Avec Philippe Miginiac, Directeur des partenariats de Fiducial Gérance
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##OSEZ_INVESTIR-2024-10-20##
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00:00YouMoney, leader français de la gestion d'épargne en ligne, présente.
00:07Sud Radio, oser investir, Thomas Binet.
00:10Et maintenant qu'on a entrepris, plaçons notre argent, investissons avec Thomas Binet.
00:14On parle de quoi aujourd'hui ?
00:15Et bien préparez-vous Jean-Marie, c'est la fin de la niche fiscale pour les locations meubles et non professionnelles.
00:20On va se poser une question avec notre invité Philippe Migignac, qui est directeur des partenariats de fiducial gérance.
00:25C'est une société d'investissement immobilier depuis plus de 40 ans.
00:28Faut-il investir dans les forêts ?
00:30Et puis Marion Chapelle Massot, en duplex, notre experte en gestion de patrimoine,
00:34qui va nous parler de transmission de somme d'argent à ses enfants.
00:37Comment faut-il s'y prendre ?
00:39On va en parler avec vous tout de suite, on commence par expliquer quelque chose.
00:43Sud Radio, oser investir, le conseil de la semaine.
00:47Vous nous parlez aujourd'hui de l'abandon de cette niche fiscale pour les locations meubles et non professionnelles.
00:52Alors avant toute chose, rappelez-nous ce que c'est.
00:54Oui, le LMNP, cet acronyme qui veut dire loueur en meublé non professionnel,
00:58est un dispositif fiscal en France qui permet aux particuliers de louer un bien immobilier meublé,
01:03tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse.
01:06Ce statut est accessible à toute personne qui loue un bien immobilier en meublé,
01:10à condition que les revenus locatifs générés ne dépassent pas certains plafonds
01:14et que cette activité ne soit pas la principale source de revenus,
01:17à savoir moins de 50% des revenus totaux du foyer fiscal.
01:20Et ces revenus ne doivent pas dépasser les 23 000 euros par an.
01:23Donc ça c'est pour les conditions.
01:25On disait au début de notre rendez-vous que le gouvernement avait décidé de mettre un terme à la niche fiscale.
01:29C'est-à-dire ?
01:30C'est-à-dire que ça fait partie du projet de loi de finances 2025,
01:33mais on verra ce qu'en décide le Parlement.
01:35Il était devenu plus intéressant de louer un bien meublé plutôt que vide,
01:38du coup le gouvernement vient de décider d'y mettre brutalement un terme.
01:42C'est un peu technique, mais le projet de loi de finances prévoit de réintégrer l'amortissement.
01:46C'est quoi cet amortissement ?
01:48C'est ce qui permet chaque année aux loueurs de déduire une partie de la perte de la valeur du logement,
01:52des travaux engagés, voire du mobilier acheté.
01:54Et cet amortissement n'est pas intégré dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.
01:59Alors quelles vont être les conséquences très concrètement ?
02:01La conséquence sera au moment de la vente, mais pas avant.
02:04Au quotidien cela sera comme avant,
02:06mais sinon ils devront attendre 22 ans durée de détention pour que l'exonération de la plus-value s'applique.
02:11Mais du coup la stratégie spéculative d'achat et revente dans un temps plus court,
02:15appliquée par certains investisseurs, sera pénalisée.
02:17Il y a d'autres conséquences ?
02:18Oui, il va falloir observer de près le marché locatif
02:20et s'assurer que cette décision, si elle passe le stade du Parlement,
02:23n'a pas d'incidence sur le marché de la location,
02:25car la rotation est plus dynamique sur le marché du logement meublé.
02:29Est-ce que cela va gripper le marché ?
02:31Attendons et voyons comment cela va évoluer.
02:33Et bien qui vivra verra, ou louera plutôt.
02:35Allez tout de suite on accueille votre invité.
02:37Haussmann Executive Search, leader du recrutement sur les métiers de la finance et de l'immobilier, présente.
02:45Sud Radio, oser investir, l'invité.
02:48Et on accueille presque un collègue sur Sud Radio puisqu'on est avec Philippe Migignac.
02:51Bonjour.
02:52Bonjour.
02:53Et bienvenue sur Sud Radio.
02:54Vous êtes le directeur des partenariats de Fiducial Gérance.
