Lundi 28 août 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Guy Marty (président-fondateur, Pierrepapier.fr) , Jean-Marc Coly (Président, ASPIM) , Guillaume Sereaud (Président, Aliquis Conseil) et Arnaud Groussac (President Fondateur, Patrimoine Store)
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00:00 [Musique]
00:08 Bonjour à tous et bienvenue pour cette troisième saison de Smart Patrimoine.
00:12 Toute l'équipe de l'émission est ravie de vous retrouver pour cette nouvelle saison
00:16 que nous allons passer ensemble à décrypter les problématiques en lien avec la gestion de votre patrimoine,
00:22 à savoir vos placements ou vos investissements.
00:24 Une émission que vous pouvez toujours retrouver sur Bismarck,
00:27 mais aussi sur Bismarck.fr ainsi que sur les différents réseaux sociaux de Bismarck.
00:32 Et au programme de cette émission, nous reviendrons ensemble sur les questionnements des particuliers
00:37 en matière d'investissement immobilier.
00:39 Certains professionnels constatent effectivement que les investisseurs particuliers
00:43 reviennent sur la thématique immobilière en direct, mais peinent à obtenir des crédits.
00:48 Nous en parlerons dans un instant avec Arnaud Groussac, président fondateur de Patrimoine Store.
00:52 Nous enchaînerons ensuite avec ce qui a été le questionnement un petit peu cet été,
00:55 des investisseurs à la plage, les revalorisations à la baisse de prix de part de SCPI.
01:01 Comment expliquer ces revalorisations à la baisse pour certaines SCPI annoncées en juillet,
01:05 mais aussi comment expliquer le recul de la collecte sur la classe d'actifs SCPI.
01:10 Nous aurons le plaisir de recevoir dans un instant sur le plateau de Smart Patrimoine Guy Marti,
01:14 président fondateur de Pierre Papier.fr pour en parler,
01:18 mais aussi à distance Jean-Marc Colly, le président de L'ASPIM.
01:21 Et puis enfin nous finirons cette première émission avec le constat que les Françaises et les Français
01:27 continuent d'épargner et ce malgré l'inflation.
01:30 Nous en parlerons avec Guillaume Serrault, président de Alikis Conseil,
01:34 qui sera le premier invité de ce nouveau format que nous lançons sur Smart Patrimoine.
01:38 À mi-chemin entre l'actualité, la chronique ou le billet d'humeur, l'œil du CGP.
01:42 On se retrouve tout de suite dans Smart Patrimoine.
01:49 Et nous commençons tout de suite avec les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine.
01:54 Nous avons le plaisir de retrouver en duplex Arnaud Groussac, président fondateur de Patrimoine Store.
01:59 Bonjour Arnaud Groussac.
02:00 Bonjour Nicolas.
02:01 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
02:03 Ravi de vous retrouver après la trêve estivale pour une nouvelle saison dédiée à l'investissement immobilier.
02:09 En l'occurrence, Arnaud Groussac, si les questionnements vont toujours bon train sur les niveaux de prix
02:15 en matière d'investissement immobilier, sur les difficultés parfois à obtenir un crédit également,
02:19 vous constatez que les investisseurs particuliers reviennent sur l'immobilier d'investissement.
02:26 Oui, alors Ravi aussi avant de démarrer, de vous retrouver pour cette nouvelle saison.
02:31 Oui, on constate depuis le mois de juin un retour qui a été timide sur fin mai,
02:36 qui a été beaucoup plus marqué sur fin juin et début juillet.
02:39 Alors après, la trêve estivale oblige, ça s'est calmé.
02:42 Mais on voit sur les datas du site un retour depuis fin mai, début juin.
02:47 Alors c'est vrai que les comportements des investisseurs se matérialisent
02:52 comme s'ils avaient compris ou comme s'ils avaient assimilé que la hausse de taux avait été brutale,
02:57 comme s'ils l'avaient digéré et que finalement la pierre restait toujours la valeur refuge
03:01 et que maintenant qu'on voit à peu près où on va et qu'on sait à peu près que la hausse des taux arrive vers son point haut,
03:08 alors avec des guillemets, mais voilà, il recommence à venir en se disant
03:12 finalement même si on investit aujourd'hui dans cette valeur refuge-là,
03:15 on va peut-être se retrouver dans une année et demie ou deux ans à racheter notre crédit,
03:19 mais on aura fait une bonne affaire à l'investissement parce qu'on aura investi
03:23 et profité pourquoi pas d'avantages fiscaux ou autres, mais on l'aura fait.
03:28 Et c'est vrai qu'on constate ce nouveau retour des investisseurs.
03:32 Alors on parle ici Arnaud Groussac d'investissement immobilier en direct,
03:38 d'un achat d'un bien immobilier par exemple pour faire du locatif.
