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Mardi 21 mai 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Sébastien Delattre (Associé, Ambre Patrimoine) , Raphaël Richemond (Avocat en droit de l'immobilier) , Cédric Marc (Gérant, Patrimonio Finance) et Raphaël Thuin (Directeur des stratégies de marchés de capitaux, Tikehau Capital)

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00:00Générique
00:08Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine. Smart Patrimoine, l'émission qui vous accompagne dans la gestion de vos finances personnelles
00:14mais l'émission qui décrypte également avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine. Une émission que vous pouvez
00:20retrouver tous les jours sur Bismarck, sur Bismarck.fr, sur les réseaux sociaux de Bismarck et bien sûr vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes
00:27les plateformes de podcast. Au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord avec les clés de Limo, le rendez-vous dédié à
00:33l'investissement immobilier de Smart Patrimoine. Et en l'occurrence, nous reviendrons sur cette loi anti-squat qui a été votée le 27 juillet 2023.
00:42Nous tenterons de faire le point sur cette loi anti-squat donc quelques mois après et surtout sur les procédures vis-à-vis de locataires qui ne voudraient
00:51pas quitter les lieux à quelques mois d'un événement qui risque de pousser beaucoup de propriétaires à mettre leur appartement en location voire même de
00:58location courte durée. Nous en parlerons donc dans un instant avec Raphaël Richemont, avocat en droit de l'immobilier. Nous enchaînerons ensuite avec
01:04Enjeu patrimoine. Un enjeu patrimoine consacré à une stratégie d'investissement bien particulière, le thème de la souveraineté européenne. Nous en parlerons
01:12avec Raphaël Chouin, directeur des stratégies de marché de capitaux chez TKO Capital. TKO Capital qui a lancé un fonds sur le sujet. Et ensuite, mais aussi avec
01:20Cédric Marc, président de Patrimonio Finance. Et puis enfin, dans la troisième partie de l'émission, dans l'œil du CGP, nous ferons un point à nouveau sur les
01:28financements d'opérations immobilières complexes avec notamment le portage immobilier en focus aujourd'hui avec Sébastien Delattre, associé chez Ambre Patrimoine.
01:36On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:42Et c'est parti pour les clés de l'immeuble. Rendez-vous dédié à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine. Et en l'occurrence aujourd'hui, nous allons revenir sur
01:51cette loi anti-squat qui a été votée il y a près d'un an, quelques 10 mois. Donc 27 juillet 2023, loi anti-squat qui criminalisait notamment les locataires qui
02:03restaient dans l'appartement après toutes les procédures en cours, donc les squatteurs. Nous allons tenter de comprendre ce qu'il en est aujourd'hui avec Raphaël Richemont,
02:12avocat en droit de l'immobilier. Bonjour Raphaël Richemont. – Bonjour. – Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Donc cette loi a fait beaucoup de bruit à l'époque,
02:19cette loi anti-squat. L'idée était de, j'ai envie de dire, d'égaliser finalement les peines entre locataires qui se maintenaient dans les appartements ou dans les maisons
02:29après l'aboutissement des procédures et qui devaient normalement partir, et de faire en sorte que ces peines-là soient équivalentes à celles où les propriétaires faisaient justice eux-mêmes
02:38et pouvaient risquer jusqu'à cette loi plus que ceux qui squattaient les appartements. Est-ce que ça a fait bouger les choses pour l'avocat en droit de l'immobilier que vous êtes ?
02:46– Écoutez, alors absolument pas. Cette loi, de mon point de vue, en tout cas pratique au niveau des procédures au jour le jour, n'a absolument rien changé.
02:54Elle rend même à certains égards, je ne vais pas rentrer dans les détails, mais certains points même plus complexes, parce qu'elle pose une certaine insécurité juridique
03:02liée notamment à l'absence de dispositions transitoires, donc on ne sait pas trop si ça s'applique en cours à certaines dispositions.
03:08Je ne rentre pas dans le détail, mais elle a plutôt fait du mal que du bien. En tout cas, effectivement, il y a deux volets, je dirais grosso modo, là encore je schématise,
03:17mais il y a le volet pénal où on a voulu, effectivement, arriver à un équilibre entre les sanctions, entre les squatteurs et les occupants qui se feraient justice eux-mêmes.