02:57Comme vous le savez peut-être, Sud Radio appartient à Fiducial Médias.
03:00C'est donc un collègue qu'on accueille.
03:01Fiducial Gérance, c'est une société de gestion qui propose des solutions de portefeuilles immobiliers forestiers.
03:06Vous gérez plus de 2 milliards d'euros d'actifs sous gestion au travers de SCPI.
03:10Vous êtes l'invité de Thomas Binet, bienvenue.
03:12Merci.
03:13Philippe Migignac, au travers de Fiducial Gérance, vous gérez 50 forêts françaises sur plus de 6 000 hectares,
03:19ce qui vous donne, en tout cas, c'est ce que je pense, une bonne vision du marché.
03:23On est d'accord déjà là-dessus ?
03:24On est bien d'accord, effectivement.
03:25Cette classe d'actifs, alors pourquoi selon vous c'est important d'investir dans les forêts ?
03:29Parce que, très sincèrement, je pense que les gens qui nous écoutent ce dimanche matin n'ont pas forcément l'idée de le faire.
03:34Non, exactement.
03:35En premier lieu, l'intérêt est de donner du sens à son investissement.
03:40Voilà, se donner du sens à son investissement pour pouvoir entretenir et développer le patrimoine forestier français.
03:47Et effectivement, aujourd'hui et depuis 40 ans, Fiducial Gérance gère, entretient des forêts en France
03:55pour justement faire profiter à ses investisseurs davantage que nous allons pouvoir évoquer plus tard.
04:01Donner du sens, vous venez de le dire, et promouvoir la durabilité en fait.
04:05Exactement.
04:06Pourquoi de plus vert que la forêt ?
04:07C'est effectivement un actif qui permet d'apporter des solutions pertinentes, patrimoniales pour nos investisseurs.
04:18Alors on va rentrer dans le vif du sujet pour un auditeur qui nous écoute, comme je le disais ce dimanche matin.
04:24S'il veut investir dans la forêt, comment doit-il s'y prendre ?
04:29Quelles sont les différentes solutions qui lui sont proposées ?
04:33Pour investir dans la forêt, il y a deux solutions qui sont proposées.
04:36Les groupements forestiers et les groupements forestiers d'investissement.
04:39Effectivement, nous, Fiducial Gérance, depuis maintenant quelques années,
04:43nous avons développé des outils de groupements forestiers d'investissement
04:47qui permettent à des investisseurs de bénéficier davantage fiscaux
04:52et donner du sens à leur investissement pour un investissement patrimonial long terme.
04:56Alors comment ça fonctionne justement ces groupements forestiers d'investissement, très concrètement ?
05:01Ça fonctionne comme une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier.
05:06On achète des parts d'un groupement forestier d'investissement,
05:11ce qui permet de mutualiser son investissement.
05:14Et plutôt que d'aller acheter une forêt ou une parcelle de forêt,
05:17on vient rentrer dans ce qu'on appelle un véhicule qui permet d'acheter 10, 15 ou 20 forêts
05:23et de donner la gestion à des équipes.
05:26Et chez Fiducial Gérance, la spécificité, c'est que nos équipes sont des équipes internes,
05:30donc on ne sous-traite pas la gestion de nos forêts.
05:33Je cite cet exemple, mon voisin de bureau, le lundi matin dans mon bureau à Paris,
05:38le reste de la semaine est en forêt avec ses équipes pour gérer et entretenir
05:42notre parc forestier qui est exclusivement français.
05:45Alors soyons bien clairs, on n'est pas propriétaire d'une forêt,
05:48on est propriétaire d'une société à travers des parts
05:51qui nous permet de diversifier ces différentes propriétés forestières.
05:56C'est un vrai outil de diversification patrimoniale
05:59à travers cet investissement en groupement forestier d'investissement.
06:03Est-ce que c'est un type d'investissement spéculatif ?
06:07Le premier objectif n'est pas de spéculer parce que c'est un investissement long terme.
06:14C'est un investissement qui permet aujourd'hui et pour l'avenir
06:20de pouvoir envisager une revalorisation du prix de départ de ces groupements forestiers.
06:27Donc effectivement, au-delà des avantages fiscaux initiaux dont on va parler tout à l'heure,
06:33c'est aussi à terme, à 10-15 ans, pouvoir envisager d'avoir une revalorisation
06:39du placement qu'on a fait initialement.