03:43 Ce que vous dites, c'est que les investisseurs anticipent déjà finalement de meilleurs jours pour l'immobilier
03:50 alors même que toutes les conséquences potentiellement de la hausse des taux et donc du coût du crédit
03:54 n'ont peut-être pas encore été digérées par le marché immobilier aujourd'hui.
03:59 On est exactement d'accord et exactement en phase. Ils anticipent cela.
04:02 Alors il y a une chose qui est quand même très différente des années précédentes,
04:06 c'est que la notion d'apport et la notion d'investissement d'épargne est vraiment rentrée dans les mœurs.
04:11 Donc on voit beaucoup plus de dossiers avec beaucoup plus d'apport comme un souhait de diversification finalement
04:17 et de ne pas tout laisser à la banque, de vraiment répartir.
04:21 Et c'est vrai qu'on voit beaucoup plus de demandes, notamment sur du meublé un peu haut de gamme
04:25 ou sur des supports comme ça qui permettent de mettre de l'épargne sans être trop refiscalisé
04:30 et limiter aussi l'impact des intérêts d'emprunt.
04:33 Mais c'est vrai qu'ils anticipent ce retour de l'immobilier
04:37 alors même que, effectivement, toutes les conséquences ne sont pas digérées.
04:41 Mais ce qu'ils ont compris aussi, c'est que peut-être, peut-être, et je mets des guillemets,
04:45 le crash immobilier tant annoncé ne sera pas finalement là
04:49 parce qu'on assiste globalement sur l'ensemble du territoire à très peu de grosses baisses de prix.
04:54 Il y a des régulations suivant les marchés, des -5, -6 par-ci par-là.
04:58 Mais au global, le marché résiste plutôt très bien
05:01 parce qu'il reste cette valeur refuge malgré tout
05:04 et que les volumes de demandes restent quand même assez conséquents
05:07 et qu'on voit surtout une baisse de l'offre toujours qui est très très marquée depuis maintenant quelques mois.
05:13 Le sujet baisse de prix tout de même, Arnaud Groussac,
05:15 c'est quand même un sujet qui a alimenté un certain nombre de questionnements sur les derniers mois.
05:20 Ça reste une inquiétude aujourd'hui vis-à-vis des investisseurs
05:22 ou même des professionnels de l'investissement immobilier ?
05:26 Alors, ça reste une inquiétude,
05:28 mais aujourd'hui on commence à avoir quand même un peu de recul sur justement comment va se comporter le marché.
05:35 Et effectivement, ce dont on se rend compte, c'est que la baisse de l'offre,
05:39 quels que soient les marchés, on en avait déjà parlé, est quand même toujours importante.
05:43 Ça n'a pas l'air de vouloir s'arranger entre les promoteurs qui ne construisent plus
05:46 et les passoires thermiques qui sortent quand même très fort du marché.
05:49 Effectivement, la baisse de prix n'est pas si significative que ça
05:53 et les clients commencent à le comprendre en se disant
05:55 « Finalement, on attend peut-être un -15 ou -20 qui n'aura jamais lieu et on risque de reporter, de reporter.
06:01 On veut préparer la retraite et on veut diversifier notre épargne. »
06:04 Et c'est exactement en ce sens que les investisseurs reviennent.
06:09 Alors, attention, il faut rester toujours très prudent.
06:12 On verra à la rentrée, on va voir comment ça va se passer.
06:14 Il va falloir que les banques aussi acceptent de repréter parce que c'est l'énorme frein actuel.
06:18 Mais il n'empêche que côté investisseurs, on voit ce retour
06:22 parce qu'ils ont le sentiment que c'est une nécessité de densifier leur parc immobilier.
06:27 Justement, en matière de financement, d'obtention de crédit,
06:31 quand on voit, comme vous nous le dites, que les investisseurs
06:35 estiment que le plus gros du chemin a été fait en matière de hausse de taux,
06:39 est-ce qu'on est revenu sur des dynamiques d'obtention de crédit plus fluides
06:44 que ce qu'on a pu connaître il y a quelques mois ?
06:47 Alors non, et c'est même encore pire.
06:50 C'est-à-dire que là, on a clairement une fermeture des robinets assurée par les banques
06:55 et assumée par les banques parce que certaines répondent de même
06:58 qu'elles ont déjà fait les objectifs.
07:00 Donc, il faut se poser la question de quels objectifs elles avaient pour prêter si peu.
07:04 Mais globalement aujourd'hui, concernant les investisseurs,
07:07 donc pas les primo-excédents, mais concernant les investisseurs,
07:09 elles ne font strictement aucun effort.
07:11 C'est-à-dire que c'est soit les conditions requises exactes, soit vous sortez.
07:16 Quels que soient les profils, même sur des très beaux profils patrimoniaux,
07:19 aujourd'hui les banques ne prêtent pas.