03:25Et on a voulu aussi criminaliser le locataire qui, en restant dans les lieux, nonobstant l'obtention d'une décision de justice et l'épuisement de toutes les voies de recours
03:39se maintiendraient dans les lieux et à ce moment-là il deviendrait délinquant. Alors il y a ce volet pénal et puis après il y a le volet civil où on a raccourci certains délais
03:47et ce qui ne change rien. Pourquoi ça ne change rien ? Parce que les délais n'ont pas été raccourcis finalement ? Alors les délais ont été raccourcis, mais quand vous passez, par exemple,
03:53de deux mois à six semaines pour un commandement de payer visant une clause résolutoire que vous faites délivrer à votre locataire quand il ne paye pas ses loyers
03:59et que vous avez un an d'attente pour avoir une date d'audience, de passer de deux mois à six semaines, si vous voulez, ça ne change rien puisque de toute façon...
04:05Le sujet, c'est la date d'audience ? Le sujet, c'est la date d'audience. D'accord. Le sujet, c'est la disponibilité du juge, c'est l'accès au juge et c'est le fait que...
04:12Alors c'est évidemment disparate, ça dépend des juridictions. Il y a des juridictions qui, heureusement, fonctionnent bien et où vous avez des dates d'audience assez rapidement,
04:21un mois, deux mois, bon, et il y en a où c'est trois mois, six mois, un an, un an et demi, parfois, dans certains cas. Un an et demi où la situation est bloquée ?
04:30Eh bien là, c'est-à-dire que vous ne pouvez pas commencer votre procès. D'accord. Vous ne pouvez pas accéder, c'est la première audience. Derrière, il y a encore la procédure judiciaire
04:39pour arriver jusqu'à l'obtention du jugement d'expulsion. Voilà. Et alors la loi a aussi tenté d'améliorer un dispositif de procédure administrative accélérée qui permet justement d'éviter la casse-juge.
04:52Bien sûr. Mais ce dispositif-là, certes, il a été amélioré, j'en dis ce qu'on ne vient pas, mais il n'est ouvert qu'à un cas très restreint, en réalité, qui est le cas de squat pur et dur
05:02où quelqu'un est venu à casser la serrure et donc à commis une voie de fait, c'est-à-dire une entrée dans les lieux par effraction, et s'est installé. C'est vraiment le squat pur et dur.
05:10Et qui n'est finalement pas le cas le plus... Eh bien non. C'est même presque le cas le plus rare. Finalement, le sujet, c'est plus des locataires qui sont entrés légalement dans les lieux ou...
05:17Exactement. Ce sont soit des locataires qui sont entrés légalement et qui se maintiennent dans les lieux alors qu'une décision a résilé le bac, soit qui se maintiennent dans les lieux alors que vous leur avez délivré congé
05:24et qui se maintiennent dans les lieux à l'expiration du congé parce qu'ils n'ont pas trouvé d'autres solutions de relogement, soit quelqu'un à qui vous avez prêté les clés ou un locataire a filé les clés à quelqu'un d'autre et qui s'est installé à sa place, etc.
05:35Il y a plein de... En réalité, toute une myriade de situations dans lesquelles il n'y a pas eu d'entrée dans les lieux par effraction et pour autant, vous êtes dans une situation d'occupation sans droit ni titre.
05:47Eh bien juste... Oui. Et là, du coup, ça n'a rien changé. Et ça, la disposition administrative rapide n'est pas applicable.
05:53— Et alors justement, à quelques mois des Jeux olympiques à Paris, on a vu de nombreux articles de presse voir des personnes, des propriétaires envisager de louer leur appartement ou leur maison sur Airbnb, parfois à des tarifs particulièrement élevés.
06:06Quand on fait de la location saisonnière, on est dans une... J'ai envie de dire dans un cadre juridique différent de celui où son locataire aurait décidé de se maintenir dans les lieux à la fin de la location traditionnelle ou pas forcément ?
06:18— Alors pas du tout. C'est-à-dire que si vous avez le malheur d'avoir un locataire Airbnb qui se maintient dans les lieux après la fin du... Je dirais du...
06:28— De la location saisonnière, oui. — ...de la location de courte durée saisonnière, vous êtes soumis au même dispositif, c'est-à-dire que vous êtes obligés...
06:37En plus, là, il n'y a pas eu d'entrée dans les lieux par effraction. Vous avez donné les clés à la personne. Elle était locataire. Et donc il faut saisir le juge.
