03-La rénovation énergétique du parc néo-aquitain - Enjeux et perspectives - Intervention UR HLM
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00:00Merci pour ce premier tour d'horizon. Nous allons poursuivre par un zoom sur la rénovation énergétique dans les logements sociaux. Je vais laisser la parole à Marc Aymeret, directeur adjoint de l'Union régionale HLM, pour nous présenter cet état des lieux et indiquer les enjeux sur le parc de la rénovation en Nouvelle-Équitaine.
00:22Merci, bonjour à tous. Je crois que vous venez plutôt du parc privé, donc si jamais il y avait des termes que vous ne compreniez pas, n'hésitez pas, parce qu'on est très jargonnant dans le logement social aussi.
00:38Tout d'abord, je représente l'Union régionale HLM, c'est l'association qui regroupe l'ensemble des bailleurs sociaux de Nouvelle-Équitaine. Nous avons 57 adhérents.
00:53Le parc social en Nouvelle-Équitaine, c'est 326 000 logements sociaux, c'est à peu près une résidence principale sur 10 dans la région. C'est un parc qui est essentiellement urbain, avant tout dans les zones tendues,
01:15mais qui est aussi très dispersé, puisqu'il y a une commune sur deux dans toute la région qui accueille du logement social. C'est près de 2000 communes qui sont concernées. On a dans la région un parc qui est assez jeune. La moyenne d'âge de construction, c'est 35 ans.
01:30Cela veut dire qu'un tiers des logements a été construit après 2005. On a des logements essentiellement collectifs pour les trois quarts. En mode de chauffage, on est à peu près à deux tiers chauffé au gaz, un peu moins de 20% chauffé à l'électricité et environ 15% raccordé à des réseaux de chaleur urbaine,
01:56qui sont là de plus en plus sur des énergies renouvelables, mais pas encore tout à fait. Le reste, il y a un peu de bois, un peu de pâques, mais voilà pour les modes de chauffage essentiels.
02:08Rappelez aussi que c'est la vocation du parc social. On a des locataires qui sont dans des situations assez fragiles, selon des variations assez fortes. Un locataire sur deux bénéficie de l'APL.
02:23On a, je pense, un gros tiers qui vit dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville, avec des problématiques de revenus assez bas, voire de pauvreté. Et on a 45% de nos locataires qui vivent seuls. Ce sont des personnes âgées, mais pas seulement.
02:43Pour la suite, sur la performance énergétique du parc. Comme je vous le disais, c'est un parc assez jeune. Finalement, on a un parc qui est assez performant, qui en plus a bénéficié d'améliorations en continu, que ce soit en changement de composants, en changement de chaudières, etc.
03:03Finalement, on a deux tiers du parc qui est classé en A, B ou C. Aujourd'hui, les passoires énergétiques F et G sont très peu, de l'ordre de 1%. Ce sont des chiffres qui peuvent bouger parce que les DPE sont en cours de refonte partout.
03:25On sait qu'il peut y avoir des glissements d'étiquettes. Mais en tout cas, l'enjeu quantitatif n'est pas sur les passoires énergétiques, même si c'est un enjeu très fort. On a quand même du parc en E, autour de 8%, peut-être un peu plus avec les nouveaux DPE.
03:41On voit que l'essentiel des enjeux de réhabilitation énergétique du parc, en termes quantitatifs, sont sur les étiquettes D et les étiquettes E, avec un gros tiers à 40% du parc à traiter.
03:57Sachant qu'on a une répartition assez inégale, les passoires énergétiques sont plutôt localisées en proportion dans l'est de la région. Mais c'est là aussi où il y a les conditions climatiques les plus difficiles.
04:13Je ne sais pas si vous arrivez à lire tout ça. Le blanc sur le jaune, ce n'est pas terrible. Désolé, mais ce n'est pas grave. Tout ça pour vous dire qu'en fait, la rénovation du parc social aujourd'hui, c'est savoir conjuguer plusieurs enjeux de nature différente et à des échéances de temps différentes aussi.
04:33À court terme, l'enjeu principal, bien sûr, c'est de résorber les passoires énergétiques F et G. C'est la législation qui nous pousse à ça. À partir du 1er janvier 2025, sauf changement ou décalage dans le temps, on ne pourra plus louer les étiquettes en G également.
04:47Donc il faut qu'on intervienne vite. Et quand on a dû refaire les DPE en urgence et qu'en courant 2024, on s'aperçoit qu'on a des logements qui ont glissé de E à G par exemple, ça fait très court pour intervenir.
05:05Donc on a quand même des petites problématiques un peu difficiles, même si ce n'est pas beaucoup de logements. On a aussi en tête la stratégie nationale bas carbone. D'ici 2050, c'est ramener l'ensemble du parc en étiquette A ou B.