07:21 Nous, on le voit, on a à peu près entre 55 et 65% des dossiers qui ne sortent pas en financement,
07:27 alors même qu'on fait un travail tout à fait normal de gestionnaire de patrimoine
07:30 et de conseiller à l'investissement et que notre métier, c'est pas de faire du dossier pour le faire.
07:34 Mais là, on assiste vraiment à une fermeture colossale des banques
07:38 et il va falloir quand même qu'elles réouvrent.
07:39 Parce que si problématiques structurelles du marché de l'immobilier,
07:44 il doit y avoir, ce sera en grande partie à cause des banques,
07:47 pas en cause de la demande d'investisseurs.
07:49 On se souvient à nos gros sacs du léger coup de pouce qu'il y avait eu
07:52 pour l'obtention de crédit pour les investisseurs immobiliers de la part du HCSF.
08:00 Est-ce que ce que je comprends, c'est que finalement,
08:02 ça n'a pas amélioré à court terme la situation des emprunteurs ?
08:06 Non seulement ça n'a pas amélioré, le coup de pouce était vraiment très faible,
08:09 mais il n'y a pas eu non plus de directive et d'obligation de la part de l'exécutif et du HCSF
08:14 de dire aux banques "prêtez, faites un effort, il faut soutenir,
08:19 même s'il y a des taux hauts et que vous restructurez vos marges".
08:21 Parce que quand on prête à 5%, les banques aujourd'hui font de la marge.
08:25 Donc il n'y a aucune raison technique pour ne pas prêter.
08:29 Je ne sais pas pourquoi elles ne prêtent pas,
08:31 mais pour en discuter avec des courtiers et avec les banques en direct de nos clients,
08:34 aujourd'hui il y a une volonté de ne pas prêter
08:37 et de ne même pas appliquer les petits coups de pouce du HCSF
08:40 puisqu'aujourd'hui, en investisseur, elles partent d'un principe,
08:42 c'est qu'elles ne veulent pas utiliser les 20% de dérogation
08:45 auxquels elles ont droit pour des investisseurs.
08:47 Donc ça veut dire que dans les conditions bancaires par exemple,
08:50 aucune banque aujourd'hui ne prête sur 25 ans à un investisseur.
08:53 Donc les taux d'endettement, si vous prenez 20 ans plus les plafonnements des loyers,
09:00 plus les pondérations de loyers, forcément qu'en termes d'endettement,
09:04 on peut se retrouver sur des clients qui sont à 35,5 ou 36% d'endettement,
09:08 du coup ça ne passe plus, même si le reste à vivre est très conséquent
09:11 et il n'y a aucune volonté de faire des efforts de la part des banques.
09:14 Très très rapidement, Arnaud Groussac, quelle stratégie pour un investisseur immobilier
09:18 du coup en septembre, octobre ou novembre ?
09:20 C'est tout miser sur l'apport et sur des éléments rassurants pour les banques ?
09:28 Oui, c'est de dire aux banques ce qu'elles ont envie d'entendre,
09:32 donc de céder à leur chantage actuel de domiciliation de revenus, d'apport, etc.
09:37 Et concernant l'immobilier, de mettre en place et concernant la banque,
09:42 de faire le dos rond et on sera toujours à temps de renégocier dans l'année à venir
09:46 ou dans les deux ans à venir car les conditions seront plus favorables pour les investisseurs.
09:50 Mais aujourd'hui, je crois que les investisseurs l'ont déjà compris
09:53 et c'est ce qu'ils nous demandent déjà.
09:55 Merci beaucoup Arnaud Groussac de nous avoir accompagné sur Smart Patrimoine.
09:58 Je rappelle que vous êtes président fondateur de Patrimoine Store
10:00 et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
10:03 [Générique]
10:07 Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine.
10:09 Nous allons tenter de comprendre ensemble quelle est la situation des SCPI
10:13 avant les derniers mois de cette année 2023.
10:16 Nous allons essayer de comprendre cette situation à la lumière des chiffres publiés par l'ASPYM
10:22 qui témoignent notamment d'une collecte en recul pour le premier semestre de l'année sur les SCPI.
10:29 Mais nous tenterons également de comprendre pourquoi plusieurs SCPI ont annoncé en juillet
10:34 une revalorisation à la baisse du prix de leur part.
10:37 Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine
10:40 mais aussi en duplex Guy Marti.
10:42 Tout d'abord, président fondateur de PierrePapier.fr.
10:44 Bonjour Guy Marti.
10:45 Bonjour Nicolas.
10:46 Et nous avons le plaisir d'être accompagné en duplex par Jean-Marc Colly, président de l'ASPYM.
10:50 Bonjour Jean-Marc Colly.
10:51 Bonjour Nicolas, bonjour Guy.