06:41Mais quel rendement peut on espérer malgré tout ?
06:43Le rendement est simple, c'est entre 0 et 2%.
06:47Donc ce n'est pas spéculatif effectivement.
06:49Ce n'est pas du tout spéculatif à court terme parce que les revenus
06:52des groupements forestiers d'investissement sont les coupes de bois,
06:55les revenus de chasse parce que pour l'entretien des forêts,
06:58on a nécessairement des chasses dans nos forêts.
07:02Et comme il y a une enveloppe de liquidité, c'est la poche de liquidité
07:05qui peut fournir un peu de rendement.
07:08Mais c'est avant tout les coupes de bois.
07:10Si d'une année, il n'y a pas de coupe de bois,
07:12on va être sur un rendement qui va être proche de zéro.
07:18Comment je peux faire pour acquérir des parts
07:20justement si demain je voulais devenir investisseur ?
07:24Alors soit on intervient directement auprès de Fiducial Gérance,
07:28soit on va contacter son conseiller en gestion de patrimoine
07:31qui va travailler avec nous et qui va être à même de pouvoir proposer
07:35des parts de groupements forestiers d'investissement.
07:39Et aujourd'hui, on rentre dans un groupement forestier d'investissement
07:41à partir de 6 000 euros environ.
07:43D'accord, ticket d'entrée 6 000 euros.
07:46D'accord, c'est très clair.
07:47Alors ma dernière question pour vous, y a-t-il des avantages fiscaux ?
07:50Parce qu'on peut se poser la question aussi.
07:52On a bien vu que ce n'était pas forcément un investissement de rendement,
07:55plus de capitalisation que de rendement.
07:57Mais en revanche, est-ce qu'on a des avantages fiscaux
07:59à faire ce type d'investissement ?
08:00On a la chance d'avoir trois avantages fiscaux qui se cumulent.
08:03D'accord.
08:04Donc un premier avantage fiscal qui est une réduction d'impôts
08:07de 2024 et de 18 %,
08:09donc qui rentre dans le plafonnement global des niches fiscales
08:12qui est de 10 000 euros.
08:13Un autre avantage, c'est qu'il y a une exonération d'IFI
08:16par rapport à ses placements.
08:18Donc quelqu'un qui va investir,
08:20cette somme va sortir de son enveloppe IFI,
08:22même si c'est de l'immobilier.
08:24Là, pour la fonction immobilière.
08:26Effectivement, de l'acronyme.
08:28Parce que même si c'est de la forêt, ça reste de l'immobilier.
08:31Donc on est exonéré d'IFI.
08:33Et le troisième point qui est le plus important,
08:35c'est un abattement de 75 % sur les droits de succession
08:38et les droits de donation,
08:40qui est vraiment un vrai outil patrimonial de gestion
08:43par rapport à ces solutions d'investissement.
08:46Donc concrètement, et pour en finir,
08:47c'est bien un investissement éco-responsable
08:49dans tous les sens du terme.
08:50C'est un investissement durable
08:52et très pertinent pour nos clients.
08:55Question subsidiaire par les temps qui courent.
08:58Quel est l'impact des intempéries très fortes
09:00sur la valeur de ce patrimoine ou alors son entretien,
09:02comme ce qu'on vient de voir cette semaine,
09:04ou alors la tempête d'il y a plusieurs semaines ?
09:06C'est justement la stratégie qui est développée
09:07par Fiducial Gérance.
09:08Et aujourd'hui, c'est de travailler
09:10sous le mode de la sylviculture irrégulière,
09:13qui dit que nous allons investir dans des forêts
09:16où on va avoir des essences différentes
09:18et des maturités différentes.
09:19Limiter les risques.
09:20Qui va limiter les risques et d'intempéries et d'incendies.
09:22Et en fin de compte, c'est la même logique partout
09:24en termes d'investissement.
09:25Limiter les risques, tout à fait.
09:27Merci Philippe Nijignac.
09:28Je rappelle que vous êtes le directeur des partenariats
09:30de Fiducial Gérance.
09:32Tout de suite, on explique quelque chose.
09:35Sud Radio.
09:36Oser investir.
09:37Le coin de l'expert.