06:45Et vous pouvez en avoir pour 1 an, 2 ans, 3 ans si jamais vous tombez sur un locataire de mauvaise foi, un occupant de mauvaise foi qui se maintient dans les lieux.
06:52Donc vous n'êtes pas... — Donc vous louez votre appartement un week-end. Vous pouvez vous retrouver avec 2 ans de procédure si jamais il y a eu une malheursation.
06:58— Absolument. Absolument. Absolument. — Non, c'est intéressant. C'est important de l'avoir en tête, effectivement, quand on fait également de la location longue durée.
07:07Donc le sujet, si je comprends bien, c'est avant tout les délais de traitement que la loi n'a pas résolu aujourd'hui. C'est...
07:13— C'est ça. C'est les délais d'audiencement, les délais pour obtenir des dates d'audience devant les tribunaux, les délais de renvoi aussi, parce que parfois,
07:19vous avez une audience. C'est renvoyer la dose après, parce que le locataire ou l'occupant veut prendre un avocat. Et parfois, vous avez des renvois 6 mois plus tard.
07:26Ça devrait être 2 semaines, 3 semaines plus tard ou 1 mois, mais pas 6 mois. Donc là, il y a un problème au niveau de l'état. Et puis après, il y a un deuxième problème.
07:33C'est au moment de l'obtention du concours de la force publique. C'est-à-dire qu'en fait, une fois que vous avez votre jugement d'expulsion, il faut aller voir l'État,
07:39parce que vous pouvez pas vous l'exécuter vous-même. L'État est le monopole de la force publique. Donc vous devez aller voir l'État, qui doit vous l'accorder, ce concours.
07:45Et ça, malheureusement, il y a des dossiers où ça fait 3 ans que j'attends. — D'accord. Et qu'est-ce qu'on fait dans ces cas-là ?
07:50— Rien. Alors rien, non. Donc il faut maintenir la pression sur l'État. Et le seul moyen que le propriétaire dispose, c'est de faire condamner l'État à lui verser
07:58des indemnités d'occupation. — Donc un deuxième procès. — Alors un deuxième procès qui, en principe, est quand même plus simple, parce que l'État sait
08:06qu'il va être condamné. Donc il peut y avoir ce qu'on appelle un recours gracieux où l'État accepte de négocier avec vous et de vous indemniser sans passer
08:15par le juge. Mais c'est quand même des procédures supplémentaires. Mais effectivement, ça permet généralement de remettre votre dossier au-dessus de la pile,
08:24parce que l'État... Personne n'aime payer. L'État n'aime pas payer. Et l'État, vous pouvez le faire condamner à payer une indemnité d'occupation.
08:31— C'est-à-dire la valeur locative au montant du loyer de... — Lorsqu'on n'a pas le concours de la force publique. — Lorsqu'on n'a pas le concours de la force publique, exactement.
08:39— Merci beaucoup, Raphaël Richemont, de vous être prêté à l'exercice de nous synthétiser un petit peu, effectivement, la situation dans laquelle se trouve
08:46effectivement un certain nombre de propriétaires suite à cette nouvelle loi. Je rappelle que vous êtes avocat en droit de l'immobilier.
08:52Quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.
08:55♪ Générique ♪
08:59Et nous enchaînons à présent avec Enjeu patrimoine. Nous allons regarder précisément ensemble comment investir sur une thématique en particulier,
09:06la thématique de la souveraineté européenne, ce qui va évidemment nous amener à nous demander ce que l'on met dans la définition de la souveraineté européenne.
09:15Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine deux experts du sujet. Tout d'abord Cédric Marc. Bonjour, Cédric Marc.
09:22— Bonjour, Nicolas. Je sais pas si je suis un expert, mais on aura des trucs à dire. — Espérons, en tout cas. Bienvenue, Cédric Marc.
09:28Vous êtes gérant de patrimonieux finances. Et nous avons le plaisir d'accueillir également sur le plateau Raphaël Thuyn. Bonjour, Raphaël Thuyn.
09:35Vous êtes directeur des stratégies de marché de capitaux chez TKO Capital. TKO Capital qui a justement lancé un fonds sur la thématique de la souveraineté européenne.