05:19Donc ça, c'est quand même un travail de fond qu'il faut aussi préparer dès maintenant et qu'il faut anticiper. En fait, on est passé d'une logique il y a quelques années de travailler sur la performance énergétique à aujourd'hui passer à une logique de décarbonation.
05:37Donc en fait, toutes les rénovations qu'on a faites ces dix dernières années, parfois, elles n'ont pas pris en compte cette problématique de décarbonation. Et donc on se dit, à mince, il va falloir qu'on retravaille sur ces opérations-là parce qu'on est resté en gaz et on a toujours cette problématique de carbone qu'on n'a pas traité parce qu'on ne nous le demandait pas tout simplement.
05:57Et on nous poussait à faire du gaz. Donc ça, c'est vraiment une question sur comment est-ce qu'on mène une stratégie comme ça avec des enjeux nationaux, des injonctions qui changent beaucoup. Et ça, aujourd'hui, on est sur la décarbonation.
06:12Mais demain, on sera sur l'adaptation des règlements climatiques. Donc on sera encore plus sur les questions de confort d'été, etc. Ce sont des sujets qu'on commence tout juste à aborder. Et parallèlement à ça, on a quand même un sujet de maintien de l'attractivité de notre parc.
06:30On a un parc qui est très tendu. Il y a très peu de vacances. Les gens sont globalement bien ou ils n'ont pas trop le choix. Ils sont obligés d'y rester parce que le parc privé est trop cher autour. Ça dépend. Mais on a quand même un parc qui doit être maintenu en état. On a des résidences des années 60-70 qui ne sont pas forcément très attractives, notamment en zone détendue.
06:53Donc il faut qu'on maintienne cette attractivité là. Donc il faut qu'on travaille sur les conforts d'usage, la question des balcons, des choses comme ça. C'est des sujets qui nous sont apparus à tous pendant le confinement, notamment que chacun ait son espace pour télétravailler ou pour pouvoir s'aérer. C'était important. Donc ça aussi, il faut qu'on conjugue ça. Et bien sûr, ça a été évoqué tout à l'heure. On n'est pas. On est totalement concerné par les problématiques de vieillissement.
07:19Nos locataires comme l'ensemble de la population et peut être un peu plus que l'ensemble de la population vieillissent. Donc il faut qu'on les accompagne par l'adaptation des logements au handicap et à la perte d'autonomie. On a quand même aussi un enjeu principal juste pour terminer qui est primordial pour nous. C'est de contenir les charges de nos locataires.
07:41Contenir les charges de nos locataires, c'est à la fois bien sûr sur des logements performants énergétiquement pour limiter les dépenses énergétiques. Mais c'est aussi la question des dépenses de maintenance et d'entretien. Et donc, ça nous pose de grandes questions aujourd'hui.
07:56Quand on nous pousse à adopter des systèmes de chauffage hyper performant peut être, mais dont on maîtrise assez mal. Combien ça va nous coûter en termes d'entretien et de maintenance? Je citerai les PAC par hasard, mais pas par hasard du tout.
08:15Et ça, c'est une grande inconnue parce qu'on manque un peu de recul quand même, sauf à dire ça va faire mal. Vous pouvez passer à la suivante. On est dans une problématique aussi d'explosion des coûts des travaux. Vous connaissez ça, tout le monde connaît ça. C'est un sujet qui touche la construction neuve, mais pas seulement. On voit sur la rénovation. Alors là, j'ai juste pris, pour exemple, les opérations qui étaient éligibles au cours des années 2000.
08:44C'est éligible au programme opérationnel fédère sur la période 2014-2020. Donc, les opérations de réhabilitation thermique de logements sociaux. À l'époque, on était sur une moyenne d'intervention de 34 000 euros par logement.
08:56Aujourd'hui, si on regarde, alors c'est pas les opérations choisies, mais c'est celles qui sont candidates à la manifestation d'intérêt pour le programme opérationnel fédère pour les financements européens pour la période 2021-2027.
09:10Donc, c'est des estimatives, certes, mais qui datent de 2022-2023. On est à une moyenne de 53 000 euros par logement. Donc, vous voyez un peu l'augmentation du coût. J'ai pas calculé le pourcentage, mais on doit être pas loin de 50% ou 40% ou plus.
09:26Et juste pour vous dire que c'est un gain énergétique dans ces opérations qui est de l'ordre de 170 kWh énergie primaire par mètre carré entre avant et après travaux. Donc, c'est quand même des rénovations assez conséquentes.
09:41C'est une moyenne, bien sûr. Certains feront moins, certains feront plus. On avait fait une étude avec un bureau d'études Alterea en 2020. On avait estimé qu'à l'époque, traiter l'ensemble du parc DEFG, le ramener au niveau BBC Rénovation, c'est-à-dire étiquette B, ça coûterait de l'ordre de 2 milliards d'euros.
