Taux d'intérêt, prix de vente, incertitudes politiques, décarbonation... L'immobilier peut-il sortir de la crise ? On en parle ce samedi. Mais avant cela, on revient sur la dégradation de la note de la France par Moody's et on débat : face à la dette, la dérèglementation est-elle la solution ? Plus d'info : https://www.radiofrance.fr/franceinter/podcasts/on-n-arrete-pas-l-eco/on-n-arrete-pas-l-eco-du-samedi-14-decembre-2024-1612438
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00:00Le PDG du promoteur Kaufmann & Broad est l'invité d'On n'arrête pas l'écho.
00:03Bonjour et bienvenue Nordine HMI.
00:05Bonjour.
00:06Alors, ce qui est important pour les acheteurs et les locataires, on le sait, c'est l'emplacement,
00:12la proximité du travail, les services, les écoles, le médecin.
00:14Est-ce qu'il y a aussi une valeur verte qui est prise en compte par vos clients ? Est-ce
00:20qu'ils regardent la sobriété ? Est-ce qu'ils regardent justement ce respect de la neutralité
00:26carbone ?
00:27Alors, l'achat d'un logement, qui est le plus gros investissement qu'un ménage fait
00:31dans sa vie, est un investissement sous contrainte.
00:35Donc, la contrainte, c'est le pouvoir d'achat.
00:37Le pouvoir d'achat, c'est bien sûr les revenus et puis les taux d'intérêt.
00:41A partir de là, ils vont chercher ce qu'ils peuvent se payer en termes de logement.
00:46Et ils vont le regarder à travers les économies d'énergie que génèrent les logements neufs
00:52puisqu'ils sont extrêmement sobres en termes d'usage.
00:56Mais ça va être un critère qui va être vu par le biais économique.
01:01Alors, vous avez dans certains territoires où vous avez un pouvoir d'achat extrêmement
01:06élevé, où donc l'achat est beaucoup moins sous contrainte, où effectivement, on va
01:13regarder la qualité environnementale d'une manière déconnectée par rapport à l'impact
01:17économique.
01:18Ce que vous êtes en train de me dire, c'est que c'est le prix qui, de toute façon, est
01:22déterminant.
01:23Et est-ce que la décarbonation des matériaux, la sobriété en énergie, les nouveaux systèmes,
01:29est-ce que ça renchérit le coût de la construction ?
01:31Est-ce que ça renchérit le prix d'achat ou bien ça reste compétitif ?
01:34À chaque fois qu'on change de règlement, dans un premier temps, ça effectivement,
01:38il y a un surcoût.
01:39Et puis au bout d'un moment, il y a une adaptation de toute la filière qui fait que ça arrive
01:43à être absorbé.
01:44C'est sûr que l'empilement des règlements qu'on a eu a généré des surcoûts, mais
01:49ce n'est pas tant dans la construction que des règlements qui sont un peu décalés
01:55par rapport à l'usage, qui renchérit le coût global, plutôt le manque d'efficacité
02:01d'un bâtiment.
02:02Et c'est ces règlements-là qui renchérissent le coût.
02:04Par exemple, maintenant, on a décidé qu'il fallait que les locaux vélos consomment de
02:09la surface habitable, c'est-à-dire que vous allez perdre sur un petit bâtiment de 40
02:13logements.
02:14Vous pouvez perdre, vous allez loger les vélos dans l'équivalent de cinq ou six logements
02:17en rez-de-chaussée.
02:18Est-ce que c'était utile par rapport à mettre un local vélo à l'extérieur, couvert,
02:24pas sûr que ce soit très...
02:25Et c'est ça qui coûte cher à la fin, ce type de règlement.
02:28Nordin Achemi, je vous entends.
02:30Est-ce que vous faites partie de ces patrons ? Alors, on en a parlé précédemment dans
02:32l'émission, le patron d'EDF, de Total, ce matin de Amazon France.
02:36Est-ce que vous faites partie de ces patrons qui considèrent qu'à cause de la réglementation,
02:40c'est l'enfer d'investir en France ?
02:42Je ne veux pas dire que c'est l'enfer d'investir en France.