10:53 Merci de nous accompagner à distance dans Smart Patrimoine.
10:56 Avant de parler spécifiquement du sujet de revalorisation à la baisse du prix de part de certaines SCPI
11:04 et des inquiétudes que cela peut susciter chez les investisseurs,
11:06 peut-être un mot global sur la situation des SCPI que vous constatez à l'ASPYM sur le premier semestre de l'année.
11:12 On constate quand même une collecte qui recule sur les six premiers mois de l'année.
11:17 Oui, c'était un peu attendu.
11:20 Nous, on parle de manière globale de la collecte de tous les fonds immobiliers de nos côtés
11:23 parce qu'à côté des SCPI, il y a aussi les OPCI et les sociétés civiles qui sont des unités de compte.
11:27 Donc quand on prend la totalité, il y a quand même une petite baisse de 53% par rapport à 2022
11:32 qui avait été une année exceptionnelle de la collecte de ces fonds immobiliers
11:36 qui ont collecté 4 milliards d'euros, un peu plus de 4 milliards d'euros
11:39 là où ils avaient collecté 8 milliards l'année dernière.
11:41 Alors la réalité est un peu différente selon les produits.
11:44 Les OPCI ont décollecté sur cette période.
11:47 Les fonds, les sociétés civiles, unités de compte de contrats d'assurance,
11:53 elles ont collecté à peu près un milliard.
11:55 Et le reste, c'est les SCPI qui ont collecté un peu plus de 2 milliards.
11:58 Donc elles aussi qui s'ajustent, mais seulement de 20% par rapport à la collecte de l'année précédente.
12:03 Donc un petit peu moins de collecte.
12:05 Et ça a quand même un lien assez étroit avec le sujet dont vous voulez parler
12:09 qui est l'ajustement du prix éventuel départ des SCPI
12:14 pour mettre en cohérence ce prix avec la réalité des actifs et du prix
12:19 et de la valeur des actifs sur le marché.
12:21 Bien évidemment, quand les investisseurs sont un peu inquiets sur la valorisation des prix,
12:24 ils attendent que ces prix s'ajustent éventuellement pour en racheter
12:27 plutôt que d'en racheter au moment où ils semblent être à un plus haut qui devrait être corrigé.
12:33 Donc le sujet aujourd'hui, c'est la valorisation des sous-jacents, des actifs immobiliers
12:37 qui inquiètent les investisseurs.
12:39 Et c'est ça qui vient expliquer les premières revalorisations de prix de part
12:42 qu'on a vues en juillet, Jean-Marc Colli.
12:45 L'inquiétude globale du marché, et particulièrement du régulateur,
12:51 mais français et européen, sur les fonds immobiliers commerciaux,
12:55 elle ne date pas de juillet, elle date quasiment de la fin de l'année dernière
12:59 où il avait été constaté sur différents marchés immobiliers européens
13:02 des ajustements de prix d'actifs relativement fort en Angleterre,
13:08 bien sûr, aux Pays-Bas, en Allemagne.
13:10 Et la France semblait avoir été épargnée par cet ajustement,
13:13 du moins il n'y avait pas assez de références de marché pour essayer de le quantifier.
13:16 Donc à la fin de l'année dernière, les valeurs d'expertise des fonds
13:19 ont globalement été à peu près à l'équilibre légèrement négatif, -2, -3 %,
13:24 ce qui n'a pas entraîné d'ajustement au début de l'exercice 2023 du prix de part des CPI.
13:29 Ce n'est pas tout à fait aussi vrai pour les OPCI et les sociétés civiles
13:34 puisqu'elles n'attendent pas des valeurs d'expertise annuelles,
13:37 mais ont des valeurs d'expertise quasiment permanentes.
13:39 Et elles avaient commencé à s'ajuster même à la fin de 2022 et au début de 2023.
13:45 Et c'est cette inquiétude dont les pouvoirs publics,
13:49 et particulièrement le régulateur, l'AMF, s'est fait l'écho
13:52 en adressant notamment une lettre à l'ASPIM et par l'ASPIM
13:56 à toutes les sociétés de leur gestion pour leur demander,
13:59 au cours de l'été, entre juillet et août et début septembre,
14:02 de bien vouloir revoir la valorisation des actifs de leurs fonds,
14:07 français, européen, quelle que soit la catégorie d'actifs,
14:10 pour déterminer s'il y a lieu ou non d'ajuster le prix des parts
14:14 partant du principe bien sûr qu'un gérant ne peut pas vendre des parts
14:18 à un prix trop élevé ou les acheter à un prix trop élevé.
