Ok.
09:34 Au niveau du ticket moyen, du ticket minimum, combien faut-il pouvoir investir ?
09:39 Très bonne question.
09:41 On a historiquement eu un ticket moyen aux alentours des 200-200 000 euros, prix d'investissement
09:46 du propriété.
09:47 Aujourd'hui, on constate avec le marché actuel une polarisation de notre offre et c'est
09:54 un signe du marché assez fort et une demande de nos partenaires d'avoir justement d'un
09:58 côté des beaucoup plus petits tickets plus accessibles aux alentours des 100 000 euros
10:01 voire inférieurs à 100 000 euros.
10:03 Donc on a sorti récemment une opération à Bure-sur-Yvette sur le plateau de Saclay
10:06 par exemple, où on commence sur des budgets inférieurs à 70 000 euros en eux propriétés.
10:10 Donc on parlait tout à l'heure de cibles d'investisseurs, de profils.
10:13 Typiquement, on va les cibler des investisseurs plus jeunes qui sont en constitution d'épargne
10:18 et qui vont aller sur des petits tickets beaucoup plus accessibles.
10:21 Et on a parallèlement à ça une demande aussi sur des biens extrêmement patrimoniaux,
10:26 très bien situés, sur des surfaces un peu plus importantes et on va jusqu'à des investissements
10:32 jusqu'à 900 000 euros en eux propriétés.
10:34 Donc vous ne faites pas trop de neuf mais plutôt de l'ancien et du restructuré ?
10:38 Alors on a fait historiquement au départ beaucoup d'anciens.
10:43 On s'est tourné vers la VFA plus récemment ces dernières années.
10:46 La VFA c'est le neuf.
10:47 Voilà, sur le neuf en effet.
10:48 Et on a une volonté aujourd'hui de revenir également, d'équilibrer je dirais cette
10:53 offre avec d'un côté de l'ancien parce que c'est palpable, c'est déjà construit,
10:58 on peut aller visiter, on peut aller toucher son bien.
10:59 Mais aussi de continuer le neuf parce que ça nous permet d'être dans des zones qui
11:04 vont nous intéresser, des villes premières en région par exemple.
11:08 Très bien.
11:09 Alors les investisseurs intéressés peuvent aller sur votre site pour choisir les programmes
11:13 et ensuite comment vous êtes distribué en retail, avec SGP ?
11:17 Alors on ne fait pas de vente en direct chez Aguerim.
11:20 Mais on peut choisir votre programme sur le site ?
11:22 Alors vous avez en effet sur le site un site vitrine de ce qu'on a réalisé par le passé
11:26 chez Aguerim et aussi de notre offre actuelle.
11:28 Mais on ne passe exclusivement que par nos distributeurs habituels que sont les réseaux
11:34 bancaires, les réseaux d'assurance ou les conseils en gestion de patrimoine indépendants
11:39 qui sont un de nos gros canaux de distribution.
11:42 Parfait.
11:43 Romain, merci d'être venu nous expliquer clairement un sujet qui est un peu compliqué.
11:48 En tout cas pour ceux qui ne le connaissent pas ou qui le connaissent peu.
11:51 Merci à tous de nous avoir suivis.
11:53 Je vous donne rendez-vous très vite sur InvestirTV avec de nouvelles idées de placement.
11:57 Au revoir.
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