09:42Vous allez nous en parler dans un instant. Cédric Marc, on va peut-être commencer avec vous. Quand on parle de souveraineté européenne,
09:50qu'est-ce que ça évoque, gestionnaire de patrimoine ? — Souveraineté européenne, c'est prendre des décisions pour soi-même afin de préserver et développer
10:02sa propre identité. — D'accord. — D'ailleurs, ce que disait dans le discours de la sœur Bonne le président Macron il y a quelques temps, qui était
10:11un moment clé d'ailleurs, il disait qu'il vaut mieux essayer de réfléchir aux moyens de fixer des règles plutôt que de les subir.
10:18— D'accord. — Pourquoi est-ce qu'on parle aujourd'hui de souveraineté européenne ? Parce qu'en fait, on change d'ère. On a une ère passée où on achetait
10:30son hydrocarbure et ses engrais en Russie. On faisait produire en Chine. Et puis on déléguait sa sécurité, sa protection aux États-Unis. Eh bien cette ère,
10:39elle est révolue. Effectivement, avec ce qui s'est passé depuis 2022, il y a une prise de conscience très pointue sur le fait qu'il faut dorénavant
10:51qu'on reprenne possession de notre souveraineté personnelle et européenne. — Donc faire un pas en arrière finalement sur les sujets mondialisations,
10:59c'est ça que ça veut dire, la souveraineté européenne ? — En fait, c'est faire revenir en France un certain nombre d'industries, parce que là,
11:05vous nous avez parlé autant de la défense que de l'agricole, que du transport, quelque part. — Exactement. — Des énergies, même, oui.
11:13— Exactement. Et en fait, ce qui s'est passé depuis 2022, il y a eu beaucoup d'éléments – comment dire – factuels. On a eu... Pour tenter de répondre
11:21à votre question, c'est qu'on a d'abord eu... « Repower » a eu. C'est-à-dire que juste après l'invasion de l'Ukraine, en disant voilà
11:29quels sont les moyens pour essayer de trouver des solutions très concrètes et très drastiques sur le fait de diminuer notre dépendance à l'hydrocarbure russe.
11:39Après, on a eu – je dirais – un traité industriel sur la stratégie d'armement en Europe. C'était en mars 2022. Ça, qui a dit, bon, dorénavant,
11:51à partir de 2030, il faut que l'on consomme européen, c'est-à-dire avec des chiffres de 40% à partir de 2030, 60% à partir de 2035. Il faut que toutes nos dépenses,
12:01elles soient faites dans ces proportions-là au niveau européen. Et puis il y a surtout un élément, moi, qui m'a marqué à l'époque et que je me permets
12:08bien volontiers de repartager. C'est le discours sur l'état de l'Union en septembre 2022, lorsque Ursula von der Leyen fait un état de l'Union.
12:17Et elle dit qu'on va mettre en place des projets de manière à essayer de développer des projets industriels dans l'hydrogène, dans les batteries,
12:28dans la protection des semi-conducteurs, etc. Et qu'est-ce qui se passe aujourd'hui ? C'est pas des 20 mots. On a les fameux projets d'intérêt...
12:38les projets importants d'intérêt européen communs. Tout est dit dans ce temps-là. Qu'est-ce qu'on a ? On a la mise en place sur l'hydrogène de la Banque de l'hydrogène.
12:48On a la mise en place du CHIPT Act sur les semi-conducteurs. On a eu un traité récemment sur le fait que les matières premières critiquent...
12:57Comment est-ce qu'on assure notre approvisionnement et la durabilité là-dessus ? Et puis tout dernièrement, on en a parlé d'ailleurs très récemment à la radio
13:11sur le fait de créer des gigafactories de batteries. Et c'est demain. On a dit qu'en 2025, il faut que 70% de la demande soit satisfaite par des productions européennes.
13:25Et puis à hauteur de 90% en 2030. Donc bravo à l'Europe. — Alors ça, c'est... J'ai envie de dire une introduction un peu générale sur le terme de la souveraineté européenne.
13:34Si ça doit se traduire en investissement, Raphaël Thuyn... Donc TKO Capital a créé un fonds sur le sujet, sur le sujet de la souveraineté européenne.
13:41Avant que vous nous expliquiez un petit peu comment on gère ce fonds, quelle est l'origine de la volonté de créer un fonds sur la souveraineté européenne ?
13:47Parce qu'il n'y en a pas beaucoup aujourd'hui des fonds quand même sur la souveraineté européenne. — Il n'y en a pas beaucoup. Et effectivement, Cédric en a bien parlé.
