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00:00 Le Grand Rendez-vous de l'immobilier, une émission présentée par Capital et Radio-Immo.
00:06 Le Grand Témoin.
00:11 - Remonjour, notre 52e numéro du Grand Rendez-vous de l'immobilier, c'est maintenant,
00:16 avec la deuxième partie de l'entretien avec une experte en crédit immobilier
00:21 qui est porte-parole de Vous Financez, c'est Sandrine Lanounier. Merci d'être restée avec nous.
00:26 On va commencer à rentrer un peu dans le vif du sujet, Guillaume.
00:31 Le sujet des bonnes pratiques et notamment de la question énergétique est un sujet
00:36 auquel font particulièrement attention les banques aujourd'hui.
00:40 - Oui, c'est un fait nouveau. On parle beaucoup des passoires, des DPE.
00:44 Et vous nous dites que ce que vous constatez, c'est que les banques sont de plus en plus
00:48 attentives à la performance énergétique des biens qu'on convoite. Expliquez-nous, alors Sandrine.
00:53 - Oui, tout à fait. Et c'est logique, puisque la performance énergétique du bien va avoir un impact
00:58 sur plusieurs éléments pris en compte par les banques dans l'appréciation du risque.
01:02 Déjà, le prix, puisqu'on sait qu'il y a des décotes de 20% sur des passoires thermiques.
01:07 Donc, un couple de primo-accédant qui achèterait une passoire, qui divorcerait au bout de trois ans
01:11 sans avoir fait les travaux, sont bien risque d'avoir encore plus perdu de la valeur.
01:15 Sur les délais de vente, on sait que les délais de vente des passoires énergétiques sont aussi
01:18 beaucoup plus longs. Donc, ça joue sur la liquidité du bien.
01:21 Et puis, également sur les factures énergétiques. Ça peut aller du simple au quintuple, je crois,
01:26 entre un bien A et B et une passoire thermique. Donc, ça a un énorme impact sur le reste à vivre
01:32 et également, du coup, sur la capacité à honorer ses mensualités et les dépenses contraintes.
01:36 Donc, pour les banques, aujourd'hui, c'est vraiment quelque chose qui est regardé de près.
01:41 Et ça peut être à la fois pénalisant comme également un élément positif si on prévoit de faire
01:47 les travaux au moment de l'achat.
01:49 Est-ce que ces banques tiennent compte aussi de ma prime rénov' et de toutes les aides ?
01:55 Et elles se disent finalement, le client qui va s'engager à faire des travaux,
02:01 dans la pesée, dans l'évaluation, en disant on est sûr qu'il va avoir tant d'aides,
02:06 est-ce que ça compte dans ces ratios ? Et est-ce que c'est un ratio extra financier dans l'octroi du crédit ?
02:11 Alors, elles n'en tiennent pas encore tellement compte parce qu'on sait que c'est très long
02:15 pour obtenir les aides, c'est entre 5 et 8 mois après le début des travaux.
02:20 Il y a un reste à vivre parfois de 85 %, mais il y a quand même des banques qui commencent à mettre en place
02:24 des outils pour faciliter l'obtention des aides.
02:27 Donc, on va aller vers ce chemin-là, en tout cas, c'est certain.
02:30 Mais en tout cas, l'EDP aujourd'hui, c'est un critère d'octroi qui va impacter pas mal de choses.
02:35 Par exemple, on a une banque en Ile-de-France.
02:37 Si un couple de prix moins excédent achète un bien F&G, la banque va demander 10 % d'apport supplémentaire.
02:42 Pour anticiper, en effet, la baisse potentielle du prix de ce bien.
02:47 Si c'est un investisseur qui achète un bien F&G et que les travaux ne sont pas prévus,
02:52 les loyers potentiels ne seront pas pris en compte dans l'endettement.
02:55 Pourquoi ? Parce que F&G, rapidement, on n'aura plus le droit de les louer.
02:58 Donc, c'est vraiment étudié de près.
03:00 Aujourd'hui, dans les dossiers de prêts, il faut qu'on glisse le DPE.
03:03 Sinon, le dossier peut être parfois considéré comme incomplet.
03:06 Alors, s'il y a le DPE, effectivement, comme élément, on peut tout de même très bien imaginer
03:10 que la banque intègre le coût des travaux avec l'engagement de pouvoir les faire.
