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00:00 Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier, une émission présentée par Capital et Radio-Immo.
00:09 – Bonjour, bonjour à tous et merci d'être avec nous.
00:11 Vous êtes de plus en plus nombreux chaque mois à nous suivre.
00:14 Eh bien écoutez, nous abordons le 53ème numéro.
00:17 Eh oui, déjà 53 numéros, c'est quasiment la 5ème saison.
00:20 On est ravis d'être avec vous dans ce Grand Rendez-Vous de l'Immobilier
00:24 pour justement vous donner les amis, les pistes de compréhension,
00:27 les clés de lisibilité, éventuellement les clés de l'appartement, pourquoi pas,
00:31 en vous donnant tous les conseils chaque mois.
00:33 On reçoit un grand témoin, ensuite vous avez les experts qui se succèdent.
00:37 Et ce mois-ci, avec nos amis de Capital.fr,
00:40 nous avons préparé une émission, Guillaume, sur le thème de la rénovation énergétique.
00:44 – Oui, la rénovation énergétique, gros sujet parce que les aides évoluent,
00:48 un gros budget mis au PLF cette année pour renforcer les coups de pouce aux propriétaires.
00:56 Avec nous pour en parler, Laurent Nataf, président de Omélior,
01:00 SPC de la rénovation énergétique, bonjour.
01:02 – Bonjour.
01:02 – On se reparle tout à l'heure, donc on parle des aides,
01:04 et puis on fera un point sur le DPE aussi,
01:06 vous savez ce diagnostic de performance énergétique
01:08 qui permet de mesurer la performance de ce logement
01:10 et qui peut, à la fin, poser quelques petits problèmes.
01:12 – C'est un peu d'ailleurs, les amis, et je suis sûr que vous allez vous y retrouver,
01:15 c'est la dent creuse en ce moment, effectivement, sur le DPE, de quoi on parle.
01:18 On va vous donner justement les clés de compréhension,
01:20 également dans notre programme chaque mois, vous retrouverez les experts,
01:24 ils sont avocats, ils sont notaires, ils sont experts comptables éventuellement,
01:28 ou agents immobiliers, et ils répondent chaque mois à vos questions,
01:31 les questions que vous posez sur le club des Proprio,
01:33 gérées par nos amis de Capital.
01:35 C'est parti pour le 53ème numéro, à tout de suite.
01:38 [Générique]
01:41 Bonjour Laurent Nataf.
01:43 – Bonjour Simon.
01:44 – Vous êtes le patron d'Omélior,
01:48 un acteur majeur dans la rénovation énergétique,
01:51 c'est un sujet majeur, vous le savez,
01:54 on en parle de plus en plus.
01:55 Ce que je vous propose Laurent, pour une première partie d'entretien,
01:58 comme d'habitude nous avons une tradition,
02:00 la première question est toujours posée par notre ami Guillaume Chazoulière.
02:04 – Bonjour, re-bonjour.
02:05 – Re-bonjour Guillaume.
02:06 – Oui, alors comme je le disais en introduction tout à l'heure,
02:08 le gouvernement promet d'augmenter le budget des aides à la rénovation énergétique,
02:12 et notamment de la plus connue, avec les C2E, on en parlera de tout,
02:15 c'est MaPrimeRénov'.
02:17 L'objectif c'est de rénover quelques 200 000 rénovations sur 2024,
02:23 alors sur MaPrimeRénov' les règles d'éligibilité vont toutefois changer,
02:28 elles vont devenir un petit peu plus strictes.
02:30 Une priorité donnée aux rénovations globales,
02:32 pouvez-vous nous expliquer ce qui fera qu'on pourra obtenir cette aide demain ?
02:35 – Bien sûr, un grand changement cette année,
02:38 puisque oui, on se dirige vers une massification des travaux de rénovation globale,
02:44 donc au niveau des budgets, le budget sur 2024 augmente de 1,6 milliard d'euros,
02:49 donc ce qui est assez important,
02:52 et aujourd'hui on va au niveau de l'ANA, de l'Agence Nationale de l'Habitat,
02:58 permettre justement un cumul des aides, des certificats d'économie d'énergie
03:02 et de MaPrimeRénov' pour accompagner au mieux les propriétaires,
03:07 afin de réaliser ces travaux de rénovation globale.
03:09 Donc la rénovation globale c'est quoi ?
03:11 C'est tout d'abord l'augmentation de la note énergétique de la maison,
03:16 donc on parle aujourd'hui d'une obligation de réaliser des travaux de rénovation globale,
03:22 si le logement est noté F ou G, et quand on a des notes aussi mauvaises,
03:28 on ne pourra plus bénéficier d'aide pour réaliser ce qu'on appelle des monogestes,
03:31 c'est-à-dire juste changer son chauffage, on ne pourra pas le faire si on est en G.
03:35 – D'accord, il faudra s'engager sur des travaux plus conséquents,
03:37 ce qu'on appelle une rénovation globale,
03:38 donc ça veut dire un, deux ou trois gestes, c'est ça ?
03:40 – Exactement.
03:41 – Et atteindre ?
03:42 – Et atteindre une note qui sera d'au moins D pour pouvoir justement bénéficier de ces aides.
03:48 – Alors le ministre du Logement, plus tard, il y a quelques semaines,
03:51 sur notre plateau, nous disait "oui, oui, on ne va pas prendre les choses point par point,
03:58 on va pousser la rénovation globale".
04:02 Sauf que, quand on prend les budgets attribués,
04:07 même si ça a augmenté le budget de ma prime rénov',
04:10 la naissance de mon accompagnateur rénov', j'aimerais que vous en parliez aussi,
04:14 et quand on voit le chiffre fixé en 2024,
04:18 et qu'on voit l'état actuel des rénovations dans l'habitat collectif,
04:22 on est un peu loin du compte là, non ?
04:24 – Alors on est très loin du compte sur la partie opérationnelle du dispositif,
04:29 c'est-à-dire que les chiffres qu'on donne évidemment sont impressionnants,
04:32 tout le monde est content et enjoué de pouvoir atteindre ces objectifs,
04:36 mais il est vrai qu'aujourd'hui on a beaucoup de problématiques
04:39 qui vont malheureusement nous rendre la tâche assez compliquée
04:43 pour atteindre ces objectifs.
04:45 Vous parliez de mon accompagnateur rénov',
04:47 donc sur les opérations de rénovation globale
04:50 pour les personnes en précarité à partir du 1er janvier,
04:54 l'accompagnement par mon accompagnateur rénov' devient obligatoire.
04:59 Sauf qu'aujourd'hui on ne sait pas exactement qui seront les accompagnateurs rénov'.
05:03 Ils n'ont pas encore une arme de commission.
05:05 – Les syndicats de propriété se sont proposés pour avoir cette qualification,
05:09 certains collègues, à vous d'ailleurs, se sont aussi proposés des associations
05:13 en disant donnez-nous cette qualification d'accompagnateur rénov'.
05:17 – Ils seront labellisés par l'ANA.
05:18 Aujourd'hui les règles c'est soit d'être auditeur énergétique,
05:21 d'être architecte ou d'être professionnel de l'ANA
05:24 pour pouvoir être accompagnateur rénov',
05:26 mais là on parle de ça, nous sommes au mois de novembre.
05:28 – Oui, il n'y a toujours rien.
05:29 – Il n'y a toujours rien.
05:29 – Donc il y aura peut-être des trucs qui auront rendu en retard.
05:31 L'ANA c'est l'agence nationale…
05:32 – De l'habitat, qui gère les aides maintenant rénov' et l'ensemble du budget.
05:35 – Juste sur l'appareil rénovation globale, on rentre dans le concret,
05:37 parce que c'est quoi une rénovation globale ?
05:39 On a dit 1, 2, 3, 4 gestes, mais c'est quel type de travaux en fait ?
05:43 – Alors les travaux de façon générique c'est qu'on va réaliser des travaux d'isolation,
05:47 donc un point d'isolation, alors généralement,
05:49 si on parle d'une maison individuelle, ça peut être l'extérieur, l'intérieur,
05:52 les murs, les sous-sols, etc.
05:54 – Les fenêtres.
05:56 – Les fenêtres également, bien sûr, le chauffage,
05:59 donc pouvoir accompagner les propriétaires à l'arrêt des énergies fossiles,
06:05 l'utilisation d'énergie fossile pour leur chauffage,
06:07 clairement on parle de pompes à chaleur, l'eau chaude,
06:10 où on va travailler avec des ballons thermodynamiques par exemple, la ventilation.
06:15 – C'est quoi un ballon thermodynamique ?
06:16 – Alors un ballon thermodynamique, je ne vais pas rentrer dans les détails très techniques,
06:19 mais en fait ça ressemble à un ballon électrique,
06:21 sauf que vous avez une micro-pompe à chaleur qui est connectée,
06:25 et en gros qui va fonctionner de la même façon qu'un cumulus électrique classique,
06:29 mais en consommant 3 fois moins.
06:31 – C'est vachement bien.
06:32 – C'est vachement bien.
06:32 – C'est vachement bien pour ceux qui n'ont pas la place d'installer une pompe à chaleur.
06:36 – Alors c'est complémentaire, puisque la pompe à chaleur
06:38 va chauffer l'eau de votre réseau de chauffage,
06:41 et le ballon thermodynamique va chauffer l'eau dont vous servez tous les jours.
06:46 – D'accord, alors on l'a vu tout à l'heure, et Guillaume a eu raison d'insister,
06:51 on privilégie les actions globales,
06:54 mais quels sont aujourd'hui les propriétaires qui pourront encore profiter de l'aide ?
06:58 Vous savez pour un seul chantier, exemple, je veux changer ma pompe à chaleur
07:01 ou je veux mettre une pompe à chaleur, mais mon logement n'est pas une passoire thermique.
07:05 – Il y aura des exceptions effectivement, et lesquelles ?
07:08 – Bien sûr, alors…
07:08 – Quand est-ce que je vais pouvoir faire un seul geste et avoir ma prime réno ?
07:11 – C'est extrêmement simple, tous les logements qui ont une note énergétique comprise entre A et E
07:16 auront le droit d'utiliser le monogeste au sein de ma prime réno.
07:19 – A et E, mais c'est tous les logements.
07:21 – A et E, non.
07:23 – Tout ce qui n'est pas passoire.
07:24 – Pour préciser aux gens.
07:25 – Exactement.
07:25 – Tout ce qui n'est pas passoire au sens…
07:27 – Alors E, F et G.
07:29 Les notes vont de A à G.
07:31 – Et en 2034, l'idée c'est que les notes E seront concernées.
07:35 – Exactement.
07:35 – Mais si on est de A à E, ça peut…
07:37 – On peut bénéficier du monogeste.
07:38 – D'accord, et alors quel monogeste ?
07:40 – Alors le monogeste va dépendre en fait, évidemment,
07:42 oui, tous les monogestes, et tout va dépendre en fait de la typologie de votre maison.
07:45 Ça, il faut vraiment s'adresser à un professionnel pour comprendre en fait
07:48 les besoins de la maison.
