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00:00 Le Grand Rendez-vous de l'immobilier, une émission présentée par Capital et Radio-Immo.
00:06 Bonjour les amis et merci d'être avec nous pour ce numéro de décembre et pour la plupart d'entre vous, vous vous préparez pour les fêtes de fin d'année.
00:16 Un peu de retour, de repos va nous faire beaucoup de bien. Voilà, les fêtes de Noël et le jour de l'an arrivent à grands pas.
00:22 On est dans le numéro du Grand Rendez-vous de l'immobilier pour cette édition de décembre 2023.
00:28 Merci aux équipes de Radio-Immo et de Capital. Bonjour Guillaume Chazoulière.
00:33 Bonjour Sylvain.
00:34 Comment ça va Guillaume ?
00:35 Ça va très bien.
00:36 On va parler du neuf pour ce 54e numéro du Grand Rendez-vous de l'immobilier. On va parler d'immobilier neuf.
00:43 Oui, on parle d'immobilier neuf avec un représentant de la Fédération Promoteur Immobilier, le délégué général, Monsieur Didier Béléguignard. Bonjour.
00:51 Bonjour Sylvain, bonjour Guillaume.
00:53 Avec vous, on va faire le point de cette année, année dure pour l'immobilier neuf.
00:58 On va essayer de dresser des lignes, voir comment 2024 se dessine.
01:02 On parlera aussi de l'habitat de demain, voir comment les constructeurs vont, les promoteurs vont aménager la ville sur la ville.
01:09 On le sait, il y a de moins en moins de terrain disponible.
01:12 Alors avec nous également, comme chaque mois, vous le savez, tous les mois, vous posez vos questions.
01:17 Ça marche de mieux en mieux sur le club Facebook Géré par Capital. Les questions que vous, vous posez au quotidien, les questions sur l'immobilier.
01:25 On voit bien que c'est de plus en plus une préoccupation. Ils sont avocats, experts comptables, ils sont notaires, ils sont agents immobiliers.
01:32 Et ils sont là pour répondre à vos questions. C'est dans la séquence qui suivra pour « Ça vous concerne ».
01:38 C'est parti pour ce 54e numéro. On se retrouve tout de suite après ça.
01:42 Avec nous pour parler du marché du neuf, le délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers, Didier Bélier-Gagnère.
01:51 Merci d'être avec nous. La Fédération des promoteurs immobiliers, c'est 17 chambres régionales, 700 entreprises adhérentes.
01:59 C'est aujourd'hui la première force, on va dire, syndicale pour les promoteurs immobiliers. On est ravi que vous soyez avec nous.
02:06 Nous avons une tradition dans le grand rendez-vous de l'immobilier. La première question est toujours posée par notre ami Guillaume.
02:12 Oui, alors bonjour. Bon, c'est une question, on va dire qui fâche pour commencer, mais c'est normal. Il faut bien décrire l'actualité.
02:21 On va commencer par ce qui fâche. Il faut décrire l'actualité et la situation. Le logement neuf va mal, voire très mal.
02:27 Alors on va sûrement atteindre un des plus bas niveaux historiques en construction, en vente sur la promotion immobilière cette année.
02:36 Alors pour nos auditeurs, quelles sont vos prévisions pour l'année ? Qu'est-ce qu'on peut dire ? Comment on termine l'année ?
02:42 Exercice qui fâche, je ne sais pas, mais en tout cas exercice vérité. La promotion immobilière, ce sont les logements collectifs.
02:50 On a aussi à côté les maisons individuelles. Mais la situation est similaire. Mais sur le logement collectif, nos estimations, c'est qu'on devrait atterrir vers 80, 90 000 logements vendus cette année.
03:04 Je vous donne un point de comparaison. C'est que dans les années avant Covid et même en 2021, le niveau de vente se situait autour de 160 000.
03:16 Donc là, on sera à 80, 90 000, donc pratiquement deux fois moins. Est-ce qu'on a touché le fond ? Je ne sais pas.
03:23 Mais en tout cas, ce qui est aussi inquiétant, c'est qu'on est rentré dans une logique vraiment de crise systémique.
03:29 C'est-à-dire que la crise alimente la crise. Je vais prendre une comparaison. Quand ce que vous avez en magasin, vous ne le vendez pas, vous ne reconstituez pas vos stocks.
03:39 Là, c'est exactement la même chose. Les promoteurs ont de très grandes difficultés pour vendre. Donc il y a beaucoup d'opérations qui auraient dû être lancées, qui ne sont pas lancées.
03:48 Soit elles sont gelées. C'est le scénario optimiste. Soit elles sont carrément abandonnées. Donc ces opérations qui auraient dû être lancées, les travaux auraient dû être engagés, ne se feront pas.
03:59 Donc on va avoir ensuite une pénurie dans les années 2025-2026, puisque l'immobilier, c'est sur le temps long et une opération avant qu'elle sorte de terre, ça prend 2-3 ans.
04:10 Donc en 2025-2026, on aura également une pénurie. Donc cette année, c'est plutôt problème de vente. Et dans quelques années, ce sera un problème d'offre à la vente.
04:21 D'ailleurs, Olivier Salron, dans un communiqué, puisqu'on vient de passer un événement important qui s'appelle le salon de l'immobilier, d'entreprise, mais qui touche aussi le logement, le CIMI,
04:34 la Fédération française du bâtiment a annoncé mardi que la fédération entrait en récession avec -0,3%. C'est un marqueur extrêmement important.
04:46 Et les prévisions sur 2024 sont, on peut le dire, catastrophiques.
04:51 Absolument. Olivier Salron nous avait donné cette information un petit peu en avant-première.
04:58 Olivier Salron qui est le président de la fédération du bâtiment.
05:04 On estime, et nos chiffres rejoignent ceux de la fédération du bâtiment, on devrait perdre sur les deux prochaines années environ 300 000 emplois.
05:13 150 000 emplois directs sur l'immobilier et puis 150 000 emplois chez les architectes, les notaires, etc.
05:21 On s'est amusé à faire une cartographie, justement, pour tous ceux qui nous écoutent sur le logement neuf.
05:28 Toutes les régions ne sont pas égales. On a certaines régions comme par exemple l'arc atlantique, les littoraux qui se défendent plutôt bien, qui maintiennent un niveau.
05:40 Quelles sont les régions, on peut dire que beaucoup de régions aujourd'hui sont touchées, mais quelles sont les régions qui sont particulièrement soumises à cette crise du neuf aujourd'hui ?
05:51 Est-ce que c'est surtout par exemple les grandes métropoles ?
05:54 Alors moi je dirais plutôt d'abord qu'on a un effet retard entre certaines régions.
05:59 On avait constaté que ça allait plutôt bien en Normandie, en Côte d'Azur, il y a quelques mois.
06:04 Et en fait les mauvais chiffres sont aussi arrivés sur ces territoires.
06:08 Mais en tout état de cause, oui très clairement, ce sont beaucoup les métropoles qui sont touchées au premier chef.
06:14 Est-ce que c'est un signe avant-coureur où il y a vraiment des difficultés spécifiques ?
06:19 Mais c'est vrai que dans les Hauts-de-France par exemple, c'est une région ou un territoire particulièrement touché, où les ventes sont encore plus basses qu'ailleurs.
06:26 On va parler des prix.
06:27 Mais peut-être pas des prix avant, parce qu'on parle de chiffres qui baissent, de ventes qui baissent.
06:31 Mais on a envie de comprendre qu'est-ce qui fait que ça baisse ? Quels sont les facteurs de blocage de ce marché tout simplement ?
06:38 Et est-ce qu'ils peuvent se débloquer à moyen terme ?
06:43 La vente. On ne vend plus.
06:46 En fait il y a deux paramètres qui se répondent. Le premier c'est la hausse des taux, très clairement.
06:52 On a eu une hausse des taux hyper rapide qui a augmenté de 4% sur 18 mois.
06:57 Une hausse de taux de 4% ça fait une perte d'achat, de pouvoir d'achat immobilier de 25%.
07:04 C'est-à-dire que vous ne pouviez plus acheter que 64% sans aujourd'hui.
07:09 C'est un peu la même chose qui s'est passé dans le logement ancien.
07:12 Absolument.
07:13 Mais encore, parce que la crise est plus profonde dans le neuf.
07:16 La crise est plus profonde dans le neuf, mais après on a des contraintes supplémentaires.
