Quelles solutions pour le financement des opérations immobilières dites complexes ?
Une opération complexe peut être un besoin de levée de trésorerie ou encore une opération non finançable par les banques de détail par exemple. Pour y remédier, plusieurs solutions telles que le crédit bail ou les banques spécialisées. Il ne faut pas oublier de s’adresser au bon interlocuteur dans sa banque, c’est-à-dire, à un conseiller patrimonial !
Une opération complexe peut être un besoin de levée de trésorerie ou encore une opération non finançable par les banques de détail par exemple. Pour y remédier, plusieurs solutions telles que le crédit bail ou les banques spécialisées. Il ne faut pas oublier de s’adresser au bon interlocuteur dans sa banque, c’est-à-dire, à un conseiller patrimonial !
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00:00 Et nous finissons cette émission avec l'œil du CGP accompagné aujourd'hui de Sébastien
00:08 Delattre associé chez Ambre Patrimoine.
00:11 Bonjour Sébastien Delattre.
00:12 Bonjour.
00:13 Dans votre viseur cette semaine, nous allons parler du financement des opérations immobilières
00:20 dites complexes.
00:21 Alors de quoi parle-t-on quand on parle d'opérations immobilières complexes ?
00:24 Alors il n'y a pas de définition exacte de l'opération complexe mais pour faire simple,
00:29 je vais dire que c'est toutes les opérations qui ne vont pas rentrer dans le logiciel de
00:33 la banque, dans les cases standard.
00:35 Donc toutes opérations différentes.
00:37 On va pouvoir trouver des opérations où la complexité va venir par rapport au mode
00:41 de détention.
00:42 Donc on ne va pas le détenir en direct ou via une SCI mais plutôt par un véhicule
00:46 patrimonial qui lui-même sera détenu par une société holding.
00:49 Ça peut être la localisation de l'opération qui peut poser difficulté.
00:53 Actuellement j'ai un dossier qui est situé en Corse et la Corse est très difficile à
00:58 obtenir des financements.
01:00 Ça peut être l'objet en lui-même qui peut poser des difficultés parce qu'il va être
01:05 à moitié professionnel, à moitié patrimonial, un mix entre les deux sur le même bien ou
01:10 sur un bâtiment entier qui est acheté.
01:12 Et tout ça pose des difficultés puisqu'on a eu des banques spécialisées sur la partie
01:16 pro, sur la partie particulier.
01:18 Et quand on a un mix des deux, on peut se retrouver avec des difficultés pour financer
01:22 tout ça.
01:23 Donc quand on sort du schéma classique de l'acquisition immobilière, on rentre dans
01:26 ce qu'on peut appeler une opération complexe.
01:29 Est-ce qu'un montage de SCI pour l'acquisition d'un bien, ça rentre dans l'opération
01:34 complexe ou ça reste relativement cadré quand même aujourd'hui ?
01:36 Ça reste relativement cadré.
01:37 D'accord.
01:38 À votre agence, on pourra trouver des solutions de financement pour ce type de montage.
01:44 Alors quand on va sur des opérations dites complexes, comme vous l'avez dit, quelles
01:47 sont les solutions qui peuvent exister ? Est-ce que déjà on se fait systématiquement accompagner
01:51 d'un CGP par exemple pour des opérations immobilières complexes ?
01:55 Pas obligatoirement un CGP.
01:57 Ça peut être un courtier spécialisé sur les financements immobiliers, notamment sur
02:02 cette partie complexe.
02:03 On peut quand même trouver des solutions dans sa banque.
02:06 Ça ne sera pas forcément à l'agence directement, mais souvent la banque va proposer les services
02:12 d'une banque privée ou d'un conseiller professionnel qui, au moins sur les opérations
02:16 complexes "les plus simples", vont réussir à trouver des solutions de financement en
02:21 interne.
02:22 Après, sur les opérations complexes et plus difficiles, on passera sur d'autres méthodes
02:26 de financement.
02:27 Par exemple, on aura des solutions avec du "credi-buy" en faisant appel à des banques
02:31 spécialisées, pas forcément françaises, parfois étrangères, des banques européennes
02:36 type allemande ou belge, qui ont une appétence hypothécaire plus importante que la plupart
02:41 des sociétés françaises qui les ont un petit peu abandonnées, ou des solutions plus
02:44 atypiques qu'on peut avoir comme des prêts privés hypothécaires ou du portage immobilier.
