Avec Cédric O’Neill, Fondateur de Bricks, plateforme d’investissement participatif en immobilier
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##OSEZ_INVESTIR-2024-09-29##
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00:00Sud Radio, Oser Investir, Thomas Binet.
00:04Et on a retrouvé Thomas Binet, maintenant qu'on a entrepris et qu'on a gagné de l'argent, on va le placer.
00:08Oser Investir au programme.
00:10On va commencer par payer des impôts, mon cher Jean-Marie, parce que c'est les périodes de taxes foncières.
00:14Vous commencez à les recevoir dans vos boîtes aux lettres, on va en parler dans un instant.
00:17Et on va se poser une question, on va d'ailleurs y répondre également.
00:20Est-ce que les Français vont investir en immobilier d'ici la fin de l'année avec notre invité,
00:24Cédric O'Neill, fondateur de BRICS, plateforme d'investissement participatif en immobilier.
00:28Et on terminera notre rendez-vous de cette semaine avec Sabine Tellier,
00:31notre consultante en gestion de patrimoine, qui va nous expliquer ce qu'est une foncière cotée.
00:36Allez, tout de suite, c'est parti.
00:39Sud Radio, Oser Investir, le conseil de la semaine.
00:43Un conseil qui porte sur un sujet qui concerne beaucoup de monde cette semaine, la taxe foncière.
00:47Vous l'avez peut-être reçu, cet avis, en ligne, ou alors vous avez vu et vous avez vu que ça augmente.
00:51Alors pourquoi la taxe foncière augmente cette année, Thomas ?
00:54En fait, la taxe foncière est basée sur une valeur que le fisc attribue à votre logement.
00:58Et cette valeur est réajustée chaque année en fonction de l'inflation.
01:01Alors cette année d'inflation, en novembre 2023, puisqu'un décalage, était de 3,9%.
01:05Donc la base de calcul prend en compte ce pourcentage-là.
01:08Ça veut dire que la taxe foncière augmente de, en 2024, pardon, de 3,9%.
01:12Alors 3,9%, c'est déjà pas mal, mais on entend dire que dans certaines communes, ça augmente encore plus.
01:16Pourquoi ça varie selon les endroits ?
01:18Et bien parce que chaque commune peut décider d'augmenter son propre taux de taxe foncière.
01:22Chaque année, et cette année, environ 5800 communes ont choisi de le faire.
01:26Et c'est 1000 de plus que l'année dernière.
01:28Donc si vous habitez dans l'une de ces communes, vous allez payer à la fois l'augmentation de 3,9% liée à l'inflation,
01:34et l'augmentation du taux voté localement.
01:36Dans certaines villes, cette hausse peut dépasser 10%, quand même.
01:39Merci, monsieur ou madame le maire, en d'autres termes.
01:41Alors concrètement, ça représente combien sur la feuille ?
01:44Ça représente, en moyenne, pour les propriétaires qui ont payé environ 1026 euros de taxe foncière en 2023,
01:50avec les 3,9% d'augmentation, ça fait environ 40 euros de plus pour cette année.
01:54Mais attention, ce n'est qu'une moyenne.
01:56Dans certaines villes où le taux communal a augmenté, ça peut être bien plus.
02:00Par exemple, dans les zones rurales, ça peut être autour de 6 euros du mètre carré,
02:03alors que dans certaines grandes villes, ça dépasse 15 euros par mètre carré.
02:06Sauf qu'il y a moins de mètres carrés dans les grandes villes, par définition.
02:08Heureusement. Alors comment réagissent les propriétaires ?
02:10Ils sont mécontents, évidemment.
02:12C'est bizarre.
02:13Oui, c'est bizarre.
02:14Beaucoup se plaignent que la taxe foncière a augmenté de 30% en 10 ans, ce qui dépasse largement l'inflation.
02:19Certains propriétaires bailleurs, ceux qui louent leur bien, envisagent même de vendre,
02:23car entre la taxe foncière, les coûts de rénovation et les problèmes liés à l'allocation,
02:27ça devient difficile à gérer.
02:29Ils aimeraient pouvoir partager une partie de cette charge avec les locataires,
02:32surtout depuis que la taxe d'habitation a été supprimée.
02:36Oui, on verra aussi l'évolution des loyers quand même,
02:39parce qu'il ne faut pas que ça tombe toujours sur les pauvres locataires.
02:41Merci Thomas Binet, reste avec nous, tout de suite on accueille votre invité.