03:15 Alors, lorsque c'est possible, en effet, qu'on a un endettement qui n'est pas encore au maximum,
03:19 et lorsque le prix moins excédent, en tout cas les investisseurs, intègre le coût des travaux,
03:25 et bien là, à l'inverse, c'est pris comme quelque chose de très positif par les banques,
03:29 puisque ça va rendre le bien à nouveau performant et du coup avec une vraie valeur.
03:35 Et on a, par exemple, une grande banque nationale qui a lancé un prêt à impact
03:40 avec des baisses de taux de 0,10 à 0,30 en fonction, justement, du DPE et des travaux.
03:47 Et donc, si vous achetez un bien performant, il y a -0,20 sur le taux.
03:51 Et si vous achetez un bien avec un mauvais DPE, mais que vous intégrez les travaux,
03:55 ce sera -0,30 sur le taux.
03:57 Ça veut dire que, finalement, l'enveloppe globale achat + travaux,
04:01 grâce à la décote de taux de 0,30, ça revient au même que un crédit sec sans les travaux.
04:08 Donc des taux bonifiés pour un bien performant, voire un bien avec engagement de travaux,
04:13 elles sont beaucoup à faire ça ?
04:14 Non, non, alors pour l'instant, elles ne sont pas beaucoup.
04:16 C'est le début, mais c'est une manière de participer à l'effort collectif de rénovation énergétique.
04:21 D'accord.
04:22 Mais en tout cas, et c'est logique, puisque mauvais DPE = risque plus élevé,
04:26 et du coup, tous risques se payent en finance.
04:29 Donc à l'inverse, un bon DPE, ça va être regardé.
04:32 Et on a, de façon plus répandue, des banques qui font des prêts à taux bonifiés,
04:37 elles vont accorder une ligne de presse supplémentaire lorsqu'on achète un bien performant.
04:43 Par exemple, en Ile-de-France, toujours, cette banque, pour un bien A, B ou C,
04:47 ça peut être jusqu'à 50 000 euros à 0%.
04:50 Donc là, c'est pour encourager les biens performants.
04:52 Donc c'est un prêt à taux zéro, là on n'est même pas sur un taux bonifié,
04:54 c'est un prêt à taux zéro complémentaire pour un engagement de travaux.
04:57 Tout à fait.
04:58 D'accord.
04:59 Sous condition de ressources ou pas ?
05:00 Non, sans condition de ressources, il faut juste être primo-accédant.
05:03 D'accord.
05:04 Et d'autres banques, sous condition de travaux, donc elles demandent le DPE avant et après travaux,
05:08 eh bien on a plusieurs banques en région qui accordent des prêts comme ça.
05:12 Donc encore en Champagne-Bourgogne ou bien en Franche-Comté,
05:16 on a des prêts jusqu'à 20 000, 30 000 euros à 0,5 ou 1,5%,
05:21 et du coup, ça va faire 10 000, 15 000 euros d'économie sur le coût total du crédit.
05:26 Donc c'est non négligeable pour encourager la rénovation énergétique.
05:29 On a compris finalement que les banques, c'est leur intérêt de faire ça,
05:32 pour justement fidéliser une clientèle et relancer,
05:35 et être finalement dans la trajectoire de la rénovation énergétique.
05:40 Tout à fait. Financer des biens qui vont du coup avoir une décote limitée dans le temps,
05:44 des biens qui vont rester liquides, des biens qui potentiellement pourront se louer,
05:48 et finalement, ça c'est vertueux pour tout le monde et je pense que ça devrait se généraliser.
05:52 Pour conclure cet entretien, Sandrine Allonnier, si on devait quand même donner les 4-5 points
05:57 les plus importants pour ceux qui nous écoutent, pour bien monter leur dossier.
06:01 On a bien compris ce que vous disiez tout à l'heure, il vaut mieux passer par un courtier,
06:05 parce que le courtier représente l'intérêt de son client, si j'ai bien compris,
06:08 et donc du coup, il est à même d'avoir une proposition plus intéressante.
06:11 Et surtout, il connaît les banques qui vont être plus à même de prêter en fonction du profit.
06:14 Est-ce que c'est mieux pour monter le dossier ? C'est mieux.
06:16 Ah oui, pour monter le dossier également, puisque par exemple,
06:19 on peut avoir parfois un refus parce qu'il va manquer de l'apport,
06:22 ou parce que l'endettement va être trop élevé, et on va pouvoir remonter le dossier différemment.
06:28 On va savoir quelles sont les banques qui ont aussi des prêts bonifiés localement,
06:33 qui vont pouvoir venir baisser l'endettement.