14:21 Donc la transparence de ces valeurs par rapport au marché
14:24 est un élément essentiel souligné par le régulateur
14:27 et il demande expressément au gérant, il l'a demandé, ce qui est rare,
14:30 je crois que je ne l'ai jamais vu en 40 ans de carrière dans ce métier-là,
14:34 il a demandé expressément au gérant de bien vouloir regarder
14:37 ses valorisations et en tirer les conséquences éventuelles,
14:40 ce qui n'est pas forcément bien sûr les mêmes pour tous les actifs,
14:43 puisque le marché est assez particulier sur ses valorisations,
14:46 toutes les classes d'actifs ne réagissent pas de la même manière,
14:49 si je donne un exemple, l'hôtellerie va plutôt un peu mieux,
14:52 alors que le bureau va plutôt un peu moins bien.
14:55 On voit que le bureau collecte moins globalement que les SCPI diversifiés,
14:59 on sent que les inquiétudes sont plus proches de l'immobilier de bureau.
15:03 Dans les SCPI diversifiés, il y a quand même pas mal de bureaux,
15:07 c'est les purs bureaux qui sont un peu…
15:10 il y a des questions sur le bureau, parce que ce n'est pas des problèmes,
15:14 c'est bien sûr l'apparition de ce télétravail qui modifie un peu
15:19 le mode d'utilisation des bureaux et le temps que le marché s'adapte,
15:22 que les bureaux s'adaptent à ces réalités, il y a effectivement
15:25 des questions de loyers, de valeur, de taille, de surface,
15:28 d'occupation de ces locaux qui perturbent un peu la valorisation de ces actifs.
15:32 Un mot Jean-Marc Colly avant peut-être de faire réagir Guy Marti sur le sujet.
15:37 Si le régulateur effectivement a demandé à la SPIM de re-regarder précisément
15:42 les valorisations des actifs, faut-il s'attendre à d'autres revalorisations
15:47 à la baisse de prix de part en septembre ou en octobre,
15:50 après celles que nous avons connues en juillet ?
15:53 Je pense que oui, il faut être très clair.
15:56 Aujourd'hui, on ne peut pas avoir des taux qui ont autant augmenté
15:58 et des valeurs d'actifs qui restent exactement les mêmes.
16:00 C'est à peu près à la fois l'exemple des marchés dans lesquels
16:02 les valeurs se sont ajustées, je cite l'Allemagne, les Pays-Bas,
16:05 l'Angleterre et les autres, en son illustration parfaite.
16:08 Les experts d'ailleurs le disent, ils l'ont dit d'ailleurs dès le mois de juin,
16:12 oui il y aura des actualisations à la baisse de ces valeurs.
16:16 Est-ce qu'elles seront, par la composition des actifs, par la nature nécessaire,
16:22 est-ce qu'elles rendront nécessaire l'ajustement du prix des parts,
16:25 ça ce n'est pas toujours sûr.
16:27 Mais en tout cas oui, il faut s'attendre à avoir d'autres démarches de cette nature.
16:30 Guy Marti, la question que tous les investisseurs en S&P se posent,
16:34 ceux qui se disaient qu'ils investissaient dans l'immobilier,
16:36 que l'immobilier c'est sûr, que la pierre c'est solide,
16:38 est-ce que des revalorisations à la baisse de prix de part,
16:40 alors effectivement Jean-Marc Colly nous le disait,
16:42 on constate en France ce qu'on a constaté dans d'autres pays européens aussi,
16:46 mais est-ce que c'est de nature à inquiéter l'investisseur aujourd'hui ?
16:49 Alors quand il y a inquiétude, il y a recherche de coupable.
16:52 Alors j'ai envie de dire, il ne faut pas se tromper de coupable.
16:55 C'est-à-dire que la guerre en Ukraine, la hausse de l'inflation,
16:59 le ralentissement de l'économie, la hausse des taux,
17:02 la montée en puissance des BRICS et le contre-cours sur l'Europe,
17:05 ce n'est pas de votre faute, ce n'est pas de ma faute,
17:07 ce n'est pas la faute des S&P. Premier point.
17:10 Mais les S&P peuvent en pâtir ?
17:12 Alors oui, parce que justement, à partir du moment,
17:15 et là il y a deux logiques à l'œuvre, et puis un problème derrière.
17:20 Mais la première logique c'est que nous avons vécu pendant pas mal d'années,
17:24 taux d'intérêt bas, pas d'inflation, croissance assez soutenue finalement mondialement.
17:29 On bascule d'un seul coup vers inflation, taux d'intérêt élevé,
17:34 ralentissement de la croissance, ça fait un choc.
17:36 Le choc il est pour tout le monde, pour les particuliers,
17:39 pour les entreprises et pour l'immobilier.
17:41 Or les S&P sont un placement immobilier.
17:46 Et alors c'est vrai que c'est là qu'il faut se souvenir
17:51 que l'immobilier et donc les S&P sont un placement à long terme.
17:55 Mais qu'est-ce que c'est un placement à long terme ?