02:49 Ces solutions, d'aller voir des banques européennes mais étrangères ou du portage
02:55 immobilier, on s'adresse quand même à des gens qui sont à la limite de la professionnalisation
03:00 en matière d'investissement immobilier ou pas forcément ?
03:02 Pas forcément.
03:03 Il y a forcément un patrimoine qui est assez conséquent, elles n'interviennent pas sur
03:09 une opération en dehors de zones spécifiques, de montants spécifiques, donc on n'est
03:14 pas forcément sur des professionnels, ou en tout cas des investisseurs en termes de
03:18 ce genre de professionnel, mais en tout cas une clientèle au moins patrimoniale pour
03:23 une taille d'actifs et de financement pour intéresser ces établissements spécialisés.
03:26 Quand on parle de portage immobilier via une foncière par exemple, on parle de quoi concrètement
03:31 ? On parle de quelqu'un qui a besoin de cash
03:35 et qui n'arrive pas à trouver de solution de financement mais qui est propriétaire
03:38 de biens immobiliers et cette personne va externaliser, quand je dis personne, c'est
03:42 personne physique ou personne morale, les entreprises vont externaliser leurs biens
03:47 immobiliers mais sur une solution plutôt court terme avec vocation de le récupérer
03:53 à l'avenir.
03:54 Donc concrètement, on vend le bien.
03:57 Donc la foncière va racheter le bien à un prix souvent décoté, ils vont l'acheter
04:02 entre 50 et 60% de sa valeur réelle mais avec une promesse de rachat.
04:08 Donc au bout d'un certain délai, relativement court, souvent 2-3 ans, le vendeur qui avait
04:14 besoin de cash, a récupéré le cash, va pouvoir racheter son bien au prix où il l'a
04:19 vendu plus l'ensemble des frais de notaire et des frais d'ingénierie.
04:21 D'accord et ça on le fait dans quel cas concrètement ? Quand on a besoin de trésorerie
04:25 à court terme ? À court/moyen terme, quand on a besoin
04:28 de temps pour pouvoir restructurer.
04:30 Par exemple, il y a quelques temps, j'avais une concession automobile, c'est une activité
04:35 qui demande énormément de cash puisque la rentabilité se fait sur l'achat et la vente
04:40 des véhicules anciens, le neuf est un produit d'appel et la banque a coupé les lignes
04:44 de trésorerie parce qu'elle ne croit plus en cette activité alors que ça faisait 50
04:47 ans que la concession existait.
04:49 Ils étaient propriétaires de leur mur, on a trouvé une foncière qui a racheté les
04:53 murs avec une promesse de rebond.
04:55 Ce n'est pas une foncière qu'on crée soi-même, c'est une foncière existante
04:58 qui rachète un prix fixé entre le vendeur et la foncière qui effectivement rachète.
05:01 Tout à fait.
05:02 Là on est sur des investisseurs professionnels qui eux-mêmes ont des clients qui cherchent
05:06 une rentabilité sur ce type d'opération.
05:08 Et donc on met en vente un bien immobilier et ensuite on "paye" le rendement derrière
05:15 comme service rendu finalement à la foncière.
05:17 C'est comme ça qu'il faut le voir.
05:18 Mais au final tout le monde va s'y retrouver.
05:19 On a tout d'abord celui qui a besoin de cash, il va payer un loyer et il payera son loyer
05:25 comme s'il était propriétaire mais simple locataire.
05:27 En face l'investisseur a acheté son bien à moitié prix.
05:30 Donc en recevant un loyer normal, il a une double rentabilité par rapport à un bien
05:35 classique.
05:36 Et en plus il est sûr de le revendre.
05:37 Si tout se passe bien.
05:38 Si tout se passe bien.
05:39 Et si ça ne se passe pas bien, le vendeur initial a la possibilité de le revendre à
05:43 une tierce partie au prix normal et de récupérer la différence entre ce qu'il a récupéré
05:48 et ce qu'il doit.
05:49 Merci beaucoup Sébastien Delattre de nous avoir accompagné dans l'œil du CGP.
05:52 Je rappelle que vous êtes associé chez Ambre Patrimoine.
05:54 Merci beaucoup.
05:55 Merci.
05:56 Et quant à nous, on se retrouve très vite sur Bismarck.
05:57 Or, on se retrouve très vite sur Bismarck.
05:58 Merci à tous.
05:59 Au revoir.
05:59 ♪ ♪ ♪