07:23 Vous savez qu'il y a un Haut Conseil de Stabilité Financière,
07:27 qui est une instance qui est là pour vérifier l'endettement des ménages notamment,
07:32 et qui fixe des critères, un taux d'effort de 35% et des durées d'emprunt qui ne peuvent pas dépasser 25 ans,
07:39 qui viennent bloquer encore plus le système.
07:42 Puisque effectivement avec une hausse des taux, vos mensualités sont plus élevées,
07:46 et donc votre taux d'effort, qui est en fait le rapport entre la mensualité et vos revenus,
07:50 dépasse les 35% et vous ne pouvez plus emprunter.
07:55 Donc vous ne pouvez plus emprunter, forcément les ventes en pâtissent directement.
07:59 D'accord, mais donc pourquoi ça touche plus le neuf que l'ancien ?
08:03 Non, je crois que la problématique est la même dans l'ancien que dans le neuf.
08:08 On voit aussi une chute tout aussi importante dans le neuf.
08:10 Quels sont les autres facteurs qui ont bloqué le marché du neuf ?
08:12 Il y a le pouvoir d'achat, la possibilité des emprunts, il y a le problème des investisseurs aussi.
08:17 Oui, bien sûr.
08:20 Ou les autorisations d'urbanisme, les permis de construire, le rôle des élus locaux.
08:24 Les gens ont besoin d'avoir cette cartographie en fin d'année.
08:27 Pour cartographier les choses, il va falloir distinguer en fait l'offre et la demande.
08:33 L'offre, c'est ce qu'on met sur le marché, la demande, c'est ce que les gens veulent acheter ou peuvent acheter.
08:38 On avait, et c'est vrai, un problème qui est beaucoup plus ancien, un problème d'offre.
08:45 Et on a vu une rupture à partir des années 2020, des élections municipales de 2020,
08:50 où les nouveaux maires, ils ont été élus sur ces programmes-là, ont délivré beaucoup moins de permis de construire.
08:55 Vous vous êtes retrouvé avec moins de proposition de logements, d'immeubles, de programmes annoncés.
09:01 On tournait, je vous donne un ordre de grandeur, en gros, 19 000 logements étaient autorisés par mois
09:07 avant les élections municipales de 2020, on a chuté à 17 000.
09:11 Donc sur une année, ça fait 24 000 logements en moins qui se font.
09:15 C'est conséquent, c'est important. Ça, c'était notre problème.
09:18 Donc on se battait beaucoup sur ce sujet-là avant la crise de l'Ukraine et 2022.
09:24 Et puis depuis 2022, deuxième couche, on a une crise de la demande.
09:29 C'est-à-dire que les potentiels acheteurs ne peuvent plus acheter.
09:34 Et on revient sur cette question des taux.
09:36 - Vous l'avez dit tout à l'heure, c'est un point très important, parce que les Français ont été frappés plein fouet par cela.
09:43 400 points de base à minima d'augmentation sur les taux d'intérêt sur une période extrêmement courte.
09:48 C'est d'une violence inouïe. - Absolument.
09:50 - Et effectivement, la pièce que les Français avaient gagnée grâce à la baisse des taux, ils l'ont perdue.
09:56 - Qu'est-ce qui peut se passer maintenant sur 2024, clairement ?
10:00 Donc vous êtes asséché. Est-ce qu'il y a des signaux positifs qui peuvent, pour les acheteurs,
10:06 c'est ça qui nous intéresse, et vous, les constructeurs derrière, ça dépend comment on prend le truc,
10:11 qu'est-ce qui peut débloquer ce marché là à court terme sur 2024 ?
10:14 - Juste pour compléter, dit Didier Villegagnère, ce que dit Guillaume, c'est le plateau qui a atteint l'inflation sur fin octobre-novembre
10:21 et la BCE qui a annoncé une stabilisation de l'augmentation de ces taux.
10:26 Est-ce que ça, c'est des petits signaux qui nous disent peut-être que ça va repartir ?
10:29 Ça est d'une, et de deux, vous, par rapport au prix, l'inflation des matières premières,
10:36 et comment vous allez réagir par rapport au programme que vous sortez ?
10:41 Est-ce que vous pensez que vous allez augmenter vos prix ? Est-ce que vous pensez que vous allez les baisser ?
10:45 Grosso modo, l'offre et la demande, comment ça va se passer en 2024 ?
10:48 - Ça fait beaucoup de casse-faits. - Ça fait beaucoup.
10:50 - Donc je vais essayer de... - On a une deuxième partie quand même.
10:54 - La deuxième partie, c'est autre chose.
10:56 - Alors, les signaux positifs. Oui, il y a des signaux positifs.
11:00 Moi, j'en vois trois. Premier signal, et vous l'avez parfaitement résumé,
11:05 on va avoir une stabilité des taux d'intérêt.
11:08 Peut-être qu'à la fin 2024, ils vont commencer à baisser,
11:10 mais surtout, on va commencer à voir réapparaître une reconstitution du pouvoir d'achat de nos ménages.
11:18 La hausse des salaires, ça, je me réfère aux propos, justement, de la sous-gouverneure de la Banque de France,
11:25 qui nous disait que pour 2024 et 2025, les salaires vont augmenter plus vite que l'inflation,
11:31 donc il va y avoir une reconstitution du pouvoir d'achat des ménages.
11:35 Donc ça, c'est déjà un premier point positif. Ils vont regagner du pouvoir d'achat.
11:39 Deuxième élément, je pense que les banques, en tout état de cause, leur métier, c'est de prêter.
11:44 Donc elles vont à nouveau prêter beaucoup plus massivement que ce qu'elles n'ont pu faire au cours de l'année 2023.
11:52 Et le troisième paramètre, je l'ai oublié, mais il va revenir.
11:57 - C'est vous, comment vous allez réagir ?
11:59 - Nous, comment on va réagir ?
12:00 - Ma deuxième question, c'est celle-là. Vous, comment vous allez réagir ?
12:02 Vous êtes asséché, comment vous allez sortir vos programmes ? À quel prix ?
12:06 Est-ce que vous allez continuer à augmenter vos prix ? Au contraire, vous allez essayer de les baisser ?
12:09 - Alors...
12:11 - Pour relancer la machine.
12:12 - Pour relancer la machine. Une réponse là aussi en deux temps.
12:15 Premier élément, il faut bien que nos auditeurs comprennent que dans le neuf, c'est pas du tout comme dans l'ancien.
12:21 Dans l'ancien, le prix, c'est vraiment le jeu de l'offre et de la demande.
12:24 Si vous n'avez plus de demande, le vendeur, à un moment donné, il baisse ses prix.
12:29 Dans le neuf, le prix, c'est un prix totalement technique.
12:33 Donc avec des coûts de construction qui ne vont pas baisser.
12:36 Donc il faut travailler sur d'autres sujets.
12:39 Et c'est ce que l'on fait actuellement.
12:41 Et on a fait, moi j'ai fait un gros travail avec mes équipes, de regarder un petit peu tout ce qui gêne dans la réglementation
12:47 et qui pourrait permettre de faire baisser les prix.
12:49 Je vais vous donner juste un seul exemple.
12:52 Dans la loi, dans le code de la construction, il y a des dispositifs qui sont facultatifs,
13:02 qui pourraient permettre aux maires, quand on fait des opérations mixtes, logements privés et logements sociaux,
13:07 d'avoir des bonus de constructibilité.
13:10 C'est à dire que vous pouvez faire 100 ou 1000 m² de plus parce que vous faites aussi du logement social.
13:16 C'est une possibilité qui est donnée aux maires. Ils ne s'en saisissent jamais parce que c'est facultatif.
13:21 Nous on dit faisons en sorte que ça devienne une règle de droit commun.
13:25 C'est à dire que quand vous faites du logement social avec du logement privé pour de l'accession,
13:29 vous avez tout de suite ce bonus de constructibilité.
13:32 Et ça n'est que si les maires ne veulent pas qu'ils peuvent nous l'interdire.
13:36 C'est automatique. Et en gros, sur le même foncier, encore une fois, au lieu de faire 60 logements, vous pouvez en faire 70 ou 80.
13:44 Là, ça baisse automatiquement les prix.
13:47 - Et du coup, ça fait baisser les prix et ça améliore le résultat des promoteurs.
13:51 - Tout à fait. - Et ça, il n'y a pas besoin de passer par le gouvernement ?
