Avec Jean-Luc Guitard, Directeur général chez Consultim Groupe
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##OSEZ_INVESTIR-2024-06-02##
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00:00 Sud Radio, oser investir, Tom Abinet.
00:04 Que faire de votre argent, où et comment le placer et quand surtout ?
00:07 Tiens, Tom Abinet, on va parler de ?
00:09 On va parler de l'immobilier à Nice, savoir si ça se porte bien.
00:12 On va parler avec Jean-Luc Guitard, notre invité, directeur général de Consul Team Group,
00:15 spécialisé dans l'immobilier d'investissement.
00:17 On va commencer à se poser la question de savoir comment financer un investissement immobilier.
00:22 Et on terminera avec Bernard Cadot, notre expert en logement,
00:24 qui va nous parler taxes d'habitation et taxes foncières, un sujet récurrent.
00:27 C'est important et puis c'est le moment en plus. Allez tout de suite, c'est parti.
00:30 Au cœur des quartiers pour mieux vous conseiller,
00:33 le réseau Century 21 et ses 960 agences immobilières vous présentent.
00:38 Sud Radio, oser investir, le conseil de la semaine.
00:43 Alors Thomas, cette semaine, vous nous parlez du marché de l'immobilier dans la belle ville de Nice.
00:46 Il se porte bien ?
00:47 Ça dépend, pas trop mal, mais ça dépend surtout du quel côté vous allez vous placer.
00:52 Oui, évidemment, acheteurs, vendeurs.
00:53 Il y a eu un ralentissement quand même des ventes en 2023,
00:56 mais le marché reste soutenu grâce à une demande bien réelle.
00:59 Alors, il est évident que le marché des résidences secondaires
01:01 n'est pas un négligé sur cette ville et sa périphérie.
01:03 La FNIM a donné ses chiffres sur les prix il y a quelques semaines.
01:07 Et on constate ?
01:08 À Nice, le prix moyen des appartements se situe autour des 5300 euros du mètre carré,
01:12 soit une croissance de 3,9% sur les 12 derniers mois,
01:15 atteignant même les 5654 euros par mètre carré pour les appartements T1,
01:20 démontrant ainsi un marché assez tonique.
01:22 Alors, quant aux maisons anciennes, les prix moyens se situent autour des 8000 euros du mètre carré.
01:26 Et le marché de l'allocation, il est dynamique ou pas ?
01:28 Oui, la tendance est haussière, avec des loyers qui ont évolué de 3,6%
01:32 par rapport à la même période de l'année dernière.
01:34 Oui, une augmentation. Donc, on a une ombre au tableau ou pas ?
01:37 Oui, et on en parlera avec Bernard Cadot tout à l'heure.
01:39 C'est la taxe foncière. En 2024, Nice a décidé d'augmenter de 19,4% la taxe foncière,
01:45 ce que le maire de Nice d'ailleurs appelle une hausse modérée.
01:47 C'est la plus forte progression des villes de plus de 100 000 habitants.
01:51 Il faut bien s'attacher quand même à tout regarder avant d'acheter.
01:53 Oui, c'est le maire Christian Estrosi. Effectivement.
01:56 Thomas, à tout de suite, on accueille votre invité Jean-Luc Guitart,
01:58 directeur général de Consultim Group.
02:00 Bienvenue à vous sur Sud Radio.
02:02 Vous êtes spécialisé dans l'immobilier d'investissement depuis 1995.
02:06 Vous avez dans votre réseau de professionnels de patrimoine commercialisé
02:10 plus de 70 000 logements quand même.
02:13 Vous êtes l'invité de Thomas Binet.
02:15 Bonjour.
02:15 Bonjour à vous Jean-Luc Guitart.
02:17 Aujourd'hui, pour obtenir un financement, c'est notre sujet de ce matin,
02:20 la banque, votre banque, étudie, mesdames, messieurs, les auditeurs,
02:23 votre profil, vos revenus, vos charges et détermine votre capacité d'emprunt.
02:27 Alors du coup, vous sortez du bureau du banquier avec une proposition.
02:31 Mais ça, c'était avant.
02:33 Car la BCE, la Banque Centrale Européenne,
02:35 en a décidé autrement avec la mise en place du, écoutez bien, CRR3.
02:41 Jean-Luc Guitart, c'est quoi le CRR3 ?
02:43 C'est quoi ce truc-là ?
02:44 Alors, c'est une réglementation européenne qui fait obligation aux banques
02:48 de vérifier la valeur de l'actif qu'elle finance.
02:51 Aujourd'hui, en France, on raisonne plutôt sur notre capacité à rembourser notre crédit,
02:54 sur nos revenus, d'accord ?
02:56 Et le cas échéant, sur une partie de notre patrimoine productif de revenus.
