Vincent Colin, directeur des partenariats de Patrimonia Capital présente la SCPI Patrimonia Capital et Rendement qui investit sur les actifs de périphérie.
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00:00Dans Smartimo, on s'intéresse au SCPI, les sociétés civiles de placement immobilière qui font un carton chez les Français.
00:10Bien que ces dernières années n'ont pas été de tout repos, on est ravi d'accueillir Nicolas Fratkin.
00:14Bonjour Nicolas. Bonjour Fabrice.
00:16Directeur commercial chez MNK Partners.
00:19On va parler dans un instant de votre toute première SCPI, Reason, et de son lancement qui est assez récent.
00:25Un petit mot tout d'abord Nicolas, pour nous repréciser ce que fait MNK Partners.
00:28Alors, MNK Partners, on est une société de gestion de portefeuille immobilier.
00:32On existe depuis 2017, avec un agrément AMF depuis 2019.
00:36On a une spécificité sur l'immobilier corps au niveau pan-européen, puisqu'on commercialise depuis 2019 principalement des fonds professionnels.
00:45Toujours avec cette thématique immobilier corps.
00:48Alors immobilier corps, c'est quoi pour ceux qui découvrent ?
00:51Immobilier corps, très simple, trois paramètres.
00:53Tout d'abord, c'est un emplacement prime.
00:55Ensuite, c'est un locataire de renom.
00:57Et enfin, le troisième et dernier point, c'est des baux longs qui permettent d'avoir plus de sécurité.
01:02On est sur la sécurité et le rendement.
01:05Là, c'est le triptyque gagnant, c'est-à-dire des beaux quartiers ou des centres d'affaires, comme on dit, notamment Paris, qui ne baissent pas.
01:12Des beaux locataires et puis une visibilité finalement sur le rendement à long terme.
01:16Exactement, c'est la définition même de l'actif corps, la sainte trilogie de l'actif corps.
01:21Fort de cette activité chez MNK, vous venez de lancer Reason l'an dernier.
01:25C'est vrai qu'il y a eu Flores de nouvelles SCPI.
01:28On sort d'une période un peu troublée sur ce placement qui avait cartonné quand les taux étaient très très bas.
01:35On avait une collecte supérieure à 10 milliards.
01:37Elle a baissé à 4 milliards environ.
01:40Et pourtant, c'est le moment où vous avez décidé de se dire, tiens, on lance nous aussi notre véhicule.
01:44Pourquoi ce choix ?
01:45Exactement.
01:46Pourquoi c'est le moment ?
01:47Il y a plusieurs raisons.
01:48Tout d'abord, on a une expertise sur la sélection d'investissements immobiliers au niveau pan-européen, voire même international.
01:56Et donc, on avait de nombreux partenaires qui aussi souhaitaient avoir un sous-jacent ou un outil un petit peu plus simple et souple que le fonds professionnel.
02:04Notamment en termes de budget, en termes de financement, en termes de démembrement possible.
02:08Et le deuxième point, c'est le moment d'entrée sur les marchés immobiliers.
02:11Parce que, comme vous l'avez dit, le marché a corrigé.
02:14Donc, il y a des belles opportunités.
02:16Et justement, vu que nous, on est sur une dimension internationale, on va pouvoir aller piloter les cycles, aller choisir les meilleures opportunités aux meilleurs endroits.
02:23Et donc, on s'est dit, le moment de marché est un vrai moment de marché SCPI.
02:27Parce qu'on va avoir des points d'entrée, notamment sur du corps, avec des bolons, avec des très belles rentabilités sur des actifs corps.
02:33Donc, on a souhaité faire profiter nos partenaires CGP et donc leurs clients de cette belle opportunité.
02:37Alors, c'est le moment d'en profiter.
02:39Vous nous dites, sur quelle zone géographique vous vous positionnez ?
02:43Alors, la méthode MNK, c'est ce qu'on va appeler une analyse quantitative.
02:48C'est-à-dire qu'on a agrégé depuis 2002 de la data pour aller comprendre comment fonctionnaient les cycles immobiliers.
02:53C'est-à-dire qu'on a regardé des données aussi bien démographiques, géographiques, économiques, macroéconomiques,
03:00pour comprendre ce qui allait affecter un cycle immobilier aussi bien à la hausse qu'à la baisse.
03:04Donc, comme je vous l'ai dit, le terrain de jeu, il est large puisque c'est l'OCDE, les 38 pays les plus industrialisés au monde.
03:10Et le moment de marché actuel, il est plutôt sur l'Europe.
03:12Contrairement à ce que pensait tout le monde en fin d'année dernière, tout le monde se disait, ça allait être le moment des US.
03:16C'est vrai.
03:16On l'a dit, si on regarde nos vidéos de début d'année, on avait dit dès janvier que c'était le moment de l'Europe.