13:55 - Non, aujourd'hui, déjà ça ne coûte rien à l'État, ça ne coûte rien à personne.
14:01 Ça demande une volonté politique de changer les textes, les décrets, les règlements et autres.
14:07 - Qu'est-ce qu'il faut changer ?
14:09 - Très simplement, c'est que la loi dit que les maires peuvent accorder un bonus de constructibilité.
14:16 Nous, on dit, la loi dit, il y a automatiquement un bonus de constructibilité.
14:21 Vous voyez la subtilité ? On donne une opportunité, les maires ne s'en exigissent pas, on le rend obligatoire.
14:28 - Autre élément. - Et c'est un dispositif.
14:32 On n'a pas le temps, on va passer à la deuxième partie, si vous voulez bien, parce qu'on a déjà explosé un petit peu le compteur.
14:37 Juste pour bien synthétiser, ce que vous dites est fondamental,
14:41 parce que ça permettrait à la fois d'avoir un équilibre avec des promoteurs qui relanceraient aussi la machine,
14:46 et du coup, ça serait au bénéfice aussi des Français, parce qu'in fine, c'est au bénéfice des Français avec des prix qui sont maîtrisés.
14:51 Vous restez avec nous, Didier Bélégagnère.
14:53 On a à suivre les amis "Ça vous concerne ?" avec une première partie.
14:57 Les questions que vous posez, on vous y répond tous les mois.
15:00 C'est dans le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier. A tout de suite.
15:05 - Eh bien, voilà les amis, comme chaque mois, et oui, à l'aube des vacances de Noël,
15:10 on va vous souhaiter plein de bonnes choses et surtout beaucoup de repos.
15:13 Vous l'attendez chaque mois, c'est "Ça vous concerne ?" première partie,
15:16 toujours animée avec des questions que vous posez sur le groupe Les Proprios,
15:21 gérée par nos amis de Capital. Et c'est l'ami Vincent qui s'y prête à chaque fois.
15:25 Comment ça va, Vincent ? - Ça va très bien, et vous ?
15:27 - Ça a l'air d'aller. - Oui, ça va.
15:29 - Il est en pleine forme. On se prépare pour Noël ? - Oui, on se prépare.
15:32 - Et quand tu arrives à grand pas ? - On commence à moins manger pour plus manger.
15:35 C'est ça le jeu. - Et nous avons une star de l'Immobilier,
15:39 un agent immobilier sur le plateau. - Oui, et c'est Anne Boucaud qui est avec nous.
15:44 Bonjour. - Eh bien, bonjour à tous les deux.
15:46 Ravie d'être là avec vous. - Avec plaisir.
15:48 On répondait aux questions des auditeurs du Grand Rendez-Vous de l'Immobilier.
15:52 La première, Olivier, à Paris. Il est seul propriétaire de son bien immobilier
15:56 et il est marié. Est-ce qu'il doit avoir l'accord de son épouse pour vendre ce logement ?
16:01 - Alors, tout à fait. Selon l'article 215 du Code civil, il faut savoir que les époux
16:09 s'obligent mutuellement à une communauté de vie. En d'autres termes,
16:13 quand on est seul propriétaire de son bien, même si on l'a acheté avant son mariage,
16:18 on a besoin du consentement du conjoint pour vendre. Et ce, peu importe le régime matrimonial.
16:23 - Ça peut changer juste s'il y a un contrat de mariage éventuellement
16:26 qui spécifie quel bien va à quel endroit d'avant le mariage ?
16:29 - Non, peu importe. Alors, il faut par contre être marié.
16:32 C'est-à-dire que ce n'est pas valable si on est en concubinage ou paxé ou en union libre.
16:36 Mais peu importe le régime matrimonial, il faut le consentement du conjoint.
16:41 Donc, on récupère son consentement sur le mandat de vente et après sur la signature.
16:46 - Même si l'appartement appartient, il y a un contrat de mariage avec séparation.
16:50 - Exactement. - Si l'appartement appartient à l'autre, il lui faut quand même le...
16:53 - Le consentement pour la vente du logement. Attention, si c'est le logement de la famille.
16:57 Si les époux vivent ensemble. - C'est quoi ? Résidence fiscale.
17:00 - Voilà, exactement. Si c'est pour un bien autre, voilà. Il n'y a pas besoin.
17:04 - Quand on est paxé, c'est pareil ? C'est pas pareil ?
17:06 - Non, c'est pas pareil. C'est valable uniquement pour le mariage.
17:09 - Sauf si éventuellement dans le pax, s'il y a une indivision, ils sont copropriétaires.
17:12 - Non, parce que le pax, par rapport à ça, pas...
17:17 - Mais lorsqu'il y a deux copropriétaires, il faut l'accord d'objet.
17:20 - Ah oui, il faut bien sûr. Il faut le consentement des deux, bien sûr.
17:23 Par contre, paxer l'appartement appartient à l'un des deux. On n'a pas l'obligation.
17:28 - Tout à fait. - Même si c'est la résidence fiscale.
17:30 - Même si c'est la résidence de la famille, dit logement de la famille, non.
17:33 On n'a pas besoin de récolter le consentement du conjoint.
17:36 - C'est bon à savoir. Voilà, paxez-vous.
17:39 - Et ça vous concerne. Une autre question pour vous, Anne.
17:43 Jeanne est propriétaire d'une maison. Elle souhaite la mettre en vente.
17:47 La lettre du DPE de cette maison est en G. Est-ce qu'elle doit faire réaliser un audit énergétique ?
17:53 - Alors ça, c'est la grande question du moment. Eh bien oui.
17:57 Alors depuis le 1er avril 2023, on est concerné pour l'audit énergétique pour les classes F et G.
18:05 A compter du 1er janvier 2025, on sera concerné pour les logements de la classe E.
18:10 Et à partir du 1er janvier 2034, pour les logements en classe D.
18:14 Aujourd'hui, ça n'est valable que pour les biens en monopropriété,
18:18 donc les maisons ou les immeubles qui appartiennent à un seul propriétaire.
18:22 Cet audit énergétique, il est valable 5 ans. Le coût, en moyenne, c'est entre 300 euros jusqu'à plus de 1 000 euros.
18:32 Et l'avantage de cet audit, c'est que c'est un réel plan d'action pour justement faire sortir,
18:41 en fait, le logement de la passoire énergétique, qui est dit donc passoire énergétique, et améliorer cette note.
18:47 Et cet audit, il prévaut deux scénarios. Donc le premier scénario, c'est faire passer le logement de la lettre G à la lettre B.
18:56 Et le deuxième scénario, avec une étape intermédiaire en lettre E.
19:00 Et donc ces deux scénarios amènent un coût, des coûts de travaux.
19:05 - Ce qu'il faut bien que nos auditeurs intègrent, c'est que l'audit énergétique, il va plus loin que le DPE
19:10 et qu'il est maintenant obligatoire. Ce qui n'était pas le cas il y a encore 18 mois.
19:14 - C'est ça, c'est exactement ça. - Il va plus loin que le DPE ?
19:17 - Il va beaucoup plus loin parce que c'est un réel plan d'action et le diagnostiqueur met vraiment un estimatif de travaux
19:24 pour justement améliorer la classe énergétique en changeant des fenêtres, en changeant la chaudière.
19:30 - Ça veut dire que le notaire ne peut pas homologuer la vente s'il n'y a pas l'audit ?
19:33 - Tout à fait. - Comme pour le reste des documents.
19:35 - Exactement, on est obligé de l'annexer sur l'avant-contrat au même titre que les autres diagnostiques.
19:39 - Mais l'acquéreur n'est pas obligé de faire les travaux programmés ?
19:42 - Non, mais c'est vraiment informatif au même titre qu'un DPE. Sauf que là c'est vraiment un réel plan d'action.
19:47 En gros le DPE c'est uniquement un état des lieux.
19:50 - Est-ce que ça peut être l'occasion par exemple de négocier le prix ?
19:54 - Oui, ça nous arrive de plus en plus effectivement dès qu'on a un logement déjà qui est au-dessus de la lettre.
19:59 - Si on sait qu'il va y avoir 30 000 euros de travaux, du coup ça laisse une marge de négociation.
20:03 - Tout à fait, c'est en ça que c'est intéressant en tant qu'agent immobilier.
20:06 - C'est moins intéressant pour les vendeurs mais bon.
20:08 - Voilà, mais au moins en tant qu'agent immobilier de pouvoir produire cette audite assez rapidement
20:13 quand on a l'information sur la lettre du DPE.