17:57 C'est un placement qui va connaître des hauts et des bas,
18:00 mais qui va traverser le temps.
18:03 Et le problème c'est que comme on vient de vivre quelques années
18:06 de lignes droites de super performance, on a un peu oublié que...
18:10 On est moins habitués aux turbulences.
18:12 Et là il y a un problème, j'ai envie de dire, c'est vous.
18:16 C'est-à-dire qu'il y a l'actualité, il faut parler au fur et à mesure,
18:20 et donc c'est un peu comme si d'un seul coup,
18:23 un placement long terme se transformait en placement court terme,
18:26 puisqu'il faut en parler tous les jours.
18:28 Donc il y a une ambiguïté.
18:30 Et là où il faut faire très attention, c'est que jusqu'à présent,
18:34 je crois que c'est ça à la fois la force et la faiblesse des S&P,
18:37 la grande force des S&P, on va dire, dans la distribution,
18:41 dans le développement, c'est qu'il n'y a pas de concurrence au niveau des placements.
18:45 Une question effectivement sur la manière d'aborder les S&P,
18:47 donc un placement long terme dont on parle régulièrement,
18:49 qui fait qu'on le regarde comme un placement court terme,
18:52 jusqu'à quand on considère que les turbulences sont passagères
18:56 et que sur le long terme, effectivement, la S&P, ça verra quand même un placement "sûr"
19:01 ou en tout cas de qualité ?
19:03 Alors le seul exemple véritable qu'on a, puisqu'il y a déjà eu un certain nombre de crises,
19:06 vous savez, en 1970, il y avait déjà quelques S&P,
19:09 l'éclatement de la bulle d'Internet, il y avait déjà les S&P beaucoup plus importantes.
19:15 Le bon exemple, c'est la grande, grande crise des années 90,
19:19 qui était une crise terrible pour l'immobilier mondialement,
19:22 qui a d'ailleurs failli faire sauter les sèmes bancaires du monde à l'époque.
19:25 C'était une crise extrêmement grave.
19:27 Les S&P ont souffert, elles ont vraiment souffert.
19:31 Et finalement, quand on fait le bilan, elles s'en sont très bien sorties après.
19:36 Vous savez, c'est un peu le concept entre fragile, robuste et antifragile.
19:40 Je ne sais pas si vous connaissez.
19:41 Je prends un verre.
19:42 Expliquez-nous.
19:43 Je prends un verre, je le fais tomber, il se casse.
19:45 Il est fragile.
19:46 Je prends une belle pierre, je la fais tomber, elle ne se casse pas.
19:49 Elle est robuste.
19:50 Maintenant, s'il y a quelque chose que chaque fois que je le fais tomber,
19:54 quand il a pris un choc, il est plus robuste après.
19:57 Ça s'appelle antifragile.
19:58 Nous, êtres vivants, on est dans une certaine mesure antifragile.
20:01 Or, les CPI, parce qu'elles transforment leur patrimoine sans arrêt,
20:07 parce qu'elles gèrent activement,
20:10 elles peuvent vendre, elles peuvent transformer leur patrimoine, etc.
20:14 Elles sont antifragiles.
20:16 C'est-à-dire qu'il ne faut pas les regarder juste en photo.
20:19 Si on les regarde en dynamique, on voit que les CPI d'après la crise des années 90,
20:23 par exemple, ne ressemblaient plus aux CPI d'avant.
20:26 Et je pense qu'après les turbulences, combien de temps, les années 90,
20:30 ça a duré 7 ans, la crise.
20:31 C'est une réponse.
20:33 C'est justement la question qui se pose à un certain nombre d'investisseurs aujourd'hui.
20:35 Si on part du principe qu'effectivement, les CPI connaîtront de meilleurs jours,
20:40 combien de temps va durer cette période de questionnement sur le sujet ?
20:44 - Qu'est-ce que vous pensez quand M. Poutine recevra le pénal de la paix ?
20:47 Et à ce moment-là, je vous dirais, voilà, là, on aura terminé.
20:49 - Personne ne sait.
20:50 En revanche, est-ce que j'adapte ma stratégie en tant qu'investisseur ?
20:53 - Alors oui.
20:54 Il y a deux façons de faire.
20:56 La première façon, quand on est sur un placement long terme,
20:59 on ne descend pas du train.
21:00 Pourquoi ?
21:01 Parce qu'on ratera toujours la remontée dans le train.
21:04 Ça, c'est la grande leçon de toutes les études historiques.
21:06 Un peu de court terme plus un peu de court terme plus un peu de court terme
21:09 ne font jamais les performances des placements longs termes
21:13 que sont la bourse et l'immobilier.
21:15 Donc, première règle, on ne descend pas du train.
21:17 On peut arbitrer.