07:49 – Donc installation de pompe à chaleur…
07:50 – Le premier point dans une maison, quand vous commencez des travaux de rénovation énergétique,
07:54 c'est faire un point sur l'isolation de la maison.
07:56 On n'installe pas de pompe à chaleur dans une maison qui est mal isolée.
07:59 Ça ne sert quasi strictement à rien, puisque la pompe à chaleur
08:02 va se mettre en surconsommation, va consommer beaucoup d'électricité.
08:05 Le premier point, c'est l'isolation.
08:07 – L'isolation donc ?
08:08 – Que ce soit pour une copropriété, pour un immeuble, ou pour une maison individuelle.
08:11 Quand on parle d'isolation, c'est l'isolation de combles,
08:13 comme vous le savez, la chaleur monte, donc il faut la stopper.
08:16 L'isolation des murs, l'isolation des sous-sols, et évidemment, si on le peut,
08:21 l'isolation de l'enveloppe complète, donc l'isolation thermique par l'extérieur.
08:24 – D'accord.
08:25 – Dès que ce point est fait, généralement, quand une maison est bien isolée,
08:29 elle n'est plus passoire thermique.
08:30 – Donc de A à E, là j'ai le droit encore de solliciter ma Première Nav' pour ça.
08:33 – Tout à fait.
08:34 – Oui, mais à condition effectivement d'entrer dans un schéma bien précis,
08:37 bien balisé, pour notamment énergie non-fossile, pompe à chaleur, etc.
08:43 – Après vous avez une liste des travaux qui sont financés par la Première Nav'.
08:46 – Voilà, ce n'est pas n'importe quel travail de rénovation, c'est balisé.
08:50 – Où est-ce qu'on trouve la liste de ces travaux ?
08:51 – Sur le site de France Rénov', vous avez un petit peu de ça.
08:53 Alors c'est vrai que la difficulté pour le consommateur final
08:56 est de comprendre l'ensemble des dispositifs.
08:58 Aujourd'hui, vous avez deux dispositifs qui se partagent le marché
09:01 de la rénovation énergétique, que sont les certificats d'économie d'énergie,
09:05 donc le financement par les entreprises énergéticiennes de ces travaux.
09:10 Donc on parle des grands groupes tels EDF, Total, etc. qui vont financer des travaux.
09:14 – Pourquoi ils financent des travaux ces gens-là ?
09:16 – En fait, c'est la loi de 2005, la loi POP, qui les incite à financer ces travaux.
09:21 Et ça leur permet d'éviter de payer une taxe qu'ils ont à calculer tous les 5 ans.
09:26 – Et pour solliciter ce travail, je peux faire appel à une société comme Lavot ou à l'Ana ?
09:30 – L'Ana, jusqu'à maintenant, n'a pas géré cette aide, donc une aide privée.
09:34 Donc une entreprise comme Oméliore, qui est mandataire,
09:37 certificat d'économie énergétique, notamment pour le groupe Total,
09:40 va accompagner ses clients dans la récupération de ces aides-là.
09:43 Après, pour certains bénéficiaires, ils doivent d'un côté aller sur une entreprise
09:47 pour trouver les C2E, de l'autre, contacter l'Ana.
09:50 Et c'est un petit peu le parcours du combattant pour eux.
09:52 – Vous ne connaissez pas la loi POP ?
09:53 – Moi, je pense que tous les auditeurs ne connaissent pas.
09:55 – Mais c'est cultissime, parce que d'ailleurs, on l'appelle la loi POP Star.
09:59 Moi, non, j'en ai pas.
10:00 – Ah, je sentais la blague.
10:01 – Non, non, non.
10:02 – Et tout ça, alors, c'est cumulable.
10:04 – Alors, tout ça, le C2E et MAPRIMRENOV sont complètement cumulables, tout à fait.
10:08 – Alors, les barèmes vont-ils évoluer ?
10:12 – Les barèmes de MAPRIMRENOV.
10:14 – Alors, ça, c'est un énorme sujet, puisque avec Guillaume,
10:17 ça fait 5 ans qu'on en parle.
10:18 On voit évoluer, effectivement, les budgets.
10:20 Alors, c'est sûr que la première critique que l'on a faite,
10:22 c'est normal, on est journaliste, que l'on a faite,
10:25 c'est qu'on a comparé avec Guillaume, il y a 2 ans exactement,
10:29 le nombre, le volume du passeport thermique.
10:31 Et on a pris une moyenne de 20 000 à 25 000 euros de travaux.
10:34 Et on l'avait multiplié par le nombre de passeports avec Guillaume.
10:37 Et on était arrivé déjà à 120 milliards d'euros, grosso modo.
10:40 Et après, ça a augmenté, puisque les syndicats ont donné des chiffres.
10:43 Et on avait estimé que dans les 5 prochaines années,
10:45 il fallait 50 milliards d'euros par an pour pouvoir arriver à l'objectif.
10:49 Et nous, ce qu'on a vu, c'est que la dotation de MaPrimeRENOV,
10:53 c'est 5 milliards d'euros environ.
10:54 Donc, on est quand même assez loin du compte.
10:57 Donc, quid, 1, comment ces barrières vont évoluer ?
11:00 Et est-ce qu'on a déjà, au minimum, à votre niveau,
11:03 une idée des enveloppes de budget dont bénéficieront
11:07 les propriétaires qui vont engager les travaux ?
11:10 Et selon, 1, la nature des travaux, puis en plus,
11:13 je crois qu'il y a des conditions aussi de ressources.
11:15 Est-ce qu'on peut y voir clair ?
11:18 Alors, on peut y voir clair, oui, au niveau des déclarations
11:21 des différentes autorités, on y voit assez clair.
11:24 Mais dans les actes, c'est bien sûr.
11:26 Oui, ça passe au Parlement, on sait que ce sera un décret, c'est ça ?
11:29 Exactement.
11:30 Mais qu'est-ce qu'on peut savoir ?
11:31 C'est dans le prochain projet de loi de finances.
11:35 C'est dans le prochain projet de loi de finances.
11:36 Mais ce sera des décrets.
11:37 Alors, qu'est-ce qu'on peut dire aujourd'hui ?
11:39 À partir de janvier, une rénovation globale,
11:40 en fait, vous allez bénéficier d'aides qui vont évidemment évoluer
11:44 en fonction de votre niveau de revenu.
11:45 Vous avez quatre catégories de revenus,
11:47 qui sont d'ailleurs caractérisées par des couleurs au sein de MaPrimeRénov'.
11:50 Ça ne change pas, les revenus évoluent un petit peu chaque année.
11:52 Ce sont les parrem de l'ANA, qu'on connaît tous.
11:55 Et vous avez des budgets.
11:57 Aujourd'hui, l'ANA, en cumulant le C2E et MaPrimeRénov',
12:02 peut financer des projets pour quelqu'un de très précaire,
12:06 comme un projet de renouvellement,
12:08 qui est en revenu bleu, jusqu'à un devis à hauteur de 70 000 euros,
12:12 en finançant 90 % de ce montant.
12:15 Donc quelqu'un qui est en revenu bleu peut bénéficier
12:18 jusqu'à 63 000 euros d'aides.
12:20 Un revenu bleu, c'est combien de revenus ?
12:22 Ça dépend du nombre de personnes du foyer.
12:23 Entre 20 et 25 000 euros ?
12:24 Ça dépend vraiment du nombre de personnes
12:25 et de la zone géographique dans laquelle vous vous trouvez.
12:27 Jusqu'à 90 % du travail ?
12:28 Jusqu'à 90 %.
12:29 Ça, c'est MaPrimeRénov' et C2E cumulés ?
12:31 Cumulés.
12:32 D'accord.
12:33 Donc ça, c'est une annonce qui est très forte,
12:34 parce qu'on a un projet de renouvellement,
12:36 qui est une passe-soir thermique.
12:37 On peut lui attribuer à la fin de travaux
12:39 une note extrêmement intéressante,
12:41 peut-être même A, B ou C,
12:43 simplement dans les faits.
12:44 Aujourd'hui, on n'a aucune information
12:46 sur les process de traitement du C2E par l'ANA.
12:49 Nous, en tant que professionnels du C2E,
12:51 et pour discuter avec l'ANA,
12:52 il n'y a aucune compétence du C2E au sein de l'ANA.
12:54 Il ne faut pas l'oublier,
12:55 une aide privée et l'ANA un organisme public.
12:57 Donc il y a un petit conflit d'intérêts à ce niveau-là.
13:01 Et on a également toutes les problématiques
13:03 qui sont liées à la prime rénov.
13:04 Je pense que vous l'avez tous entendu
13:06 dans les médias ces dernières années.
13:08 La prime rénov, il y a des moments où c'est très long,
13:10 où énormément d'artisans n'arrivent pas
13:12 à se faire rémunérer les avances.
13:14 On a vu même des dossiers
13:16 qui étaient payés un an après.
13:18 Même plus, pour revivre cela au quotidien.
13:20 Nous étions 18 mois qui s'en sont passés.
13:22 Et c'est quoi la solution la plus simple ?
13:24 On ne peut pas vivre là-dessus.
13:25 C'est marcher dessus.
13:26 Après, il y a énormément de solutions.
13:27 Je pense que la première solution,
13:29 ce serait que les autorités
13:30 commencent à discuter en détail
13:31 avec les acteurs privés du marché.
13:33 Puisqu'étant sur le terrain,
13:34 on connaît les problématiques.
13:35 Et aujourd'hui, il y a des entreprises
13:38 qui sont à l'arrêt
13:39 puisqu'elles ne retrouvent pas encore
13:41 les sommes dues par l'ANA.
13:43 Alors l'ANA crie sur tous les toits
13:44 qu'il y a tellement de fraude, etc.
13:46 qu'il faut faire du contrôle.
13:47 Très bien, on est tous pour le contrôle.
13:48 Et d'ailleurs, il faudrait
13:49 qu'il y ait 100% de contrôle
13:50 sur les opérations.
13:52 Puisqu'à partir du moment
13:53 où il y a du budget public,
13:54 il faut que ce soit contrôlé.
13:55 Mais là, on n'est plus dans du contrôle.
13:57 Là, on est vraiment dans
13:58 une lenteur administrative.
13:59 Vous passez par des sociétés
14:00 comme les vôtres,
14:01 comme d'autres qui existent.
14:02 Vous êtes plusieurs sur le marché.
14:03 Décrochez de ces deux oeufs.
14:05 Vous vous mettez en relation avec l'ANA.
14:07 En tout cas, c'est la base
14:08 pour espérer avoir un circuit classique.
14:10 On s'est spécialisés sur cela.
14:11 Tout à fait, on s'est spécialisés là-dessus.
14:13 Après, on déduit l'ensemble des aides,
14:15 des factures de nos clients.
14:16 Et après, c'est à nous d'aller récupérer nos fonds.
14:17 Est-ce que vous allez chercher
14:18 les aides des collectivités locales
14:19 qui traînent à droite, à gauche aussi ?
14:20 Parce que ça, ça peut être un complément, sinon.
14:22 Alors ça peut être un complément.