20:17 - Merci beaucoup Anne. - Avec plaisir.
20:19 - Si on cherche une très bonne agence immobilière au Plessis-Robinson, c'est chez vous qu'on va.
20:24 Boucault Immobilier et il y a aussi le site boucault-immobilier.fr.
20:27 - Il y a une seule solution, vous allez au Plessis-Robinson, vous n'avez pas le choix, vous allez voir Anne.
20:33 - Avec grand plaisir, moi je vous fais quelques bras ouverts.
20:35 - Vous dites, Anne, ne vois-tu rien venir ? Si, si, je vois l'appartement où vous allez habiter,
20:40 ou la maison, bien évidemment. Merci Anne.
20:43 - Merci à tous les deux.
20:44 - On vous retrouve bientôt et on va enchaîner tout de suite avec la suite de notre programme.
20:47 - Eh bien voilà, on reprend notre émission avec "Ça vous concerne" deuxième partie.
20:54 Avant les fêtes de fin d'année, on vous donne les bons conseils
20:57 pour que vous puissiez digérer tranquillement ces fêtes de fin d'année.
21:00 Profitez-en également pour vous reposer et surtout pensez à vos projets immobiliers.
21:07 Avec toujours l'ami Vincent avec nous, ça va toujours ?
21:09 - Oui, ça va, ça va.
21:10 - On a notre avocat expert, c'est l'avocat de l'immobilier, et sur notre plateau, Manuel Raison.
21:17 Bonjour Manuel.
21:18 - Bonjour.
21:19 - Bienvenue, avocat spécialiste de l'immobilier. Des questions pour vous.
21:22 Issu du groupe Facebook "Le Club des Proprios" où vous pouvez poser vos questions.
21:25 La première, Martine, elle souhaite procéder à des travaux d'isolation thermique par l'extérieur sur son logement.
21:32 Elle se demande comment les réaliser en conformité avec les nouvelles dispositions légales fixées par la loi climat et résilience.
21:40 Il y a notamment des modalités de place du droit de surplomb et de la servitude de tour d'échelle.
21:47 - Pour ne pas faire simple.
21:48 - Je pense qu'elle a fait copier-coller. Elle nous dit qu'est-ce que c'est que ça ?
21:51 - Alors oui, expliquez-nous le surplomb, la servitude et le tour d'échelle.
21:56 - Alors, ce n'est pas très compliqué. En fait, effectivement, le surplomb, c'est qu'on a compris, afin d'encourager la rénovation énergétique,
22:03 la loi climat et résilience 22 août 2021 a octroyé des droits aux propriétaires ou copropriétaires qui ont effectivement des immeubles
22:13 qui nécessitent d'être isolés par l'extérieur.
22:16 Alors pourquoi isolés par l'extérieur ? Évidemment parce que ça permet de ne pas l'isoler par l'intérieur et ça ne permet de ne pas perdre des mètres carrés,
22:23 des lois carrés et donc pas diminuer la valeur de son actif.
22:27 Alors la problématique, c'est que quand on fait une telle opération par l'extérieur, c'est qu'en volume, le bâtiment va s'épaissir et va prendre,
22:37 et peut prendre effectivement sur le fond voisin.
22:40 - Ah oui.
22:41 - Voilà d'où la notion de droit de surplomb, plus la notion de tour d'échelle.
22:47 Tour d'échelle, c'est-à-dire, c'est simplement la possibilité d'accéder au fond voisin pour pouvoir faire les travaux nécessaires.
22:55 - Mais est-ce que le fond voisin en question, il doit être d'accord ?
22:58 - Oui.
22:59 - Parce que s'il n'est pas d'accord, il peut quoi ?
23:00 - Il doit être d'accord, il peut s'y opposer. Alors effectivement, donc clairement, les conditions déjà d'octroi du droit de surplomb,
23:06 c'est déjà que ce droit de surplomb, donc d'isolation par l'extérieur, ne commence qu'à 2 mètres du sol, et soit d'une épaisseur maximale de 35 cm.
23:16 Ça, c'est la première chose. Ensuite, on doit démontrer qu'aucune autre technique palliative peut être utilisée,
23:24 sauf si cette technique est extrêmement onéreuse ou complexe, et que donc, effectivement, on explique que c'est la seule façon pour moi d'isoler par l'extérieur.
23:32 Donc ça, c'est les conditions. On doit ensuite faire, il y a tout un process, un recommandé.
23:37 - Comment on fait quand les bâtiments, ils sont côte à côte ?
23:39 - Ah quand ils sont côte à côte, ils sont côte à côte. Donc là, il n'y a même pas besoin d'isolation.
23:42 Finalement, l'autre bâtiment isole. La problématique, elle n'est plus quand j'ai fait une isolation par l'extérieur.
23:49 Donc je surplombe le fond voisin à 35 cm, et mon voisin veut ensuite maintenant construire côte à côte.
23:55 - Alors là, j'ai une obligation, moi, de ôter mes travaux d'isolation à mes frais, de sorte à ce que mon voisin puisse les coller.
24:04 Donc là, il n'y a plus de problème d'isolation, puisque le bâtiment isole.
24:06 - Ça concerne beaucoup de sujets, ça ?
24:08 - Ça concerne énormément de sujets. Alors il y a effectivement des problématiques de droit,
24:13 puisqu'on va devoir proposer ce droit au fond voisin, lui écrire, lui expliquer les conditions,
24:20 lui transmettre un dossier complet avec les assurances des entreprises, le nom des entreprises, et un certain nombre...
24:26 - C'est la copropriété qui reçoit ce doc ?
24:28 - Alors c'est la copropriété voisine qui reçoit ce doc. Le syndic peut, pour la compte, si c'est une copropriété,
24:34 peut faire opposition dans les 6 mois de la réception. Donc là, c'est une opposition devant le président de la tribunale judiciaire.
24:42 Alors la problématique, c'est que les parties doivent s'entendre sur les travaux, donner leur accord,
24:49 et également sur une indemnisation. C'est-à-dire qu'il y a une convention qui est signée, une indemnisation,
24:56 il y a tout un process juridique qui permet d'officialiser les choses.
25:01 Il y a un acte authentique qui va être écrit concernant ce droit de surplomb.
25:06 Donc voilà, il y a tout ce petit process effectivement qui est important, encore une fois, on l'a vu, droit de surplomb,
25:12 et tour d'échelle qui est la servitude qui est pour permettre temporairement l'accès,
25:17 encore une fois également avec une indemnité, l'accès pour faire ces travaux.
25:22 - La servitude c'est quoi ?
25:23 - Servitude c'est simplement, c'est un terme juridique qui peut concerner plein de solutions.
25:28 - Servitude de passage éventuellement.
25:30 - Oui, la servitude c'est le droit d'accéder au fonds voisin pour mettre en question d'échelle et faire les travaux,
25:36 d'où le nom de tour d'échelle.
25:38 - Si le voisin ne veut pas, il s'oppose à ce qu'on...
25:41 - Alors il doit faire un recours dans les six mois, si le voisin ne veut pas, il doit faire un recours dans les six mois.
25:46 - Et motivé.
25:47 - Et motivé, et puis c'est effectivement dans ce cas-là, le tribunal judiciaire, le président du tribunal judiciaire,
25:51 qui statuera dans le sens de l'une ou d'autre.
25:54 - Ça arrive.
25:55 - Mais ce qui est très important par contre, c'est important, c'est de ne pas laisser passer ce délai de six mois
25:59 de réception du dossier pour bien agir.
26:01 - Parce que au début, c'est réputé être accepté.
26:03 - Voilà, exactement.
26:04 - Pour ça que c'est important de respecter le délai d'opposition.
26:06 - Alors ceux qui font le recours et qui sont quand même obligés par la loi, en général la loi est favorable à qui ?
26:14 - Encore une fois, ça dépend du projet.
26:17 Si le projet a respecté le formalisme, à savoir, j'ai donné un dossier complet, j'ai expliqué pourquoi j'ai besoin de faire ça,
26:24 que je ne peux pas le faire différemment comme on l'a dit tout à l'heure, sinon ça coûterait très très cher.
26:28 À partir de ce moment-là, il n'y a pas de raison de ne pas le tenir.
26:30 - Et en général, ça marche plutôt bien.
26:32 - Oui, ça marche plutôt bien.
26:33 - Les tribunaux abondent assez facilement.
