Mercredi 23 octobre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Sébastien Delattre (Associé, Ambre Patrimoine) , Damien Cléris (Directeur général, Natixis Interépargne) et Yann Jéhanno (Président, Laforêt France)
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00:00Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne
00:12dans la gestion de vos finances personnelles mais l'émission qui décrypte également
00:15avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine, une
00:19émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur BeSmart4Change, sur les réseaux
00:23sociaux de BeSmart4Change et bien sûr vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes
00:27les plateformes de podcast. Au sommaire de cette émission, nous commencerons tout d'abord
00:31avec les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement ou à l'acquisition
00:35immobilière de Smart Patrimoine. Nous nous demanderons dans un instant si l'on constate
00:39réellement le retour des acquéreurs sur le marché immobilier, une question que nous
00:43poserons à Yann Géhanno, président de La Forêt France. Cela nous donnera également
00:47l'occasion de revenir sur les chiffres de La Forêt France, constatés en tout cas sur
00:52le marché de l'immobilier, au troisième trimestre de cette année. Ce sera donc la
00:56première partie de l'émission. Nous enchaînerons ensuite avec Enjeu Patrimoine, un enjeu patrimoine
01:01consacré à l'épargne salariale et notamment à l'application prochaine de la loi partage
01:07de la valeur le 1er janvier 2025. Nous nous demanderons comment les entreprises, comment
01:13la profession se préparent et c'est une question que nous poserons à Damien Cléris, directeur
01:17général de Natixis Interépargne. Ce sera donc la deuxième partie de l'émission et
01:21puis enfin dans l'œil de l'expert, dernière partie de Smart Patrimoine, nous recevrons
01:24Sébastien Delattre, associé chez Ambre Patrimoine, avec qui nous évoquerons le
01:28sujet du refinancement des comptes courants d'associés dans les sociétés immobilières.
01:33On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:40Et c'est parti pour les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier
01:43ou à l'acquisition immobilière de Smart Patrimoine et nous avons le plaisir aujourd'hui
01:47d'être accompagné de Yann Jeannot. Bonjour Yann Jeannot.
01:50Bonjour.
01:51Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes le président de La Forêt France
01:54et alors La Forêt France a publié son billet de tendance du troisième trimestre 2024.
02:00Alors ce que vous constatez, c'est que ça y est, les acquéreurs sont de retour sur
02:03ce marché immobilier au global en France.
02:05Au global, les acquéreurs sont de retour. En effet, 5% d'acquéreurs en plus enregistrés
02:10dans nos bases de données en 12 mois. Alors ils ne sont de retour pas partout. On voit
02:16en effet des marchés où les prix ne sont pas encore régulés et les acquéreurs ne
02:20viennent pas sur le marché et pas pour tous les types de biens non plus. On voit que 5%
02:25d'acquéreurs en plus au niveau national mais plus 3 pour les maisons simplement. 9 pour
02:32les appartements dans un contexte inflationniste. L'appartement reprend un petit peu d'avance
02:38sur le Graal, le rêve de tous les Français qui est la maison individuelle.
02:41On revient plus vers l'appartement que vers la maison. Pourquoi ? Parce qu'on part du
02:44principe que l'appartement coûte moins cher, parce que c'est la localisation en centre-ville
02:49ou en ville qui offre plus de facilité ? Oui, c'est un peu tout ça. L'enveloppe financière
02:54déjà pour une maison est souvent supérieure à l'enveloppe financière nécessaire pour
02:57un appartement. Une maison c'est souvent plus grand qu'un appartement. L'entretien
03:02également d'une maison c'est plus grand donc ça coûte plus cher à chauffer. C'est plus
03:07cher à entretenir. Il faut s'occuper des extérieurs, de son portail, de ses haies,
03:11de ses toitures, etc. Et puis on est un peu excentré parfois loin des services publics,
03:18de l'éducation, des transports et ça nécessite souvent une deuxième voiture pour les ménages.
03:23Et dans un contexte inflationniste, les Français font attention à toutes ces dépenses.
03:28Avant de regarder un petit peu la typologie des acquéreurs, si on reste effectivement
03:32sur les recherches, est-ce qu'il y a des régions, des zones qui s'en sortent mieux
03:37que d'autres, là où on voit effectivement le marché repartir plus vite ?
03:40Plus que des zones, ce sont des enveloppes budgétaires. On voit qu'en environnement
03:45citadin, les centres-villes, on est sur des enveloppes budgétaires jusqu'à 450 000 euros.