03:23Et finalement, les points d'entrée, aussi bien en termes de prix que de rentabilité que de durée de beau, c'est principalement en Europe.
03:29Avec nous, aujourd'hui, une spécificité pas mal sur le UK, Irlande, Écosse, Angleterre, sur lequel on a fait les premiers investissements de la ACP Horizon.
03:37Alors justement, on va s'intéresser à ces investissements. Sur quels actifs vous allez investir en priorité, Nicolas ?
03:43Alors, on est très ouverts d'un point de vue géographique, on est aussi très ouverts d'un point de vue thématique.
03:48C'est-à-dire qu'on va être présent sur tout le tertiaire, on n'est pas présent sur le résidentiel.
03:53Mais donc, on est ouverts aussi bien à l'éducation, à la santé, qu'à la logistique, qu'aux énergies renouvelables.
03:58Parce que c'est aussi une possibilité depuis l'ordonnance de juillet l'année dernière.
04:02Et donc, on va regarder en fonction du cycle et de l'entrée dans le marché, quel va être l'actif le plus intéressant.
04:07Pour Reason, pour l'instant, on a investi sur de la crèche.
04:09Notamment au UK, parce qu'il n'y a pas de système de crèche public, donc la demande est absolument incroyable.
04:16On a acheté de la logistique et on a acheté aussi du bureau, toujours avec des locataires corps.
04:22Puisque je vous donne l'exemple de notre dernier actif de bureau, où on a un locataire qui est coté à la bourse de New York, pardon,
04:28qui est notre locataire sur un bail de plus de 10 ans.
04:30Donc là, il y a une possibilité extrêmement forte.
04:34Comment on fait justement quand on décide d'investir sur 38 pays, peut-être plus, sur un grand nombre d'actifs pour identifier les meilleures opportunités ?
04:44On se dit qu'il y a des milliers d'opportunités. Comment on fait pour filtrer finalement ?
04:47Alors, on a décidé chez MNK d'inverser un petit peu le prisme de l'asset et de l'acquisition immobilière.
04:53C'est-à-dire qu'on ne va pas recevoir les dossiers de 38 pays. On crée une feuille de route qui est basée sur de la data,
04:59puisqu'on achète de nombreux flux de données qui vont nous donner des indicateurs de cycle.
05:04Donc, en début d'année, on a une feuille de route avec des pays qu'on va regarder.
05:07Et une fois qu'on s'est focalisé sur un pays et plus spécifiquement même sur une ville,
05:11parce que notre data nous remonte des données sur 424 villes dans le monde, on va aller rechercher spécifiquement dans cette ville.
05:16Donc, on réduit le champ de recherche en fonction du cycle immobilier.
05:20On a un petit peu inversé le prisme de ce qui se fait d'habitude, qui était de recevoir tous les dossiers et de choisir parmi tous les dossiers.
05:25Nous, on va sélectionner la ville, on va sélectionner le marché, et ensuite on va regarder ce qui existe dans cette ville, sur ce marché.
05:30Et tout ça est rendu possible par justement l'analyse de la data sur des longues périodes ? C'est bien ça ?
05:35Exactement. On a backtesté depuis 2002. On a un outil, qui est un outil propriétaire à MNK, qui s'appelle Quanti,
05:42dans lequel on a l'intégralité de ces points de données, parce qu'aujourd'hui, on a plus de 20 millions de points de données sur ces 424 villes,
05:48qui vont nous donner des éléments, qui vont être en fait des éléments déclencheurs.
05:52Aussi bien, ce qui est intéressant, notamment pour une USCPI, c'est à l'achat qu'à la vente.
05:56C'est-à-dire qu'on va être capable d'acheter le bas de cycle et de revendre au haut de cycle, et donc d'analyser grâce à ces données.
06:02Nicolas, on termine justement avec ce qui intéresse aussi l'investisseur, c'est-à-dire le rendement attendu, à combien on est à peu près ?
06:08Alors, vous savez bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et bien évidemment, le taux de rentabilité n'est jamais garanti.
06:16On a distribué 2% l'année dernière sur les deux derniers mois de l'année.
06:19Oui.
06:20Et on vise 8,5% cette année, qui est la fourchette basse pessimiste.
06:27On devrait probablement être à deux chiffres encore cette année, au vu du moment de marché,
06:32et rester sur ce trend sur l'année suivante, en n'étant pas très loin des deux chiffres.
06:36Et après, on vise sur la durée un taux de rendement de 6% annuel.
06:40Et bien voilà, qui est tout à fait satisfaisant pour l'investisseur.
06:44On verra effectivement si ça marche sur la durée, mais on n'en doute pas avec votre filtre que vous nous avez très bien expliqué.
06:51Merci Nicolas Fratkin, je rappelle que vous êtes directeur commercial de MNK Partners, et à très bientôt sur Smartimo.
06:56Merci Fabrice.