13:53C'est effectivement cette prise de conscience qu'aujourd'hui, l'Europe est fébrile, elle est fragile, elle dépend de grands acteurs internationaux autour de secteurs stratégiques.
14:03Et ces grands acteurs internationaux ne sont pas toujours très amicaux à son égard. Et aujourd'hui, elle a décidé de se reoutiller, de se réarmer au sens propre
14:12et au sens figuré pour faire face à davantage – encore une fois – de résilience, d'autonomie, des mots-clés dans ce concept de souveraineté.
14:20Donc c'est vraiment selon nous – et ça va être le mot-clé du fonds de cette stratégie – une méga-tendance qui est en train de se créer.
14:26Et on sait que pour l'investisseur, les méga-tendances, en particulier lorsqu'on investit au début, lorsqu'on les anticipe,
14:32elles sont source de performance sur le long terme. Elles sont source de rendement. Donc voilà. On voulait chez TIKIO essayer de se positionner
14:39sur cette idée de méga-tendance, sachant que c'est pour nous une zone de chalandise qu'on va dire qu'on connaît bien, la souveraineté.
14:48Vous savez, nous, on investit beaucoup en Europe. Plus de 90% de ce qu'on fait, c'est d'investir en Europe chez les petites et moyennes entreprises.
14:54– Bien sûr. – On a des fonds thématiques en dettes privées sur le PIB, avec par exemple la cybersécurité, la transition énergétique.
15:03Et donc ce concept de souveraineté résonne beaucoup chez nous. Il manquait probablement un instrument pour le faire sur les actions listées.
15:09Et c'est pour ça qu'on a lancé ce fonds. – Mais alors comment est-ce qu'on dresse les contours de ce qu'on définit comme souveraineté européenne
15:15quand ça doit se traduire par des investissements via un fonds d'investissement ?
15:20– Alors on avait défini 7 grandes verticales. Je ne vais pas vous les lister, je vais vous les épargner.
15:24Mais je peux vous en citer quelques-unes qui sont emblématiques. On va évidemment parler de la défense.
15:28Ça revient dans toutes les bouches. Aujourd'hui, l'Europe a décidé de se réarmer, de réinvestir dans sa défense nationale.
15:36Aujourd'hui, elle dépense environ 1,3% de son PIB. Elle s'est engagée à faire 2%. Elle veut aller bien au-delà.
15:42Et on a des grands champions nationaux qui doivent pouvoir bénéficier en Europe de ces man, de ces grands déploiements de capitaux.
15:52Je vais vous donner une statistique qui est assez parlante et qui en dit long sur la fébrilité et l'état de dépendance dans laquelle on est.
15:58On a une très belle industrie de la défense en Europe. On a des grands champions.
16:0280% de nos dépenses militaires d'équipement sont passées auprès d'entreprises non européennes.
16:08Aujourd'hui, il y a cette prise de conscience qu'il faut que nos grands acteurs nationaux puissent contribuer à l'essor de cette défense européenne.
16:16Donc en Europe, on va parler évidemment de Rheinmetall en Allemagne qui est évidemment un champion de la chose.
16:21En France, on est aussi bien outillé avec Dassault Aviation par exemple, Thales. Voilà des exemples autour de la défense.
16:28Ces entreprises devraient, devront pouvoir bénéficier de ces grands investissements publics autour de la défense.
16:35La pharma est un autre exemple. Je vais vous donner le même genre de statistiques.
16:38D'accord. La pharmacie, ça rentre dans la souveraineté européenne. Oui. Et en lien peut-être avec la crise Covid et la recherche de médicaments
16:44qu'on n'avait pas à un moment, voire de vaccins, voire de masques ou autre.
16:47Tout à fait. Et Cédric disait à raison que depuis 2022, ce concept de souveraineté revenait dans toutes les bouches.
16:52Mais peut-être qu'on peut même aller au-delà. Regardez Covid 2020. Regardez les années Trump.
16:57Ça fait maintenant une décennie qu'on mijote, qu'on ressasse cette idée de fébrilité, de fragilité.
17:03D'accord. Donc la pharma, évidemment, aujourd'hui, 80% des molécules pharmaceutiques qu'on utilise pour fabriquer nos médicaments
17:10viennent d'ailleurs de Chine en particulier. Et lorsqu'il faut fabriquer du Doliprane en 2020, on se retrouve un petit peu en difficulté.