03:52C'est le budget que les Français peuvent y concéder sans trop de difficultés, arrivent
03:56à faire financer par les banquiers. Et quand on s'éloigne, en environnement rural, on voit
04:01que là l'enveloppe financière elle plafonne plutôt à 250 000 euros. Donc ce qui est en
04:06dessous de 250 000 euros se vend facilement. Au-dessus de 250 000 euros dans les environnements
04:12ruraux ou semi-ruraux, c'est beaucoup plus difficile.
04:16Je vois dans le billet de tendance que l'Île-de-France a du mal à repartir pour le coup en matière
04:20de demande.
04:21Oui, c'est la région qui est toujours en difficulté. Il faut revenir quelques années
04:26en arrière. Lorsqu'on sortait du confinement et du Covid, on a vu beaucoup de Parisiens
04:31franchir le périphérique pour acheter une maison en première couronne. Les propriétaires
04:35de maisons en première couronne sont eux allés acheter une maison encore plus grande
04:38en deuxième couronne. Tout ça a pressurisé les prix à la hausse, les affaits augmentés.
04:44Aujourd'hui, les acquéreurs qui sont sur le marché sont des acquéreurs locaux, des
04:49franciliens de première et de deuxième couronne, et qui voient que les prix sont totalement
04:52déconnectés de la réalité avec des vendeurs qui ont des difficultés.
04:56Ils ne se positionnent pas là où on aurait imaginé qu'ils auraient continué à alimenter.
05:02Là, ils mettent une pause sur la demande.
05:05Ils ne visitent même pas. Ils ne nous contactent pas pour les biens. Ils attendent que les
05:09biens redescendent là, au niveau où les transactions se font.
05:13La question, c'est les acquéreurs sont-ils de retour ? Vous nous avez dit oui, mais pas
05:17tous. Quels sont les acquéreurs de retour ? Est-ce que les primo-accédants, par exemple,
05:20sont de retour sur le marché ?
05:21Un peu, aidés par la baisse des taux d'intérêt. Mais on voit qu'en quelques années, la tendance
05:28s'est inversée. Il y a quelques années, une transaction sur deux, un achat sur deux
05:33se faisait au bénéfice d'un primo-accédant et une transaction sur trois au bénéfice
05:38d'un secondo-accédant. Aujourd'hui, c'est le contraire. 53% des ventes se font au profit
05:43de secondo-accédants qui n'ont pas nécessairement besoin de passer par la case financement ou
05:48en tout cas qui bénéficient d'un apport plus conséquent. Les primo-accédants, lorsqu'ils
05:53ne sont pas soutenus familialement, qu'ils ne bénéficient pas d'un prêt familial,
05:58par exemple, ont encore du mal à se constituer ce fameux apport que les banquiers attendent.
06:04Et puis, on a une troisième catégorie qui sont les investisseurs. Les Français sont
06:08tiraillés entre le fait de se dire que l'investissement dans la pierre, c'est aujourd'hui la seule
06:12solution pour se constituer un patrimoine en allant voir son banquier et en le faisant
06:16financer et en même temps une régulation, une hyper régulation sur l'immobilier locatif,
06:23que ce soit la fiscalité, la taxe financière, les obligations de rénovation énergétique.
06:26Donc, 16% des transactions seulement aujourd'hui, dans le cadre d'un investissement locatif.
06:30Il y a cinq ans, on était à 27%.
06:32On va parler dans un instant, peut-être éventuellement, de la façon dont les Français voient aussi
06:36peut-être de nouvelles manières d'aborder la fiscalité, notamment avec la loi de finances
06:412025 et l'impact que ça peut avoir sur l'immobilier. Juste avant, peu de primo-accédants, est-ce
06:45que c'est inquiétant quand on est professionnel au l'immobilier ? Parce qu'il y a quelques
06:48années, on avait tendance à dire qu'un marché dynamique, c'est un marché où il
06:51y a des primo-accédants. C'est eux qui entretiennent le marché. Ils achètent effectivement les
06:54biens des secondo-accédants qui peuvent aller acheter d'autres biens et ça entretient
06:57toute la dynamique. Aujourd'hui, c'est inquiétant de voir qu'il n'y a pas tant de primo-accédants
07:01que ça ?
07:02C'est inquiétant globalement. En effet, dans le parcours résidentiel, comme vous le soulignez,
07:06il faut des primo-accédants pour permettre à celles et ceux qui sont propriétaires
07:09de revendre, de trouver des débouchés et puis d'acheter quelque chose de différent.
