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00:00 Le Grand Témoin.
00:02 Voilà les amis, ici vous prenez le magazine en cours, le Grand Témoin première partie. Là on n'a pas un mais deux invités.
00:10 Cécile Rochlor, porte-parole du courtier empruntis et Laurent Pirmas, président du directoire de la Sofiap.
00:17 Guillaume, on a des questions qui sont très orientées crédit, vous l'avez dit tout à l'heure.
00:22 Il semblerait que le marché se dégrippe un petit peu et que voilà, on reparte un petit peu sur un peu plus de fluidité de marché.
00:28 Oui, c'est la bonne nouvelle de ce début d'année et on va y consacrer cette première partie de notre entretien avec nos deux invités.
00:35 Alors c'est à vous que je vais m'adresser Cécile dans cette première partie, pour cette première question.
00:42 Après une année noire, je l'ai dit tout à l'heure sur le crédit immobilier, les taux repartent à la baisse et ça contribue à commencer à resolvabiliser certainement certains acheteurs.
00:53 Première question, elle est simple. À quel taux peut-on emprunter aujourd'hui sur 15-20 ans ?
00:58 Alors sur 15 ans, vous allez être en dessous de 4% en taux moyen puisqu'on est à 3,9% aujourd'hui.
01:03 Et sur 20 ans, vous êtes à 4% en taux moyen. Alors on fait toujours attention parce qu'un taux moyen, ça ne veut rien dire, ça donne un point de repère.
01:10 Mais en fait, si on regarde, on a encore des écarts très importants entre les banques, puisque sur 20 ans, par exemple,
01:15 vous allez trouver des banques qui commencent à 3,6% sur les meilleurs profils et seulement dans certains secteurs.
01:21 Et puis des banques qui vont être encore au-dessus de 5. Donc on voit qu'on a un scope de taux qui est extrêmement large
01:27 et qui est extrêmement large à hauteur de ce qu'on a vécu, vous le disiez, en 2023, mais surtout avec une reprise du crédit qui, en fait, date de septembre-octobre,
01:35 puisque c'est à partir de là qu'on a commencé à avoir un retour d'établissements qui avaient arrêté de prêter, d'autres qui avaient resserré les critères,
01:41 qui ont commencé à les réélargir. Et en fait, c'est le retour à la concurrence avec un coût du refinancement qui a baissé,
01:46 qui permet aujourd'hui d'avoir des taux qui ont atteint un point haut en décembre, 4,35% au moyen, et qui commencent à baisser, effectivement,
01:53 vous le disiez, Guillaume, depuis le début de l'année. On a perdu entre 20 et 40 points de base depuis le mois de décembre.
01:59 Donc ça fait effectivement un petit effet de levier. On n'est pas encore dans le grand soir. On ne va pas se mentir.
02:04 – Oui, oui. Mais est-ce que c'est un indicateur qui permet, si on devait faire un tout petit peu de perspective,
02:09 d'imaginer l'année 2024 avec un rebond du marché immobilier, notamment dans l'ancien ?
02:14 – Alors, on va plutôt se dire qu'on a un rebond du marché du crédit immobilier.
02:19 Pour un rebond du marché de l'immobilier, il va falloir d'autres facteurs qui sont un peu plus nombreux.
02:24 Et on a des vents contraires sur le marché de l'immobilier qui sont assez nombreux depuis deux ans.
02:28 On a commencé par une crise de l'accès au financement et des conditions de financement.
02:32 Mais en fait, ça a caché une réalité qui était une pénurie d'offres largement insuffisante dans le neuf
02:38 et qui s'est contractée encore plus ces deux dernières années, de l'ancien soumis à de la rénovation énergétique
02:43 et à des difficultés de location. En fait, on a eu beaucoup de vents contraires sur l'immobilier.
02:47 – Multi-canal, multifacteur.
02:48 – Complètement. Et donc, le crédit qui était le facteur d'apparition de la crise,
02:53 mais qui n'était en fait qu'un révélateur d'une situation complexe qui dure depuis des années,
02:57 celui-là, il se résorbe. Aujourd'hui, on ne peut plus dire qu'on a une difficulté de crédit,
03:02 même si après, le crédit reste un peu plus cher qu'avant.
03:05 – C'est là qu'on voit bien que la question du parcours résidentiel ne réside pas uniquement dans le crédit,
03:09 c'est une des composantes. Ne réside pas uniquement dans l'offre dans l'ancien,
03:12 c'est une des composantes, mais aussi un équilibre subtil entre la production de logements neufs.