03:00 La BCE, mais toutes les banques en Europe,
03:02 vérifient et doivent expertiser la valeur du bien
03:05 qui doit permettre de garantir ou pas le crédit.
03:07 Je vous arrête tout de suite là.
03:09 Expertiser le bien par la banque, ça veut dire que nous-mêmes,
03:12 j'ai un appartement à vendre, je sais que mon voisin l'a vendu,
03:15 elle est, on va dire, n'importe quoi, à 300 000 euros,
03:17 ce qui reste cohérent malgré tout.
03:19 Ça suffira pas ?
03:21 La banque va venir expertiser mon bien
03:24 pour savoir si ça vaut vraiment 300 000 euros ?
03:26 Si je sollicite un crédit auprès de cette banque,
03:28 elle est censée vérifier que ce qui va servir de garantie à son prêt
03:31 a bien une valeur qui est vérifiée par un expert indépendant,
03:34 pas par moi, parce qu'évidemment, je suis toujours donné la valeur que je veux.
03:37 Mais donc cette vérification-là, elle est obligatoire en Europe.
03:39 En Europe, on finance finalement des actifs.
03:42 Donc c'est la valeur de l'actif qui fait le financement.
03:44 En France, on finance des gens.
03:46 Et le fait de financer un emprunteur fait que le regard n'est pas le même.
03:49 Or, la réglementation s'applique à tous.
03:50 C'est assez rigolo, si je puis dire ça comme ça,
03:53 puisque le HCSF, qui est assez décrié
03:55 et qui n'a pas été modifié par l'Assemblée nationale,
03:58 le HCSF, lui, regarde plutôt toutes ces questions de revenus.
04:01 Donc en fait, on pourrait penser que tout ce que fait le HCSF est un peu contraire,
04:04 en tout cas pas tout à fait conforme à ce que proposent les directives européennes
04:07 que nous sommes évidemment censés respecter.
04:09 – Ce qui veut dire que certains professionnels,
04:11 dont on entend souvent des interventions sur des médias,
04:14 disent "le marché baisse pas assez vite", etc.
04:16 Ça signifie, si je vous entends bien ce dimanche matin,
04:19 que ce que le marché n'arrive pas à faire naturellement,
04:23 ça va se passer étatiquement à travers les banques.
04:27 – Alors étatiquement, en tout cas, dans les marchés dits anglo-saxons,
04:31 la valeur de l'actif correspond à la capacité d'emprunt,
04:36 et donc les capacités d'emprunt sont liées à la capacité de remboursement,
04:40 c'est assez logique, et donc quand il y en a un qui bouge, les autres bougent.
04:43 En France, on est à taux fixe, on est sur les revenus,
04:46 et donc tous ces phénomènes ne jouent pas autant,
04:48 ce qui explique que vous lisez partout en Europe des baisses de marché assez fortes,
04:51 puis des hausses ensuite, on ne se parlait pas que des baisses évidemment.
04:54 En France, c'est un peu plus compliqué.
04:56 Ceci dit, la baisse est engagée quand même.
04:58 – Mais ça va l'accélérer cette méthode, si ça se met vraiment en place.
05:02 – Ça l'accélère sur le flux nouveau, sur les nouveaux crédits qui seraient proposés.
05:06 Donc en fait, c'est pas marginal, mais c'est pas non plus général.
05:10 – Ce qui veut dire qu'on n'est pas dans une crise conjoncturelle,
05:12 mais plutôt structurelle, on change d'époque, on change de modèle.
05:15 – Totalement, je pense qu'il faut accepter ça,
05:18 c'est-à-dire qu'on doit repenser la façon de financer l'immobilier,
05:21 donc c'est plutôt bien d'ailleurs, je trouve, de réfléchir à des nouvelles méthodes,
05:24 plutôt que de reproduire systématiquement avec des couches administratives,
05:27 tout ce qu'on a vu sur le HCSF, etc.
05:29 Les banques françaises, aujourd'hui, elles sont régulées par la CPR,
05:32 globalement elles ne font pas d'erreurs monumentales,
05:35 elles n'ont pas besoin d'être surréglementées ou surrégulées,
05:38 et surtout elles doivent se comparer avec leurs concurrentes en Europe.
05:40 – Alors on voit, Jean-Luc Guittard, quand même, qu'à la fin de l'année,
05:43 le PINEL est programmé, donc la défiscalisation,
05:46 parce que c'est souvent le terme qui a été utilisé par les professionnels,
05:48 il n'y a pas de système qui doit remplacer le PINEL,
05:52 en tout cas au moment où nous nous parlons,
05:53 ça veut dire qu'on ne doit plus parler défiscalisation,
05:55 il va falloir vraiment parler placement, en fait, dans les années à venir.
05:58 – Clairement, puisque le… – On ne cherche plus une réduction d'impôt.