07:13Mais la vraie problématique aujourd'hui, c'est celle de l'accès au logement. Il
07:17n'a jamais été aussi difficile d'avoir un toit au-dessus de la tête, que ce soit
07:20en étant locataire du parc social, locataire du parc privé ou candidat à l'accession.
07:26Pour la première fois depuis des années d'ailleurs, la proportion de propriétaires
07:31en France a reculé, légèrement certes, mais cette proportion a reculé. Donc la politique
07:37du logement est à reposer justement pour relancer la construction, refaire venir des
07:42primo-accédants, les rendre financiables et puis attirer également des investisseurs.
07:46Des prix qui baissent, parce que c'est le cas aujourd'hui, enfin depuis plusieurs
07:50mois, ça n'a pas suffisamment baissé par rapport au coût du financement qui lui-même
07:55est revenu à un niveau un peu plus raisonnable ?
07:57Les acquéreurs aujourd'hui bénéficient quand même d'une combinaison baisse des
08:02taux d'intérêt. On est passé globalement de 4,20, 4,25 à quasiment 3,50 aujourd'hui
08:08en moyenne, donc une restitution du pouvoir d'achat d'à peu près 7% avec ce jeu mécanique
08:14des taux d'intérêt, des prix qui ont reculé au niveau national de 4,5% et puis des marges
08:19de négociations également qui ont progressé d'un point. Maintenant, est-ce que c'est
08:24suffisant ? Ça dépend des territoires. On voit qu'à Paris, la baisse s'est entamée
08:27maintenant il y a deux ans. On est aujourd'hui à Paris au prix de 2018 avec l'Est parisien
08:34autour de 8000-8500 euros du mètre carré, l'Ouest parisien autour de 9000 euros du
08:38mètre carré et le centre autour de 11 000 et un marché parisien qui est donc extrêmement
08:43fluide. Maintenant, la périphérie, ça n'est pas suffisant. Sur les maisons, ça
08:47n'est pas suffisant. Et puis sur le marché des résidences secondaires, là, c'est encore
08:50totalement bloqué parce qu'on a des propriétaires qui n'ont pas besoin nécessairement de vendre
08:56et des acquéreurs qui ont également une surface financière suffisante pour patienter.
09:00Donc le marché le plus bloqué en France est celui du secondaire.
09:03Et alors justement, dans les propositions de la loi de finances 2025, dans ce qu'on
09:09peut voir effectivement dans les échanges ou les votes des députés à l'Assemblée
09:15nationale et notamment à la Commission des finances, il y a un certain nombre de mesures
09:18qui concernent l'immobilier. Alors rien n'est encore figé. Donc effectivement, on en parle
09:22un petit peu au conditionnel. Mais est-ce que vous constatez, notamment sur ce qu'on
09:24a pu voir comme évolution du régime en ce qui concerne le LMNP par exemple, est-ce que
09:28vous constatez que ça a une incidence à court terme sur des projets d'investissement immobilier
09:35par exemple ?
09:36Aujourd'hui, ça gèle en effet certains projets d'investissement immobilier parce que même
09:41si rien n'est définitif, on voit quand même dans quel sens le vent va nous porter.
09:46Alors ce projet, il a un bénéfice et moi je plaide pour cette vision, c'est d'avoir
09:52une fiscalité commune, qu'on soit dans l'ancien, qu'on soit dans le neuf, qu'on soit sur de
09:57meublé ou qu'on soit sur du vide. On a un investisseur, il est aussi vertueux, quel
10:01que soit le cas de figure. En revanche, on voit qu'on va aligner la fiscalité sur la
10:06moins favorable évidemment pour les investisseurs et ça c'est une problématique quand on plaide
10:11plutôt pour une flat tax pour l'investissement immobilier.
10:14Merci beaucoup Yann Géhennaud de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine. Je rappelle
10:17que vous êtes le président de la Forêt France. Merci beaucoup.
10:20Merci.
10:21Merci à vous également. On se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
10:23Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine avec une question qui va nous
10:31animer aujourd'hui. Comment développer l'épargne salariale au sein des entreprises ? Et pour
10:36cela, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Damien Cléris.
10:40Bonjour Damien Cléris.
10:41Bonjour.
10:42Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes directeur général de Natixis
10:45Inter-épargne. Alors cette question du développement de l'épargne salariale au sein des entreprises,
10:49on se l'est souvent posée parce que ça peut être parfois un petit peu complexe.