26:35 - C'est l'esprit de la loi, c'est de donner un droit.
26:37 - Oui, parce que l'esprit de la loi, c'est faciliter la rénovation énergétique.
26:40 Donc les tribunaux sont plus indulgents.
26:42 - Alors on a une problématique après qui est sur la négociation, sur le montant de l'indemnité qui peut souvent effectivement bloquer
26:49 ou dans ce cas-là, on va demander au juge de la faire.
26:52 - Bien sûr.
26:53 - Une question maintenant de Hakim qui est à Paris en copropriété.
26:56 Il ne peut pas être présent à sa prochaine Assemblée générale.
26:59 Comment il peut transmettre le pouvoir de vote et s'assurer de la régularité du mandat ?
27:04 Manuel Raison.
27:05 - Alors là également, le législateur a prévu effectivement, c'était pour pallier à l'absentéisme lors des agences en général de copropriété.
27:13 Et c'est l'article 22 de la loi du 18 juillet 65 qui prévoit effectivement ce cas de figure.
27:17 Les points à vérifier pour répondre à cet auditeur, c'est très clairement que le mandat doit être écrit,
27:25 que par ailleurs il doit bien identifier le mandant, c'est-à-dire la personne qui donne son mandat.
27:31 Le copropriétaire qui donne son mandat doit être identifié, il faut son nom, son prénom.
27:35 On n'a pas besoin de mettre forcément le numéro des lots qu'il possède, mais qu'il soit identifié.
27:40 Ça, c'est quelque chose qui est effectivement important.
27:43 Et puis que ce mandat prévoit la date de l'Assemblée générale.
27:47 On ne va pas donner un mandat pour toutes les Assemblées générales à venir pendant 10 ans.
27:52 Non, il faut qu'effectivement cette date d'Assemblée générale soit identifiée.
27:56 Et quatrième point, il faut évidemment qu'il soit signé.
27:59 Alors signé par qui ?
28:01 Signé par le mandant qui donne donc son pouvoir.
28:04 - Il donne son pouvoir, oui.
28:05 - D'où attention à vérifier, il ne faut pas mettre un PO, un pour-ordre,
28:09 puisque ça, ce serait une cause nullité, non seulement du mandat,
28:13 mais de toute l'Assemblée générale, indépendamment du fait de savoir
28:17 si ce vote, et donc l'étantième exprimé par ce vote,
28:21 ait une incidence ou non sur l'approbation de la résolution.
28:24 Donc c'est une unité purement de forme qui peut être catégorique.
28:28 Donc pas de PO, signé bien par le mandant, sachant que celui qui accepte le mandat,
28:34 s'il ne l'a pas signé, ce n'est pas grave, puisque sa seule présence...
28:37 - Qu'est-ce qu'il faut signer ? Il faut signer, il met bon pour mandat ou pas ?
28:41 - Ce n'est pas obligatoire de mettre bon pour mandat, il faut qu'il y ait son nom qui signe.
28:44 - À qui il peut donner son vote ?
28:46 - Alors effectivement, ça c'est très important.
28:48 Qui peut le recevoir ?
28:50 Tout le monde, en général, avec des exceptions.
28:52 Alors quand je dis tout le monde, c'est-à-dire des membres de la copropriété.
28:56 - Mais est-ce qu'on est obligé d'être copropriétaire ?
28:58 - Non, ça peut être un tiers.
29:00 - Mais qui n'a rien à voir avec l'immeuble ?
29:02 - Ça peut être un tiers qui n'a rien à voir avec l'immeuble.
29:04 L'une des exceptions, c'est qu'il faut qu'il ait également rien à voir avec le syndic.
29:08 C'est pour ça que celui qui reçoit ne doit pas être le syndic,
29:11 ne doit pas être son préposé, son concubin...
29:13 - Non mais j'envoie mon frère, parce que je n'ai pas le temps, vas-y à ma place.
29:16 - Il n'y a pas de soucis, à partir du moment où il n'a pas de lien,
29:18 il peut au pro avec le syndic de copropriété.
29:20 - OK, donc pas obligé d'être copropriétaire.
29:22 Par contre, pas de lien avec le syndic, directement ou indirectement.
29:25 - Voilà, c'est ça, exactement.
29:27 Il ne peut pas être préposé, ascendant, descendant...
29:29 - Je peux donner mon pouvoir à quelqu'un du conseil syndical ?
29:32 - Oui, alors la seule limite, c'est que je ne peux pas avoir...
29:38 Enfin, celui qui les reçoit ne doit normalement pas avoir plus de trois mandats.
29:42 - Ah, c'est limité ?
29:44 - C'est limité, sauf, il peut avoir plus de trois mandats,
29:46 à partir de... la seule exception, c'est dans l'hypothèse où,
29:49 s'il a cinq mandats, il ne dépasse pas, y compris ses votes, plus de 10% des votes.
29:56 Donc la règle, en général, c'est trois.
29:59 L'exception, ça peut être plus de trois, à partir du moment où,
30:02 effectivement, le compte des votes de celui qui a reçu le mandat
30:07 et de ses mandats ne dépasse pas 10% des voix du syndicat.
30:10 - Quelqu'un qui n'assisterait pas à la copropriété, à l'Assemblée,
30:13 et qui aurait quelqu'un qui a, par exemple, dix mandats,
30:16 pour une décision nettement supérieure à 10% de la représentation de la copropriété,
30:21 il pourrait s'y opposer ?
30:23 - Il n'a pas le droit, le syndicat n'a pas le droit de prendre en compte ses votes.
30:27 - S'il le fait, il n'a pas le droit.
30:29 Imaginons qu'il y a une urgence travaux, que les gens ne viennent pas,
30:32 et que le type arrive à récupérer tous les mandats.
30:34 - Non, il faut redistribuer, à partir du moment où ils ne sont pas nominatifs,
30:36 ce qui peut exister, il peut être redistribué à d'autres copropriétaires,
30:39 mais effectivement, on ne prendra pas en compte,
30:41 et d'ailleurs, les logiciels métiers vont bloquer.
30:43 - Oui, c'est bien géré comme ça.
30:46 - Merci beaucoup.
30:48 - Raison-avocat.fr pour vous retrouver, ainsi qu'à Paris, dans le centre de Paris.
30:53 Merci beaucoup.
30:54 - La solution, c'est de passer par le cabinet de Manuel Raison, les amis.
30:58 On va retrouver nos programmes tout de suite,
31:00 à suivre avec votre grand débout de l'immobilier,
31:03 en cette aube des fêtes de Noël et de fin d'année.
31:06 À tout de suite.
31:07 Voilà, de retour sur le plateau, en ce mois de décembre, un peu pluvieux, neigeux.
31:14 Il faut le souhaiter, c'est normal, c'est la saison.
31:16 Il faut quand même un peu avoir froid en hiver.
31:18 Donc voilà, je paraphrase un peu, mais vous comprendrez bien ce que je dis.
31:21 J'espère que vous allez passer toutes et tous d'excellentes vacances de fin d'année en famille et au repos.
31:27 Dans ce 54e numéro, nous avons toujours présent sur le plateau
31:30 le délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers.
31:32 Pour parler de l'immobilier neuf, Didier Bélic-Gagnère.
31:35 Merci d'être avec nous pour cette deuxième partie.
31:39 Guillaume, on va continuer à parler du neuf et notamment de la construction.
31:43 On l'a dit dans la première partie de l'émission, le secteur de la construction est entré en récession la semaine dernière.
31:48 - Oui, et là, on va sortir un peu de l'actu pour un peu se projeter sur l'avenir de la construction.
31:57 Donc, par contre, on le sait, pénurie de foncier, politique de zéro,
32:02 artificiation des sols qui ferait qu'on ne va plus pouvoir étendre la construction au-delà des grandes agglomérations.
32:09 Donc ça, c'est un tout un programme pour limiter cette artificiation des sols.
32:16 Par rapport à ça, comment vous vous préparez vous à construire demain et à construire plus la ville sur la ville?
32:27 - J'ai envie de dire qu'on le fait déjà depuis très longtemps.
32:31 Et je vais vous donner un chiffre pour illustrer mon propos, c'est que 87% de la production des promoteurs immobiliers,
32:41 donc dans le logement collectif, se fait déjà sur des sols artificialisés.
32:45 - 87% ? - 87%. - C'est énorme. - C'est énorme.
32:48 On a fait une étude, on a analysé 400 permis de construire.