06:00 – On n'achètera plus une réduction d'impôt, on achètera un actif immobilier,
06:03 c'est quand même, dans l'absolu, pas plus mal,
06:05 c'est quand même ce qu'on achète à la base, plutôt que d'acheter une réduction fiscale.
06:08 Donc bien analyser l'actif, bien négocier son prix, bien monter son financement,
06:13 réfléchir aux revenus que ça va procurer,
06:15 donc à la capacité qu'ont les locataires, si je veux le louer, de me payer mon loyer,
06:20 c'est la vie normale, finalement, c'est ce qu'on doit faire.
06:24 – On voit quand même une baisse des taux, depuis quelques mois, ce qui s'est engagé.
06:29 Est-ce que vous attendez à ce que ça continue ?
06:31 – La semaine prochaine, je crois, la BCE doit annoncer une baisse des taux,
06:35 on annonce 0,25, bon, ce n'est pas la révolution,
06:38 ce n'est pas directement lié au crédit immobilier,
06:40 donc il ne faut pas s'attendre à ce que ça baisse dans la minute.
06:42 Ces baisses ayant été annoncées depuis tellement longtemps,
06:45 et ayant finalement été réalisées, enfin, devant être réalisées bientôt,
06:49 elles ont déjà été prises en compte.
06:50 Donc moi, je ne pense pas que les taux baisseront encore beaucoup,
06:53 ce qui me fait dire d'ailleurs que les prix ont commencé à baisser,
06:56 les taux ne baisseront pas beaucoup plus, il faut arrêter d'attendre.
06:59 En réalité, il faut profiter de la baisse,
07:02 il faut sortir de ce syndrome de dire "j'attends que ça baisse encore plus",
07:06 et "j'attends que tout baisse pour que ça recommence".
07:08 En réalité, il y a des opportunités aujourd'hui, il faut aller les saisir.
07:11 – Alors, on va en parler dans un instant, mais on va prendre un cas très concret,
07:14 -30% de vente en deux ans sur Paris, est-ce qu'on est dans le dur là ?
07:18 Est-ce qu'on entre dans le dur ou on est dans le dur ?
07:20 – On est dans le dur, mais il faut se dire que les prix baisseront
07:23 sans doute encore un peu, mais pas énormément,
07:26 parce qu'il y a quand même une demande.
07:27 Aujourd'hui, je vous rappelle que ce chiffre-là est à comparer
07:29 au chiffre des offres locatives dans Paris qui eux ont baissé de 50%.
07:34 On ne trouve plus à se loger.
07:36 Donc, acheter un appartement va redevenir une solution,
07:39 soit pour un investisseur qui ensuite pourra le louer
07:41 dans un marché où les loyers vont finir par augmenter.
07:43 – Attendez Jean-Luc Guittard, on dit qu'on ne trouve plus rien à louer à Paris,
07:48 mais il n'en retire pas moins qu'à l'Effet J.O.
07:49 Il y a des gens qui ont retiré, et propriétaires bailleurs,
07:51 qui ont retiré leurs appartements en attendant que les J.O. s'installent
07:54 pour en tirer le maximum, on est d'accord, ça joue aussi.
07:57 – On est d'accord, ça joue, mais ça joue 3 mois, si on raisonne long.
07:59 – Oui, 3 mois après.
08:00 – Les témoignages qu'on a montrent qu'ils n'arrivent pas à le louer
08:02 au prix mis au bol, auquel ils espéraient le louer.
08:06 – Il y a une justice.
08:08 – Des acheteurs potentiels qui négocient des -20, -30%,
08:12 vous avez parlé d'opportunité, ça veut dire que la chasse est ouverte ?
08:15 – Complètement, puisque aujourd'hui la liquidité du marché,
08:17 la capacité qu'on avait historiquement à vendre son bien,
08:19 on avait plus d'acheteurs que de vendeurs, pour le faire simplement.
08:23 Aujourd'hui, ces proportions s'inversent, les gens sont beaucoup plus sélectifs,
08:26 et dans l'état d'esprit de dire, 1, j'ai du mal à me financer,
08:30 2, je voudrais bénéficier de la baisse de prix, je dis au vendeur,
08:34 "cher vendeur, moi je garantis que j'aurai mon crédit",
08:36 donc ça, ça a une certaine valeur, d'accord, et donc je veux payer moins cher.
08:39 Et comme il n'y a pas 50 acheteurs, le vendeur, pas tous,
08:42 ça dépend des biens, ça dépend des lieux,
08:44 mais le vendeur est beaucoup plus enclin à consentir une baisse du prix.
08:48 – Bonne ultime question pour vous Jean-Luc Guittard,
08:50 c'est le moment d'y aller, c'est très clair pour vous,
08:52 tous les feux sont verts sous cet angle-là,
08:54 il ne faut pas attendre en définitive, c'est ça que vous dites.
