La crise immobilière est-elle sur le point de se refermer ? Incontestablement, pour la première fois depuis deux ans, les taux des prêts immobiliers baissent et sont passés sous le seuil symbolique de 4%. Loin d’être une moyenne trompeuse, ce recul concerne toutes les maturités de prêts et tous les profils d’emprunteurs. Or, ce sont les taux bas qui, jusqu’en 2022, ont soutenu à bout de bras l’immobilier-construction et c’est leur remontée qui a porté un rude coup au marché dans un contexte marqué, qui plus est, par les attaques de l’inflation sur le revenu des ménages et la frilosité des banques. [...]
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00:00La crise immobilière est-elle sur le point de se refermer ?
00:13Incontestablement, pour la première fois depuis deux ans, les taux des prêts immobiliers baissent et sont passés sous le seuil symbolique de 4%.
00:21Loin d'être une moyenne trompeuse, ce recul concerne toutes les matérialités des prêts et tous les profils d'emprunteurs.
00:28Or, ce sont les taux bas qui, jusqu'en 2022, ont soutenu à bout de bras l'immobilier-construction.
00:33Et c'est leur remontée qui a porté un roux-de-coup au marché, dans un contexte marqué qui pusait par les attaques de l'inflation sur le revenu des ménages et la frilosité des banques.
00:43Bilan, les transactions ont craqué de 31% dans l'ancien, par rapport à leur pic de l'été 2021.
00:49Les prix ont suivi, mais de loin.
00:51Leur reflux a été à la fois plus tardif et moins violent, limité à 4% sur l'ensemble du territoire métropolitain, avec en point d'orgue néanmoins un marché parisien particulièrement malmené.
01:03Enfoncée aussi le marché de la construction neuve, les mises en chantier de logements sont en chute libre sur le compartiment de l'individuel comme du collectif.
01:12Bilan, jamais il ne sera sorti de terre aussi peu d'habitation depuis la crise des années 90.
01:19La décrue des tarifs du neuf est également amorcée, malgré des coûts de construction toujours élevés et infonciers toujours aussi chers.
01:26Les promoteurs n'arrivent pas ou avec difficulté à écouler leurs stocks sans consentir de rabais, donc en rognant sur leur marge.
01:34Avec des conditions d'emprunt plus attractives, les banques espèrent que la machine se relance, sans grande réussite jusqu'à présent.
01:42La production de crédits nouveaux, hors renégociation, continue de décroître et se situe à un plancher depuis environ 10 ans.
01:49Pour ceux qui veulent voir le verre à moitié plein, la baisse des crédits accordés est de plus en plus faible, prémice d'une stabilisation à venir.
01:56Mais il faudra patienter quelques mois pour voir si l'amélioration des conditions bancaires ont pu ranimer la demande.
02:03Car si le repli des taux ont permis aux acquéreurs de regagner quelques points de solvabilité, il reste un obstacle de taille à une relance massive du marché.
02:13Les prix.
02:14Ils reculent certes, mais pas assez.
02:16La correction est partielle et il faut toujours un nombre d'années de revenus record pour pouvoir devenir propriétaire de son toit.
02:22Il faut donc se méfier des discours triomphalistes des professionnels.
02:26C'est entendu, celui qui dégainera le premier, l'indicateur avancé annonçant l'embellie du marché, rafle la mise de la communication.
02:33Puis, impensable pour les autres dirigeants de ne pas suivre le mouvement, au risque sinon d'être perçus comme des cassandres ou pire, de passer pour des gestionnaires moins performants que ses pairs.
02:44Or, s'il ne faut pas nier l'existence de signaux de rebond, il ne faut pas non plus leur faire dire ce qu'ils ne disent pas, c'est-à-dire l'apparition d'une reprise authentique.
02:54D'autant que les taux, s'ils sont orientés à la baisse, ne reviendront pas de si tôt au niveau historiquement bas de la période enchantée de 2017-2022.
03:02Après avoir reculé, les OAT à 10 ans qui servent de référence pour les taux fixes et immobiliers remontent à nouveau.
03:08L'espoir est que la BCE commence à desserrer l'étreinte de sa politique monétaire dès juin.
03:14Mais un, ce n'est pas une certitude et deux, il ne faut pas surestimer l'impact des taux directeurs sur les échéances longues.
03:21Les tensions qui pointent aujourd'hui sur les taux longs relèvent plus des incertitudes géopolitiques, de la normalisation du bilan de la BCE avec la fin du quantitative easing
03:32et de la mise sous surveillance de la dette française par les agences de notation.
03:36En clair, en dépit d'une légère amélioration, le pouvoir d'achat immobilier des Français va rester durablement inférieur à ce qu'il était il y a 18 mois.
03:44La hausse du nombre de candidats au crédit restera donc timide.
03:48Assez pour poser l'hypothèse d'une stabilisation bas niveau du marché dans l'ancien.
03:53Pas assez néanmoins pour relancer la construction neuve, toujours inaccessible pour les ménages modestes et déprimant aux accédants.
04:00La demande de permis de construire, à son plus bas niveau depuis le début des années 2000, ne laisse aucun espoir pour cette année.
04:06Sous fonds de pénurie de production de logements neufs, le nombre de mal logés ne pourra que s'élever à nouveau.
04:13Le pire de la crise immobilière est passé, celle du logement s'aggrave.
04:18Sous-titres réalisés par la communauté d'Amara.org