02:45Haussmann Executive Search, leader du recrutement sur les métiers de la finance et de l'immobilier, présente
02:52Sud Radio, oser investir, l'invité.
02:55Votre invité, Cédric O'Neill, bonjour et bienvenue à vous sur Sud Radio.
02:58Bonjour, merci.
02:59Fondateur de BRICS, plateforme d'investissement participatif en immobilier,
03:03à partir de 10 euros, vous êtes l'invité de Thomas Binet.
03:06On va regarder dans un instant comment on peut investir en immobilier à partir de 10 euros.
03:10Mais vous êtes à l'origine, en revanche, d'une étude menée auprès de 3600 Français
03:14cherchant à connaître les intentions d'investissement en immobilier d'ici fin 2024.
03:18Le résultat est mitigé dans la mesure où 47% des sondés envisagent d'investir.
03:23Il y a quelque temps, nous étions quand même à 80%.
03:26Cédric O'Neill, que s'est-il passé dans ce laps de temps ?
03:29On nous dit souvent que l'investissement préféré des Français, c'est la pierre.
03:33Depuis des années, on nous dit que 80-90% en fonction des sondages, des Français veulent investir dans l'immobilier.
03:39Et là, on se rend compte que moins de 50%, donc 47%, se disent prêts à investir dans les 12 prochains mois.
03:47Ce qui est quasiment 50% de baisse par rapport aux années précédentes.
03:51Et ça, c'est lié au contexte économique, mais surtout à la remontée des taux.
03:55En fait, les Français sont bien conscients qu'aujourd'hui, investir dans l'immobilier
03:59ne se fera pas aux mêmes conditions que c'était le cas il y a encore deux ans.
04:02Et donc, on ne peut plus acheter la même chose.
04:04Au même titre que les prix n'ont pas tant baissé que cela.
04:06La remontée des taux, les prix qui ne baissent pas, évidemment.
04:08Alors, tout le monde s'attendait à une baisse des prix.
04:11Parce qu'en fait, c'est le marché de l'offre et la demande.
04:13Si j'ai moins de demandes à l'achat, les vendeurs vont vouloir vendre à tout prix.
04:18Mais on se retrouve dans un marché où les précédents acquéreurs se retrouvent à avoir eu des taux d'intérêt à 1%.
04:25Et là, ils se disent pourquoi je vendrais aujourd'hui ?
04:28Parce que je ne vais pas être capable de racheter sur les mêmes conditions et la même typologie de biens que j'ai aujourd'hui.
04:35Donc, en fait, on se retrouve avec des vendeurs qui ne sont pas prêts à vendre et qui préfèrent patienter.
04:39Donc, ça vient complètement scléroser et geler le marché avec des situations qui n'évoluent pas.
04:45On continue à regarder votre étude parce qu'il y a beaucoup d'enseignements.
04:47A 37%, par exemple, ils veulent faire un investissement locatif et seulement à 29% acheter une résidence principale.
04:52C'est une désaffection quand même réelle pour acheter son lieu de vie, en définitive.
04:57Oui, et c'est vraiment le cœur de l'étude.
05:00C'est qu'on se rend compte que tous ceux qui voulaient acheter leur résidence principale sont découragés
05:05et préfèrent attendre deux ans, trois ans pour le faire en attendant que ça évolue.
05:10Et là, tout le monde se dit que les taux vont être obligés de redescendre à un moment donné pour que ça décongestionne le marché.
05:15Par contre, on a toujours des investisseurs qui sont prêts à se positionner.
05:19Et donc, maintenant, il y a une majorité d'investisseurs qui regardent,
05:21mais là plutôt dans une dynamique de construction patrimoniale et d'investissement, mais très financier.
05:27Les premiers blocages, c'est normalement, en tout cas c'est ce que votre étude laisse entendre,
05:32à 57% le manque de budget.
05:34Prix en hausse et taux élevés, deux bonnes raisons pour lesquelles le marché sera grippé en fait.
05:40Déjà, oublier le financement à 110% qui était possible à l'époque par les banques.
05:44Donc là, les banques maintenant vont demander 15, 20, voire des fois plus, % d'apport.
05:49Donc ça veut dire qu'il faut déjà beaucoup d'apport pour pouvoir se positionner à l'achat.
05:53Deuxièmement, on se retrouve avec, en termes de blocages, des blocages psychologiques.
05:59Est-ce que je vais faire une bonne affaire ? Est-ce que c'est le bon moment pour investir ?