14:24 On ne le fait pas encore.
14:25 On laisse au bénéficiaire final
14:26 le loisir de le faire lui-même.
14:28 Et savoir que ça existe.
14:29 Toutes les collectivités locales,
14:30 on donne une prime.
14:31 Tout à fait.
14:32 Avant, elles donnaient des primes à l'achat.
14:34 Maintenant, à la rénovation.
14:35 Dernière chose,
14:36 avant de passer à la deuxième partie.
14:38 Les professionnels,
14:39 ils sont tous suffisamment bien formés,
14:41 vous pensez ?
14:42 Je crois qu'il faut faire appel
14:44 quand on fait des travaux comme ceux-ci
14:45 à des professionnels labellisés RGE.
14:48 RGE.
14:49 Il faut le savoir.
14:50 Aujourd'hui, il y a des choses à dire.
14:51 Il y a un manque criant de professionnels RGE.
14:53 Il y a évidemment un besoin en France
14:55 de formation pour pouvoir en avoir.
14:57 Mais vous, vos artisans,
14:59 ils sont tous RGE.
15:00 Obligatoirement.
15:01 Sinon, vous ne pouvez pas être référencé
15:02 chez l'on met l'heure.
15:03 Vous n'apprenez jamais une entreprise.
15:04 Le problème, c'est qu'il n'y en a pas assez.
15:06 Il n'y en a pas assez.
15:07 Et il faudrait encore plus les former.
15:09 En fait, l'objectif du gouvernement
15:11 est de massifier la transition énergétique.
15:13 Donc, les annonces,
15:14 elles mettent en avant cette massification.
15:16 Dans les faits,
15:17 la massification est très compliquée.
15:19 Et c'est vrai qu'il y a énormément de propositions
15:20 pour avoir mieux formé,
15:21 mieux ouvrir des centres de formation
15:23 dans ces métiers-là.
15:24 Ce serait extrêmement important.
15:25 Il y a énormément de demandes.
15:27 Je crois que c'est un sujet criant.
15:30 Parce que le président de la Fédération française du développement
15:33 a d'ailleurs alerté sur le sujet.
15:36 Parce que ce n'est pas le tout d'être RGE.
15:38 Encore une fois, il faut être compétent
15:40 dans le cadre du label.
15:41 Et c'est un label qui est remis à jour chaque année.
15:43 Il faut faire attention.
15:45 Parce que parfois,
15:46 on a eu quelques dossiers des personnes
15:47 qui n'étaient pas à jour.
15:48 Et donc, on s'est rendu compte
15:49 que ce n'était pas réellement faisable.
15:51 On va parler du DPE tout à l'heure avec vous.
15:53 Et vous restez avec nous, Laurent Natap.
15:56 Je rappelle que vous êtes le patron d'Eumélior.
15:58 Eumélior qu'on retrouve sur Internet
15:59 avec eumelior.fr.
16:01 On va passer maintenant tout de suite
16:02 avec nos experts,
16:03 comme chaque mois,
16:04 pour répondre à toutes vos questions.
16:05 Les questions que vous avez posées
16:06 sur le club des proprios,
16:08 gérées par nos amis de Capital.
16:09 On se retrouve tout de suite après.
16:10 Et oui, ça vous concerne.
16:14 Première partie, comme vous le savez,
16:15 les amis, dans ce 53ème numéro,
16:17 tous les mois, vous posez vos questions.
16:19 Et elles sont nombreuses
16:20 sur le club des proprios,
16:21 qui est géré par Capital.
16:22 Et on vous y répond, comme chaque mois.
16:24 Et bien sûr, c'est l'ami Vincent
16:26 qui y répond toujours.
16:29 Bonjour.
16:30 C'est qui qui y répond ?
16:31 C'est l'ami Vincent.
16:32 Comment ça va Vincent ?
16:33 Ça va très bien, merci.
16:34 Je préfère la coupe de cheveux là,
16:35 elle est très sympa.
16:36 Merci beaucoup.
16:37 Alors, qu'est-ce qu'on a comme questions
16:39 cette semaine ?
16:40 Et d'ailleurs, nous avons un agent immobilier,
16:42 qui d'ailleurs est un super agent immobilier.
16:44 Il est le patron de Deferla Immobilier.
16:46 C'est notre ami Dan Adler.
16:47 Comment ça va Dan ?
16:48 Ça va et toi ?
16:49 Merci, merci d'être avec nous.
16:51 Laurent, je vais le prendre.
16:53 Ça me va aussi.
16:54 Oui, pour l'instant.
16:55 Ou Georges.
16:56 Allez, des questions pour Dan Adler.
16:59 Deux questions,
17:00 pêchées sur le groupe Facebook
17:01 Le Club des Proprios.
17:02 Dan, la première, la voici.
17:03 C'est Pierre qui envisage d'acheter
17:05 un trois-pièces dans Paris,
17:06 où les prix sont à la baisse
17:08 depuis quelques mois.
17:09 Il vise plutôt la rive gauche,
17:10 le cinquième, le quatorzième,
17:12 voire le treizième.
17:13 Quels sont les principaux critères
17:15 qui permettent aujourd'hui à l'acheteur
17:17 de négocier sur ce type de biens ?
17:19 Déjà, le premier critère,
17:21 c'est de venir nous voir,
17:22 parce qu'on a pas mal d'agences
17:23 sur la rive gauche,
17:24 donc ça tombe plutôt bien.
17:25 Ça, c'est le critère numéro un.
17:26 Les critères, en règle générale,
17:28 c'est vraiment d'être informé
17:29 sur ce qu'il y a sur le marché.
17:30 On parle souvent de biens en comparaison.
17:32 C'est important de savoir
17:33 ce qu'il y a en comparaison
17:35 de ce qu'on visite,
17:36 à quel prix ça se vend.
17:37 Après, honnêtement,
17:38 encore plus aujourd'hui,
17:39 passer par un intermédiaire,
17:40 par une agence,
17:41 c'est super important.
17:42 On est un lien direct
17:43 avec le propriétaire,
17:44 puisqu'on les a quotidiennement.
17:46 On leur fait des comptes rendus,
17:47 et donc on sera les premiers
17:48 à pouvoir défendre une offre
17:50 si elle est cohérente
17:51 par rapport à ce qui a été vendu
17:52 dernièrement.
17:53 C'est important,
17:54 parce que dans l'imaginaire
17:55 d'un acheteur,
17:56 il peut y avoir des fois
17:57 des baisses de 15 à 20 %,
17:58 ce qui n'est pas le cas.
17:59 Et puis, c'est important aussi
18:00 qu'on puisse défendre une offre
18:01 qui est cohérente auprès d'un vendeur.
18:03 Les vendeurs sont à l'écoute.
18:05 Donc, voilà,
18:06 il faut vraiment s'informer.
18:07 Je pense que c'est la chose
18:08 peut-être la plus importante aujourd'hui.
18:10 - Une petite question complémentaire.
18:11 Oui, mais dans la conjoncture actuelle,
18:12 on n'était pas forcément habitués
18:13 à ça à Paris,
18:14 où les prix commencent à baisser.
18:17 Peut-être qu'il y a quand même
18:18 des éléments qui, aujourd'hui,
18:19 sont négociables,
18:20 qui avant n'étaient pas négociables.
18:21 De toute façon, on voit avant...
18:22 - La note énergétique, par exemple ?
18:24 - Sur certains biens, en tout cas.
18:25 Il y a des choses que vous voyez...
18:26 - Bien sûr.
18:27 Les notes énergétiques,
18:28 ça peut être un élément.
18:29 Maintenant, ce qui est important,
18:31 c'est le prix au mètre carré.
18:32 C'est-à-dire que quand même,
18:33 on constate que les appartements,
18:34 il y a une constante
18:35 sur les prix au mètre carré.
18:36 Je ne vais pas dire que,
18:37 peu importe les notations
18:38 des notes énergétiques,
18:39 mais ça joue, ça impacte.
18:40 Les travaux aussi, mais comme avant.
18:41 C'est-à-dire que si on compare
18:42 un bien il y a 2 ans
18:43 qui était en parfait état
18:44 et un bien à rénover il y a 2 ans,
18:45 il y avait un écart de prix.
18:46 Aujourd'hui, c'est le même écart de prix
18:47 à la différence qu'il y a effectivement
18:48 une baisse qui est effective.
18:49 Et c'est sur tout ça,
18:50 l'information numéro 1
18:51 qu'il faut avoir.
18:52 Après, un critère plus qu'un autre,
18:53 que ce soit les travaux,
18:54 que ce soit la note énergétique,
19:05 l'emplacement, la vue,
19:06 effectivement un bien dit de prestige
19:09 baisse moins vite qu'un bien à défaut majeur.
19:12 - Parce que la question des travaux
19:14 se pose moins par rapport au prix au mètre carré.
19:16 C'est ça que j'entends.
19:17 - Alors, effectivement,
19:18 c'est pareil quand on parle d'information,
19:21 c'est information sur un budget global.
19:23 Il y a 2 ou 3 ans,
19:24 le prix des travaux était moins élevé qu'aujourd'hui.
19:27 Donc ça aussi, ça impacte, bien entendu.
19:29 Une rénovation,
19:30 alors moi, quand j'ai commencé le métier,
19:31 une rénovation à 500 ou 600 euros du mètre carré,
19:33 on faisait quelque chose à 9.
19:35 C'est vite monté à 800, 900, 1000 euros,
19:37 voire maintenant, plutôt 1200 euros du mètre carré.
19:39 Donc tout ça, forcément, ça impacte le budget global.
19:42 C'est une certitude.
19:43 Et donc, en fait, ce qu'il faut,
19:44 c'est que déjà l'acheteur puisse avoir
19:46 une vision globale de son budget
19:47 pour pouvoir faire une offre.
19:49 C'est-à-dire, il y a le prix au mètre carré,
19:51 il y a bien sûr le coût du crédit s'il y a un crédit,
19:54 et il y a bien entendu le coût des travaux.
19:56 - 5e, 14e, 13e,
19:58 superbes emplacements, très très jolis trucs.
20:00 Et vous, qui êtes spécialiste de la rivauche,
20:03 en effet, avec Deferla,
20:05 la baisse au mètre carré,
20:06 elle est de combien aujourd'hui ?
20:07 Très concrètement.
20:08 - Elle est de combien ?
20:09 Ça dépend vraiment des arrondissements.
20:10 On n'a pas les mêmes baisses.
20:11 - Eh bien, donnez-moi un exemple.
20:13 Le 14e, que vous connaissez bien ?
20:15 - Le 14e, on est entre 7 et 10 %
20:17 selon le produit.
20:18 - Ah, quand même !
20:19 - Oui, oui.
20:20 - Sur un an ?
20:21 - Sur un an.
20:22 - 7 à 10 %, c'est la moyenne que vous observez
20:24 sur les ventes que vous opérez ?
20:26 - Sur beaucoup de ventes, oui.
20:27 - Et ça, vous ne l'auriez pas vu il y a un an,
20:29 ce n'était pas possible, ce n'était pas envisageable.