21:19 Rien n'empêche, dans un contrat d'assurance-vie,
21:21 de plutôt arbitrer entre tel et tel CPI, par rapport à tel SCPI, etc.
21:25 On peut modifier un peu son portefeuille, mais on ne descend pas du train.
21:28 Ça, c'est la première règle.
21:29 La deuxième règle, c'est, si on est en position d'acheteur, d'investisseur,
21:33 quelle est la meilleure bourse pour quelqu'un qui est jeune ?
21:36 C'est la bourse qui a une crise, parce qu'il achète pour pas cher.
21:39 Dans l'immobilier, c'est sûr que ceux qui ont acheté dans les années 95, 96, 97,
21:45 finalement, ont fait de assez bonnes affaires.
21:48 Donc, il y a la logique de celui qui n'est pas encore
21:52 ou qui voudrait renforcer dans le produit.
21:54 Ça, oui, on va faire quelque chose pendant la crise.
21:56 Celui qui était là avant, on ne descend pas du train.
22:00 – Une dernière question pour vous, Jean-Marc Colly,
22:03 qui est avec nous à distance, en duplex.
22:06 Je vous avais déjà posé la question, il y a quelques mois,
22:08 sur le plateau de Smart Patrimoine.
22:10 La liquidité va-t-elle devenir un sujet pour les SCPI ?
22:14 On se souvient de votre réponse sur Smart Patrimoine, effectivement,
22:17 qu'à force d'en parler, on allait le créer, le problème.
22:20 Pour autant, c'est une question qui revient souvent chez les CGP.
22:23 Qu'est-ce qu'on répond à ces conseillers en gestion de patrimoine ?
22:25 La liquidité doit-elle devenir un sujet d'inquiétude sur les SCPI, aujourd'hui,
22:28 ou en tout cas, être regardé d'un peu plus près ?
22:31 – On doit être attentif, mais je compléterai un peu ce qu'a dit Guy.
22:37 On doit être attentif parce que, bien sûr,
22:40 quand les prix des actifs et des prix des parts sont surévalués
22:43 par rapport à la perception pour les gens du marché ou par rapport au marché,
22:47 ils n'en achètent plus.
22:48 Par contre, d'autres veulent en sortir,
22:50 même si je suis d'accord avec Guy sur le fait qu'on ne descend pas du train.
22:53 Et c'est cet afflux de demandes de sortie par rapport à des subscriptions
22:57 qui sont faibles, qui peuvent provoquer une difficulté de liquidité.
23:01 Donc, à partir du moment où le produit fait la transparence de ses valeurs,
23:07 qu'il n'offre plus ni d'inquiétude à celui qui veut sortir
23:10 parce qu'il a pris la baisse dans le prix de ses parts
23:12 et qu'il offre une opportunité à celui qui veut rentrer,
23:14 comme souligné Guy, parce que la vérité des prix a été faite,
23:18 il n'y a pas de raison d'avoir une crise de liquidité.
23:21 Ce marché fonctionne, d'autant plus que,
23:24 pendant la période pendant laquelle le client reste sur le produit,
23:27 il y a la question de valeur, mais il y a surtout la question de revenu.
23:30 Les gens viennent sur ce produit immobilier pour encaisser des revenus.
23:33 Et si on parle beaucoup, si on est focalisé aujourd'hui sur la valorisation des parts,
23:37 ce qui est important, c'est que la distribution résiste,
23:40 tient et peut même éventuellement progresser
23:42 avec l'effet de l'indexation sur les loyers.
23:44 Donc, un compartiment du produit souffre un peu,
23:47 sa valorisation, c'est temporaire, ça se redressera.
23:50 Un second, c'est la distribution, elle, continue à être effective
23:53 et même s'améliore un petit peu.
23:56 Si on tient sur ces deux aspects, transparence des prix et distribution maintenue,
24:00 il n'y a pas de raison majeure qu'il y ait une crise de liquidité,
24:03 mais le risque, c'est de ne pas s'adapter et conduire les gens à arbitrer
24:07 parce qu'ils ont la crainte d'une perte sur leur valeur.
24:11 Merci beaucoup Jean-Marc Colli de nous avoir accompagnés dans Smart Patrimoine.
24:14 Je rappelle que vous êtes président de l'ASPI.
24:16 Merci également Guy Marti, président fondateur de PierrePapier.fr.
24:19 Et nous, on se retrouve tout de suite dans la troisième partie de l'émission, L'Œil du CGP.
24:22 Et nous enchaînons à présent avec L'Œil du CGP,
24:29 ce nouveau format que nous lançons dans Smart Patrimoine
24:32 où nous laissons la parole à un conseiller en gestion de patrimoine
24:35 sur l'actualité ou sur un sujet de son choix.
24:37 Et pour lancer ce nouveau format, nous avons le plaisir de recevoir à distance
24:41 Guillaume Serrault, président de Alix Conseil.