17:17Donc en pharma, on a des grands champions. Novo Nordisk, au Danemark, est une entreprise exceptionnelle.
17:23Mais plus près de chez nous, Biomerio en France sur les diagnostics, Sartorius sur l'équipement médical en Allemagne.
17:28Tout ça, ce sont des très belles signatures européennes de très bonne qualité sur lesquelles on doit pouvoir voir de la performance
17:35sur le long terme autour de ce déploiement de capitaux. Voilà. Je vais pas à toutes vous les citer. Il y a évidemment les infrastructures.
17:41— Peut-être sélectionner... J'imagine qu'il y a de nombreuses thématiques, de nombreux secteurs. Un des secteurs qui serait le moins évident,
17:48mais que TKO Capital fait quand même rentrer dans le sujet de la souveraineté européenne. C'est vrai que la défense, on y pense, évidemment.
17:56La souveraineté, effectivement, agricole, on y pense aussi. Est-ce que... Jusqu'où ça va, la souveraineté européenne ?
18:01— Alors très bonne question. On veut être très pur dans l'approche de cette thématique, à savoir qu'il faut savoir sélectionner
18:07des entreprises qui seront susceptibles de bénéficier de ces grands plans lorsqu'ils seront déployés. — D'accord.
18:12— Mais d'un autre côté, effectivement, il faut ouvrir les yeux qu'est-ce qui pourrait ruisseler à travers ce concept de souveraineté
18:18et faire bénéficier certains secteurs. Je parlais d'infra. Dans l'infra, on va parler évidemment par exemple de l'infra énergétique.
18:24On va parler aussi de l'infrastructure financière. Il y a beaucoup de travail aujourd'hui autour d'une place financière européenne.
18:31— Bien sûr, l'union des marchés de capitaux, bien sûr, oui. — Absolument.
18:33— Ça, ça pourrait rentrer dans une thématique de souveraineté européenne. — Tout à fait.
18:36— D'accord. — Et vous regardez par exemple une entreprise comme Deutsche Börse et d'autres. On doit pouvoir voir autour de ces grandes places financières
18:42européennes une consolidation. Et ces grands acteurs devraient pouvoir bénéficier de ces plans-là. Donc on est effectivement sur toute une série
18:50de thématiques qui, lorsque ces grands plans seront mis à contribution, seront des bénéficiaires. Une dernière qui est un petit peu
18:59contre-intuitive en Europe mais qui pourtant est réelle, c'est la technologie. — D'accord.
19:03— Nous ne sommes pas des champions de la technologie en Europe quand on se compare aux États-Unis. On a en revanche de très belles entreprises.
19:09Vous prenez les puces, les semi-conducteurs, qui sont aujourd'hui d'une importance stratégique. Que ce soit en Chine, en Europe ou aux États-Unis,
19:17l'objectif n°1 en termes d'indépendance industrielle. On a la plus belle entreprise du secteur lorsqu'on regarde le concept de lithographie,
19:30à savoir l'impression de cette silicone pour les transformer en semi-conducteurs. Une entreprise qui a une quasi-monopolie, c'est ASML,
19:37aux Pays-Bas, qui fabrique donc ses semi-conducteurs et qui est aujourd'hui une entreprise magnifique, disponible en Europe à des niveaux
19:46de valorisation qui restent raisonnables lorsqu'on les compare à leurs équivalents américains. — Quand on voit des grands noms de la Côte française
19:54se poser la question d'aller ce côté à Wall Street, est-ce que ça fait réfléchir encore plus à l'idée de souveraineté européenne ?
20:00Peut-être Raphaël Thuyn puis Cédric Marc rapidement. — Oui. On parlait de cette consolidation de la place financière. On est exactement
20:07dans le sujet aujourd'hui. Voir Total Energy quitter la place parisienne serait un souci de souveraineté. Aujourd'hui, c'est un champion français
20:16qui a une importance stratégique pour notre indépendance énergétique et notre indépendance économique. Et donc on veut que les capitaux
20:22qui la financent restent français, restent européens. Donc on est vraiment dans ce concept. Et c'est ce genre d'histoire, ce genre de réflexion,
20:29ce genre d'annonce qui va faire accélérer la souveraineté et, on l'espère aussi, permettre de la performance à travers ce fonds.