32:53 On a regardé un petit peu justement quel était le foncier, quelle était l'origine du foncier.
32:57 On a constaté que dans 87% des cas, on est déjà sur du sol artificialisé.
33:02 C'est le garage, vous démolissez, vous faites une construction sur un immeuble.
33:07 Ce sont des friches, ce sont des opérations d'aménagement mais en renouvellement urbain.
33:11 - Vous vous rendez compte que c'est une charge symbolique extrêmement importante.
33:15 Parce que la plupart des Français, on leur bassine, on les bassine complètement en disant "on artificialise".
33:20 - Je sais. - Et là, vous venez de rétablir finalement une vérité absolue. C'est incroyable.
33:25 - Et je voulais vraiment objectiver les choses. Parce qu'on nous dit toujours, les promoteurs, ce sont des bétonneurs.
33:30 Eh bien non, pas du tout. On intervient déjà dans la ville. - Déjà artificialisé.
33:36 - Et donc sur du terrain... - Ça veut dire que vous avez déjà, vous êtes déjà, avant même que les textes et que la mode s'y prêtent, entre guillemets,
33:43 vous êtes déjà dans une dynamique de rebâtir la ville sur elle-même. - Absolument.
33:47 - Voir même de recyclage urbain. - Et on fait du recyclage urbain.
33:50 Et dans quelques jours, on a notre grande cérémonie des pyramides, qui est le festival de Cannes des promoteurs,
33:56 si vous me permettez cette expression, pour mettre des prix du meilleur acteur, etc.
34:02 De la meilleure opération en aménagement, etc.
34:05 On a dans les candidats, peut-être lauréats, des opérations où on restitue.
34:13 C'est-à-dire qu'on remet de la pleine terre là où il y avait du béton.
34:18 - Vous avez des exemples comme ça en tête ? - J'ai une opération, mais je vous donne rendez-vous dans deux jours,
34:27 parce qu'il y aura notre cérémonie, mais des opérations, très clairement, je pourrais ressortir l'opération, je ne peux pas la citer là où je suis.
34:34 - Sans parler d'opération, qu'est-ce qui se fait par exemple ? Qu'est-ce qui peut se faire d'intéressant ?
34:38 - Ce qui se fait, c'est que vous êtes sur, je peux prendre une opération, un garage,
34:44 je prends cet exemple-là, le garage avec le parking, et bien en fait le parking lui redevient un petit espace vert,
34:50 les sols sont traités, des petits cheminements, des venelles, etc.
34:55 Et donc là où il y avait du béton, où il y avait du goudron, vous remettez de la terre.
35:00 - Vous rendez de la terre à la nature, mais il y a un autre dossier aussi, je l'ai appris, tant mieux pour la Fédération des promoteurs,
35:05 le groupe Nexity a rejoint et revenu à la Fédération des promoteurs, avec Véronique Bédard,
35:09 qui a d'ailleurs été très claire dans son discours en disant que maintenant c'est la Fédération des promoteurs qui porte la voix des promoteurs.
35:16 Je prends l'accord historique qui a été signé à Carrefour, pour le groupe Nexity,
35:20 et ce qui est très intéressant c'est que ces zones périurbaines, où il y avait des hypermarchés,
35:24 sont maintenant en cœur de ville quasiment, parce que la ville s'est étendue, seront rendues à la nature, ce qui démontre absolument.
35:30 - Et ça pose des contraintes, je regarde toujours aux clients, moi au final, à l'acheteur, à moi-même,
35:37 ça pose des contraintes de coûts supplémentaires pour vous, et ça veut dire demain des logements plus chers ?
35:42 - Non, ça demande en fait une plus grande densité, mais une densité heureuse, on peut quand même construire plus dense,
35:50 et là encore je vais vous donner un chiffre... - C'est des opérations plus complexes quand même !
35:55 - C'est des opérations plus complexes, mais attention, on a constaté qu'il y a des documents d'urbanisme dans les communes qui disent,
36:02 voilà, sur telle zone, vous pouvez faire 100 logements, et en fait on constate qu'en réalité, le maire dit,
36:09 non, attendez, votre opération, il y a un étage de trop, vous me l'enlevez, donc on passe à 65 logements alors qu'on peut faire 100 logements.
36:15 Donc c'est ça en fait le facteur qui aboutit à des hausses de prix et des logements plus chers.
36:21 Si on revient sur l'optimisation de ce que l'on peut faire sur un site, c'est-à-dire faire 100 logements alors que le maire nous n'en demande que 75,
36:31 on a des prix à nouveau corrects, ce que je vous expliquais tout à l'heure, on a une optimisation des prix du foncier.
36:37 - Oui, et d'ailleurs c'est ce que vous demandez, vous demandez à ce que le plan local d'urbanisme, alors pour nos auditeurs,
36:41 il faut expliquer, c'est la capacité de pouvoir construire un certain nombre de logements, vous demandez à ce qu'on respecte strictement le PLU.
36:47 - Ce qui a été défini par... - Voilà, le PLU.
36:49 - On est dans une situation aberrante où le maire ou les élus définissent une règle... - Et ne la respectent pas.
36:55 - Et ne respectent même pas la règle qu'ils se sont fixées. - Absolument.
36:58 - On parle de densification heureuse, ça c'était le mot je crois d'Emmanuel Vargon, parce que là on va construire, construire, construire sur la ville,
37:06 mais comment expliquer clairement à moi, me faire comprendre que dans 30 ans, 40 ans,
37:12 elle sera vraiment heureuse cette densification parce qu'on va plus s'étendre, on va vivre dans des grandes agglomérations,
37:18 on va reconstruire par-dessus, c'est quoi une densification heureuse pour vous ?
37:22 - Ça peut être de la verticalité par exemple, de la hauteur ?
37:25 - Ça passe par quoi ? Les modes de construction de demain, quel niveau de végétalisation ? Vous nous réveillez ?
37:32 - C'est vraiment... Je ne sais pas si je vais réussir... - Notre ami Guillaume est dans une bonne...
37:38 - C'est compliqué, je crois que quand Vargon parlait aussi de... - On n'aura plus de maison individuelle, donc voilà, ça passera pas.
37:44 - Elle parlait de la maison individuelle, mais je crois qu'elle avait une vision très parisienne de la maison individuelle,
37:48 c'est-à-dire la maison avec 1000 m2 de terrain, très clairement, je le vois dans le sud de la France,
37:53 maintenant, vous le peulez... - Il y a de moins en moins, bien vu.
37:56 - C'est la maison avec un peu de terrain pour faire du barbecue. - Un petit bout de jardin, mais bien sûr.
38:01 - Et donc, on a quand même des espaces, alors la densité heureuse, ça peut être ce qu'on appelle des maisons en bande,
38:08 où on a quand même du terrain, et on a quand même pas mal de densité,
38:11 mais chacun est chez soi, à son petit espace, et le voisin ne voit pas ce qui se passe.
38:15 - Oui, comme de la copropriété de sol qui permet... - Voilà, on peut très bien faire parfois du R+1, du R+2,
38:20 où chacun a son entrée personnelle, a son espace extérieur personnel,
38:25 et personne ne voit, ça c'est le génie des architectes,
38:31 personne ne voit ce qui se passe chez le voisin, dans le terrain du voisin.
38:34 - Les solutions existent en fait. - Les solutions existent, et l'innovation...
38:37 - Parce qu'on a interrogé les Français... - On leur a fait un grand coup de chapeau aux architectes.
38:40 - Quand on interroge les Français, ils sont 87% à répondre qu'ils veulent tous une maison individuelle.
38:44 Oui, on partage tous l'idée qu'il faut avoir une transition climatique environnementale,
38:50 néanmoins, on a quand même un peuple français, dans notre pays, qui veut une petite maison individuelle.
38:54 Ce que vous dites est très important, parce qu'effectivement, on peut faire un R+1 sur une petite maison,
38:59 on peut avoir des copropriétés de sol, des petits bouts de jardin,
39:02 et tout ça sans empiéter, en respectant le zéro artificialisation net.
39:07 D'ailleurs, c'est intéressant, parce que souvent, quand on parle du ZAN, on retient que le zéro,
39:11 alors qu'en réalité, dans le ZAN, on peut construire, mais mieux.
39:15 - Absolument. Moi, je me souviens, dans une vie professionnelle antérieure,
39:18 on avait fait des maisons en bande, effectivement, avec un espace extérieur, des espaces privatifs,
39:23 mais le sous-sol était mutualisé. - D'accord. - Ah, c'est top.