03:16 Alors justement, plusieurs banques ont aussi annoncé avoir réintroduit des prêts sur 30 ans.
03:22 Est-ce qu'il s'agit là, parce que c'est le grand débat, et ça fait des années qu'on en parle,
03:27 on se dit effectivement qu'on peut passer de 15 à 20 ans, 25, 30 ans,
03:30 une espèce de glissement vers un esprit anglo-saxon, sur des durées très très longues.
03:35 En Angleterre, on peut carrément emprunter sur 4 générations.
03:38 – C'est un peu différent, c'est du prêt hypothécaire, à taux variable.
03:43 – Est-ce que c'est une tendance de fond, et quels sont les taux qui seront proposés dans cette durée ?
03:48 Parce que c'est vrai que le fait d'avoir des prêts sur 30 ans pour des jeunes qui sont en primo-accession,
03:53 ça peut paraître intéressant.
03:54 – Mais clairement, en fait, on avait des prêts sur 30 ans avant la crise,
03:58 toutes les banques quasiment ont proposé.
04:01 En fait, ce qu'il faut regarder, c'est qu'effectivement, ça doit coller à un projet
04:04 et à une façon d'accéder au financement.
04:06 Aujourd'hui, on n'a pas un retournement sur ce sujet-là,
04:11 aussi parce que le Haut conseil de stabilité financière dit que quand vous prêtez au-dessus de 25 ans,
04:16 il faut aller taper dans une enveloppe dérogatoire, et donc ça, ça contraint quand même pas mal les banques.
04:20 Mais comme elles ont envie de resolvabiliser et d'aider les ménages à accéder,
04:23 elles vont venir jouer sur 30 ans, mais encore de façon minoritaire.
04:27 Et puis après, la question que vous évoquez, qui est de se dire, est-ce que ça vaut le coup ou pas ?
04:30 En fait, ça dépend beaucoup de la banque aussi qui va vous prêter.
04:33 Il y a certaines banques où entre 25 et 30 ans, vous avez 10 points de base d'écart.
04:37 Donc vous passez de 4,15 à 4,25.
04:40 Vous avez un impact du coup sur le coût du financement qui n'est pas très important.
04:44 Vous allez quand même payer votre crédit.
04:45 - Cécile, est-ce qu'on peut rappeler juste à nos éditeurs ?
04:47 Parce qu'on emploie le mot "point de base" qui est un...
04:49 - C'est l'écart entre deux pourcentages, en fait, qui s'exprime de cette façon-là, un peu mathématique.
04:54 Je vous l'accorde, il n'est pas très...
04:55 - Mais en prête sur 30 ans ?
04:56 - Et qui permet de calculer les écarts.
04:58 - Oui, exactement. C'est l'écart entre deux pourcentages.
05:00 - Aujourd'hui, les banques, elles prêtent à combien sur 30 ans ?
05:03 - Alors, vous avez du 4,20 et vous avez du 5.
05:07 - 4,20 ?
05:08 - 4,20.
05:09 - Oui, mais 4,20.
05:10 - Par rapport à ce que vous me disiez, les taux moyens sur 20 ans...
05:12 - Qui sont plutôt à 4.
05:13 - D'accord. Donc le différentiel n'est pas...
05:15 - Vous allez avoir certaines banques qui vont avoir que 10 points de base d'écart.
05:18 Et là, vous gagnez quasiment 8% de capacité d'emprunt, avec même une mensualité qui baisse un petit peu.
05:24 Et puis, si vous êtes dans malheureusement les banques qui proposent les taux les plus chers,
05:28 vous allez avoir un gain de pouvoir d'achat qui n'est même pas de 4%.
05:32 Et par contre, vous allez payer votre crédit 20 ou 30% plus cher.
05:36 Donc, c'est vraiment une question de profil.
05:38 Vous évoquiez les primo-accédants. Sur les primo-accédants, on ne va jamais jusqu'au bout du crédit classiquement.
05:42 Donc là, ça peut valoir le coup.
05:43 - C'est vrai que la moyenne de rotation, elle est de 7 à 8 ans, il me semble.
05:45 - Une huitaine d'années, effectivement. Un peu plus long ces derniers temps.
05:47 - On a dit les taux qui baissent, les prêts qui se rallongent. Que des bonnes nouvelles.
05:52 - Il y en a plein d'autres, hein, Guillaume, des bonnes nouvelles.
05:56 - On ne fait pas de la méthode Kuey. On a quelques années.
05:59 - Mais il faut regarder tout ça en finesse.