20:35— Cédric Marc, deux questions pour vous. La première, effectivement, il y a le sujet investissement pour les entreprises. Et puis il y a le sujet
20:40adhésion des épargnants, de ceux qui sont dans votre bureau, à aller sur ce type de méga-tendance où il va falloir faire de la pédagogie quelque part.
20:49— Alors sur la partie méga-tendance, moi, ça fait de nombreuses années, j'achète peu de fonds action internationaux mais une multitude de fonds
20:57thématiques. Et je trouve que ce que vous présentez, Raphaël, est très intéressant parce que ça va nous permettre de pouvoir condenser des investissements
21:08sur des personnes qui n'ont peut-être pas la volumétrie nécessaire pour faire une multitude de stratégies, actions différentes. Exemple, pour trouver...
21:18Moi, j'ai voulu acheter des valeurs, trouver des fonds liés à l'armement il y a quelques mois de ça. J'en ai pas trouvé. J'en ai pas trouvé.
21:27Les ETF, difficile à trouver, difficile à trouver et à faire référencer dans des contrats classiques de contrats d'assurance-vie, on oublie,
21:34d'autant plus que c'est à tout le moins pas ESG. Voilà. Donc je trouve qu'une solution de ce type, c'est une très bonne solution. L'adhésion, en fait,
21:44tout dépend lorsque c'est argumenté et la relation que vous entretenez avec vos clients. Donc moi, je pense que si c'est expliqué, justifié,
21:53et puis à force d'en parler, je dirais la population est sensible. Et souvenez-vous de ce qui s'est passé en 2017 à la Sorbonne.
22:01Lorsque le président Macron a fait son fameux discours sur la souveraineté, on se disait mais de quoi nous parle-t-il ? Lorsqu'il nous a dit il y a quelques années
22:08l'OTAN est en mort cérébrale, on se dit non mais il est... On se dit il y va un peu fort. Lorsqu'il nous dit peut-être qu'on en verra des hommes là-dessus,
22:16c'est aussi probablement pour préparer comment dire l'opinion à ceci, tout comme lorsque M. Pouyanné de Total dit on va partir aux US, c'est peut-être
22:28effectivement pour faire bouger les lignes. Et autant de rappels quelque part au sujet de la souveraineté européenne, si je comprends bien. C'est évident, mais c'est évident.
22:35Merci beaucoup, messieurs. On va s'arrêter là-dessus. Merci beaucoup, Cédric Marc, gérant de Patrimonio Finance. Merci, Raphaël Chouin, directeur des stratégies
22:42de marché de capitaux chez Tickeo Capital. Merci à vous de nous avoir suivis. On se retrouve tout de suite dans l'œil du CGP.
22:47Et pour finir cette émission, l'œil du CGP avec un focus particulier sur le portage immobilier dans notre série sur le financement d'opérations immobilières complexes avec Sébastien Delattre.
23:02Bonjour, Sébastien Delattre. Bonjour, Nicolas. Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes associé donc chez Ambre Patrimoine. Vous nous avez déjà
23:10adressé lors d'un premier passage un certain nombre de types de financements complexes immobiliers qui peuvent exister. Aujourd'hui, un focus, le portage immobilier.
23:20De quoi parle-t-on ? Alors portage immobilier, le plus simple, il m'a semblé, c'était de l'illustrer par un exemple. Il y a quelques temps, j'ai un client qui détient
23:29une concession automobile qui avait besoin de fonds pour son activité professionnelle. L'activité de concession automobile est une activité qui consomme énormément
23:37de cash. Tout le monde ne le sait pas, mais les véhicules d'occasion sont là où les concessions margent. Les véhicules neufs sont plus des produits d'appel, mais avec
23:47très peu de marge réalisée. Sauf que pour la concession, ça nécessite énormément de cash. Mais comme c'est une activité dans laquelle les banques n'ont plus forcément
23:54confiance, c'est très difficile d'avoir de la trésorerie. Et quand une banque abandonne ce marché-là, les concessions derrière se retrouvent à sec. Et donc, c'est exactement
24:05ce qui est arrivé à ce client-là. Concession qui existe depuis 50 ans, mais avec son besoin de cash. Elle était propriétaire des murs de la concession qui était détenue
24:15dans la société d'exploitation. Et la banque, même avec un crédit en prenant comme garantie les murs, ne souhaitait pas intervenir.