10:03Mais ça, c'était en 2020. En fait, aujourd'hui, c'est certainement beaucoup plus, peut-être plutôt de l'ordre des 3 milliards. Et encore, on ne traite que les problématiques de performance énergétique. C'était l'entrée de l'époque. On n'avait pas encore l'entrée des carbonations, etc.
10:17Voilà un peu la problématique. Aujourd'hui, c'est beaucoup de défis. Aujourd'hui, on ne sait pas financer. On pourra traiter les étiquettes énergétiques, mais on ne sait pas financer. Un bailleur social va pouvoir mettre de l'ordre de 10% de fonds propres. Certains moins, certains plus.
10:37Mais on estime de l'ordre de 10%. Donc sur une réhabilitation à 50 000 euros, ça fait 5 000 euros. On a un peu d'exos de TFPB quand même, d'abattements de TFPB qui peuvent couvrir 25 ou 30% du coût. Donc ça nous aide beaucoup. On a un éco-prêt logement social qui est variable, qui va de 6 500 euros à 33 000 euros distribués par la Banque des territoires.
11:03Mais c'est du prêt, donc ça veut dire qu'il faut pouvoir le rembourser quand même. Et on a des marges de manœuvre sur l'augmentation des loyers pour permettre le remboursement de ces prêts qui sont très limités. On a cru qu'on aurait eu des financements de l'Etat avec un plan de massification de la rénovation du parc public.
11:23Et en fait, c'est devenu la prof son congru. On nous a fait croire qu'on aurait une enveloppe régionale de 37 millions d'euros, si je ne me trompe pas, qui couvrait déjà à l'époque que 60% des besoins que les barrières sociaux avaient fait remonter pour traiter du parc EFG. Finalement, avec les gels de crédit annoncés, etc., si on a 10 millions d'euros, on sera content pour cette année.
11:48C'était un plan sur 3 ans et l'an prochain, on sait qu'on n'aura rien du tout. Donc, l'Etat n'est pas là et même revient sur ses engagements, ce qui nous pose quand même beaucoup de questions parce que c'est lui qui est censé dicter. Et donc, aujourd'hui, la parole d'Etat, en fait, sur ces sujets-là est quand même assez discrédité au niveau national. Bien sûr, on a des défis sur les solutions énergétiques.
12:11Je vous en parlais comment, aujourd'hui, traiter décarboné 60% de notre parc chauffé au gaz. On ne croit pas qu'on va pouvoir mettre des pompes à chaleur partout. Ce ne serait pas raisonnable pour des questions déjà de surinvestissement, mais aussi de charges dont je vous parlais.
12:29Donc, on réfléchit là, on va lancer une étude avec GRDF pour voir si le gaz vert peut être une solution. Mais à quelles conditions? Parce que ça va sans doute coûter plus cher aussi, donc accompagné d'une rénovation, d'une rénovation sur l'isolation. Dans quelles conditions le gaz vert peut en partie amener? En tout cas, on croit au mix des solutions énergétiques et certainement pas mettre tous nos oeufs dans le même panier. Ce ne serait pas raisonnable aujourd'hui.
12:56Quel matériau adopter aussi? Faible impact carbone. Il y a les filières biosourcées dans les isolants qui montent en puissance, qui sont soutenus beaucoup, beaucoup encouragés. Mais sans doute que ça ne sera pas non plus avec ça qu'on traitera l'ensemble de l'ensemble de la solution. Les industriels aussi sont en cours de réorganisation.
13:19Ils ont choisi l'enjeu quand même assez fort sur ces questions là pour. Pour en tout cas, décarboner leur mode constructif. Donc, on ne fera certainement pas toutes nos rénovations, tous nos isolants en chanvre, en laine de bois tout de suite. Donc, on a besoin de continuer à travailler avec des industriels et que eux avancent aussi.
13:41Et je le disais quand même, le principal défi, c'est de maintenir des charges soutenables pour nos locataires. Et ça, c'est la grande inconnue quand même. Si on recourt à l'emprunt pour financer la rénovation énergétique, ça va nécessairement avoir des répercussions sur les loyers dans les marges de manœuvre permises par la loi. C'est quand même pas évident parce qu'on ne peut pas non plus faire porter tout ça. On ne maîtrise absolument pas l'évolution des coûts de l'énergie nulle part.
14:06On opte pour des solutions techniques qui manquent de recul quand même. Comme je vous le disais, les pompes à chaleur, quel coût d'entretien demain ? Combien de temps elles vont durer ? Voilà pour faire un bref état des lieux, des défis et quand même beaucoup de questions qui, je pense, recroisent aussi quelques problématiques sur le parc privé.