10:54En tout cas, ça pouvait l'être les années précédentes. Là, on a une loi quand même
10:58qui va imposer aux petites et moyennes entreprises de mettre en place des dispositifs d'épargne
11:02salariale. C'est la loi Partage de la valeur qui entrera en vigueur au 1er janvier 2025,
11:07soit dans un peu plus de deux mois. La première question que l'on peut se poser c'est la profession
11:13est-elle prête ? Et ensuite, on se demandera si les entreprises sont-elles prêtes ? Mais
11:16déjà, est-ce qu'au 1er janvier 2025, quand toutes ces entreprises vont vous appeler,
11:21vous ou d'autres acteurs de l'épargne salariale, est-ce que la profession aujourd'hui est prête
11:24à répondre à leurs questions et à leurs enjeux si elle n'a pas déjà commencé à
11:28le faire ?
11:29Alors tout à fait, la profession est prête à leur répondre. On a eu la chance que cette
11:32loi soit votée fin 2023. Donc ça nous a laissé quand même toute l'année 2024 justement
11:37pour se préparer. Se préparer aussi bien sur les offres parce que c'est important
11:41lorsqu'on s'adresse à les entreprises d'une petite taille ou d'une taille moyenne d'avoir
11:44des offres qui soient simplifiées, qui soient adaptées.
11:47Mais également de préparer l'ensemble de nos dispositifs d'animation, nos dispositifs
11:50commerciaux qui sont tout à fait prêts à accompagner ces entreprises à partir du 1er
11:54janvier, mais j'ai envie de dire même dès à présent, en anticipation de la mise en
11:57place de la loi.
11:58Ça se prépare en combien de temps justement des dispositifs d'épargne salariale pour
12:01des petites entreprises comme vous dites ?
12:03Alors peut-être pour rappeler, là en effet, on parle d'un très grand nombre d'entreprises.
12:07La nouvelle loi va concerner les entreprises entre 11 et 49 salariés, comme vous l'avez
12:11dit. C'est à peu près 130 000 entreprises en France qui n'ont pas encore de dispositifs.
12:16Donc on est vraiment sur un sujet massif et d'accompagnement de très grande masse
12:19en effet d'entreprises.
12:21Alors la mise en place d'un dispositif au sein d'une entreprise, c'est quelque chose
12:25qui va se faire de manière accompagnée avec un conseiller bancaire, avec un assureur typiquement
12:30et avec un processus de souscription qui va être dématérialisé, digitalisé.
12:34Donc in fine, c'est quelque chose de très simple à mettre en œuvre.
12:37Au niveau du dirigeant de l'entreprise directement ?
12:40Au niveau du dirigeant de l'entreprise ou également par ses équipes.
12:43Alors maintenant, soyons réalistes, là on s'adresse à des entreprises entre 11 et 49 salariés.
12:47Ce ne sont pas des structures dans lesquelles on va trouver un directeur des ressources
12:50humaines ou un manager qui va pouvoir s'occuper de ce sujet.
12:53Donc on considère clairement que dans ce cadre-là, les personnes qui vont devoir se
12:57charger de la mise en place, c'est bien le dirigeant d'entreprise à qui on va devoir s'adresser.
13:02Alors j'insiste sur ce point pour que le message soit clair.
13:05Effectivement, j'ai commencé en disant que c'était complexe, notamment en lien avec
13:09le fait que depuis plusieurs années, le gouvernement met en place des ambassadeurs
13:13à l'épargne salariale pour aller propager la bonne parole au sein des entreprises.
13:17Puis une loi, finalement, a imposé aux plus jeunes entreprises de mettre en place ce type de dispositif.
13:23Ce que vous dites aujourd'hui, c'est fin 2024.
13:25Ce n'est pas si compliqué, c'est même plutôt simple pour une petite entreprise de mettre
13:29en place au moins un dispositif d'épargne salariale.
13:31Tout à fait.
13:31À partir du moment où on est bien accompagné, encore une fois, par son banquier ou par son
13:35assureur de proximité qui connaît bien l'entreprise, qui a une relation justement avec le dirigeant,
13:39la souscription, la mise en place d'un dispositif d'épargne salariale est quelque chose de simple.
13:44On a fait, justement dans le cadre de cette loi, faire évoluer nos offres pour avoir
13:49des offres qui soient le plus simples possible, c'est-à-dire qui permettent de se mettre
13:52en conformité avec la loi, une offre de base, et puis ensuite des offres avec des options
13:56si le dirigeant cherche justement à avoir un dispositif qui soit plus sophistiqué.