20:31 - Moi, je ne m'avance jamais trop sur des baisses
20:35 ou des augmentations.
20:36 Nous, là, ce qu'on constate depuis trois semaines, un mois,
20:38 et j'espère que ça fera du bien d'ailleurs
20:40 pour la profession de l'entendre.
20:41 - Ça repart.
20:42 - Ça repart.
20:43 Moi, j'ai connu différentes crises,
20:46 ça fait 20 ans que je fais ce métier.
20:48 Peut-être que c'est la plus forte,
20:50 mais je pense qu'elle va repartir tout aussi fort.
20:52 Et donc, je pense que pour les acheteurs, en tout cas,
20:55 qui attendent que ça baisse encore,
20:56 je pense que c'est un mauvais choix.
20:58 Je pense que là, il y a une cohérence par rapport
21:00 au coût de l'acquisition globale,
21:02 puisque les taux d'intérêt impactent.
21:05 - Juste pour compléter la question,
21:07 c'est important, parce que là,
21:09 vous venez de nous donner des chiffres très précis,
21:11 entre 7 et 10 % de baisse dans le 14e arrondissement.
21:14 L'impact en termes d'octroi de crédit,
21:17 ça avait pu passer aussi,
21:18 avec 300 à 400 points de base d'augmentation
21:21 sur juste une année.
21:23 Est-ce que c'est le critère principal ?
21:25 On est d'accord ?
21:26 - Oui, clairement.
21:27 - Donc, il y en a pour...
21:28 - Non, mais clairement, de toute façon...
21:30 - Donc, la baisse de l'inflation au mois de constat et au mois de novembre...
21:32 - En fait, il n'y a pas une baisse d'envie.
21:35 C'est-à-dire, quand je parle de baisse d'envie,
21:36 c'est que les gens ont envie d'acheter,
21:38 ils ont envie de déménager.
21:39 Après, il y a le coût de cette envie
21:41 par rapport à la possibilité de se permettre ça.
21:43 Et forcément, des gens, par exemple,
21:45 qui achètent cash, aujourd'hui, déjà,
21:48 peuvent un peu mieux négocier parce que...
21:50 - La prime est allée à la liquidité.
21:51 - Oui, et puis auprès du vendeur,
21:52 il y a une forme de sécurité qui est indispensable.
21:56 Mais par contre, pour parler du futur,
21:59 c'est vrai que depuis 2-3 semaines,
22:01 on retrouve un regain des offres qui vont au bout,
22:06 beaucoup plus d'offres.
22:08 Des vendeurs aussi qui ont été beaucoup plus à l'écoute
22:09 sur des baisses de prix.
22:11 Et puis, il y a aussi, malgré tout,
22:12 une stabilisation des taux d'intérêt.
22:14 - Vous observez que les vendeurs,
22:15 que vous avez vous en stock,
22:17 on peut dire les choses comme ça,
22:18 aujourd'hui, sont plus à l'écoute.
22:20 - Bien sûr.
22:21 - Les négociations.
22:22 - Bien sûr.
22:23 - Et donc, ça refluidifie légèrement un peu le marché.
22:24 - Ça refluidifie complètement le marché.
22:25 - Ce qui vous donne du souffle,
22:26 et c'est une très bonne chose.
22:27 - Non, non, c'est plutôt positif.
22:28 - Nous avons maintenant...
22:29 On prend la route de Rouen.
22:30 - Oui, tout à fait, avec une deuxième question.
22:32 C'est Justine Elvan, son bien à Rouen,
22:34 d'Anna Delaire.
22:35 Elle a signé un bon avec son agent immobilier.
22:37 Il est indiqué sur ce bon
22:39 qu'elle ne peut pas traiter directement avec l'acheteur
22:41 dans un délai de 18 mois.
22:43 - OK.
22:44 - À quoi elle s'engage
22:45 quand elle signe ce bon de visite avec un agent ?
22:47 - Alors, je pense que si elle est vendeuse,
22:49 c'est pas un bon de visite, c'est un mandat de vente.
22:51 À mon avis, il doit avoir une petite erreur.
22:53 Enfin, si je dis pas de bêtises,
22:55 pour moi, c'est un mandat de vente.
22:56 Sur le mandat de vente,
22:57 effectivement, vous avez la durée du mandat de vente.
22:59 Et d'ailleurs, les vendeurs, souvent,
23:00 ils peuvent s'interroger
23:01 parce qu'ils voient la durée du mandat de vente,
23:03 qui est une durée de 3 mois.
23:05 Et en bas, il y a un paragraphe
23:07 où l'agent immobilier doit mettre un délai.
23:09 En fait, ce délai correspond au délai
23:11 qui est incompressible,
23:13 donc qui peut être de 12 mois, 18 mois,
23:15 pendant lequel toutes les visites qu'il aura effectuées,
23:17 à condition qu'il dénonce aussi ses clients
23:19 ou qu'il fasse signer un bon de visite avec les acheteurs,
23:21 le vendeur s'interdit
23:23 de vendre à un acheteur
23:25 qui aura été présenté par l'agent immobilier
23:27 sans l'intermédiaire de ce dernier.
23:30 C'est assez simple à comprendre.
23:32 Vous pouvez pas passer en direct.
23:34 Le risque, c'est que le vendeur paie la commission,
23:36 ce qui est complètement cohérent.
23:38 C'est un engagement, c'est un contrat.
23:40 Nous, on a un engagement de...
23:41 Pour être concret, la durée, c'est 18 mois.
23:43 Monsieur Durand qui aurait visité l'appartement,
23:45 qui recontacte la propriétaire 3 mois après,
23:47 alors que l'agent immobilier n'est peut-être plus dans l'opérationnel,
23:50 et qu'elle traite directement avec le vendeur,
23:53 eh bien, on lui doit la comm'.
23:55 Exactement.
23:56 Et c'est normal.
23:58 C'est un gage de sécurité et de confiance aussi.
24:00 Oui, bien sûr. En plus, c'est logique.
24:02 Déjà, c'est un contrat au-delà d'un gage de confiance.
24:05 Je pense que ce métier...
24:07 Ça arrive, ça ?
24:08 Oui, ça arrive.
24:09 C'est déjà arrivé, oui, bien sûr.
24:11 Et vous, comment vous faites ?
24:13 Je fais une vie en demeure.
24:15 Ah oui ?
24:16 Et ça a toujours bien marché ?
24:17 Ça a toujours bien marché, j'ai jamais eu de problème.
24:19 Ça arrive très rarement.
24:21 Ce qui est intéressant...
24:22 Vous n'êtes jamais allé jusqu'au tribunal pour ça ?
24:24 Non, jamais.
24:26 Jamais.
24:27 On a déjà mis des avocats en place pour ça.
24:30 Ça arrivait très rarement, attention.
24:32 Je viens quand même à rassurer tout le monde.
24:34 Mais après, je signais un contrat.
24:36 Mais la question, c'est que le vendeur, il essaie de squeezer...
24:39 En fait, ça ne se passe pas toujours comme ça.
24:41 Ce qu'il faut comprendre, c'est que nous, quand ça s'est passé,
24:44 il faut comprendre pourquoi déjà l'acheteur a été voir en direct le vendeur
24:49 ou pourquoi le vendeur a essayé de recontacter l'acheteur.
24:52 Nous, ça ne nous est jamais arrivé dans ce sens-là.
24:55 C'est jamais le vendeur qui a essayé de contacter l'acheteur.
24:57 C'est toujours l'acheteur, quelques semaines après,
24:59 qui a essayé de passer directement voir le vendeur.
25:02 Déjà, l'acheteur, des fois, il y a un défaut d'information
25:05 qui fait qu'il se dit, bon, tiens, ils ne l'ont plus en mandat, j'y vais.
25:08 Ce n'est pas forcément toujours de la malhonnêteté.
25:10 Ça, c'est important de le savoir.
25:12 C'est pour ça que nous, généralement, c'est toujours bien passé.
25:14 Après, il peut y avoir un cas de figure où l'agent immobilier aussi
25:16 n'a peut-être pas suffisamment bien fait son boulot.
25:18 Ça peut arriver aussi.
25:19 Dans ce cas-là, il faut creuser un peu, comprendre ce qui s'est passé,
25:22 essayer de comprendre pourquoi l'acheteur n'a pas eu suffisamment confiance
25:26 pour retourner voir l'agent immobilier.
25:28 - D'où l'intérêt d'avoir toujours le bon de visite.
25:31 - Alors, l'intérêt d'avoir le bon de visite, moi, je sais que...
25:34 - Vous le faites ?
25:35 - Nous, on fait le bon de visite, mais surtout, moi, ce que je fais,
25:38 à titre perso, puisque je produis aussi un petit peu,
25:41 c'est que je dénonce tous mes clients auprès du vendeur.
25:43 Ça évite qu'il y ait une problématique, parce que le mandat de vente,
25:46 il est signé entre un vendeur et une agence.
25:49 Donc, c'est vrai que la plupart des agents immobiliers parlent souvent
25:51 du bon de visite, mais je pense qu'il y a quelque chose
25:53 qui est encore plus impactant et plus important,
25:56 c'est d'envoyer à son vendeur, et en plus, ça permet d'avoir
25:58 un compte rendu quand même qui est cohérent,
26:00 d'envoyer le nom, la personne qui achète, qui l'achète,
26:03 et puis en plus, ça permet aussi au vendeur de voir qu'on fait notre taf.
26:07 - Oui, c'est professionnel.
26:09 Merci, Dan Adler.
26:10 - Merci beaucoup, Dan Adler.
26:11 A retrouver sur deferla.com, vos agences dans Paris,
26:15 et puis sur les réseaux sociaux aussi, deferla immobilier.
26:18 - Avec plaisir.
26:19 - Merci, à la prochaine, avec plaisir.
26:20 - Merci, Vincent, merci, Dan Adler.
26:22 On se retrouve bien sûr bientôt pour des nouvelles chroniques
26:25 avec les agents immobiliers professionnels.
26:27 On se retrouve dans quelques instants pour la suite de notre programme.
26:31 - Ça vous concerne.
26:33 - Voilà, deuxième partie pour "Ça vous concerne".
26:36 Cette fois-ci, nous avons le notaire, le plus grand notaire de France,
26:40 celui que vous aimez particulièrement.
26:42 En tout cas, il est précis, il est sympa, il est drôle.
26:45 Il est notaire à Paris.
26:47 Bonjour, Thierry Dalsalme.
26:49 - Bonjour, bonjour.
26:50 - Ça s'appelle une...
26:51 - Ça s'appelle une intro.
26:52 - Pour une fois qu'on a un notaire qui ressemble pas à un notaire
26:55 qui est très sympa, on va pas se priver.
26:57 Merci en tout cas d'être avec nous.
26:59 C'est vrai qu'il inspire la joie et la sécurité.
27:02 C'est une véritable joie de vous retrouver.
27:05 Et toujours l'ami Vincent qui est armé à bloc.
27:08 Cette fois-ci, on va de quel côté ?
27:10 - On commence avec Saint-Provence, avec Françoise.