09:39Le coin de l'expert avec vous, mon cher Thomas,
09:41et Marion Chapelle-Massot,
09:42qui est experte en gestion de patrimoine,
09:43dirigeante du cabinet de conseil
09:45du cabinet de Carrion Gestion Privée.
09:48Alors vous allez avec Marion, Thomas,
09:49nous parler des possibilités de transmettre
09:51une somme d'argent à ses enfants
09:53en franchise de droit.
09:55Oui Jean-Marie, parce que peu de monde le sait,
09:57mais on peut donner quand même à ses proches
09:58sans être taxé.
09:59Marion Chapelle-Massot,
10:01que conseillez-vous à vos clients dans ce domaine ?
10:04Bien, dans son premier temps,
10:06et de façon très pragmatique,
10:07nous leur conseillons d'étudier la notion
10:09de présent d'usage.
10:10Alors il s'agit d'un dispositif
10:12qui permet de gratifier ses proches
10:14sans impact fiscal,
10:15car les montants donnés ne sont ni imposables,
10:18donc au titre des droits de donation,
10:20ni rapportables à la succession.
10:22Alors que pouvons-nous donner en revanche
10:24et concrètement sous couverte de ce présent d'usage ?
10:27Eh bien, il est possible de donner de l'argent,
10:30un bijou, une voiture,
10:31à l'occasion d'un événement familial,
10:33donc anniversaire, mariage, naissance, Noël par exemple.
10:37Il s'agit donc du présent d'usage
10:40défini à l'article 852 du Code civil,
10:42et donc le caractère de ce présent s'apprécie
10:44à la date où il est consenti
10:46et compte tenu de la fortune du disposant.
10:48Sa valeur donc,
10:50si elle n'est pas réellement fixée
10:52par l'administration fiscale,
10:53doit être absolument proportionnelle
10:55au revenu de la personne qui fait le cadeau.
10:57Et donc en cas de contrôle fiscal,
10:59il s'agit du cas par cas.
11:02Par exemple, des chèques de 15 000 euros
11:05émis au profit de deux enfants
11:07à l'occasion des fêtes de Noël
11:09constituent des présents d'usage
11:11au motif qu'à cette date,
11:13le donateur disposait d'un patrimoine
11:15au moins égal à 1 400 000 euros,
11:17soit un présent, un cadeau,
11:19représentant 2% de sa fortune seulement.
11:22Mais Marion, j'imagine qu'il y a quand même
11:23des inconvénients, voire des contraintes
11:25dans ce type de façon de faire.
11:28Eh bien, la somme doit malgré tout, Thomas,
11:31rester raisonnable et proportionnée
11:33par rapport au revenu et au patrimoine
11:35de la personne qui donne, vous l'avez compris.
11:37Ensuite, je conseille de rester équitable
11:39entre vos enfants, petits-enfants,
11:41pour éviter évidemment tout conflit,
11:42parce que comme il n'y a pas de contrôle,
11:44cela reste une occasion aussi d'entamer
11:46progressivement votre transmission
11:48en échappant aux règles des donations
11:50dans la mesure où, évidemment,
11:52cela reste proportionné encore à votre patrimoine.
11:55Marion, si on souhaite donner plus
11:57que ce que permet le présent d'usage,
11:58avons-nous une solution
11:59en cette fin d'année qui arrive ?
12:01Alors oui, il y a une solution
12:03qui est le don manuel.
12:05Comme son nom l'indique,
12:06le don manuel consiste à la remise
12:08d'un bien de la main à la main.
12:10Contrairement au présent d'usage,
12:11le don manuel peut avoir une incidence fiscale.
12:14Il dépasse les abattements applicables
12:17en fonction du lien de parenté.
12:18Par exemple, l'abattement applicable
12:21pour un bien entre un parent et un enfant
12:24est de 100 000 euros.
12:26A noter que les dons manuels
12:29sont rapportables à la succession
12:31et donc il conviendra d'envisager
12:33une stratégie de donation partage
12:35probablement pour figer les valeurs
12:37et préserver l'équité entre vos enfants.
12:39Merci Marion.
12:40Merci à vous et merci à vous,
12:41mon cher Thomas Binet.
12:42On vous retrouve la prochaine fois,
12:45dimanche prochain tout simplement.
12:46Avec grand plaisir.