14:00Mais la mise en place très concrètement d'un dispositif d'épargne salariale dans
14:04son entreprise, aujourd'hui c'est passer une heure avec son conseiller bancaire ou
14:08avec son assureur, soutenu en effet par des outils de souscription digitale qui permettent
14:14d'aller de l'avant très rapidement.
14:15Ces entreprises, vous échangez avec elles, j'imagine, puisque vous développez des offres
14:20quand même pour elles.
14:21Si on reste sur les entreprises qui ont entre 11 et 49 salariés, elles sont prêtes, elles
14:26de leur côté, à mettre en place des dispositifs d'épargne salariale ? Vous sentez qu'il
14:28y a encore beaucoup de questions en fin d'année, peut-être plus qu'en début d'année sur
14:32le sujet ?
14:33Alors, là on va connaître une très forte accélération, mais néanmoins ce n'est
14:37pas quelque chose de nouveau.
14:38Ce que je veux dire par là, c'est que c'est un segment de clientèle qu'on connaît
14:40bien.
14:41Aujourd'hui on travaille déjà avec un grand nombre d'entreprises entre 11 et 49 salariés.
14:44Juste pour avoir un chiffre en tête, aujourd'hui au sein de Natixis Intérêt Épargne, on
14:48accompagne 100 000 entreprises en France, donc 1 entreprise sur 4 en France qui a un
14:51dispositif est l'un de nos clients, et parmi ces 101 entreprises, un grand nombre d'entreprises
14:55entre 11 et 49 et même des entreprises plus petites que cela.
14:58D'accord.
14:59On a un grand nombre aussi de clients entre 2 et 11 salariés, donc c'est une clientèle
15:03avec ces particularités qu'on connaît déjà bien.
15:05Pour répondre aussi à votre question, clairement on a vu au cours de l'année 2024 le nombre
15:09de questionnements se développer, pourquoi ? Parce que c'est une thématique qui revient
15:13de plus en plus.
15:14Et aujourd'hui on considère qu'en fait seulement une part minoritaire des entreprises
15:19se sont vraiment encore penchées sur le sujet et savent déjà ce qu'elles vont mettre
15:22en place.
15:23Donc l'enjeu d'accompagnement, il est plus devant nous que derrière nous.
15:26Donc ça veut dire que cet acte de commercialisation, il va commencer par être en capacité d'écouter
15:31ses clients, de répondre à leurs questions, d'être présent, d'avoir un dialogue pour
15:36ensuite mettre en place le dispositif qui soit adapté à leurs besoins.
15:39On a vu également sur cette année 2024, en tout cas sur le premier semestre, les encours
15:44progressés sur justement les dispositifs d'épargne salariale et d'épargne retraite.
15:47Alors au global, grandes entreprises également comprises, c'est un constat qui est fait
15:52par l'ASG, une progression d'un peu plus de 10% sur le premier semestre.
15:56Qu'est-ce que ça nous dit ? Ça nous dit quand on en parle plus dans les médias globalement
15:59et quand il y a une loi qui est votée, on utilise plus les dispositifs ou c'est peut-être
16:03un moyen de partager un peu plus la valeur en entreprise qui a été plus utilisée cette
16:08année que les années précédentes ?
16:09Alors je pense que ce que ça nous dit conjoncturellement, c'est déjà que les résultats des entreprises
16:13et notamment des grandes, des entreprises de taille intermédiaire en 2023 ont été
16:17bons puisque ces encours sont aussi le reflet de la valeur qui a été partagée avec la
16:21salariale.
16:22C'est une forme d'intéressement, de participation.
16:23Maintenant, structurellement, on voit que l'épargne salariale se développe depuis
16:2720 ans à un taux de 5 à 6% par an, tout simplement parce que c'est porté par au
16:31moins trois facteurs.
16:32Premier facteur, on est passé progressivement d'un taux de chômage de 10% à plutôt 7%,
16:37ce qui fait qu'aujourd'hui, les enjeux d'attraction, de rétention des collaborateurs
16:41sont beaucoup plus importants pour les entreprises.
16:43Avoir un dispositif compétitif, c'est important quand on est une grande entreprise mais également
16:47quand on est une entreprise de taille intermédiaire ou petite.
16:49Deuxièmement, c'est l'enjeu de la retraite.
16:51Bien sûr.
16:52L'enchaînement des réformes fait qu'aujourd'hui, un grand nombre de Français ont compris la
16:56nécessité de pouvoir épargner et les dispositifs d'épargne retraite en entreprise, les dispositifs
17:00d'épargne retraite collectif, sont un très bon moyen de constituer sa retraite.
