DAns le cas pratique, Alexis Trigaut de Corum L'Epargne et Kevin Lajus, CGP expliquent comment placer un héritage de 150 000E pour générer des revenus mensuels
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00:00Et dans Parlons Patrimoine, on aborde le cas pratique, une de vos séquences préférées.
00:08Je rappelle que c'est un cas réel, traité par nos experts, en l'occurrence Kevin Lajuste,
00:14qui est associé fondateur de Lajuste & Associés.
00:16On a une Madame Bernard qui est venue vous voir en 2023, cette dame a 52 ans, elle vient
00:23de faire un héritage de 150 000 euros, elle n'a pas d'enfant, elle souhaite des revenus
00:27complémentaires réguliers et placée sur du long terme.
00:31Alors, comment vous l'avez conseillé cette cliente ?
00:35Cette Madame Bernard que l'on prend pour l'exemple, à l'époque, elle n'avait pas de descendance,
00:42donc elle n'avait pas d'héritier, son patrimoine, elle avait un profil qui était plutôt équilibré,
00:46un placement plutôt sur le long terme, elle voulait des revenus rééquilibrés.
00:48Et en fait, qu'est-ce qu'on avait mis en place ? Pour illustrer avec Corom qui est
00:54ici présent, on avait à l'époque fait un contrat de leur gamme et on avait mis à
01:00peu près 25% sur un fonds en euros, garantie en capital, 34% sur des fonds obligataires.
01:06Je vous rappelle qu'on était début 2023, les taux d'intérêt avaient beaucoup augmenté,
01:09on anticipait une baisse des taux d'intérêt à l'époque, ce qui faisait potentiellement
01:13monter la valeur des obligations.
01:14C'est pour ça qu'on avait fait ça.
01:16Et puis 41% sur les SCPI internationales, qui est référencée au sein de la gamme Corom.
01:24D'accord, donc c'est, on pourrait dire, une allocution bonne mère de famille.
01:27Oui, c'est bon père de famille, bonne mère de famille en l'occurrence.
01:29Avec un horizon long terme, cette cliente a insisté sur le fait aussi de percevoir
01:35régulièrement des revenus.
01:37On a pris le parti pris de plutôt opter pour des SCPI au travers du contrat Corom Life plutôt
01:43qu'en direct.
01:44Il y avait un double enjeu fiscal concernant, à savoir que, peut-être que je laisserai
01:51plutôt Alexis développer sur le point de, parce que le Corom en fait communique sur
01:56le fait qu'il redistribue, quand vous avez des SCPI internationales, vous avez un bien
02:03par exemple en Allemagne, l'administration fiscale allemande va prélever l'impôt à
02:08la source.
02:09Et vous en fait, lorsque vous percevez le revenu de la SCPI sur votre compte en France,
02:14ce revenu a déjà été grevé de l'impôt que vous avez payé en local.
02:16Pour éviter la double taxation.
02:17C'est ça.
02:18Donc en fait, l'avantage, c'est que Corom en l'occurrence communique beaucoup sur le
02:21fait que quand vous logez ces SCPI dans un contrat d'assurance vie, il rétrocède la
02:29fiscalité locale, ce qui fait qu'en fait, peu ou prou, vous avez à peu près un brut
02:34égal net.
02:35D'accord.
02:36Il y a un effet un petit peu booster, si on comprend bien Alexis.
02:38Exactement.
02:39C'est surtout que vraiment, on va remettre 100% de la performance dans le contrat.
02:42Kevin l'a bien expliqué.
02:44Si vous avez un revenu de nos SCPI qui arrive dans votre contrat et pas en direct, il est
02:48vraiment brut de toute fiscalité.
02:50Donc 100% du revenu.
02:51Et le deuxième intérêt, c'est que si on a besoin de revenus complémentaires, si ces
02:55revenus, finalement, on décide de les appréhender, de les sortir des contrats par un rachat partiel,
02:59c'est peut-être ce qui a été fait dans le cas de Madame Bernard.
03:01C'est au rachat, il va se faire sans fiscalité parce que le contrat, au départ, il est en
03:04moins-value normal parce qu'on inscrit les frais de souscription des supports.
03:08Tout à l'heure, on en parlait.
03:09Notre contrat, il n'a pas de frais de gestion, mais il a des frais au niveau des supports.
03:11Et vu que le contrat est en moins-value, on va avoir un revenu qui arrive dans ce contrat
03:15de 100 et qui est appréhendé pour 100, sans fiscalité, parce qu'on apprend des revenus
03:19sur un contrat en moins-value.
03:20Donc, c'est le double effet qui est très intéressant.
03:23Après, nous, ce n'est pas quelque chose que l'on met en avant.
03:27On a parlé tout à l'heure de la mouvance de la fiscalité.
03:29Demain, ça peut changer.
03:32Exactement.
03:33Mais ce qui est pris n'est plus à prendre.
03:34Voilà, effectivement.
03:35Le dispositif est effectif.
03:36Donc voilà, on a vu le traitement fiscal de ces revenus.
03:39C'est intéressant.