02:44Nous, on travaille en France, donc on doit faire avec.
02:47Mais c'est sûr qu'on abîme énormément de créativité en France avec le règlement
02:57avant tout.
02:58On voit bien, une des grandes fiertés de l'Union européenne, c'est d'être le premier
03:01territoire à avoir réglementé les GAFA.
03:04Bon, j'aurais préféré qu'on soit fiers d'autre chose que simplement d'avoir inventé
03:08un règlement.
03:10Mais pour autant, on peut prospérer.
03:12Vous, vous faites 1,4 milliard de chiffre d'affaires, on peut être une entreprise
03:15qui prospère en France.
03:16Oui, heureusement, il y en a encore.
03:19Mais les règlements d'aujourd'hui, c'est les dégâts économiques de demain.
03:22C'est toujours pareil.
03:23C'est la sur-réglementation.
03:26On voit bien, on a réglementé, on a plafonné les loyers, donc il y a beaucoup moins de
03:32logements en location.
03:33On réglemente, on met des contraintes en permanence sur des secteurs qui n'ont pas
03:39besoin de rajouter des contraintes.
03:41Donc effectivement, il y a beaucoup, beaucoup trop de réglementation.
03:44Je reviens au prix et au logement.
03:47La BCE, vous avez parlé de l'importance des taux d'intérêt.
03:49Donc cette semaine, la BCE baisse ses taux de nouveau.
03:53On était à 4% avant juin, on arrive à 3% pour les taux directeurs.
03:56Ça, ça a fait frémir.
03:59Est-ce que ça a fait bouger le marché immobilier ?
04:00Oui, le marché a commencé à bouger, à reprendre un peu des couleurs, en accession
04:04en particulier, c'est-à-dire des clients qui achètent pour se loger.
04:08Ça avait commencé un peu avant la dissolution de l'Assemblée.
04:11Il y a eu un coup de froid du fait des incertitudes politiques.
04:15Mais depuis septembre-octobre, ça avait repris des couleurs.
04:19La baisse des taux d'intérêt va certainement accélérer ce mouvement-là.
04:23Le vrai sujet de la construction, le vrai problème de la construction de logements,
04:28ce n'est pas tant la demande, parce qu'on a une demande pour une raison simple, c'est
04:32qu'il y a de moins en moins de logements sur le marché, la location devient très
04:35compliquée, donc on achète.
04:36Le vrai sujet, c'est la baisse des permis de construire.
04:38Je vais juste vous donner un chiffre, en 2007, on avait à peu près 64 millions d'habitants
04:43en France, et on attribuait 571 000 permis de construire.
04:50On a 4 millions d'habitants en plus et on est à 337 000 permis de construire.
04:55Qu'est-ce qui se passe ?
04:56On ne veut plus construire.
04:57Mais qui ne veut plus construire ?
04:59C'est les maires qui attribuent les permis de construire.
05:01Alors pourquoi les maires attribuent moins de permis de construire ?
05:03Il y a plusieurs raisons.
05:04Il y en a une, c'est la suppression de la taxe d'habitation qui rend les choses très
05:11compliquées pour les maires, puisqu'ils voient un afflux quand ils construisent des
05:14logements, il y a une augmentation de la population et des besoins de services, mais ils n'ont
05:19plus les revenus en face.
05:20Et la compensation de l'État, quand on connaît l'état des comptes publics…
05:24L'État a dit « on compense à l'europrès la disparition de la taxe d'habitation ».
05:27Quand on n'a pas d'argent, c'est une promesse qui est un peu vide.
05:31Donc ça c'est un vrai sujet.
05:33Il y a un refus, la démocratie locale fait que c'est extrêmement compliqué de construire
05:38des logements.
05:39Et donc on se retrouve dans une situation…
05:41Ça vous parlez de la démocratie locale, là je traduis, c'est les recours.
05:44C'est les recours contre les permis de construire, voilà.
05:46Et puis la pression qui est faite sur les élus locaux qui sont élus par ceux qui ont
05:54déjà un logement.
05:55Donc le problème du logement c'est un problème national, c'est rarement un problème
05:58local.