17:03C'est la question que j'allais vous poser.
17:04Ils ont compris l'importance de capitaliser pour leur retraite en complément et est-ce
17:08qu'ils ont compris effectivement que l'épargne salariale pouvait aider dans cet objectif ?
17:12C'est un mouvement de fond.
17:14Il y a encore, je pense, beaucoup de choses qu'on peut encore développer, améliorer
17:18mais on voit aujourd'hui que les encours au sein de l'épargne salariale, les encours
17:21de l'épargne retraite se développent plus vite que le reste de l'épargne salariale.
17:25Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que d'une part, un grand nombre d'entreprises désormais
17:28ont mis en place un dispositif d'épargne retraite collectif en faveur de leurs salariés.
17:33Elles ont mis en place un PER collectif, c'est le premier élément, mais on voit également
17:39que les salariés utilisent de plus en plus ces dispositifs, soit via les fonds qu'ils
17:44reçoivent de l'entreprise, mais également sous forme de versements volontaires qui peuvent
17:48être déductibles dans un certain nombre de cas également.
17:51Si on regarde un petit peu sur quoi on investit ensuite son épargne salariale, ou plus spécifiquement
17:55son épargne retraite, il y a quand même un certain nombre de règles à respecter,
18:00notamment y intégrer un petit peu de finances solidaires quand on parle d'épargne salariale.
18:05Dans les contrats PER, on en parlait il y a quelques jours dans l'émission également,
18:09cette idée d'intégrer du non-coté aussi maintenant.
18:11Est-ce que ça contribue effectivement sûrement à dynamiser ou effectivement à redistribuer
18:19une partie de l'épargne des Français dans l'économie, mais est-ce que ça ne complexifie
18:23pas encore un petit peu le message vis-à-vis des salariés des entreprises sur l'usage
18:30qu'ils peuvent avoir de cette épargne salariale ?
18:32Je pense que progressivement, la manière dont les Français utilisent leur épargne
18:38retraite en entreprise est tout à fait cohérente et homogène avec la manière dont ils traitent
18:44leur épargne de manière générale.
18:46Un dispositif d'épargne salariale, c'est un support d'épargne, parmi d'autres,
18:50aux côtés de son assurance vie, aux côtés des livrets, aux côtés d'autres supports
18:53bancaires ou assuranciels que l'on peut avoir.
18:55De ce fait, on voit que les salariés de plus en plus sont en demande de retrouver dans
18:59leur dispositif d'épargne salariale la même diversité et les mêmes possibilités qu'ils
19:03peuvent retrouver dans les autres supports d'épargne qu'ils ont pu choisir par eux-mêmes.
19:07C'est le premier élément.
19:08Le deuxième élément, c'est qu'en fait, on a la chance dans le cadre des dispositifs
19:11d'entreprise de faire de la pédagogie collective et souvent même plus de pédagogie que
19:15celle qui peut être faite sur des produits individuels pour amener progressivement les
19:19salariés à découvrir d'autres classes d'actifs qui vont leur permettre, comme vous le disiez,
19:22de diversifier, d'aller chercher un petit peu de rendement.
19:24Donc aujourd'hui, on a plutôt de la demande sur cette diversité.
19:28Notre enjeu à nous, fournisseurs d'épargne salariale, c'est de mettre en place la pédagogie
19:33au bon niveau permettant justement au plus grand nombre d'appréhender ces nouvelles
19:37classes d'actifs.
19:38Le non-coté, spécifiquement, comment est-ce qu'on fait quand on est Natixis Inter-Épargne ?
19:44J'imagine qu'on fait des partenariats.
19:46Ensuite, il n'y a pas de sujet de liquidité, effectivement, dans l'épargne salariale.
19:50Ce n'est pas comme quand le non-coté rentre dans l'assurance vie ou c'est un sujet aussi ?
19:53Alors, c'est un sujet aussi.
19:54Déjà, pour répondre à votre première question, Natixis Inter-Épargne, nous sommes
19:57l'acteur de l'épargne salariale du groupe BPCE et nous bénéficions de toute la galaxie
20:02et de l'ensemble des affiliés de Natixis Investment Manager, donc l'ensemble des sociétés
20:06de gestion.
20:07Et donc, on a la chance dans notre groupe d'avoir également un certain nombre de sociétés
20:10de gestion qui gèrent du non-coté, du private equity, de l'immobilier sur lequel on peut
20:13s'appuyer pour développer les offres.