27:12 Oui, c'est la première question.
27:14 Françoise, elle a appris que suite à une vente,
27:17 pour éviter la taxe sur la plus-value immobilière,
27:19 sur la résidence secondaire,
27:21 il fallait s'engager à réutiliser la somme pour racheter un bien
27:25 dans les deux ans.
27:26 Que se passe-t-il si au bout de deux ans,
27:28 elle ne trouve pas de bien ?
27:30 - Oui, alors Françoise, elle m'inquiète parce que
27:32 si la question est bonne, c'est suite à une vente.
27:37 Or, en fait, il faut dans la vente,
27:39 demander cette exonération qui est très, très...
27:42 un peu tête d'épingle,
27:43 qui existe depuis quand même pas mal d'années,
27:45 qui à un moment donné, d'ailleurs,
27:47 la gauche avait voulu enlever.
27:49 Mais en fait, c'est une exonération qui est faite
27:53 pour ceux qui n'arrivent pas à être propriétaires
27:56 de la résidence principale, parce que c'est trop cher,
27:58 et qui ont fait un petit investissement dans leur vie.
28:01 Et puis le jour où ils arrivent à la retraite,
28:04 eh bien, ça y est, ils s'achètent la résidence principale
28:07 en vendant le petit placement qu'ils ont fait pendant leur vie.
28:11 Et du coup, c'était une mesure assez populaire.
28:14 Donc la gauche disait "si, si, si,
28:15 on ne peut pas supprimer cette exonération".
28:16 Bref, c'est une exonération, il y a pas mal de conditions.
28:20 Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale
28:23 pendant 4 ans avant la vente.
28:25 Et il faut réemployer, évidemment, le prix de vente,
28:30 partie ou tout du prix de vente, dans les 2 ans,
28:33 dans l'achat d'une résidence principale.
28:35 Donc si, par exemple, on ne réintègre que 50% du prix,
28:39 on ne sera exonéré que de 50% de la plus-value.
28:41 Donc c'est voilà, on s'est exonéré complètement de la plus-value
28:44 si on met la totalité du prix, ce qui est généralement le cas d'ailleurs,
28:47 parce que c'est un bien petit pour acheter un truc plus gros.
28:50 Et par contre, c'est sûr que si on n'achète pas dans les 2 ans,
28:53 c'est mort.
28:55 Et là, on est rattrapé par l'administration fiscale.
28:57 - C'est-à-dire qu'au départ, on paye la plus-value...
28:59 - Non, on ne la paye pas.
29:00 - Et c'est au bout de 2 ans ?
29:01 - C'est au bout de 2 ans, l'administration fiscale,
29:02 elle vous a fait le bilan.
29:04 Parce que dans l'acte de vente, on dit
29:06 "je demande à bénéficier de cette exonération,
29:08 je suis locataire ou j'habite chez mes parents
29:10 ou je ne sais pas quoi depuis 4 ans,
29:12 et j'ai bien l'intention dans les 2 ans
29:14 d'acheter ma résidence principale."
29:16 Donc là, ils surveillent.
29:18 - Donc il faut se méfier, être à l'affût,
29:20 et se faire accompagner, puisque la mesure est toujours valable.
29:22 - Ah oui, tout à fait.
29:24 Et elle est pas mal utilisée.
29:26 - Une deuxième question maintenant de Laurie.
29:28 Elle nous dit que son père a fait il y a 2 ans
29:30 une donation de 2 maisons à ses 2 filles.
29:33 Il a 2 maisons, le père,
29:35 il les a données à ses 2 filles.
29:37 Le père est donc usufruitier des 2 maisons,
29:40 et les 2 filles, les 2 sœurs, sont nues propriétaires,
29:42 chacune d'une maison.
29:44 Les enfants habitent donc chacune une maison.
29:47 Aujourd'hui, Laurie a un différent avec sa sœur.
29:50 - Parce qu'il n'habite pas la maison, donc, le père.
29:52 - Le père n'habite plus la maison.
29:54 Ce sont les filles qui, chacun, bénéficient d'un bien.
29:58 Aujourd'hui, Laurent a un différent avec sa sœur.
30:01 Elle souhaite récupérer les loyers
30:03 qu'elle n'a pas eus depuis 2 ans, sur la maison de Laurie.
30:06 Est-ce que c'est possible ?
30:08 Est-ce que ce sera à prévoir, à déduire, de la succession ?
30:11 Qu'est-ce que c'est que cette histoire sur l'usufruit,
30:14 la nue propriété ?
30:16 - C'est un serpent de mer,
30:19 mais qui peut vite devenir des bombes dans les dossiers de succession.
30:22 Pourquoi ?
30:24 Parce que ça a été assez fluctuant,
30:26 mais maintenant, c'est très clair.
30:28 La cour de cassation, désormais, c'est évident.
30:31 Considère que quand on habite chez ses parents,
30:35 c'est un cadeau.
30:37 Quand on habite gratuitement chez ses parents.
30:40 Parce que, ce qui est le cas quand il y a un démembrement,
30:43 c'est vrai que je suis nue propriétaire,
30:45 mais ça ne me donne pas le droit d'habiter.
30:47 C'est l'usufruitier qui y habite.
30:49 Ou qui loue et qui y a les fruits.
30:51 L'usufruit, c'est l'usage des fruits.
30:53 Donc là, du coup, elle habite chez son père.
30:56 Même si elle est nue propriétaire, ça paraît bizarre,
30:59 mais c'est comme ça.
31:01 Donc elle habite gratos,
31:03 et là, ça ne le fait pas.
31:05 Allez, on continue.
31:07 - Non, non, c'est bon, c'est bon, c'est bon, on continue.
31:09 - Oui, continuons.
31:11 - Bon, et donc là, il y a carrément...
31:13 C'est un bien...
31:15 Ce sont des sommes.
31:17 Et si vous habitez comme ça pendant 10, 20 ans,
31:20 gratuitement chez vos parents,
31:22 il y a les frères et sœurs qui ne l'entendent pas de cette oreille.
31:25 Qui vous disent, "Eh, eh, eh, 10 ans de loyer,
31:27 il faut me rapporter les 10 ans aux gens de la succession."
31:30 Pas avant, c'est aux gens de la succession, ça se fait.
31:32 Parce que dans la question, on a l'impression que le papa n'est pas mort.
31:35 - Oui, le père n'est pas mort,
31:37 et donc la sœur demande dès maintenant à récupérer le loyer.
31:39 - Ah oui, elle a un très gros monde, là.
31:41 Non, non, elle doit attendre la succession,
31:43 et là, ça part mal.
31:44 C'est vrai que là, je ne sais pas qui c'est,
31:46 mais en fait, dans ces deux cas,
31:48 en plus, ça va être sur le différentiel.
31:51 Parce que si vous me dites que les deux vieux habitent gratuitement,
31:55 ça va être sur le différentiel de loyer.
31:57 Donc là, on est quand même un peu à la marge.
32:00 - Et ça, c'est des cas courants, ça ?
32:02 - Bah, malheureusement, c'est souvent que les biens familiaux
32:07 soient donnés à un enfant.
32:09 - Sans loyer.
32:10 - Et puis que dans les patrimoines,
32:12 les gens n'ont pas forcément autant de biens que d'enfants.
32:15 Et du coup, oui, ça crée des déséquilibres,
32:17 et c'est des bombes qui peuvent vraiment éclater.
32:19 - D'accord.
32:20 - Et si au moment où elle commence à habiter le bien,
32:22 il y a un document qui est fait,
32:24 contre-signé des parties, en disant "il n'y aura pas de loyer", etc.
32:27 Est-ce que ça peut aider ?
32:28 - C'est un document qui correspond à une donation.
32:30 - Oui.
32:31 - "Il n'y aura pas de loyer", bah oui.
32:34 Donc c'est mettre noir sur blanc, bah oui,
32:36 tu vas habiter gratos le bien dont j'ai lu du fric.
32:40 Donc c'est reconnaître...
32:42 Oui, ça peut être un pré-usage.
32:44 Alors il pourrait y avoir les pré-usages qu'on appelait les commodas et autres,
32:47 mais là, ça aussi, c'est considéré dans les familles comme un avantage.
32:53 - OK.
32:54 - Donc du coup, et fiscalement aussi.
32:56 - Merci beaucoup Thierry Delsalle.
32:58 Porte-parole de la Chambre des notaires du Grand Paris.
33:00 - C'est ça.
33:01 - Il nous voit régulièrement dans le Grand Rendez-vous de l'Immobilier.
33:03 - Voilà, dans le Grand Rendez-vous de l'Immobilier, mais pas que,
33:05 on le voit partout, de toute façon, on voit Thierry Delsalle partout.
33:07 - Oh, faut peut-être pas exagérer non ?
33:09 - Merci beaucoup Thierry Delsalle.
33:11 On va se retrouver, les amis, vous, vous restez connectés, bien évidemment,
33:15 pour la suite de notre programme, puisqu'il nous reste une dernière partie.
33:17 Avec ça, vous concerne, c'est tout de suite après.
33:19 Voilà, Le Grand Témoin, deuxième partie,
33:24 qui est restée avec nous, on l'en remercie,
33:26 c'est Laurent Nataf, le président d'Omélior.
33:28 Merci Laurent Nataf de rester avec nous,
33:30 pour sa deuxième partie du Grand Rendez-vous de l'Immobilier.
33:34 On va parler d'un sujet qui a fait vraiment grincer,
33:37 avec les couacs qu'on a connus entre la première version du DPE,
33:41 la deuxième version du DPE, depuis la loi Climat et Résilience,
33:45 en août 2021, le fameux DPE, Guillaume, un vrai sujet.
33:49 - Le DPE, oui.
33:51 Oui, le DPE, c'est un outil qui est devenu fondamental aujourd'hui,
33:53 puisqu'il est obligatoire, quand on vend un logement,
33:56 et qui permet de noter la performance énergétique de son bien.
33:59 Et pourtant, il est très décrié depuis ces derniers mois,
34:06 depuis même le début de l'année, ou presque un an.
34:08 Et c'est en cause de sa fiabilité.
34:11 Qu'est-ce qui pose problème, si on veut le dire simplement ?
34:14 - Alors déjà, il est autant décrié,
34:16 puisque le DPE devient un outil indispensable
34:19 à tout propriétaire de biens immobiliers.
34:22 Tout simplement, parce que vous le savez,
34:24 à partir du 1er janvier 2025,
34:26 il sera impossible de mettre en location un bien
34:30 qui a une note énergétique de G.
34:32 Donc le DPE devient un outil qui est, en gros,
34:35 ultra important pour l'ensemble des propriétaires.
34:38 On s'est rendu compte, également,
34:41 que le DPE actuel ne favorisait pas,
34:44 et même désavantageait grandement, les petites surfaces.
34:47 Donc quand on parle de petites surfaces,
34:49 on parle de surfaces qui sont inférieures à 30 m².
34:52 Donc il y a de grandes discussions là-dessus,
34:55 puisque les chiffres sont très clairs.
34:58 63% des surfaces inférieures à 30 m² sont notées E, F ou G.
