Lundi 5 juin 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Alexandra Verlhiac (Economiste, SeLoger)
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00:00 Et c'est parti pour les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié de Smart Patrimoine à l'acquisition ou à l'investissement immobilier.
00:10 Nous allons tenter de comprendre ensemble comment évolue ce marché avec un prisme un peu différent, avec le prisme de la négociation
00:16 lors d'une acquisition immobilière. Et pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Alexandra Verliac.
00:23 Bonjour Alexandra Verliac. Vous êtes économiste chez Seloger, mais aussi chez Meilleurs Agents.
00:28 Seloger qui a notamment conduit une étude pour regarder l'impact de la proximité d'un bien immobilier vis-à-vis de bar ou de restaurant.
00:39 Vous allez nous dire si effectivement ça joue sur le prix ou en tout cas le prix de transaction.
00:45 Ça joue sur la négociation et c'est ce que je lisais dans l'étude. Mais tout d'abord, qu'est-ce qui vous a conduit à mener une étude sur la proximité
00:52 de bar ou restaurant en lien avec un bien immobilier ? Parce que ça remontait souvent dans les demandes Seloger. On ne veut pas de bar ou de restaurant à côté
01:00 ou au contraire, on veut absolument un bar ou un restaurant à côté de chez soi ?
01:03 Alors directement dans nos recherches, non. En revanche, on a posé la question à un panel de Français pour savoir si c'était un critère important pour eux.
01:14 Et effectivement, 3 sur 10 nous répondent que oui, pour eux, la présence d'un bar ou d'un restaurant qui dispose d'une terrasse est un biais de négociation.
01:25 D'accord. Un biais de négociation positif ou négatif ? C'est plutôt un impact négatif sur la recherche immobilière ?
01:32 Alors selon eux, plutôt négatif effectivement parce que 75% d'entre eux nous disent qu'ils font attention à la gêne occasionnée par l'environnement
01:41 quand ils font des recherches, quand ils visitent un bien. Et particulièrement, 66% d'entre eux nous disent que la plus grande gêne possible,
01:50 c'est les nuisances sonores, ce qui est moins par exemple que les mauvaises odeurs ou la saleté.
01:55 Donc on a peur d'être trop proche d'un bar ou d'un restaurant quand on entame sa recherche immobilière ?
02:02 Oui, effectivement, c'est ce qu'ils nous disent. Et même 25% d'entre eux nous disent que c'est presque rédhibitoire.
02:08 Donc ça veut dire que quand on fait une recherche immobilière, quand on veut faire une acquisition immobilière,
02:14 on cherche quoi ? Des quartiers calmes où il n'y a pas de bar et pas de restaurant ?
02:16 Alors ça va dépendre en fait. Et pour vérifier en fait ces craintes des Français, nous avons regardé ce qui se passait dans les transactions immobilières
02:26 à proximité des bars. Donc là, nous avons étudié la proximité de plus de 3 000 bars.
02:31 Donc d'abord, vous avez fait du déclaratif, si je comprends bien. Vous avez demandé aux gens ce qu'ils recherchent idéalement
02:38 et quels sont les critères qu'ils prennent en compte. Et après, vous êtes allés vérifier si dans les transactions,
02:42 il y avait effectivement une relation de cause à effet.
02:46 Effectivement, c'est ce qu'on a voulu voir chez ce loger. Et donc pour ça, on a regardé les transactions.
02:52 Et surprise, en fait, on n'a pas un effet négatif, mais un effet plutôt positif. On observe un effet de plus 1% à Paris,
02:59 plus 2,3% dans les grandes villes et jusqu'à plus 3,5% dans les villes moyennes.
03:04 Donc les acquéreurs immobiliers cherchent à ne pas être trop proches des bars ou des restaurants,
03:10 mais les biens immobiliers à proximité de bars ou de restaurants, finalement, se vendent un petit peu plus cher que la moyenne.
03:16 Alors comment on explique la dichotomie entre les deux ?
03:18 Effectivement, c'est là que c'est intéressant. C'est que d'un côté, on a cet effet négatif lié au désagrément, les niaissances sonores.
03:25 Et de l'autre côté, on a cet effet en fait proximité au centre-ville, parce que là où sont situés les bars et les restaurants,
03:32 c'est aussi là où il y a d'autres services, là où vraiment il y a le cœur de la vie de quartier.