20:15Et d'ailleurs, on a déjà monté deux fonds, un il y a deux ans et un il y a un an, sur
20:20des actifs cotés equity, actions, et puis une offre également obligataire qui permet
20:24justement maintenant à des salariés de s'exposer, en particulier pour la retraite, à des actifs
20:29non-cotés.
20:30Pour répondre à la deuxième partie de votre question, si on a des enjeux de liquidité.
20:33Et compte tenu de ces enjeux de liquidité, parce que dans un dispositif d'épargne retraite
20:38ou d'épargne salariale, il y a la possibilité d'avoir des cas de déblocage.
20:41Il y en a plus qu'avant, effectivement.
20:43Il y a la liquidité qui va se faire soit à 5 ans sur un PEE, soit à la retraite pour
20:47un PER, mais il y a un certain nombre de cas de déblocage avant.
20:49Donc, on doit être en capacité d'assurer cette liquidité.
20:51Et pour assurer cette liquidité, on a monté des fonds qui mêlent actifs liquides et actifs
20:56illiquides, actifs non-cotés.
20:58Et c'est justement cette combinaison d'actifs cotés et non-cotés qui nous permet d'assurer
21:03la liquidité tout en offrant l'opportunité d'être exposé aussi à des actifs non-cotés.
21:09Nous sommes, on l'a dit en introduction, 2 mois avant la fin de l'année 2024, 2 mois
21:14avant cette obligation pour toutes les petites et moyennes entreprises en France de mettre
21:19en place des dispositifs d'épargne salariale.
21:21Quel conseil vous donneriez à ceux qui sont conscients qu'il va falloir le faire mais
21:25qui n'ont pas encore beaucoup avancé sur le sujet aujourd'hui ?
21:28Mon premier conseil serait, rapprochez-vous de votre banquier, rapprochez-vous de votre
21:33salarié, rapprochez-vous de la personne qui vous connaît.
21:37C'est la première chose.
21:38On considère qu'il n'est pas évident pour un dirigeant d'aller faire une souscription
21:42par lui-même.
21:43Il faut un moment de conseil et d'échange justement pour comprendre comment marchait
21:48le dispositif et pour avoir des réponses à ces questions.
21:50Ensuite, le parcours de souscription se fera avec ce conseiller et c'est un élément
21:57qui peut être réalisé dès à présent, c'est-à-dire que l'obligation est là à partir du 1er
22:01janvier mais les entreprises peuvent anticiper cette mise en conformité et peuvent se rapprocher
22:05de leur conseiller dès à présent.
22:07On finira là-dessus.
22:08Merci beaucoup Damien Quéris de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
22:11Je rappelle que vous êtes directeur général de Natixis Inter-Epargne.
22:14Merci beaucoup.
22:15Merci beaucoup de votre invitation.
22:16Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans l'œil de l'expert.
22:23Et nous finissons cette émission comme d'habitude avec l'œil de l'expert et aujourd'hui,
22:27le sujet qui va nous animer, c'est le sujet du refinancement des comptes courants d'associés
22:32dans les sociétés immobilières et pour cela nous avons le plaisir de recevoir sur
22:35le plateau de Smart Patrimoine Sébastien Delattre.
22:37Bonjour Sébastien Delattre.
22:38Bonjour Nicolas.
22:39Bienvenue.
22:40Vous êtes associé chez Ambre Patrimoine et on va parler d'un sujet qui ne parle
22:43pas forcément à tout le monde, à tous ceux qui nous écoutent donc on va peut-être commencer
22:46par redéfinir un petit peu ce que c'est qu'un compte courant d'associés dans une
22:49société immobilière.
22:50Bien sûr.
22:51Déjà, on va parler des sociétés immobilières à l'impôt sur les sociétés et le compte
22:56courant d'associés va être tout simplement un prêt que va consentir l'un des associés
23:01ou le gérant à la société en question.
23:04D'accord.
23:05Voilà, tout simplement.
23:06Tout simplement.
23:07Et pourquoi est-ce qu'il y a un problème ou en tout cas un questionnement de refinancement
23:10dans ce cas si on contracte un prêt au nom d'un associé ?
23:14Alors, ce n'est pas forcément un problème mais c'est un manque de liquidité parce
23:21que l'associé ou le gérant a mis du cash à l'intérieur et ce cash se trouve complètement
23:27bloqué à l'intérieur puisque ça a servi à acquérir un bien immobilier.
23:31Bien sûr.