06:37 On sait dans quelle vie on a le droit aux prêts à tout zéro, le donnage vient d'être modifié.
06:42 Donc c'est vrai que le montage du dossier va être optimisé, mais après évidemment,
06:46 c'est aussi pour potentier l'acquéreur.
06:49 Et puis la façon de le présenter, je pense qu'un particulier qui le fait lui-même
06:52 n'a pas le même savoir qu'un courtier qui va "habiller" le dossier.
06:55 On ne parle pas de bidonner le dossier, bien évidemment, mais de le présenter différemment.
06:59 Par exemple, s'il manque un petit peu d'apport, on va pouvoir encourager et marquer sur le dossier
07:05 que des primes sont à venir à la fin de l'année.
07:08 C'est dans trois mois qu'il va pouvoir y avoir telle part de variable,
07:11 qu'il va pouvoir y avoir peut-être une augmentation l'année prochaine,
07:14 une rétention de l'attestation de l'employeur.
07:17 Donc on monte vraiment un dossier bien fiché.
07:20 - Une question sur votre métier, puisque justement vous avez été un peu chahuté cette année.
07:24 Après 12 mois, est-ce que justement le métier de courtier aujourd'hui en immobilier,
07:29 avec la baisse des demandes, est toujours aussi prégnant ?
07:34 Est-ce qu'on trouve encore maintenant des courtiers ?
07:37 Et comment on fait pour...
07:40 Vous avez eu quand même des baisses d'activité très significatives.
07:43 - Oui, on a des baisses de plein fouet.
07:45 La baisse du marché, on a une baisse de la production de crédit de 40 % par rapport à l'année dernière.
07:50 Ça se répercute de la même façon chez les courtiers.
07:54 Les agents immobiliers, eux, ont le coussin amortisseur
07:57 de ceux qui achètent sans crédit ou bien qui revendent et qui ensuite rachètent.
08:02 Donc la baisse d'activité, elle est plutôt de 20-25 % chez les agents immobiliers.
08:06 Chez les courtiers, elle est bien de 40 à 50 %.
08:08 Donc aux courtiers, de se réinventer, de travailler sur l'assurance,
08:12 de travailler aussi sur la diversification de ces métiers.
08:15 Ça peut être des produits de placement, de la vente de neufs.
08:18 - La gestion du patrimoine, de proximité.
08:20 - Exactement. Les courtiers sont obligés de se diversifier.
08:22 Le gros avantage, c'est qu'ils ont la confiance de leurs clients.
08:25 Et du coup, ils sont capables d'utiliser cette confiance
08:28 pour les conseiller sur leur patrimoine en règle générale.
08:31 - Voilà, les amis. On vous a...
08:33 - Attends. Je veux juste poser une dernière question.
08:35 - Très rapidement. On a moins d'une minute.
08:38 Juste une dernière question, Sandrine.
08:40 Vous avez posé par rapport à la performance de la rénovation énergétique.
08:43 Il y a donc des banques qui ne prêtent plus aujourd'hui, clairement,
08:46 pour des logements mal classés DPE.
08:49 - Tout à fait. Ça peut arriver. On a déjà eu le cas.
08:52 Un refus de crédit pour une maison avec un DPEF
08:56 où j'ai... qui était situé à 30 km de Troyes.
08:59 Parce que c'était une passoire, un bien non liquide.
09:02 Il y avait en plus les trajets, l'achat d'une deuxième voiture.
09:07 Par contre, pour le même budget, ce couple est revenu 3 mois après
09:10 avec l'achat d'un appartement dans le centre de Troyes
09:13 avec un DPED. Et là, le dossier a été accepté.
09:16 Donc oui, oui, ça a un impact.
09:18 - Et l'avantage, c'est qu'ils étaient deux.
09:20 - Tout à fait. - On va dire les choses comme ça.
09:23 Merci, Sandrine Allonnier.
09:25 Voilà, on essaye de vous donner les meilleurs conseils.
09:28 C'est vous, financiers. Vous êtes porte-parole de vous, financiers.
09:31 Merci d'être venu sur le plateau.
09:33 Ça vous concerne, 3e partie ?
09:35 On va parler avec des notaires.
09:37 Je sais que c'est un sujet qui vous inquiète beaucoup,
09:39 qui vous pose question. On va en parler dans quelques instants.
09:42 Ça vous concerne ? C'est tout de suite.
09:44 CERN.