08:56 – Les prix ont baissé, les taux sont revenus dans une zone qui est raisonnable.
09:00 En France, on aura, et en Europe, une inflation à 2%, à peu près, en moyenne,
09:06 donc à partir de là, on aura des taux à 3, vous voyez ce que je veux dire,
09:09 on n'est pas très loin du… voilà, donc dans cette zone-là,
09:11 il faut investir, il faut profiter, le jour où ça remontera,
09:13 on dira "ah mince, j'aurais dû".
09:15 – On a trop attendu, merci à vous.
09:16 – Eh bien on écoutera bien en tout cas, et on réécoutera ce que vous nous aurez dit,
09:20 merci Jean-Luc Guittard,
09:21 je rappelle que vous êtes le directeur général de Consulting Group.
09:24 Intergestion REM, spécialiste de l'épargne en SCPI depuis plus de 30 ans, présente…
09:30 [Musique]
09:31 – Sud Radio, oser investir, le coin de l'expert.
09:35 – Et l'expert aujourd'hui, c'est Bernard Cadot, consultant en logement,
09:38 on va parler avec Bernard Cadot de la suppression de la taxe d'habitation, Thomas.
09:42 – Oui Jean-Marie, parce que cette suppression de la taxe d'habitation,
09:45 qui a été vécue par les contribuables à l'époque,
09:47 était une si bonne nouvelle que cela, on ne sait pas,
09:49 on va savoir ça dans un instant avec Bernard Cadot,
09:51 on se souvient quand même que c'était une promesse de campagne du candidat Emmanuel Macron,
09:55 mais Bernard, pour revenir un instant en arrière, c'était quoi l'idée à l'origine qui a motivé ça ?
10:00 – Emmanuel Macron avait proposé de maintenir la taxe d'habitation
10:03 pour les 20% de contribuables les plus riches,
10:06 sauf que le Conseil constitutionnel est passé par là
10:09 et a déclaré cette disposition non conforme à la loi.
10:12 C'est tout le monde ou personne,
10:14 car le postulat de départ était de redonner du pouvoir d'achat aux Français
10:17 et ce fut fait puisque, très concrètement,
10:20 une très large majorité de nos concitoyens n'ont plus à s'acquitter de cette taxe.
10:24 Les derniers à la payer restent les propriétaires de résidences secondaires
10:27 et d'appartements vides.
10:29 – C'est une très bonne nouvelle pour les contribuables d'après vous ?
10:32 – Vu de loin, certainement, mais quand on regarde de près, c'est un petit peu différent.
10:36 Tout d'abord, les premières victimes, ce sont les collectivités locales
10:39 qui reçoivent la taxe d'habitation, qui recevaient la taxe d'habitation
10:43 et qui pouvaient alors établir un budget prévisionnel d'investissement,
10:46 notamment en matière de construction de nouveaux logements dans leur commune.
10:49 Cette disparition rend très frileux les maires qui ne savent pas
10:52 comment financer tel ou tel équipement public indispensable
10:55 pour accueillir les nouveaux arrivants.
10:57 Comment leur demander de construire plus de logements
10:59 sans leur donner les outils de pilotage budgétaire ?
11:02 C'est vraiment un pari risqué.
11:04 – Alors, est-ce que vous voyez d'autres risques que celui de la construction, justement ?
11:07 – Oui, Thomas, il y a un autre effet qui est nettement moins visible,
11:10 mais tout aussi important.
11:11 On peut observer qu'il existe aujourd'hui deux catégories de Français.
11:14 Ceux qui ne paient plus ni la taxe d'habitation, ni la taxe foncière
11:18 et ceux qui continuent de payer la taxe foncière,
11:20 comme si les méritants étaient d'un côté,
11:22 les coupables supposément ainsi sur leur rente, de l'autre.
11:25 – Si je suis votre raisonnement, Bernard, ça veut dire qu'on va avoir
11:28 des successions en chaînes de problématiques ?
11:30 – Il faut bien admettre que c'est un problème pour l'économie en général
11:33 et l'économie du logement en particulier.
11:35 La France a un impérieux besoin d'investisseurs privés
11:38 susceptibles de mettre un maximum de logements
11:40 sur le marché pénurique de l'allocation.
11:42 Il ne suffit pas de le vouloir, encore faut-il faire envie.
11:45 Et le candidat investisseur, il paie les frais de mutation,
11:48 les taxes diverses, la taxe foncière non récupérable,
11:51 puis il doit in fine l'impôt sur les revenus fonciers.
11:54 Il y a sans doute une meilleure façon de faire envie.
11:56 – Merci Bernard.
11:57 – Merci à vous Thomas Binet, on vous retrouve dimanche prochain
11:59 pour un nouveau numéro d'Osez vous entreprendre et osez investir.