24:23D'accord. Et donc, qu'est-ce qu'on fait dans ces cas-là quand on a besoin de financement et qu'on ne peut pas se tourner vers la banque ?
24:27Justement, des opérations de portage immobilier. Donc, ce qui s'est passé, on a fait appel à un investisseur extérieur, une foncière tout simplement, qui a été en capacité
24:39de racheter les murs temporairement de la concession. Donc, comment est-ce que ça se construit exactement ? On va commencer par faire expertiser la valorisation exacte
24:47des murs, dans le cas présent aux environs de 3 millions. Et on va avoir l'investisseur qui va les racheter à moitié prix. Donc, un investissement, 1,5 million.
24:58Le vendeur n'est plus propriétaire, devient locataire de son bien, mais a son million de cash dont il a besoin pour la pérennité de son activité.
25:09Mais il a vendu à moitié prix. Mais il a vendu à moitié prix. Mais ce n'est pas quelque chose de perdu, c'est juste pour acheter de la trésorerie.
25:15Parce qu'en même temps que l'acte de vente, on va signer une promesse de rachat, 3 ans plus tard, au prix où ça a été vendu, plus l'ensemble des frais.
25:24Donc, les frais de notaire et les frais d'ingénierie sur cette opération.
25:27Ce qui pourrait correspondre finalement aux intérêts qu'on aurait eus si on avait contracté un emprunt auprès d'une banque, par exemple.
25:31Tout à fait, ou comme on devient locataire, on va payer un loyer à un tarif normal.
25:36D'accord, je comprends.
25:38Mais maintenant, côté investisseur, quel est l'intérêt de ce type d'opération ?
25:41Certes, on n'a pas de risque sur son opération, puisqu'on achète son bien à moitié prix.
25:45On a son locataire qui paye un loyer.
25:48Mais il paye un loyer normal sur un bien qui a été acheté à moitié prix.
25:51Donc pour lui, ça double sa rentabilité.
25:53Bien sûr.
25:54Sur un actif professionnel, on est sur des rentabilités de l'ordre de 6-7%.
25:57Donc là, on arrive sur une rentabilité de 6 à 14%.
26:00D'accord.
26:01Et c'est là que l'investisseur tire la totalité de sa rentabilité.
26:05Donc on achète à moitié prix, on touche un loyer et on a la certitude de revendre
26:10quelques années, au moment où le contrat a prévu qu'on allait revendre,
26:14qu'on allait revendre, là, dans ce cas, la concession automobile.
26:17C'est exactement ça.
26:18D'accord.
26:18Trois ans plus tard, si la situation s'améliorait, la société, la concession,
26:22va pouvoir racheter les murs.
26:24Et si jamais elle rencontre des difficultés et qu'elle n'arrive pas à racheter par elle-même,
26:28parce que la banque ne la suivrait toujours pas,
26:30elle a la possibilité de vendre à un tiers, sans aucun problème.
26:35Et dans ce cas-là, l'investisseur se voit rembourser les fonds,
26:39et le delta entre le moitié prix et le prêt réel de vente revient au porteur initial.
26:46D'accord. Parce que j'allais justement vous demander où est le risque ?
26:48On a quand même l'habitude de voir un couple rendement-risque qui existe partout.
26:51Le risque, c'est quoi ? C'est le risque de défaut de l'activité
26:56pour celui qui avait besoin de trésorer ?
26:58Oui, c'est un risque, mais c'est un risque, entre guillemets, qui est temporaire.
27:02Parce que le risque n'est pas total, on a le bien immobilier,
27:06donc on a un problème de temps.
27:08Le temps que l'activité périclite, qu'elle passe en liquidation judiciaire,
27:13que l'activité doit partir, et on récupère son bien.
27:16Mais à ce moment-là, ce temps est compensé par la différence entre le prix...
27:20Parce qu'on a acheté à 50%.
27:21Et celui, on l'a revendu.
27:22Mais dans 99% du temps, ces opérations se finissent bien,
27:26soit l'activité a suffisamment performé pour racheter,
27:31soit on a acheté le temps nécessaire pour pouvoir vendre sereinement le bien
27:36et conserver la différence.
27:38Merci beaucoup Sébastien Delatte de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
27:40Je rappelle que vous êtes associé chez Ambre Patrimoine.
27:42Merci.
27:43Et quant à nous, on se retrouve très vite sur Bismarck.
27:45Merci Nicolas.

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