39:27 - Et ça permettait aussi de construire moins cher, puisqu'un sous-sol mutualisé,
39:31 on pouvait garer sa voiture, etc., on consommait moins d'espace à l'extérieur.
39:36 Donc, vraiment, tout est possible. Quelque part, il faudrait simplement dire,
39:42 libérons un petit peu la réglementation et l'imagination des architectes, des promoteurs, qui auraient le reste.
39:48 - Il y a un grand débat sur la maîtrise du pouvoir d'achat, et notamment des bâtiments qui rendent
39:53 et qui améliorent le pouvoir d'achat. Je prends par exemple une opération
39:57 qui est menée à Lyon-Confléance, qui s'appelle le 2226 par Dexity,
40:01 qui est un immeuble dans lequel jamais le chaud... C'est une garantie des architectes,
40:07 dans lequel on maintiendra une température, l'hiver, de 22 degrés,
40:11 et un confort d'été sans activer ni climatisation ni chauffage, par des modes constructifs.
40:17 Est-ce qu'on voit pas là, Lilié Bélégagnard, finalement, des nouveaux modes constructifs
40:21 un peu révolutionnaires, l'assemblage hors-site, par exemple, des murs en paille,
40:26 un mix, finalement, de construction entre le béton et le bois ?
40:31 Est-ce que tout ça, finalement, vous sentez que les Français comprennent bien cette mutation
40:36 et que, finalement, ils en seront les premiers bénéficiaires ?
40:40 - Je pense qu'ils la comprendront de plus en plus, cette mutation.
40:43 Et ils sont demandeurs. Je prendrai... Je fais juste un petit pas de côté.
40:48 Le DPE, il y a 2 ans, 3 ans, les Français, le Diagnostic de Performance Énergétique,
40:55 ne savaient absolument pas ce que c'était.
40:57 Maintenant, ils sont particulièrement vigilants. Ils regardent ces choses-là.
41:00 Donc je crois que la transition écologique, la lutte contre le réchauffement climatique,
41:04 ce sont des données qui sont parfaitement intégrées par nos concitoyens.
41:08 Et donc, ils vont progressivement en tirer les conséquences.
41:11 Et en se disant, effectivement, si je veux aussi contribuer à la sauvegarde de la planète,
41:18 je vais peut-être me tourner vers, effectivement, une maison ou un immeuble
41:22 avec des modes constructifs différents.
41:24 - Justement, pour poursuivre la question de Sylvain, c'est ça, on va peut-être fermer là-dessus.
41:29 À l'aube de la COP 28 qui vient de se refermer, vous travaillez sur quoi demain,
41:34 comme nouveaux matériaux, comme nouveaux modes de construction ?
41:38 Là encore, faites-nous un peu rêver.
41:40 Qui vont répondre à ces exigences environnementales ? Dans quoi je vais habiter demain ?
41:45 - Ce n'est pas nous, enfin, FPI, qui travaillons. Ce sont chacun nos promoteurs.
41:50 Et chacun a sa petite solution. Il y a de la terre crue, il y a de la paille, il y a de la bois.
41:57 Il y a vraiment plein, plein, plein de tests différents qui se font actuellement
42:02 avec, effectivement, cette volonté, notamment énergétique, de confort d'été, de confort d'hiver, etc.
42:10 - Une dernière question. On l'a vu, d'ailleurs, il y a des bâtiments iconiques.
42:13 Je parle, par exemple, de la tour d'Anube, réalisée par Elitis Group.
42:18 Et à l'arsenal à Dijon, qui est une tour d'immeubles, c'est 54 logements, par exemple, à Dijon,
42:26 dans lequel est installée une centrale photovoltaïque qui alimente l'immeuble
42:33 et le rend complètement positif en énergie, voire même revend l'énergie avec l'opérateur énergétique
42:40 dans le cadre de l'économie circulaire. Il y a un autre projet à Brest,
42:44 dans lequel il va aller plus loin, l'Elitis Group. Ils vont intégrer une centrale photovoltaïque
42:49 et de l'énergie éolienne. Le métier de promoteur est en train d'évoluer, finalement.
42:57 - Le métier de promoteur a toujours évolué. En permanence.
43:01 - Quand vous voyez ces modes constructifs, c'est révolutionnaire.
43:03 - Bien sûr. On a l'image du promoteur encore... - Oui, mais oui.
43:09 - Un peu éclatade ou ce genre de choses, mais c'est absolument pas le cas.
43:13 - Vous avez raison. - Mais c'est absolument pas le cas.
43:16 C'est d'ailleurs tout l'objet de notre cérémonie des pyramides,
43:22 de montrer à travers des innovations. Je ne sais pas si ça peut persuader
43:27 nos concitoyens ou vos auditeurs, mais en termes de candidature et de projets déposés,
43:33 alors qu'on est en crise, on a eu plus de 600 projets déposés.
43:36 - C'est énorme. - C'est énorme. Il y a encore quelques années,
43:39 on tournait plutôt autour de 400-500 projets. Là, on est à 650 projets ont été déposés.
43:44 L'année dernière, c'était le même ordre de grandeur, un petit peu plus.
43:48 Et chacun des projets, soit c'est très novateur sur l'usage,
43:53 très novateur sur la consultation de nos concitoyens et des riverains
43:58 pendant toute l'opération, toute la durée de l'opération,
44:01 sur les modes constructifs, sur mille et une choses.
44:05 Donc à chaque fois, plein d'exemples différents qui montrent la capacité d'innovation.
44:12 - Je vous parlais des tours d'élites, par exemple, qui sont des tours de hauteur importante.
44:17 Est-ce que la hauteur finira par s'imposer dans les villes ? La hauteur, la verticalité.
44:25 Est-ce que vous y croyez ? Est-ce que la FPI défend cette idée
44:29 qu'il faudra nécessairement, avec l'explosion démographique, aller plus haut ?
44:35 - Bien sûr. On a évoqué tout à l'heure le zéro artificiation net.
44:42 Je reprends l'image, si vous me permettez, de mon président.
44:45 Il dit que tout ce qu'on ne peut plus faire en horizontal, on sera obligé de le faire en vertical.
44:49 Donc très clairement, la hauteur, c'est quelque chose qui va s'imposer progressivement dans notre paysage.
44:57 Mais la hauteur, ce n'est plus la barre HLM des années 50.
45:01 Vous voyez des immeubles, vous le disiez, totalement iconiques, avec des balcons qui sortent.
45:07 On est à la radio, c'est difficile. Mais il faudrait voir.
45:11 Même en région parisienne, ici, les Moulinots ou autres, vous avez des merveilles.
45:17 Je considère que ce sont des merveilles, que ce sont des tours.
45:20 Je pense que les gens qui vivent devant sont très heureux.
45:22 - Merci beaucoup, Didier Bieleguene. - Merci beaucoup à vous.
45:25 - Merci d'avoir éclairé sur le rôle de la FPI.
45:27 Je rappelle que si on veut avoir toutes les informations et connaître mieux l'action que vous menez pour le logement des Français, c'est sur fpifrance.fr.
45:36 Merci à vous. On enchaîne tout de suite avec nos programmes de la suite du 54e numéro du Grand Rendez-vous de l'Immobilier.
45:44 Juste avant les fêtes de fin d'année, ça nous plairait du bien d'avoir quand même quelques bonnes nouvelles. A tout de suite.
45:48 - Ça vous concerne.
45:50 Troisième et dernière partie pour les questions que vous posez sur le club Facebook des propriétaires.
45:56 Nous recevons sur le plateau Charles Flaubert. Bonjour, Charles.
45:59 - Bonjour. - Vous êtes notaire à Saint-Maur.
46:01 Et la question que vous avez posée, c'est Laurent de Boissy-Saint-Léger.
46:04 Guillaume, il nous pose une question sur le DPE, notamment.
46:08 - Oui, Vincent Favéreau est parti. Je prends le relais pour la dernière partie.
46:15 Ça vous concerne, Laurent de Boissy-Saint-Léger, dans le Val-de-Marne.
46:19 Il nous pose cette question. Il vient d'acheter un appartement pour le mettre en location.
46:24 Et le DPE fait par l'ancien propriétaire date de février 2023, donc d'il y a presque un an.
46:33 Et il est classé D.