24:44 Bonjour Guillaume Serrault.
24:45 Bonjour Nicolas.
24:47 Merci de nous accompagner dans L'Œil du CGP sur Smart Patrimoine.
24:51 Et en l'occurrence, nous allons tenter de comprendre ensemble
24:54 pourquoi le taux d'épargne des ménages continue de s'apprécier
24:57 et ce, malgré le contexte inflationniste que nous vivons actuellement.
25:01 Oui, effectivement, le taux d'épargne des Français continue de s'apprécier.
25:08 Si on regarde un petit peu les chiffres du premier semestre,
25:11 on dépasse les 18%.
25:14 C'est un taux d'épargne le plus haut historique depuis près de 40 ans
25:19 si on excepte bien évidemment les deux années Covid 2020-2021.
25:25 Alors il y a différentes raisons, on peut imaginer,
25:28 pour lesquelles effectivement les Français épargnent de plus en plus.
25:33 Alors déjà, leur ADN, l'ADN en France est quand même
25:36 d'épargner de façon assez significative parce que le taux d'épargne historique
25:42 est d'environ 15% en France.
25:46 Néanmoins, 18% c'est 20% de plus que 15%, donc c'est relativement important.
25:50 Donc c'est dans notre culture, dans notre ADN.
25:53 Autre raison, je pense, il y a un contexte psychologique assez important
26:00 qui est le fruit de différentes choses.
26:02 Bien évidemment, l'inflation depuis quelques mois freine probablement
26:08 les épargnants sur le volet de la consommation
26:10 et assez naturellement les sommes qui ne sont pas consommées ou investies
26:14 vont être plutôt épargnées.
26:17 Deuxième élément, je pense, depuis maintenant plusieurs mois,
26:21 il y a le contexte géopolitique.
26:23 Alors bien évidemment, la guerre en Ukraine,
26:25 ce n'est pas le seul foyer de crainte géopolitique dans le monde.
26:28 Donc ça aussi, assez normalement, quand on a certaines craintes,
26:33 on va plutôt renforcer son épargne de précaution
26:37 et plutôt être dans une philosophie d'épargne.
26:41 Enfin, et c'est assez naturel, par rapport à ce qui se passe
26:46 effectivement au niveau de l'inflation et du contexte,
26:49 on a des craintes bien évidemment sur la dégradation potentielle
26:52 du climat économique et donc on va s'orienter vers de l'épargne.
26:57 Donc ça, je pense que c'est bien évidemment des phénomènes conjoncturels
27:01 qui peuvent durer.
27:02 Il ne faut pas oublier une tendance structurelle en France,
27:07 qui est la tendance démographique.
27:09 Il y a un vieillissement assez naturel de la population
27:13 qui est à l'instar des autres pays développés.
27:16 Et quand on regarde un petit peu les statistiques des épargnants
27:19 en fonction de leur âge, un moins de 30 ans va épargner
27:23 un peu moins de 10 % de ses revenus,
27:26 avec un cas génère, va épargner entre 15 et 20 % de ses revenus.
27:31 Et un cas génère, dont les revenus seront composés
27:34 de pensions de retraite et autres revenus patrimoniaux,
27:37 va lui-même continuer d'épargner à hauteur de 25 % de ses revenus.
27:41 Donc qui dit vieillissement de population,
27:43 mécaniquement, effectivement, il y a des niveaux d'épargne
27:46 qui s'apprécient.
27:48 Et on le voit dans les chiffres en termes de collecte,
27:52 les livrets réglementés, les premiers outils d'épargne
27:57 pour les Français, type livret A ou livret de développement durable.
28:03 Sur le premier semestre, les niveaux de collecte
28:06 ont été extrêmement forts, puisque si on cumule les deux enveloppes,
28:12 on est à près de 35 milliards de collecte sur ces produits.
28:17 Et si on prend le véhicule d'investissement préféré
28:21 des Français, qui est l'assurance-vie,
28:23 la collecte, elle est particulièrement importante.
28:26 Alors plus, quand on regarde la collecte nette,
28:29 plus sur les unités de compte que sur les fonds en euros,
28:32 la collecte nette est négative.
28:34 On va chercher des produits peut-être plus de taux,
28:37 de PCV monétaire, des fonds obligataires
28:40 qui ont retrouvé effectivement un attrait important
28:44 avec la hausse des taux et après l'année 2022,
28:47 compliqué pour les sous-jacents obligataires.
28:49 Merci beaucoup Guillaume Serrault de nous avoir accompagné
28:52 dans cette dernière partie de Smart Patrimoine,
28:54 l'œil du CGP. Je rappelle que vous êtes président
28:57 de Ali qui se conseille et quant à nous,
28:59 on se retrouve très vite pour un nouveau numéro de Smart Patrimoine.
29:02 [Musique]