06:01 Alors, quels sont les profils d'acheteurs qui étaient jusque-ci bloqués en fin d'année,
06:07 qui commencent à revenir, vous les voyez, qui sont débloqués, qui sont resolvabilisés déjà,
06:12 alors primo-accédants, secondaire, puis vous pouvez même intervenir si vous voulez.
06:16 - Alors, pour la resolvabilisation, je pense qu'en fait, si on parle de l'effet baisse des taux, on n'y est pas encore.
06:22 - Vous êtes d'accord, Cécile, que ce sont les primo-accédants qui ont payé le prix de la rigueur des 18 derniers mois, là, quand même ?
06:28 - Non, je ne vais pas être d'accord avec vous.
06:30 - Ah bon ? - Non, je ne vais pas être d'accord avec vous,
06:32 parce qu'en fait, le primo-accédant, si on se positionne du côté d'une banque, c'est le client préféré de la banque.
06:39 Une banque, elle veut gagner des nouveaux clients. Le crédit immobilier, c'est un outil de conquête de nouveaux clients.
06:44 Et entre un ménage qui a 25, 30 ans, 35 ans, qui est en construction de sa vie,
06:49 qui va avoir des tonnes de projets, qui va construire de l'épargne, avoir besoin de produits annexes,
06:54 du type crédit à la consommation, crédit étudiant pour les enfants, etc. - Bien sûr, je comprends.
06:59 - Ou un senior, je suis désolée pour les seniors, en fait, il y a quand même deux profils, deux attitudes et deux relations commerciales.
07:04 Donc, côté financement, le primo-accédant, ce n'est pas celui qui est le plus en difficulté.
07:09 Il va être en difficulté à causer prix de l'immobilier et de l'apport qu'il va devoir constituer.
07:12 - Mais c'était la question. - Mais ce n'est donc pas la banque qui est un sujet.
07:16 C'est la façon dont le marché de l'immobilier tourne et les prix de l'immobilier et l'offre nécessaire.
07:21 - Qui est-ce qu'on va revenir là, aujourd'hui, justement ?
07:23 - Aujourd'hui, on va revenir à peu près tous les profils, finalement, parce que, en fait,
07:26 les banques qui étaient moins prêteuses sur des investisseurs locatifs le sont plus que l'année dernière.
07:31 Les primo-accédants, on a même le retour de certaines banques qui acceptent de faire du 110 %.
07:35 Les autres ont mis en place des prêts bonifiés à zéro ou à taux plus bas, des coups de pouce.
07:39 - On revoit les dossiers à 110 %, alors ça, c'est... - Oui.
07:41 - Alors plutôt en province et dans des marchés stables que dans des marchés qui baissent en termes de prix
07:45 ou qui ont pris trop de volume les dernières années.
07:48 Mais aujourd'hui, on voit qu'à peu près tous les profils attirent les banques et leur donnent envie de prêter.
07:53 Notre vrai sujet, c'est le Haut conseil de stabilité financière qui contraint les banques
07:57 sur une politique extrêmement prudente qui n'est pas toujours très avisée au vu de la situation de marché.
08:02 - Et le rempart de masse ? - C'est intéressant.
08:04 C'est vrai que les banques cherchent une relation long terme, en fait, et le prix immobilier est un produit d'appel.
08:10 Je voulais juste peut-être revenir sur une habitude des Français depuis 15-20 ans,
08:16 notamment une habitude sur des taux qui étaient relativement bas
08:19 et qui faisait que lorsqu'on achetait un bien, il était normal de le revendre avec une marge au bout de 3 ans.
08:28 Et si vous voulez, lorsque vous faites ça pendant 15-20 ans, qu'est-ce qui se passe ?
08:32 Vous avez une décorrélation entre le marché, qui augmente puisque vous faites 30 %, 40 %, 50 %
08:39 de plus-value, voire plus dans certaines zones tendues, ce qui s'est passé notamment au Nid de France,
08:45 et vous vous refinancez avec des taux qui sont toujours bas.
08:50 Donc tout va bien, puisque vous faites une plus-value, vous rachetez un bien avec un taux relativement bas
08:57 dans la perspective de faire une plus-value.
08:59 Vous êtes sur la résidence principale, une dimension patrimoniale pour préparer votre retraite.
09:05 Eh bien, vous en avez fait un outil de spéculation.
09:09 Et comme il n'y a pas eu d'encadrement, pendant ces 15-20 ans, le marché immobilier s'est envolé
09:15 tout simplement parce qu'il était apprécié et faisait partie de la palette des outils de spéculation
09:22 sans qu'on en prononce le nom.