46:35 Notre auditeur nous demande s'il a besoin de refaire un nouveau tout de suite pour remettre en location ou si en grosso modo, l'autre est encore valable.
46:43 - Alors, c'est le diagnostic de performance énergétique. On en parle beaucoup.
46:47 - Tout le temps. - Tout le temps, c'est une problématique pour les clients, pour les propriétaires, notamment en matière de location.
46:53 Pour répondre aux clients, premièrement, le diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans.
46:59 Donc la règle, 10 ans, c'est bon, pas besoin de refaire ce diagnostic.
47:03 En plus, il est classé D, ce logement. - Il est classé D, me dit-il.
47:07 - C'est très bien. Ça veut dire que non seulement il n'a pas besoin de le refaire,
47:10 et en plus, il peut le louer librement et il pourra augmenter le loyer, puisque la règle, c'est 10 ans.
47:16 A noter tout de même que des anciens diagnostics de performance énergétique peuvent avoir des durées de validité qui sont un petit peu plus faibles,
47:24 notamment si on est établi avant 2018. Mais là, en l'occurrence, on est bon, il n'y a pas de problème.
47:28 Et à noter aussi, ça c'est très important, on le rappelle toujours, quand les logements sont classés G+,
47:34 c'est-à-dire que G est moins bien classé avec moins bon classement, plus de 450 de consommation par mètre carré par an,
47:42 on n'a plus le droit de les louer. Ils sont considérés comme indécents et donc on n'a pas le droit de les louer.
47:47 C'est extrêmement important. Et à noter que ces interdictions vont s'appliquer après au F et au G progressivement.
47:54 Donc c'est vraiment très important. Mais là, pas besoin de refaire le diagnostic et le client peut louer librement. Tout va bien.
48:02 - C'est très clair pour notre ami Laurent. Une deuxième question nous vient de Delphine de Rennes.
48:09 Alors Delphine, elle est propriétaire. Elle rembourse un crédit tous les mois.
48:15 Elle nous demande s'il y a des frais de remboursement anticipés sur son prêt immobilier.
48:24 Elle n'a visiblement pas encore regardé son contrat, mais qu'en est-il ?
48:28 - Alors effectivement, il convient d'examiner son offre de prêt, puisque l'offre de prêt va indiquer s'il existe des indemnités de remboursement anticipé,
48:36 des pénalités de remboursement anticipé. Généralement, lorsqu'on fait racheter son crédit, comme on dit dans le langage courant,
48:43 racheter son crédit, c'est-à-dire se refinancer auprès d'une autre banque, il y a des pénalités de remboursement anticipé.
48:48 Lorsqu'on vend un bien et qu'on rembourse de façon anticipée, généralement, il n'y a pas de pénalité de remboursement anticipé.
48:55 Mais ça dépend des conditions qui ont été souscrites, qui ont été convenues au moment de la souscription du prêt,
49:00 c'est-à-dire au moment de l'achat du bien. Donc il faut regarder l'offre de prêt de la cliente pour pouvoir répondre à sa question.
49:07 Mais sur le principe, indemnité quand on rachète et quand on vend, généralement pas d'indemnité.
49:12 - Et quand il y en a un, juste pour se conclure, c'est de quel ordre ?
49:15 - Alors c'est déterminé. C'est assez complexe. C'est déterminé par les offres de prêt, mais ça correspond généralement à des années d'intérêt.
49:24 Donc c'est les calculs financés, c'est un petit peu complexe, mais ça peut être plusieurs milliers d'euros pour les clients quand ils remboursent.
49:32 Et peut-être un dernier point qui est très important aussi, c'est que très souvent, lorsqu'on rembourse son prêt,
49:37 on va dire les logiciels des banques demandent très souvent ces indemnités alors qu'elles ne sont pas dues.
49:43 Donc ce n'est pas parce que la banque, le décompte indique qu'il y a une pénalité qu'elle est forcément due.
49:48 Donc bien vérifier son offre et faire une demande aux banquiers en disant "non, j'ai vérifié mon offre, la pénalité n'est pas due".
49:54 Parce que parfois, on peut avoir des logiciels ou des réponses qui répondent automatiquement que l'indemnité est due alors qu'elle ne l'est pas forcément.
50:01 - Merci Charles.
50:02 - Et ça dépend finalement à la fois des règles contractuelles, parce que d'une banque à une autre, ça peut changer.
50:08 - Ça change d'une banque à une autre, et même en fonction des clients, en fonction de plein d'éléments.
50:12 On va dire que c'est une négociation commerciale au moment de la souscription de l'emprunt.
50:17 - On avait une question qui venait de Paris.
50:20 Un appartement parisien dans un immeuble inscrit "monument historique" avec un DPEF.
50:24 C'est une bonne question. Est-ce que les monuments historiques sont-ils soumis au DPEF ?
50:29 - Alors, c'est là aussi une bonne question. C'est un avantage.
50:34 Lorsque le bien est monument historique, on n'est pas soumis aux diagnostics de performance énergétique.
50:39 Ce n'est pas obligatoire. Donc avantage pour le propriétaire.
50:42 Il y a beaucoup d'avantages dans le monument historique, notamment des déductions fiscales et autres.
50:46 Mais évidemment, on essaie d'entretenir au mieux le patrimoine historique de la France.
50:50 C'est notre patrimoine à tous. Donc pour le DPEF, on n'est pas soumis.
50:53 - Dans le cadre de la loi Malraux qui s'inscrit dans les monuments historiques, ça peut se faire ?
50:57 - Alors oui. En fait, la loi Malraux, c'est plus un régime fiscal lié au monument historique.
51:02 C'est un petit peu autre chose.
51:04 Ça avait été adopté à l'époque pour rénover les centres-villes anciens qui étaient un petit peu fatigués, si je puis m'exprimer ainsi.
51:10 - Mettre ces inscriptions au monument historique.
51:13 - Tout à fait.
51:14 - Si ça fait partie de l'inventaire, par exemple ?
51:16 - Alors techniquement, c'est ISMH/PH, c'est inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques ou monuments historiques.
51:21 Mais dans les deux cas, on est un monument historique et on n'est pas soumis au diagnostic de performances énergétiques.
51:25 - Alors ça, c'est une réponse. C'est très concret. Voilà, vous avez la réponse.
51:29 Merci, Maître Flemmer.
51:30 - Merci.
51:31 - On retrouve votre étude à Saint-Mort. Vous êtes notaire à Saint-Mort.
51:33 - À Saint-Mort-des-Fossés.
51:34 - Et on vous trouve très facilement sur Internet.
51:36 Voilà. Et c'est la fin de ce 54e numéro du Rendez-vous de l'Immobilier.
51:40 On va faire la conclusion dans quelques instants.
51:42 Merci à toutes et à tous. On se retrouve tout de suite après ça.
51:44 - Le grand rendez-vous de l'Immobilier.
51:46 - Eh bien, les amis, voilà, c'est la fin de ce 54e numéro qui clôture également l'année 2023.
51:53 On va se retrouver pour un prochain rendez-vous en janvier 2024.
51:57 D'ici là, nous allons passer de très belles fêtes de fin d'année, des fêtes de Noël et un très beau jour de l'an, malgré le contexte actuel.
52:05 Je voudrais remercier bien évidemment toutes nos équipes, les équipes de Radio-Imo, les équipes de Capital qui ont concurru pour cette année 2023,
52:13 vous faire partager toute l'information immobilière.
52:15 Guillaume, on se retrouve en 2024, exactement le 19 janvier.
52:19 - Oui, donc je vous souhaite une très belle fête de fin d'année.
52:22 On se retrouve en début d'année. Et puis Sylvain, on sera ensemble.
52:28 - Voilà. Avec grand, grand plaisir. On vous souhaite de très, très belles choses.
52:31 Prenez bien soin de vous. Protégez-vous bien. Il va faire très froid en cette fin d'année.
52:36 Une très, très belle année 2024. Et n'hésitez pas d'ailleurs, comme vous le faites chaque mois, à nous poser vos questions sur le club Facebook des Proprio,
52:45 qui est géré par nos amis de Capital. D'ici là, encore une fois, de très, très belles fêtes de fin d'année.
52:50 N'hésitez pas à liker et à commenter, toujours avec beaucoup de bienveillance.
52:53 Et on se retrouve en 2024. Bonnes fêtes à tous.
52:57 - Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier à retrouver sur Radio-Nymaux et Capital.fr.
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