35:04 - Donc mal notées.
35:06 - Mal notées, alors que seulement 39% des surfaces
35:09 supérieures à 30 m² ont ces mauvaises notes-là.
35:12 Donc il y a un problème au niveau du calcul de ce DPE,
35:15 qui est fait par un logiciel.
35:17 - C'est un problème de calcul de logiciel.
35:19 - Parce que dans le même immeuble, je vais être basique,
35:22 j'ai un truc qui fait 25 m², et l'appartement du dessous
35:25 qui en fait 125.
35:27 - Ils ont pour entrer exactement les mêmes données,
35:30 à part la surface, et la petite surface aura une mauvaise note.
35:33 - Aïe, aïe, aïe.
35:35 Et donc là, on est en plein dans la tambouille,
35:38 entre les professionnels, l'exécutif,
35:40 on cherche le mauvais mode de calcul.
35:42 - On cherche à changer les coefficients de surface,
35:45 que ce soit, qu'il y ait une certaine logique.
35:47 - Mais que je comprenne, pourquoi le coefficient de surface
35:50 est un problème ?
35:51 - Alors après, on rentre dans des traits techniques,
35:54 c'est-à-dire qu'on a un logiciel, une méthode de logiciel
35:57 qui s'appelle le 3CL, 3CL DPE 2021,
35:59 qui est la méthode de calcul aujourd'hui,
36:01 qu'il faut améliorer pour qu'il n'y ait plus ces problématiques-là.
36:04 - Donc en fait, il faut revoir le moteur de calcul,
36:07 parce que les critères intégrés qui permettent d'aboutir
36:10 à cette note ne sont pas bons du tout.
36:12 - Exactement, ça c'est le premier point.
36:14 Tout ce qui est chauffé à l'électricité
36:17 ne bénéficie pas forcément aussi d'une bonne note de DPE,
36:22 alors que le gouvernement pousse
36:24 pour que justement, on soit chauffé à l'électricité,
36:26 par le nucléaire qui est censé être propre.
36:28 - On peut l'expliquer ça ou pas ?
36:30 - Alors ça, c'est simplement à changer une règle,
36:32 c'est une vieille règle qui date de longtemps.
36:34 Aujourd'hui, si vous prenez les coefficients,
36:36 ce qu'on appelle les coefficients d'énergie primaire,
36:38 pour l'électricité, il est à 2,3,
36:40 alors que pour du gaz naturel ou du bois, il est à 1.
36:42 Tout le monde milite pour que pour l'électricité,
36:44 qui est l'énergie en fait...
36:46 - C'est quoi l'énergie primaire ?
36:48 - Le coefficient d'énergie primaire,
36:50 en gros, c'est le niveau de qualité de l'énergie.
36:53 C'est-à-dire que plus le coefficient va être faible,
36:55 plus on se dirige vers une énergie propre.
36:57 Plus la note sera meilleure.
36:59 - Et on leur a attribué comme ça des coefficients historiquement,
37:01 et on ne l'a pas revisé pour l'électricité.
37:03 - Exactement, il te reste à 2,3,
37:05 alors qu'on nous dit qu'il faut chauffer à l'électrique,
37:07 il faut chauffer en pompe à chaleur.
37:09 Au niveau du gaz naturel et du bois,
37:11 c'est totalement logique.
37:13 - Donc ça, ça va être fait ?
37:15 - On l'espère, en tous les cas, on parle depuis cet été
37:17 d'une modification du DPE,
37:19 et les deux grands axes de modification à voir sont ces deux points-là.
37:21 - On l'attend pour quand la nouvelle révision ?
37:23 - Fin d'année, on espère.
37:25 - Fin d'année, ouais. Ça semble quand même complexe.
37:27 - Le ministre l'a annoncé.
37:29 - Le ministre l'a annoncé, mais on n'a pas l'impression
37:31 que c'est un sujet qui est si important que ça pour les autorités.
37:33 - Le ministre l'a annoncé, mais dans le cadre du discours
37:35 sur la massification de la rénovation globale,
37:37 dans lequel il a intégré effectivement la notion de DPE.
37:39 Il y avait déjà une version qui avait achopé en juillet,
37:41 qui a précédé celui de novembre,
37:43 vous savez, du temps négligeable.
37:45 - Oui, parce que ça change à régulièrement ce point.
37:47 - Qui avait été une catastrophe d'ailleurs à tel point
37:49 que les 79 000 DPE de l'époque avaient été annulés
37:51 et reprogrammés.
37:53 Donc là, on s'aventure sur quoi ?
37:55 Sur les mêmes sujets ?
37:57 - Là, en fait, on a un autre sujet qui est très important,
37:59 c'est cette interdiction de location
38:01 à partir du 1er janvier 2025.
38:03 Puisque si vous modifiez le DPE,
38:05 automatiquement, énormément d'appartements
38:07 vont passer en E ou en F,
38:09 ils seront louables.
38:11 - On a chiffré, c'est 4 800 000 unités,
38:13 donc appartements concernés au 1er janvier 2025.
38:15 En sachant que pratiquement
38:17 plus de 30% du parc parisien,
38:19 c'est du G.
38:21 Et c'est de la petite surface.
38:23 - D'ores et déjà, il y a déjà des règles.
38:25 On est déjà interdit de louer pour certains types
38:27 de logements, lesquels d'ailleurs G+, je crois,
38:29 c'est ça ? - G+.
38:31 - Sur l'échelle du... Je parle aux auditeurs,
38:33 référez-vous à l'échelle
38:35 de la performance énergétique.
38:37 Pour ces petites surfaces,
38:41 donc, c'est biaisé.
38:43 Parce que si je loue une petite surface
38:47 et qu'elle est mal classée, comme on vient de dire
38:49 que le DPE était biaisé sur les petites surfaces,
38:51 c'est biaisé, il n'y a pas de passe-droit,
38:53 donc il n'y a pas de façon de concilier la chose.
38:55 - En fait, on est dans un cercle
38:57 virtueux qui est
38:59 toujours un petit peu embêtant.
39:01 Parce qu'une petite surface va être louée par quelqu'un
39:03 qui a moins de revenus, beaucoup par
39:05 des étudiants, etc.
39:07 Donc, dans ce type de logement,
39:09 on demande un maximum de travaux.
39:11 C'est celles qui ont le moins de valeur.
39:13 - D'accord, mais si j'ai automatiquement une mauvaise note,
39:15 on vient de me dire. - Vous n'avez pas automatiquement,
39:17 vous avez, en gros, sans suivre les chiffres,
39:19 deux fois plus de chances d'avoir une mauvaise note.
39:21 - Et donc, je ne peux pas me faire entendre, je n'ai pas une procédure de conciliation
39:23 pour justement plaider ça, que le DPE est biaisé.
39:25 - Un recours sur le...
39:27 - Pour l'instant, on n'a pas information de ça.
39:29 Je pense que le premier objectif, sachant qu'on a encore
39:31 13 mois et demi jusque-là,
39:33 on n'est pas fiable. En fait, le premier
39:35 objectif, c'est de modifier ce DPE
39:37 pour que les petites surfaces soient considérées
39:39 comme des surfaces normales. - Mais question,
39:41 justement, ce DPE, quitte à revoir
39:43 le mode de calcul, parce que ce que vous êtes en train de dire,
39:45 c'est qu'il faut revoir les règles de calcul,
39:47 les règles d'analyse qui permettront de le faire.
39:49 Mais il y a des gens qui le font, ce sont les diagnostiqueurs.
39:51 - Oui. - Comment ils sont
39:53 aujourd'hui les diagnostiqueurs ? Ils sont bien formés ?
39:55 Ils sont adaptés ? Qu'est-ce qu'on peut dire
39:57 de ce métier qui a bu une révolution ?
39:59 Puisque, je rappelle quand même qu'à la fuite
40:01 d'une époque, le DPE n'était pas
40:03 "obligatoire", c'est-à-dire qu'il n'avait pas de moyens
40:05 juridiques. Aujourd'hui, il est opposable.
40:07 - Tout à fait. - Il a été rendu opposable.
40:09 Les diagnostiqueurs, comment ça se passe avec eux ?
40:11 - En fait, les diagnostiqueurs utilisent un logiciel
40:13 qui leur est imposé, avec une méthode
40:15 de calcul de ce logiciel qui leur est
40:17 imposée. Donc en fait, en utilisant
40:19 la formation d'un diagnostiqueur, c'est de savoir
40:21 utiliser ce logiciel en entrant
40:23 les données qu'il a pu calculer
40:25 lors de sa visite chez...
40:27 - Quelqu'un qui n'est pas formé, par exemple.
40:29 - Quelqu'un qui n'est pas formé et qui n'applique pas
40:31 les mesures, qui n'utilise pas le logiciel.
40:33 - Non, mais le mec, il va appliquer
40:35 éventuellement, il peut se servir du logiciel,
40:37 je ne sais pas si c'est très compliqué ou pas,
40:39 il pourrait sortir un diagnostic, même si
40:41 un pro pourrait tout de suite voir que
40:43 ce n'est pas adapté, par exemple. - Alors si le diagnosticueur
40:45 est mal intentionné ou mal formé,
40:47 évidemment, il peut mettre les données
40:49 qu'il veut dans le diagnostic. - D'accord.
40:51 Il y a quand même une part du diagnosticueur dans l'analyse
40:53 et le rendu du DPE. - Très grande part.
40:55 - C'est rassurant. - Il y a un autre outil
40:57 qui s'appelle l'audit énergétique
40:59 qui sert à plus cibler
41:01 les travaux qu'on doit faire, en fait, c'est ça.
41:03 - Est-ce que c'est obligatoire ?
41:05 - Est-ce que c'est obligatoire ? Et j'ai envie de dire,
41:07 pour faire la première léson d'abord, est-ce que ça peut
41:09 remplacer le DPE ? Si le DPE n'est pas fiable,
41:11 il faut passer directement par l'audit.
41:13 - Dans le processus, c'est quoi ?
41:15 DPE d'abord ou audit d'abord ?
41:17 - C'est deux choses qui restent différentes. Le DPE est obligatoire
41:19 pour une vente immobilière, le DPE est même demandé
41:21 aujourd'hui quand on souscrit un crédit
41:23 bancaire pour acheter un bien.
41:25 L'audit énergétique, aujourd'hui,
41:27 est obligatoire dans le cadre de certains
41:29 dispositifs d'aide à la rénovation énergétique.
41:31 - Donc c'est pour avoir des aides, quand je veux faire des travaux.
41:33 - Notamment, mais c'est également pour vous permettre
41:35 de mieux comprendre votre logement et de mieux
41:37 appréhender les travaux que vous devez réaliser.
41:39 Aujourd'hui, la plupart des propriétaires
41:41 à qui nous avons affaire
41:43 ne savent pas exactement ce qu'ils doivent faire, ils ne savent même pas
41:45 si leur maison est bien isolée ou pas. - Donc l'audit, il va me dire
41:47 "Voilà, OK, pour arriver à telle note,
41:49 telle performance, vous devez faire tel type de travaux."