06:02Et donc, comme je ne sais pas si c'est le bon moment,
06:04et comme la presse a tendance à me dire que le contexte économique est compliqué,
06:08problème de législative, je préfère ne pas me positionner.
06:11En fait, il y a un effet très moutonnier.
06:13C'est que si on me dit que c'est le bon moment d'investir, alors j'investis.
06:16Là, aujourd'hui, c'est un contexte assez anxiogène.
06:19Donc, il y a un blocage psychologique aussi de la part de beaucoup d'acquéreurs.
06:23J'ai relevé aussi un truc assez intéressant.
06:25On voit que c'est en Occitanie, Pyrénées, Méditerranée, qu'on souhaite investir devant PACA.
06:30Ça a changé, en revanche, depuis quelques années.
06:33Il y avait un peu la logique de résidence secondaire au soleil,
06:39donc PACA, tout ce qui va être autour de Bordeaux, des zones attractives.
06:43Et là, comme maintenant, il y a beaucoup d'investisseurs qui se positionnent
06:46à l'acquisition par rapport aux résidences principales,
06:49on revient sur des logiques plus terre-à-terre.
06:51Donc, une logique terre-à-terre, c'est de se dire
06:53potentiellement, je vais acheter dans une zone ensoleillée,
06:56mais il faut que le prix au mètre carré soit abordable.
06:59Et donc, l'Occitanie est un peu le meilleur des compromis pour ça,
07:02contrairement à PACA où les prix n'ont pas baissé.
07:04Et ça devient inaccessible d'acheter en région PACA.
07:08Cédric Conil, le dispositif Pinel va s'arrêter,
07:11en tout cas au moment où nous nous parlons, c'est ce qui est acté à la fin de l'année 2024.
07:14Est-ce que vous faites partie de ces professionnels qui considèrent
07:17qu'il doit être maintenu ou qu'on crée quelque chose d'autre pour le remplacer ?
07:21Alors, c'est légitime de leur part d'essayer de défendre le dispositif.
07:24Moi, je suis plutôt contre ce dispositif.
07:26Pourquoi ? Parce qu'en fait, on a subventionné la construction neuve
07:30de manière non réfléchie, avec des prix qui sont partis à la hausse
07:36et qui ont engendré les spéculations qu'on a connues.
07:39En fait, je n'achetais pas un bien immobilier,
07:41j'achetais juste un dispositif de défiscalisation.
07:43Et le particulier qui achetait de la défisque ne regardait même plus ce qu'il achetait.
07:47Donc, on est rentré dans des systèmes qui sont complètement aberrants,
07:51juste pour sponsoriser une petite niche de l'immobilier qui était la construction neuve.
07:58Moi, je suis plutôt pour dire arrêtons sur les niches fiscales dans l'immobilier.
08:02Alors, on fait quoi, justement ?
08:04La façon la plus simple, c'est si on a de l'argent à injecter,
08:08baissons les droits de mutation, donc baissons les frais de notaire,
08:10ce qui va permettre de décongestionner la problématique qu'on a aujourd'hui sur l'acquisition.
08:16Et surtout, ça va profiter à tout le monde.
08:18Parce que le pinel, ça veut quand même dire qu'il faut avoir un certain niveau de vie
08:22et payer des impôts pour bénéficier de la défiscalisation.
08:25Vous avez beaucoup de personnes qui ne sont pas en capacité d'en bénéficier,
08:30mais pourtant qui se tapent des frais de notaire qui sont assez importants.
08:33Donc, on pourrait rebasculer ces aides pour tout le monde.
08:36En un mot, investir à partir de 10 euros, c'est votre promesse.
08:39Est-ce que c'est possible réellement ?
08:41Alors, je sais que vous le dites, mais en quoi c'est possible ? En quelques mots.
08:43C'est possible déjà intellectuellement, parce qu'on le permet.
08:46Et ça, ça fait toute la différence.
08:48Nous, on propose sur notre plateforme des projets dans lesquels les gens peuvent rentrer
08:51sur des rendements qui sont de l'ordre de 10% à l'année.
08:54C'est bien, mais c'est sur la base de fonds propres.
08:56Ce qui est intéressant quand on met en place un crédit immobilier,
08:58c'est qu'on fait travailler une surface d'argent qui ne nous appartient pas.
09:00Donc, c'est quand même la meilleure façon de se créer un patrimoine.