09:24 Et aujourd'hui, vous avez une sidération sur le marché avec la remontée des taux.
09:30 Cette sidération, c'est tout simplement des Français qui découvrent qu'il y a un écart
09:35 entre l'achat d'un bien pour lequel vous savez que vous ne ferez plus de plus-value,
09:39 en tout cas plus comme avant, et de l'autre côté, votre revenu qui n'a pas augmenté
09:46 à la même vitesse que l'augmentation du marché parce qu'il était en tension de spéculation.
09:52 Ce que disait Cécile tout à l'heure, c'est-à-dire que les taux baissent aujourd'hui suite à l'action de Sylvain,
09:56 et que le marché n'est pas forcément tout à fait reparti parce qu'il y a les prix qui jouent.
10:01 - Oui, personne ne veut à nouveau...
10:03 - Ce qui est intéressant dans votre démonstration, c'est que finalement, le logement redevient l'élément central
10:10 et pas uniquement un facteur. Parce qu'effectivement, vous avez raison, on achetait,
10:13 avec toujours cette idée qu'on ferait de la plus-value.
10:16 Mais en fait, on a perdu de vue l'habitat qui est l'élément central de la construction de la cellule familiale
10:21 à partir duquel se projettent les projets, effectivement.
10:24 Et qu'on est sur un principe finalement d'inversement, puisqu'on s'endette en s'enrichissant finalement.
10:29 Parce qu'à chaque fois que je rembourse mon crédit, j'épargne aussi d'une façon...
10:33 - Et surtout avec une protection qui est le taux fixe en France, qui est une spécificité française.
10:37 - Avec deux visions. La vision de compléter sa retraite parce qu'on a un capital, et puis la vision de la transmission.
10:42 Ce qui serait bien, c'est que notre président de la République ait cette idée-là un peu plus chevillée au cœur.
10:47 Je voudrais qu'on revienne sur plus d'un an après la mise en place de la loi Lemoyne,
10:53 qui avait quand même coulé beaucoup d'encre,
10:56 les emprunteurs commencent-ils enfin à s'emparer des possibilités qui leur sont offertes
11:01 pour faire jouer la concurrence entre les assurances-emprunteurs, et ainsi faire baisser les coûts.
11:05 J'aurais cru juste compléter le coût de leur crédit.
11:08 Quand on était dans une politique de très très très bateau,
11:11 on voyait bien que la variable de l'assurance était extrêmement importante.
11:15 Le coût est devenu un axe de négociation très important.
11:18 On sait aussi que les marges générées par les banques étaient tractées essentiellement,
11:23 dans ce qu'on appelle peut-être leur PNB, c'est bien ça,
11:27 par justement la marge constatée sur les points d'assurance.
11:30 On en est aujourd'hui, parce que c'est vrai que cette loi Lemoyne a été introduite pour donner un peu plus d'équité.
11:34 - Aujourd'hui, on peut facilement changer l'assurance.
11:36 - Ça fonctionne bien. Et est-ce qu'il y a des freins ? Objectivement. Est-ce que les banques...
11:40 - Ah non, mais alors, il y a plusieurs choses dans votre propos.
11:43 Le premier, c'est qu'il faut peut-être rappeler qu'en même temps qu'on a eu la loi Lemoyne qui visait à libérer,
11:47 on a quand même eu la fin du questionnaire de santé pour une très grosse partie des acheteurs,
11:52 qui a eu un impact sur la tarification, puisque ça a fait monter le coût de l'assurance individuelle,
11:57 et c'était une forme de remutualisation d'un système où on disait aux emprunteurs
12:01 "vous allez pouvoir choisir de l'individuel", ce qui est assez à contre-courant du coût de la première décision.
12:07 Est-ce que les Français s'en sont saisis ? Oui, puisque c'est le rapport du comité consultatif,
12:11 du secteur financier qui le note... - Ils ont compris qu'ils pouvaient changer d'assurance quand ils voulaient.
12:15 - En tout cas, on a eu un vrai appel d'air avec le passage de la loi Lemoyne,
12:18 qui a eu lieu en septembre 2022 pour tous les crédits qui étaient en stock.
12:21 Le CCSF note qu'il y a eu 80% de demandes supplémentaires de substitution d'assurance.
12:25 Donc on a eu un vrai effet d'aspiration et d'opportunité pour les Français pour regagner du pouvoir d'achat.