41:51 - C'est exactement. - Mais alors, donc,
41:53 il mesure quand même la performance énergétique.
41:55 - Il mesure complètement la performance énergétique.
41:57 - Il est capable de me dire si je suis dans une passoire ou pas.
41:59 - Oui, il est complètement capable, c'est un DPE qui est beaucoup plus précis,
42:01 beaucoup plus poussé. - Il ne va pas contredire
42:03 le DPE qui n'est pas fiable ? - S'il est rempli de la même façon,
42:05 non, mais encore une fois, il y a une intervention
42:07 humaine de l'auditeur énergétique,
42:09 ou de l'auditeur investisseur. - Laurent Nathaf,
42:11 est-ce que c'est valable pour l'habitat collectif
42:13 comme l'habitat individuel ? - Oui, tout à fait.
42:15 - Donc que ce soit une maison
42:17 audite énergétique préalable,
42:19 - Oui. - ou un immeuble.
42:21 - Et si je suis en collectif, dans une copropriété,
42:23 pareil. - On peut faire un audit énergétique pour un immeuble.
42:25 - D'accord. - C'est plus cher un audit ?
42:27 - Alors pour une maison individuelle, on est de l'ordre
42:29 entre 600 et 1 000 euros.
42:31 Sachant que vous avez des aides
42:33 de l'ANA qui permettent de se faire rembourser si
42:35 on engage des travaux de rénovation énergétique derrière.
42:37 - D'accord. - En tout cas, une partie... - Attention, l'audit,
42:39 ce n'est pas le DPE. - L'audit, ce n'est pas le DPE.
42:41 - Il faut quand même le DPE derrière.
42:43 - Alors le DPE, en fait... - Oui, c'est que dans le cadre de la...
42:45 - Le DPE vous sert à obtenir votre note
42:47 énergétique. - D'accord.
42:49 - Et l'audit, dans le cas des travaux,
42:51 l'audit suffit si je fais des travaux. - Dans le cas des travaux,
42:53 l'audit suffit, bien sûr. - Ok, je n'ai pas besoin de...
42:55 - Vous avez votre note au début de l'audit. - D'accord, ok.
42:57 - Et pour un immeuble, en fait, tout dépend de la surface de l'immeuble,
42:59 mais là, on parle de plusieurs milliers d'euros pour un audit, pour une copropriété.
43:01 - D'accord. Et alors, je reviens
43:03 au début de la discussion, le DPE, bon,
43:05 c'est fiable, mais ça coûte combien ?
43:07 - Un DPE, vraiment, ça va dépendre. Aujourd'hui, il y a énormément
43:09 de sociétés qui sont spécialisées. On est pour un appartement
43:11 entre 200 et 300 euros, à peu près. - D'accord.
43:13 - Mais le DPE, en fait, il a vraiment cette...
43:15 - C'est vrai qu'on a des chiffres qui varient,
43:17 qui oscillent, d'ailleurs, c'est marrant, parce que ça oscille entre
43:19 200, 300, jusqu'à 600 euros.
43:21 - Bien sûr. - C'est rapport à la surface,
43:23 je suppose. - C'est rapport à la surface, c'est rapport au nombre de pièces,
43:25 c'est rapport aussi à l'entreprise.
43:27 On est sur un marché libre, donc chacun peut...
43:29 - Oui, oui. - ...c'est obligatoire pour toute mise en vente
43:31 et pour toute mise en location. - Pardon, vous avez dit
43:33 une chose, le prix,
43:35 c'est important pour ceux qui nous écoutent, le tarif
43:37 du diagnostic, il est libre d'un diagnosticeur
43:39 à un autre. - Oui, bien sûr. - Il y en a un qui dit
43:41 "moi, je prends 1 000 euros", il fait
43:43 ce qu'il veut. - Ou ça reste une entreprise privée
43:45 qui a une formation... - C'est pas réglementé, ça.
43:47 - C'est pas réglementé au niveau qu'on va retenir
43:49 la fourchette que vous avez donnée, comme ça, elle sera...
43:51 - Oui, oui, c'est sûr. - On va en avoir un beau
43:53 marmette, merci. - Alors,
43:55 on a un sujet,
43:57 d'ailleurs, sur Omnénor, c'est que
43:59 vous aviez, vous, une spécialité
44:01 qui est celle de la maison individuelle,
44:03 juste pour rappeler l'historique
44:05 d'Omnénor, et que de plus en plus maintenant,
44:07 vous faites de l'habitat collectif. - Exactement. On a
44:09 accompagné, depuis 2017,
44:11 60 000 propriétaires de maisons individuelles
44:13 dont, justement, l'amélioration de
44:15 leur note énergétique, et aujourd'hui,
44:17 nous accompagnons l'écopropriété
44:19 dans ces travaux. - Uniquement en résidentiel
44:21 ou vous faites aussi du bureau avec le tertiaire,
44:23 vous faites du commerce ? - On fait énormément de résidentiels, puisque c'est vrai que
44:25 on est spécialisé dans les différents
44:27 dispositifs, aujourd'hui, et c'est vrai que
44:29 dans le résidentiel, vous avez beaucoup plus de
44:31 dispositifs d'aide en place. - Si on veut en savoir
44:33 plus, on va sur omnénor.fr ?
44:35 - Omnénor.fr, tout à fait. - Voilà, et vous pouvez aussi
44:37 contacter Laurent Nattaf directement sur les réseaux
44:39 sociaux, je pense que vous feriez un plaisir de répondre
44:41 à tous ceux qui nous écoutent, et
44:43 d'ailleurs, le sujet de la rénovation énergétique, d'ailleurs,
44:45 vous êtes de plus en plus nombreux à nous poser les questions,
44:47 bien évidemment, et je vous recommande,
44:49 nous ne saurions trop vous recommander de passer par des
44:51 vrais professionnels, je pense que c'est le moyen
44:53 le plus sûr de dormir tranquille. Merci
44:55 Laurent Nattaf d'être passé par le plateau,
44:57 c'était un dossier spécial rénovation énergétique,
44:59 on continue notre road trip
45:01 justement avec "Ça vous concerne ?"
45:03 pour la troisième partie, nous allons recevoir un avocat.
45:05 "Ça vous concerne ?"
45:07 Voilà, la troisième
45:09 partie pour "Ça vous concerne ?" comme vous le savez,
45:11 les amis, chaque mois, on vous donne les réponses
45:13 aux questions que vous avez
45:15 postées sur le club Facebook "Les Proprios"
45:17 gérées par Capital, et c'est notre ami
45:19 Vincent qui y est dédié, et aujourd'hui, on a
45:21 une question posée par
45:23 l'un des avocats des meilleurs endroits immobiliers,
45:25 et c'est normal puisqu'il est dans le grand rendez-vous
45:27 de l'immobilier, c'est Maître Romain
45:29 Rossy-Landig, bonjour Maître.
45:31 - Bonjour. - Alors, justement
45:33 Maître, on a une question à vous poser
45:35 sur les cautions, n'est-ce pas
45:37 Vincent ? - Oui, c'est Michel Arrins
45:39 qui nous pose cette première question sur le groupe Facebook
45:41 le club des Proprios, la caution
45:43 de son locataire refuse, lui
45:45 aussi, de payer le loyer.
45:47 Quelle suite est-ce qu'il peut donner
45:49 Michel ? Est-ce qu'il passe par un huissier ?
45:51 Il en est déjà pensé à ça ? - Il est mal là.
45:53 - Ah bah, oui, effectivement
45:55 il faut passer par un huissier, parce que quand le locataire
45:57 principal ne paye pas le loyer, effectivement
45:59 il est légitime de se retourner vers le caution, celui qui s'est
46:01 porté caution à la signature du bail,
46:03 à la place du locataire défaillant. Donc il y a une procédure
46:05 assez classique, c'est de délivrer un commandement
46:07 de payer, évidemment au locataire en titre
46:09 qui ne paye pas, et de dénoncer
46:11 également ce commandement à la caution.
46:13 Alors attention, il y a un petit délai de 15 jours,
46:15 il faut le faire dans les 15 jours suivant le commandement, c'est la seule
46:17 obligation légale. Si jamais
46:19 malgré ce commandement de payer,
46:21 le locataire en titre ou la caution
46:23 refuse toujours de payer le loyer, il faudra engager
46:25 la procédure d'expulsion, donc en résiliation
46:27 de bail ou en acquisition de clause volutoire, contre les deux.
46:29 Alors qu'on demande l'expulsion du
46:31 locataire, et on demande la condamnation
46:33 solidaire du
46:35 locataire défaillant et de sa caution
46:37 à payer les loyers. Donc c'est assez classique.
46:39 C'est une procédure, alors c'est
46:41 un peu le parcours du combattant, je comprends pourquoi
46:43 vous dites "bon courage", parce qu'effectivement
46:45 une procédure
46:47 d'expulsion pour loyer un pays, qu'elle soit
46:49 engagée contre le locataire et la caution, c'est
46:51 18 mois à peu près.
46:53 - 18 mois ? - C'est un peu plus court la procédure,
46:55 vous le savez, on en a souvent parlé ensemble. - Mais alors à quoi ça sert
46:57 d'avoir une caution justement ?
46:59 - C'est très précieux, parce que vous allez avoir un titre
47:01 exécutoire, votre jugement va être valable
47:03 contre les deux, contre le locataire défaillant
47:05 qui a priori est insolvable. - Et s'il n'est pas solvable ?
47:07 - C'est pour ça qu'on prend en général une caution, qu'on essaye
47:09 d'être solvable, c'est pour ça qu'on exemple,
47:11 les locataires étudiants, on demande souvent aux parents d'être caution.
47:13 - Ça arrive souvent ? - Moi je conseille beaucoup à mes clients
47:15 à titre personnel, je trouve que c'est la meilleure garantie,
47:17 c'est la caution personnelle. Alors évidemment,
47:19 il faut avoir bien regardé le dossier
47:21 avant. - Il y a une différence
47:23 entre une caution personnelle et une caution classique ?
47:25 - Il peut y avoir une caution, une garantie à première demande,
47:27 par exemple une garantie bancaire, ça c'est pas mal.
47:29 Quand vous avez un locataire qui bloque un an
47:31 de loyer par exemple à l'avance à la banque, ça c'est
47:33 très efficace. - Et ça marche quand
47:35 on demande une garantie à première demande ?
47:37 - Il faut trouver un locataire qui ait les moyens de...
47:39 - Ça veut dire qu'il doit avoir en liquidité l'équivalent
47:41 d'une année de loyer ? Ah oui, oui, oui, effectivement.
47:43 - Donc, quand on n'a pas ça, la meilleure caution,
47:45 effectivement c'est la caution personnelle, quelqu'un de
47:47 solvable, dont on sait qu'à l'avance qu'il est solvable.
47:49 - Est-ce que ça accroît
47:51 la qualité du risque ?
47:53 C'est-à-dire qu'en fait, est-ce que
47:55 c'est mieux
47:57 de l'avoir plutôt que de ne pas l'avoir ?