09:03Ce qui est intéressant de voir, et c'est pour ça que je parle de l'aspect psychologique,
09:07c'est qu'on a des personnes qui commencent à partir de 10 euros chez nous,
09:11qui s'intéressent et qui vont se documenter,
09:13et qui osent ensuite passer à l'action pour acheter soit leur résidence principale,
09:17soit un appartement qu'elles vont mettre en location.
09:20Et donc, c'est intéressant parce que ça vient casser des barrières mentales
09:23que beaucoup de Français ont et qui forcent à l'inaction aujourd'hui.
09:28Merci à vous.
09:29Et je rappelle d'ailleurs que vous êtes le fondateur de Brix.
09:33Tout simplement, merci.
09:34Tout de suite, on explique quelque chose.
09:37Sud Radio, Oser Investir, le coin de l'expert.
09:41On est avec Sabine Tellier qui fait son grand retour dans Oser Investir sur Sud Radio cette saison.
09:45Bienvenue à vous, Sabine.
09:46Merci.
09:47Vous êtes notre consultante en gestion de patrimoine, associée gérante chez Berger et associée.
09:51Bon, avec Sabine, Thomas, vous allez nous parler de foncières cotées. C'est quoi ?
09:55Eh bien oui, justement, on va se poser la question.
09:57Allez Sabine, c'est à vous de jouer maintenant.
09:59C'est quoi une foncière cotée ?
10:00C'est simple, Thomas.
10:01Une foncière cotée, c'est une entreprise qui gère des biens immobiliers
10:04comme des bureaux, des centres commerciaux, des logements
10:06et tire ses revenus des loyers.
10:08Sa particularité, c'est d'être cotée en bourse,
10:11ce qui permet aux investisseurs d'acheter des actions
10:13et de participer indirectement à la propriété de ses actifs.
10:15Alors, quelles sont les grandes tendances actuelles pour ces foncières cotées ?
10:19La valeur des portefeuilles immobiliers, après la période de baisse,
10:22commence à se stabiliser et même à augmenter.
10:26Comme chez SFL, qui est la société foncière lyonnaise,
10:28qui est spécialisée dans le tertiaire,
10:30et Wherrell Dave, qui est la société spécialisée dans le commercial en Europe.
10:35Ce qui indique un potentiel de reprise pour le secteur immobilier
10:38et ça suggère même un changement de cycle.
10:40Concrètement, Sabine, qu'est-ce que cela signifie pour les foncières et leurs investisseurs ?
10:44C'est une super bonne nouvelle.
10:45Les loyers augmentent grâce à l'indexation sur l'inflation
10:47et la baisse des taux de vacances.
10:49De plus, certaines foncières comme Mercialis ou même Mercialis et Unibail,
10:55parviennent à revoir même leurs résultats à la hausse.
10:58Et comme les bilans des entreprises s'améliorent avec les renégociations de dettes,
11:02on pourrait même s'attendre à une baisse des frais financiers,
11:04ce qui pourrait entraîner de nouvelles hausses des résultats.
11:06Qu'en est-il en revanche des transactions dans ce secteur ?
11:08Parce qu'on parle de gestion, il faut parler de transactions aussi.
11:10Exactement, ça redémarre, même si c'est encore un tout petit peu timide.
11:13On a vu des ventes d'actifs se faire grâce à des valeurs supérieures
11:16et à ce qui était prévu d'ailleurs, par exemple pour LEG en Allemagne.
11:20Et Venovia a également noté une intensification des transactions dans le résidentiel allemand.
11:26Mais du coup, quel est l'impact des taux d'intérêt sur ce secteur concrètement ?
11:30Les fonds au cercle coté sont très impactés avec les taux d'intérêt,
11:32parce que lorsque les taux baissent, les coûts de financement diminuent,
11:35ce qui améliore la rentabilité des foncières.
11:37Aujourd'hui, avec l'évolution des taux, les perspectives sont positives pour le secteur,
11:41ce qui peut attirer en plus de nouveaux investisseurs.
11:43Dernière question, votre conseil d'expert, il faut suivre de près ce secteur ?
11:46Il faut suivre de près ce secteur d'ailleurs, mais il faut en mettre dans ses portefeuilles
11:49de façon progressive et c'est une très bonne diversification pour les portefeuilles.
11:54Merci pour le conseil, on vous dit à dimanche prochain.
11:56Thomas Binet, merci à vous.
11:57Merci à vous.
11:58Un nouveau numéro dans Entreprendre et Oser Investir.
12:00D'ici là, ces émissions sont à retrouver en podcast sur sudradio.fr.
12:03A bientôt.
12:04Dans dimanche.