23:32Donc, le problème de refinancement, c'est pouvoir redevenir liquide tout en conservant
23:36le bien immobilier à l'intérieur de la société.
23:39Et alors ça, c'est un sujet sur lequel on peut intervenir en matière de gestion de
23:46patrimoine.
23:47Ça peut être une opportunité d'investissement, le refinancement de compte courant d'associés
23:50dans les sociétés immobilières ?
23:51Donc, ça peut être tout à fait un conseil dans la partie accompagnement mais avant tout,
23:56il faut trouver le refinancement de ce compte courant d'associés parce que toutes les
24:03banques n'interviennent pas sur ce sujet et quand elles le font, elles imposent un
24:07certain nombre de contraintes qui peuvent gêner l'intérêt de l'opération puisque
24:12pour faire simple, elles vont imposer de replacer chez elles, sur leurs produits financiers,
24:20une grande partie des fonds qui ont été levés et donc ça va empêcher l'associé
24:24de récupérer son capital pour pouvoir le réinvestir tel que lui le souhaitait réellement
24:29à la base.
24:30Une question avant peut-être que vous nous expliquiez concrètement le dispositif de
24:34refinancement, si les comptes courants d'associés sont dans une société détenue en direct
24:41ou si c'est au travers d'une holding comme on peut le voir régulièrement, ça change
24:45quelque chose effectivement dans le dispositif ?
24:48Vous avez tout à fait raison, on ne va pas aborder les choses de la même façon.
24:52Si on détient directement les parts de sa société, à ce moment-là, notre compte
24:57courant d'associé a un intérêt particulièrement fiscal et la plupart du temps, en tant que
25:02conseiller, je vais déconseiller au client de procéder au remboursement à crédit de
25:08ce compte courant d'associé.
25:09Pourquoi ? Tout simplement, ils ont mis un apport et la société a une dette envers
25:14elle.
25:15Une fois que le prêt à côté éventuel aura été remboursé, cette société immobilière
25:22génère un revenu et on va pouvoir rembourser progressivement ce compte courant d'associé,
25:30ce qui va générer un revenu sans la moindre fiscalité pour l'associé.
25:34La plupart du temps, le plus simple est de ne pas le rembourser à crédit et de générer
25:39un revenu complémentaire sans la moindre fiscalité.
25:41Est-ce qu'on peut rentrer un peu plus dans le détail et expliquer concrètement comment
25:45se passe le refinancement d'un compte courant d'associé ?
25:48Juste avant, il y a la deuxième version.
25:52Quand on ne détient pas la société en direct, mais via une holding, là, vous conseillez
26:02peut-être de le faire ?
26:03Là, on conseille plutôt de refinancer à crédit cette opération pour libérer les
26:09liquidités en une seule fois et pouvoir les réinvestir.
26:11Ça fonctionne comment ?
26:14La plupart du temps, comme le bien aura été libéré d'un prêt éventuel précédent,
26:21on va faire un rachat de prêt, donc on rachète le compte courant d'associé avec un prêt
26:26hypothécaire.
26:27Un établissement bancaire va prendre une nouvelle garantie hypothécaire sur le bien
26:32immobilier pour rembourser directement le compte courant d'associé en intégralité.
26:36Et l'opération est bouclée ?
26:39Et l'opération est bouclée, on a récupéré son cash qu'on va pouvoir réinvestir comme
26:44on l'entend.
26:45Ensuite, comme je le disais tout à l'heure, l'une des difficultés, c'est que la plupart
26:50des établissements bancaires français vont vouloir récupérer une partie de ce cash.
26:56Ensuite, il existe d'autres solutions, notamment en passant par des banques européennes, des
27:00banques allemandes et des banques belges qui ont une appétence hypothécaire différente
27:04à des banques françaises et qui peuvent intervenir sur le territoire français et
27:07qui vont faire un prêt purement hypothécaire sans imposer de récupérer une partie des
27:11placements à côté.
27:12Très rapidement, en conclusion, ça veut dire qu'on utilise le refinancement d'un
27:16compte courant d'associé pour optimiser la liquidité, c'est ça, optimiser ses liquidités ?
27:19Tout à fait, pour récupérer sa liquidité, l'optimiser et ainsi pouvoir réorganiser
27:24ses placements tel qu'on l'entend.
27:26Merci beaucoup Sébastien Delattre.
27:27Je rappelle que vous êtes associé chez Ambre Patrimoine et quant à nous, on se retrouve
27:30très vite sur Be Smart For Change.