03:38 Bien sûr.
03:39 Ça, c'est là où la demande est plus élevée. Et ça, ça va pousser la demande vers le haut et donc tirer les prix également vers le haut.
03:48 Donc on n'est pas prêt à quitter finalement un quartier dynamique, même s'il y a des nuisances, que ce soit liées à un bar ou un restaurant.
03:54 Finalement, on n'a pas envie d'avoir les nuisances, mais on est quand même content qu'ils ne soient pas trop loin de chez soi.
03:58 Alors ça va dépendre où en fait. Et c'est ce qu'on voit justement sur ces nuances d'effet sur les prix.
04:04 On voit qu'à Paris, c'est seulement plus 1%. Pourquoi ? Parce que le centre-ville est partout.
04:08 D'accord. C'est plein de petits centres-villes, plein de quartiers.
04:11 Exactement, tout à fait. Alors que si on regarde dans les villes moyennes, on est à plus 3,5%.
04:16 Et là, c'est parce que l'hypercentre est plutôt localisé à un certain endroit.
04:19 D'accord. Donc l'hypercentre reste attractif.
04:22 Alors, c'est une question...
04:24 Là encore, ce n'est pas si évident. D'accord.
04:26 Ce n'est pas si évident et ça dépend d'où. On a beaucoup entendu parler de la fuite des centres-villes.
04:33 Bien sûr, oui.
04:34 Et donc c'est une question qui se pose. Et on a également regardé ce qui se passait dans les recherches immobilières.
04:40 Et on s'est rendu compte qu'on avait quand même plus de recherches depuis les villes en dehors des villes.
04:45 Et vraiment, un processus de péri-urbanisation qui continue et qui s'est accéléré avec la crise du Covid.
04:52 Donc en fait, on a du mal à dégager une tendance claire et uniforme sur tout le territoire.
04:57 Parce que si je comprends bien, on ne veut pas les nuisances des centres-villes, mais on veut quand même y rester.
05:00 Mais en même temps, on constate aussi que quand on va se loger sur d'autres plateformes,
05:04 on rêve un petit peu de s'éloigner des villes et des centres-villes.
05:08 Oui. Alors, la vérité, c'est que certes, il y a le télétravail.
05:13 Mais d'un autre côté, les centres-villes, c'est là aussi où il y a les centres d'emploi.
05:18 Et quel est le premier critère, en fait, quand on choisit son logement ?
05:22 C'est vraiment se localiser à proximité de son emploi afin de limiter les transports.
05:28 C'est toujours cet arbitrage entre est-ce qu'on a envie d'un environnement un peu plus calme et faire des trajets plus longs ?
05:35 Mais à la fois, on peut être aussi plus proche de son lieu de travail et gagner en temps de transport, effectivement.
05:43 Donc pas d'exode urbain constaté actuellement.
05:45 Et un bien en centre-ville, même à proximité de bar ou restaurant, reste un investissement.
05:50 Pas toujours un bon investissement. Ça dépend du bien, évidemment.
05:52 Mais en tout cas, pas forcément plus risqué aujourd'hui qu'il ne l'était il y a un an.
05:58 Non, pas plus risqué. Mais en tout cas, aujourd'hui, dans le contexte dans lequel on est, ça va jouer effectivement sur la négociation.
06:05 D'accord. Donc là, on est dans un contexte de remontée des taux où la demande est plutôt tirée vers le bas.
06:12 Et donc, les acheteurs vont pouvoir négocier plus facilement auprès des vendeurs, car les vendeurs font face à moins d'acheteurs.
06:19 D'accord. Donc même si ça reste attractif, la gêne supposée ou réelle, ça dépend j'imagine après de chaque endroit,
06:29 va être intégrée dans la négociation pour tenter de faire quand même baisser un petit peu le prix.
06:34 Oui, oui, oui. Effectivement. Et c'est encore une fois, le sondage nous le dit, les Français nous expliquent que pour eux, c'est un levier de négociation.
06:42 Et on le voit, effectivement, les négociations ont augmenté dans les grandes villes.
06:47 Oui, les durées de vente également.
06:49 Exactement, oui, oui. Les biens restent plus longtemps sur le marché. À Paris, ça se compte en dizaines de jours.