05:59Mais qu'est-ce qui peut débloquer la situation avec les maires ?
06:02Alors là on a un nouveau Premier ministre, est-ce que par exemple un nouveau gouvernement
06:07peut faire quelque chose ? Ou est-ce que non ? Vous n'avez pas besoin d'un gouvernement,
06:10vous avez besoin de quelque chose pour les… je sais pas, de dire quelque chose aux maires.
06:13Pour être un peu dans la provocation, je dirais qu'ils n'oment surtout pas de ministre
06:16du logement.
06:17Ça c'est la première chose que je demanderais.
06:20On n'a pas besoin de ministre du logement.
06:21On a besoin d'un État qui fait son rôle d'aménageur du territoire.
06:24Le logement, il faudrait que ce soit une prérogative des régions ou des départements.
06:28Et les régions et les départements peuvent passer des contrats avec les élus locaux
06:32parce qu'elles connaissent leur territoire.
06:33Et les régions et les départements, eux, ils ont des enjeux économiques.
06:37Et j'ai vu il n'y a pas très longtemps une délégation japonaise qui s'intéressait
06:41à investir en Ile-de-France, qui trouvait qu'il y avait des infrastructures, que c'était
06:45très intéressant comme territoire, des très bonnes écoles.
06:47Leur problème numéro un c'est, si on vient en Ile-de-France, où est-ce qu'on va loger
06:52nos collaborateurs ?
06:54Parce qu'oubliez pas qu'aujourd'hui encore, il y a plus besoin, les entreprises recherchent
06:58des collaborateurs plus que les collaborateurs qui recherchent des entreprises encore.
07:01Mais donc, je comprends la situation, je vois la photo, mais vous ne me dites pas ce qui
07:05pourrait débloquer.
07:06Est-ce que vous espérez que la situation peut être débloquée quand vous parlez des
07:10permis de construire ?
07:11Est-ce que c'est après 2026, après les municipales ?
07:13Il y a des chances qu'il faille attendre 2026 pour qu'on retrouve un nouvel appétit
07:22sur l'attribution des permis de construire, malheureusement.
07:24Alors, le budget 2025 est tombé, dans ce budget, il y avait quand même des mesures
07:30qui étaient censées soutenir la demande, même si vous dites que ce n'est pas vraiment
07:34de ça dont on a besoin.
07:35Mais il y avait des mesures favorables aux promoteurs.
07:36Je pense à l'élargissement du prêt-à-tôt zéro sur tout le territoire, y compris pour
07:40le neuf.
07:41Et puis, il y avait un amendement quand même sénatorial sur la donation d'une certaine
07:46somme, 100 000, 150 000 euros dans mes souvenirs, à ses enfants ou à ses proches, dans le
07:51cadre d'un projet immobilier.
07:53Est-ce que là, vous avez un message au nouveau gouvernement, au sujet de ces mesures, parce
07:59qu'il va bien falloir écrire un nouveau PLF ?
08:01Oui, ces aides qui ne sont pas des aides, en réalité, qui sont simplement le problème
08:07qu'on a de manière chronique en France, c'est la surtaxation.
08:11Juste un chiffre rapidement, vous achetez un logement en Allemagne, vous le gardez
08:15dix ans, vous le revendez, vous aurez payé à peu près 25% de taxes, tout confondu,
08:19à l'achat, pendant la conservation du logement, etc.
08:23En France, c'est 50%.
08:24Donc, on est dans un système classique où on met la tête sous l'eau des acteurs économiques
08:30et puis, de temps en temps, on leur donne une aide pour qu'ils respirent un peu, pour
08:33ne pas complètement les noyer.
08:34Donc, le PTZ, ça permet de corriger cette surtaxation, ces aides, et celles-ci sont
08:41nécessaires.
08:42Donc, votre message, c'est qu'il faut les remettre dans le nouveau PLF ?
08:45Bien sûr, bien sûr.
08:46Ou alors, baisser les taxes sur le logement, mais ça, je n'y crois pas vraiment.
08:49Nadine Hachemi, le PDG de Kauffman & Broad, merci d'avoir accepté l'invitation d'En
08:54Arrête Pas L'Écho.