Plus-values immobilières : nouveautés fiscales 2025 avec Léa Zérilli, Avocate, Delsol Avocats.
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00:00Tout de suite, l'émission continue, on va parler des nouveautés fiscales en matière
00:13de plus-value immobilière avec mon invité, Léa Zerelli, avocate chez Delsol Avocats.
00:19Léa, bonjour.
00:20Bonjour.
00:21Alors, on va parler ensemble des nouveautés fiscales en matière de plus-value immobilière.
00:26Tout d'abord, on va s'intéresser aux plus-value immobilières des particuliers.
00:30Pouvez-vous nous présenter le régime en vigueur avant la loi de finances de 2025 ?
00:35Oui, tout à fait.
00:36Donc, les plus-value immobilières des particuliers, jusqu'à présent, étaient taxées de la
00:42même manière, que ce soit pour des personnes physiques qui ne donnaient pas en location
00:46leur bien ou pour des personnes physiques qui les donnaient en location, que ce soit
00:51en location meublée ou nue.
00:53L'imposition, c'était donc une imposition au taux de 19% d'impôt sur le revenu et
00:5917,2% de prélèvements sociaux après application de divers abattements, notamment pour durée
01:06de détention avec une exonération totale au bout de 30 ans ou bien une exonération
01:12également totale quand on cède sa résidence principale.
01:16Ce qui est important de regarder ici et ce sur quoi le législateur a joué, c'est
01:23notamment sur le calcul de cette plus-value immobilière.
01:27Jusqu'à présent, elle était calculée de façon assez simple, c'est-à-dire prix
01:31de cession diminué du prix d'acquisition de ses titres avec quelques correctifs, notamment
01:38ce qui concernait les frais d'acquisition, soit de manière forfaitaire à hauteur de
01:437,5%, soit si on peut les déclarer de façon réelle, donc on va prendre le montant des
01:51droits d'enregistrement et les frais de notaire, donc majorer ce prix d'acquisition de ces
01:55frais-là et également des frais pour travaux réalisés qui sont des frais de gros travaux
02:02type construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration et dans ce cas-là, c'est
02:08le même système, soit on a un mécanisme réel, donc on va prendre les factures les
02:14unes avec les autres que l'on va ajouter à notre prix d'acquisition, soit on va prendre
02:19un régime forfaitaire qui peut être de 15%, mais il y a une condition à remplir dans
02:23ce cas-là, c'est d'avoir détenu son immeuble depuis plus de 5 ans.
02:29Et puis là-dessus, le législateur a voulu porter des différences pour remettre en perspective
02:40en fait les personnes qui louent de façon nue et qui ne peuvent pas amortir leur bien
02:44et les personnes qui louent leurs immeubles de manière meublée en tant que non-professionnelles
02:52et qui, eux, peuvent amortir leur bien.
02:54Alors justement, vous évoquez les modifications du législateur, quels sont les principaux changements ?
03:00Donc en fait, le législateur, dans son article 84 de la loi de finances pour 2025, a prévu
03:07de minorer en fait le prix d'acquisition des immeubles du montant des amortissements
03:13qui sont pratiqués par les loueurs emmeublées non-professionnelles.
03:16Donc cela vient essayer de corriger une distorsion qu'il y avait entre les loueurs nues et
03:22les loueurs meublés non-professionnels qui, eux, pendant toute la durée de leur location,
03:29peuvent déduire un amortissement.
03:31Désormais, cet amortissement viendra augmenter en fait de manière théorique le montant
03:37de leur plus-value et donc ils auront une imposition qui pourrait être plus élevée
03:42dans ce cas-là.
03:43Néanmoins, le législateur a quand même prévu des dispositifs dérogatoires, notamment
03:49cet amortissement ne sera pas pris en compte pour tout ce qui est logements à caractère
03:57de résidences étudiantes, de logements médico-sociaux dans des établissements médico-sociaux,
04:04des établissements sociaux, des résidences type EHPAD également.
04:09Et il a également prévu un mécanisme pour inciter en fait les contribuables à continuer
04:17à réaliser des travaux de grosse importance dans leurs immeubles pour que les logements
04:23soient toujours plus décents pour les locataires et donc les amortissements qui sont liés
04:30à ces travaux d'agrandissement, d'amélioration, de reconstruction ne seront pas pris en compte
04:38dans cette nouvelle façon de calculer ces plus-values immobilières.
04:41On va s'intéresser à un autre point concernant l'exonération des plus-values immobilières
04:46de session de droit de surélévation, est-ce qu'il y a des changements ?
04:49En fait non, c'est seulement un mécanisme qui est prorogé pour une durée de deux ans,
04:55donc jusqu'au 31 décembre 2026 parce que sinon il venait à terme au 31 décembre 2024
05:01et donc il va permettre d'être exonéré sur cette plus-value de session de droit de
05:07surélévation si l'acquéreur prend l'engagement dans une durée de quatre ans de créer des
05:13logements à destination de l'habitation.
05:16Il faut quand même bien faire attention parce que si cet engagement n'est pas respecté,
05:20l'acquéreur est redevable d'une amende qui est égale à 25% de ce prix de session.
05:25Oui, ce n'est pas négligeable.
05:26Exactement.
05:27Alors autre point issu de la loi de finances, qu'en est-il de la fiscalité des plus-values
05:32immobilières en Corse ?
05:34Oui, alors sur la Corse en fait, le législateur a voulu remettre la Corse de la même manière
05:42que cela s'appliquait donc sur l'ensemble du territoire, c'est-à-dire des plus-values
05:47selon le régime général.
05:48En fait, en 2024, un dispositif particulier permettant un abattement de 60% sur le calcul
05:55de ces plus-values était applicable mais ne permettait plus aux Corses de bénéficier
05:59des abattements généraux pour durée de détention.
06:02Donc pour vouloir remettre en fait tout le monde à égalité, cet abattement spécifique
06:07ne s'applique plus et désormais les Corses peuvent à nouveau bénéficier de ces abattements
06:12pour durée de détention qui sont quand même importants.
06:14Aujourd'hui, quel bilan faites-vous de l'ensemble de ces modifications ?
06:18Alors en fait aujourd'hui, ce qu'il y a, c'est qu'on sent bien que le législateur
06:22tend à vouloir essayer de détendre, si je peux dire, le régime fiscal applicable à
06:31tout ce qui est location et notamment location meublée courte durée qui tend beaucoup le
06:37marché et donc pour permettre aux contribuables de ne plus hésiter entre de la location nue
06:45sur des plus longues durées et de la location courte durée.
06:48On sent que les deux régimes ont tendance à se rapprocher les uns les autres.
06:51Est-ce qu'il y a des bonnes pratiques à conseiller aux contribuables qui nous écoutent,
06:57qui nous regardent ?
06:58Alors sur ce nouveau mécanisme de prise en compte des amortissements, il va falloir faire
07:02attention parce que sur la durée, on peut avoir des périodes pendant lesquelles on
07:07va louer le bien et puis des périodes pendant lesquelles ce bien ne sera plus loué.
07:11Donc il faudra faire attention aux modalités de calcul de ces amortissements pour avoir
07:16une plus-value qui soit la plus juste possible.
07:18On va conclure là-dessus.
07:20Merci Léa Zeridi.
07:22Je rappelle que vous êtes avocate au sein du cabinet d'El Sol Avocat.
07:26Merci beaucoup.
07:27C'est le moment de se quitter.
07:29Merci pour votre fidélité.
07:31Restez curieux et informés.
07:32A très bientôt sur Bsmart4Change.