12:31 Mais effectivement, on le disait tout à l'heure, le crédit a été très compliqué en 2023.
12:35 Et quand une banque ne gagne pas d'argent sur le crédit et qu'en plus elle est sensible au sujet de l'assurance emprunteur,
12:42 ça a créé des tensions beaucoup plus fortes.
12:44 Ça a aussi engagé les banques à être plus offensives sur l'assurance emprunteur.
12:48 Elles avaient toutes déjà des offres individuelles. - Et d'avoir des taux...
12:52 - En fait, elles ont revu leur tarification, elles ont revu leurs ordres.
12:55 Et aujourd'hui, effectivement, elles le faisaient déjà, mais ça s'est accentué.
13:00 Elles constituent une alternative à eux aussi. - Elles ont renoncé à faire de très grosses marges, en fait.
13:03 - Elles ont accepté d'offrir une cadeau plus large de solutions ?
13:07 - Non, mais je caricature un peu. Mais on avait eu quelques informations sur les marges.
13:11 Alors, pas sur Capital, mais sur Radio Imo, je peux vous dire que...
13:14 - En fait, elles faisaient pas de marge sur le crédit Imo, Sylvain.
13:17 Donc, en fait, quand une entreprise... Une banque, c'est un commerçant.
13:20 Il a besoin de gagner de l'argent. Donc, en fait, il trouve un équilibre entre les deux.
13:23 - Pour ceux qui nous écoutent, on dit pas que les banques doivent pas gagner d'argent.
13:26 De toute façon, s'il y avait pas de banque, on pourrait carrément plus absolument rien faire.
13:29 Il est normal et justifié que les banques gagnent de l'argent.
13:32 - C'est l'équilibre des deux. - Voilà. On est d'accord.
13:35 - Et donc, aujourd'hui, ce qu'on voit, c'est que les emprunteurs, ils ont bien compris qu'ils pouvaient le faire.
13:39 Il y a quand même un phénomène qu'on voyait peu avant et qu'on voit aujourd'hui
13:43 et que je trouve très intéressant, c'est la substitution pour augmenter ses garanties.
13:47 C'est un point qui est plus sensible aujourd'hui. C'est la volonté de se dire, en fait,
13:51 est-ce que je peux changer d'assurance pour augmenter ma couverture, mieux me protéger ?
13:55 Il y a des sujets comme le burn-out, les problèmes de dos,
13:59 les délais de ce qu'on appelle de carence, c'est-à-dire que vous n'êtes pas pris en charge par l'assurance.
14:03 On voit bien que depuis la crise sanitaire, il y a une prise en considération de l'assurance
14:08 plus seulement comme un centre de coût, mais aussi comme une protection pour la famille.
14:12 Et nous, on voit arriver chez nous des emprunteurs qui ont plutôt envie de se dire,
14:15 je vais jouer pour arriver à augmenter mes garanties avec un budget, voire un peu moins.
14:19 - Sinon, c'est revenir au principe premier de l'assurance, c'est de couvertir les risques potentiels,
14:22 et non pas exactement comme vous le dites, c'est justement un facteur de coût. - Essentiel.
14:25 - Et juste avant de terminer, on rappelle, parce qu'on en a beaucoup parlé, c'est simple,
14:28 mais ça marche comment en deux mots ? Je souscris un crédit et je peux changer d'assurance maintenant ?
14:33 - À tout moment, en ayant le respect de l'équivalence de garantie qui va être demandée par la banque,
14:39 et la banque, elle vous a remis lors de la souscription de votre crédit une fiche standardisée d'information
14:43 qui dit ce qu'elle attend au minimum en termes de protection.
14:46 Et vous pouvez tout à fait faire le tour des solutions existantes et proposer un contrat équivalent.
14:50 Sous 10 jours, la banque s'engage à vous répondre et à mettre en œuvre.
14:53 - Merci beaucoup, Cécile Roqueleur et Laurent Pierremas. Vous restez avec nous pour la deuxième partie de l'entretien.
14:59 Les amis, on va basculer maintenant sur "Ça vous concerne".
15:02 Vous nous avez posé pas mal de questions, notamment sur l'indivision, à suivre avec nos amis avocats et agents immobiliers.
15:08 Et dans un deuxième temps, nous parlerons avec Laurent Pierremas, le président de la SOFIA, des crédits subventionnés.
15:13 Vous allez voir, c'est extrêmement intéressant et plutôt ingénieux aujourd'hui, compte tenu du marché actuel.
15:18 On se retrouve tout de suite après.