03:41Si je peux dire, remboursement des frais de souscription grâce à une certaine optimisation
03:45fiscale.
03:46Cette madame Bernard dit que le fait de matérialiser, de recevoir ces revenus, ça matérialise
03:52aussi la performance du contrat.
03:54Oui, en l'occurrence, dans le cas en l'espace, elle recevait ses revenus tous les mois puisqu'on
03:57faisait des rachats programmés sur le contrat de la gamme.
04:01Et en fait, au-delà de la fiscalité locale qui était économisée du fait qu'on avait
04:09logé ses parts de SCPI dans le contrat, il y avait aussi une optimisation au niveau
04:13de la fiscalité française, le cas échéant, puisque du coup, comme il y a une moins-value
04:17qui a été matérialisée, comme l'a expliqué Alexis, dans le contrat, du fait que Corom
04:20soit dans l'obligation légale d'afficher sur l'extranet de la cliente une valeur nette
04:26des parts est égale à la valeur brut de ce qu'elle avait placé, moins l'équivalent
04:30des frais notaires, donc frais de souscription prélevés à la sortie.
04:33Du coup, il y a une moins-value et ce qui fait que pendant très longtemps, elle ne payait
04:38pas de fiscalité, y compris en France. En moyenne, c'est 2 à 2 ans et demi le temps
04:44de recouvrir les frais de souscription, sauf que l'administration fiscale ne vous taxe
04:48que sur la cote par des intérêts que vous rachetez dans un contrat d'assurance-vie,
04:51ce qui fait que par exemple, si vous avez un contrat qui vaut 100, votre contrat aujourd'hui
04:55est valorisé 101, c'est-à-dire que vous, vous avez mis 100, donc il y a 1, il y a 1 000
04:59d'intérêts. Et si vous retirez ces 1 000, vous les avez effectivement retirés sur votre
05:03compte, mais vous n'avez taxé que sur 1 % des 1 000 à 30 %, donc ça fait que vous
05:08êtes taxé sur une base de 10 € à 30 %, donc vous avez payé 3 € de fiscalité
05:13sur 1 000 € de retiré. C'est plutôt pas mal.
05:16Alexis ? On voit dans l'ensemble de nos clients à
05:19peu près que le contrat, notre contrat, il est apprécié pour cette concrétisation de
05:25performance. De voir ces revenus, on en parlait tout à l'heure de l'attachement des Français
05:28à la pierre, de voir ces revenus finalement, soit incrémenter la valeur du contrat ou
05:33être utilisé en revenu complémentaire, rassure. Ça redonne ce sentiment d'appartenance,
05:38de détention d'un bien immobilier qui va vous verser des loyers. Donc ça, beaucoup
05:43de partenaires et de clients nous le font remonter en disant votre contrat, il est simple
05:47parce que déjà, il n'y a pas pléthore d'unités de compte, il y en a une dizaine, mais en
05:50plus d'avoir ces revenus de SCPI qui arrivent tous les mois, quelque part, mon client, il
05:54comprend et il voit sa performance augmentée et il sait que son épargne lui rapporte de
05:58l'argent. Et ça, c'est très rassurant. Un petit calcul,
06:02SCPI international, c'est quoi ? Plus de 5% ?
06:05Si je prends les SCPI historiques, c'est Corom Origin, créé en 2012, son objectif
06:10c'est de faire 6%, on a toujours fait plus de 6% par an. Corom XL et Corom Orion vont
06:15à nouveau faire plus de 5% cette année, mais c'est vraiment cet objectif de stabilité
06:19dans le temps, c'est d'avoir ces performances entre 5 et 6% tous les ans et surtout d'expliquer
06:25comment cette performance est générée par la gestion de nos locataires, les loyers
06:28encaissés. On n'en a pas un peu parlé tout à l'heure, mais il y a ce sujet d'inflation,
06:32avoir un contrat d'assurance vie dans lequel on loge les unités de compte qui peuvent être
06:36indexées sur l'inflation, ce qui est le cas finalement indirectement des SCPI parce
06:39qu'elles ont des loyers qui sont indexés sur l'inflation et donc un revenu qui peut
06:42aussi progresser, soit dans le contrat ou soit si on l'appréhende, mais ça a aussi
06:46un intérêt d'avoir ce genre de support dans les contrats.
06:49Au final, si on sort les calculatrices, c'est 150 000 euros, 25% en fonds d'euros, on était
06:55à peu près sur les 3% ces dernières années, 3%, 3,5%. Fonds obligateurs qui sont plutôt
07:02bien comportés, là aussi on était sur 5, voire 6 pour certains. Et puis enfin, on a
07:07dit à 40% sur des SCPI internationales, donc à 6%. Si on fait le calcul, grosso modo,
07:11on avait à peu près 60 000 euros qui généraient 6%, 6,36, ça fait 300 euros bon an, mal an
07:18de revenus complémentaires par mois, sans toucher à son épargne. C'est plutôt pas
07:21mal, voilà un bon cas pratique. Merci messieurs, allez, tout de suite, on continue, on passe
07:26à notre dernière rubrique, les experts.