06:56 Donc oui, ça fait partie de ces leviers de négociation. Et justement, ça entraîne, ça entre en jeu aussi dans ce changement de contexte.
07:05 Mais pour autant, les prix ne baissent pas.
07:07 Alors, les prix baissent, ça dépend.
07:09 Non, je veux dire, dans votre étude, par rapport au reste du marché, les prix en centre-ville, à proximité de bars ou de restaurants.
07:14 Alors là, on l'a étudié à un moment donné. On n'a pas regardé l'évolution dans le temps. Est-ce que l'impact est plus fort maintenant qu'avant ?
07:22 Donc c'est vraiment une photo à l'instant T.
07:26 Cependant, on voit bien qu'il y a certaines villes en France et parmi les villes les plus grandes où les prix baissent. Mais encore une fois, il y a des nuances.
07:35 Quand vous avez mené l'étude, effectivement, on le voit, les délais de vente sont plus longs. La négociation entre plus en compte qu'avant parce que les acheteurs peuvent se le permettre tout simplement.
07:48 Si on regarde, si on reste sur cette thématique, bars et restaurants, est-ce que c'est une excuse pour négocier parce qu'on a envie de négocier ?
07:54 Ou au contraire, c'est vraiment quand même un sujet qui tient à cœur des gens qui recherchent leur appartement ou leur maison et qui,
08:02 du fait d'avoir un peu repris la main sur le marché, deviennent plus exigeants encore qu'avant sur l'acquisition immobilière ?
08:08 Oui, tout à fait. Je pense que les acquéreurs deviennent plus exigeants parce qu'effectivement, ils ont ce gain de pouvoir.
08:14 Alors après, est-ce que chaque acquéreur négocie sur ce critère-là ? Je ne pense pas non plus. Mais oui, ça va jouer.
08:23 Mais encore une fois, tout dépend où. Et par exemple, si on compare des villes comme Lyon, Bordeaux, où là, les prix sont déjà en baisse depuis une bonne année maintenant,
08:35 ça va jouer différemment qu'à Marseille où là encore, le marché reste dynamique.
08:40 Et donc mécaniquement, on verra moins l'impact à Marseille à court terme et plus à moyen terme ?
08:45 C'est ce qu'on peut supposer.
08:48 On reste effectivement dans la vérité des chiffres. Alors on a parlé effectivement tout à l'heure d'un petit peu d'exode urbain.
08:55 C'est un sujet que vous suivez de près au-delà de l'étude qu'on vient d'évoquer. On n'en constate pas aujourd'hui.
09:01 Mais pourtant, on constate que dans les recherches se logées, on a, on anticipe ce projet, on a envie de bouger.
09:08 Est-ce que ça veut dire que quand même, on est selon vous sur une tendance de fond de volonté d'aller un peu plus au vert sur des prochains achats immobiliers ?
09:17 Alors effectivement, on l'a vu. En regardant ce qui se passait sur les recherches, on a vu qu'il y avait de plus en plus de recherches depuis les centres-villes
09:26 vers des zones périurbaines ou voire des zones rurales et particulièrement pour des maisons.
09:32 C'est un phénomène dont on a beaucoup entendu parler.
09:35 Bien sûr.
09:36 De là à parler d'exode urbain, le terme est un peu fort parce qu'exode urbain, on a l'impression que tout le monde va quitter les villes.
09:42 Oui, surtout que là, on parle de recherche, on ne parle pas de transaction.
09:44 Exactement, oui. Ça reste dans les recherches. Donc, on voit cette appétence pour le vert, pour les zones périurbaines,
09:52 à savoir quand même que c'était un phénomène qui était déjà existant avant crise.
09:56 D'accord.
09:56 La crise n'a fait qu'accélérer en fait ce phénomène.
09:58 Eh bien, on va suivre ça dans les prochaines semaines et prochains mois.
10:03 Peut-être que vous constaterez dans les chiffres un peu plus tard, effectivement, une accélération ou une décélération des tendances qu'on peut évoquer actuellement.
10:10 Merci beaucoup en tout cas, Alexandra Verliac d'être venue sur le plateau de Smart Patrimoine.
10:14 Je rappelle que vous êtes économiste chez Meilleurs Agents et Se Loger. Merci beaucoup.
10:17 Merci.
10:18 Et quand à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.