47:59 - Bien sûr, parce que vous avez un deuxième débiteur,
48:01 c'est-à-dire que vous allez avoir un jugement,
48:03 donc une expulsion probablement, mais également
48:05 de condamnation à récupérer les arriérés de loyer, que vous allez pouvoir
48:07 faire exécuter à la fois contre le locataire
48:09 et contre la caution, et la caution est
48:11 probablement solvable.
48:13 - Et les garanties de caution qui existent comme VISAL,
48:15 par exemple, ou les autres mécanismes
48:17 de caution privée, je pense à GARANTEMY,
48:19 par exemple, qui fait de la
48:21 caution privée au public,
48:23 mais VISAL qui est gratuit, je précise.
48:25 - C'est le grand avantage de VISAL. - Est-ce que c'est pas mieux
48:27 de passer par ces mécanismes-là, ou pas ?
48:29 - Je sais pas si c'est mieux ou
48:31 moins bien. VISAL, je sais que ça fonctionne
48:33 très bien, parce que 1) c'est gratuit, effectivement,
48:35 et maintenant ça s'étend, ça c'est un progrès
48:37 aux dégradations locatives,
48:39 ce qui n'était pas le cas avant, alors que la caution, vous pouvez tout lui demander.
48:41 Donc effectivement, VISAL, moi je trouve que ça fonctionne
48:43 bien, ça a fait ses preuves,
48:45 c'est encore assez méconnu, malheureusement, il y a encore plein de gens
48:47 qui l'utilisent pas, et puis ça a le mérite d'être gratuit.
48:49 La caution dont on parle dans votre dossier,
48:51 c'est également gratuit, il faut juste penser
48:53 avant la signature du bail à faire signer un
48:55 engagement de caution en bonne et due forme.
48:57 - C'est compatible avec VISAL ? - Non, on peut pas
48:59 demander les deux. - On peut pas aussi en demander VISAL, on peut pas en demander la caution.
49:01 - On peut pas demander les deux.
49:03 Mais la caution, ça nous sonne bien. - Je rappelle d'ailleurs que VISAL,
49:05 me semble-t-il, il faut être salarié,
49:07 et c'est le groupe Action Logement
49:09 qui gère, il faut être
49:11 salarié en activité, quel que soit le revenu,
49:13 et d'ailleurs, ils ont même élargi
49:15 l'âge pour les bénéficiaires de la garantie VISAL.
49:17 - Alors regardez de près, et puis il y a aussi cette notion
49:19 de loyer, il y a un loyer à pas dépasser.
49:21 - Mais apparemment ça fonctionne, et d'ailleurs le dernier
49:23 chiffre qu'on a vu, c'est qu'ils ont franchi le millionième
49:25 client garanti.
49:27 - Ils ont remplacé la GUL, ce qu'ils avaient appelé la
49:29 garantie universitaire de loyer qui avait été un flop total.
49:31 VISAL, ça fonctionne bien. - Je sais pas si ça a été
49:33 lancé un jour, la GUL, non ? - Si, si, ça a été lancé.
49:35 - Ça a pas duré longtemps. - Ça a pas démarré.
49:37 - C'était Lucie Kahn qui dirigeait
49:39 la GUL. Je me souviens.
49:41 Voilà, c'est le privilège de l'âge.
49:43 On part à Montreuil.
49:45 On est partis de Reims, on a pris
49:47 la voiture, puis on est allés à Montreuil. - Oui, puis on reste
49:49 à l'est de Paris, voilà, à Montreuil
49:51 avec une question pour notre avocat Romain
49:53 Rossilandi. De Cédric,
49:55 il est locataire, il souhaite soulouer
49:57 son appartement pendant les JO
49:59 qui arrivent. On sait qu'il y a des
50:01 opportunités à cet endroit-là.
50:03 Est-ce qu'il doit avertir son bailleur ? C'est la question
50:05 de Cédric. - Tous les locataires par exemple.
50:07 - En ce moment, c'est la mode. On voit les prix
50:09 qui sont annoncés, c'est absolument incroyable.
50:11 Alors, première réponse.
50:13 Ah oui, oui, j'ai des clients qui viennent me voir.
50:15 - 1000 euros par jour. - Il y a des prix dingues.
50:17 Les prix explosent. Donc évidemment que les gens se font
50:19 tenter. - Ça se loue. - Alors apparemment,
50:21 ça se loue. Moi, je suis assez étonné aussi.
50:23 - Moi, j'ai le studio, je vous le dis, Sylvain.
50:25 - J'ai une petite maison à côté de Vincent,
50:27 je vais la louer. - Même les maisons en banlieue se louent
50:29 très cher. Pour revenir à
50:31 votre question, il est indispensable
50:33 pour le locataire
50:35 d'obtenir au préalable et par écrit
50:37 l'autorisation de soulouer.
50:39 C'est prévu dans la loi. - JO
50:41 ou pas JO ? - JO ou pas JO.
50:43 Et pourquoi c'est important ? Parce que
50:45 si vous le faites pas,
50:47 le propriétaire qui découvre
50:49 que vous avez loué dans son dos
50:51 effectivement pendant les JO, c'est facile, il va sur Airbnb,
50:53 il va voir, ah bah tiens, mon appartement
50:55 est loué 300 euros la nuit.
50:57 Donc il peut, le bailleur,
50:59 engager une procédure d'expulsion contre vous, c'est un motif
51:01 de résiliation du bail. Donc ça, c'est quand même pas
51:03 plaisant. Et surtout,
51:05 il peut obtenir votre condamnation
51:07 à lui reverser tous les sous-loyers
51:09 que vous avez perçus.
51:11 Pourquoi ? Parce que
51:13 les sous-loyers, c'est considéré comme un fruit civil,
51:15 ça appartient au propriétaire. Il y a la jurisprudence là-dessus.
51:17 Je sais pas si vous avez suivi cette affaire, il y avait un locataire
51:19 qui a été condamné il y a deux ans
51:21 à payer 220 000 euros
51:23 à son propriétaire, 220 000 euros qu'il avait gagné
51:25 sur Airbnb pendant des années en louant,
51:27 en soulouant son appartement. Il y a aussi
51:29 une chose très importante, qui va à mon avis poser
51:31 beaucoup de problèmes concrets, c'est que
51:33 en théorie, le sous-loyer, donc les loyers perçus
51:35 sur Airbnb, ne peuvent pas dépasser
51:37 le montant du loyer principal.
51:39 Donc vous vous doutez bien
51:41 que quand vous louez 300 euros
51:43 la nuit, il y a quand même des chances qu'à la fin du mois,
51:45 vous dépassiez le montant.
51:47 Donc là aussi,
51:49 moi ce que je conseille à mes clients, parce que là il n'y a pas
51:51 de réponse dans la loi, il faut essayer d'avoir un accord
51:53 écrit préalable du bailleur,
51:55 quitte à lui donner une petite partie, vous voyez ce que je veux dire,
51:57 pour lui dire bon là, je vais faire...
51:59 - Entre nous, vu le volume de gens qui vont le faire,
52:01 et le très peu de propriétaires
52:03 qui vont essayer d'avoir des actions coercitives,
52:05 on va dire que c'est open bar.
52:07 - Oui, ça va aller. - Mais, il faut
52:09 rappeler à ceux qui nous écoutent
52:11 que c'est pas bien.
52:13 - Si, si votre propriétaire est d'accord, est informé,
52:15 qu'il accepte le deal. - Et s'il peut y avoir une entente
52:17 entre les deux. - Bien sûr, c'est ça que je conseille.
52:19 Trouvez un accord, dites à votre propriétaire
52:21 écoutez, je vais louer pendant 5 semaines.
52:23 - C'est ce que vous feriez, vous, imaginez,
52:25 vous savez que vous n'auriez pas
52:27 beaucoup de moyens de rétorsion,
52:29 qu'est-ce que vous faites ? Vous dites bon ok,
52:31 on fait 50/50.
52:33 - Oui, 10/15%, le propriétaire
52:35 va être content. - Non mais vous avez raison,
52:37 moi je suis d'accord. - Là il faut avoir
52:39 un accord écrit préalable, indispensable.
52:41 - C'est obligatoire. - C'est pas très académique
52:43 comme conseil, mais c'est
52:45 terriblement efficace.
52:47 - Merci beaucoup Romain Rossi-Landy,
52:49 avocat spécialisé dans l'immobilier,
52:51 on vous retrouve sur rossi-landy-avocat
52:53 au pluriel .fr
52:55 rossi-landy sur l'immobilier.
52:57 - Et nous retrouvons notre avocat favori d'ailleurs
52:59 sur nos matinales Sud Radio, parlons
53:01 une mot, le samedi matin. On l'appelle
53:03 au téléphone, au petit réveil, voilà,
53:05 merci pour les conseils.
53:07 - Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier.
53:09 - Merci d'avoir suivi les amis
53:11 ce 53ème numéro du Grand Rendez-Vous
53:13 de l'Immobilier. On va se retrouver le mois
53:15 prochain, on va parler des nouvelles
53:17 mesures, du nouveau projet de loi
53:19 de finances notamment. Qu'est-ce qui va
53:21 se passer, que va-t-il se passer
53:23 pour le logement ? Vous l'avez vu cette année, ça a été
53:25 une année très difficile pour la location, la
53:27 transaction, même la gestion, on verra
53:29 à quelle sauce les Français
53:31 vont être cuisinés
53:33 sur le plan fiscal, juridique et
53:35 normatif en ce début d'année.
53:37 N'est-ce pas Guillaume, c'est un vrai
53:39 projet qui arrive, notamment
53:41 chaque année, le projet de loi de finances qui va marquer
53:43 l'année 2024.
53:45 - Oui, on se retrouve donc le mois prochain,
53:47 on sera au rendez-vous
53:49 pour ce dernier numéro de l'année qui bouclera
53:51 notre 54ème numéro.
53:55 - Absolument, et d'ailleurs,
53:57 on va demander aussi à nos auditeurs, Guillaume,
53:59 de continuer, comme ils le font par ailleurs,
54:01 à poser leurs questions sur le club
54:03 Facebook que vous gérez, le club
54:05 Les Proprios. - Les Proprios.
54:07 - Merci également à toutes les équipes de
54:09 Capital, les équipes de Radio-Imo,
54:11 Baptiste, Nicolas, Vincent,
54:13 et merci à vous, tout d'abord,
54:15 de nous être fidèles, puisque nous n'existerions pas
54:17 si vous n'étiez pas là, tout simplement.
54:19 Et n'hésitez pas non plus à partager cette émission,
54:21 à la réécouter sans aucune modération
54:23 en podcast sur la plateforme de
54:25 Capital.fr, comme sur celle
54:27 de Radio-Imo, mais pas que, et vous pouvez même
54:29 nous écrire avec toujours beaucoup
54:31 de bienveillance. D'ici là, prenez
54:33 soin de vous, et on vous souhaite un excellent week-end.
54:35 - Le grand rendez-vous
54:37 de l'immobilier à retrouver sur
54:39 Radio-Imo et Capital.fr.
54:41 [Musique]
54:43 [Musique]