Mardi 25 avril 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Sophie Berg-Mennesson (Directrice des opérations, Daniel Féau)
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00:00 Quelle est la dynamique sur le marché immobilier de luxe depuis le début de l'année ?
00:09 Voici la question qui va nous animer aujourd'hui dans Patrimoine Passion.
00:12 Et pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Sophie Berg-Menson.
00:17 Bonjour Sophie Berg-Menson.
00:18 Bonjour, merci de me recevoir.
00:20 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
00:21 Vous êtes directrice des opérations chez Daniel Feo et nous allons tenter de comprendre ensemble
00:26 quelle est la dynamique finalement sur l'immobilier de luxe puisqu'on parle souvent dans cette émission de l'immobilier.
00:31 On a évoqué notamment les problématiques de financement, les problématiques de taux
00:35 qui ont pu d'ailleurs donner un petit coup d'arrêt ou freiner en tout cas un certain nombre de transactions immobilières.
00:40 Quand on parle de l'immobilier dit de luxe, est-ce que vous constatez des dynamiques similaires
00:46 en lien avec les problèmes de financement aujourd'hui ?
00:49 Alors, je crois qu'effectivement la hausse des taux impacte le marché de l'immobilier.
00:55 Sur le luxe, il faut faire une différence entre plusieurs segments.
00:59 On va faire la différence entre le segment de 1 à 2 millions, de 2 à 4 millions et au-delà de 4 millions.
01:06 Donc un bien dit de luxe, ça commence à 1 million d'euros, c'est ce qu'il faut retenir ?
01:10 Nous, chez Daniel Feo, notre clientèle, on va dire qu'on va démarrer à avoir des chiffres intéressants à partir de 1 million d'euros.
01:19 Cette frange de population a été extrêmement active en 2002 puisqu'elle sentait déjà les taux commencer doucement à monter.
01:27 D'accord, en 2022 ?
01:29 En 2022. Aujourd'hui, début 2023, c'est une clientèle qui est un peu plus à la réflexion et un peu plus dans une certaine attente.
01:37 D'accord.
01:38 Sur les biens qui vont de 2, les acheteurs, qui se positionnent sur des biens entre 2 et 4 millions d'euros,
01:46 on a là des acheteurs qui ont un patrimoine qui est peut-être un peu plus varié, un peu plus diversifié.
01:52 Ce sont en général encore des gens qui trouvent du crédit.
01:56 Pourquoi ? Parce qu'on peut mettre sa résidence secondaire en garantie à la banque, parce qu'on a un apport qu'on peut mettre en avant.
02:04 Bien sûr.
02:05 On est impacté, mais moins impacté que la frange dont on parlait précédemment.
02:10 Et puis reste le haut de gamme, le luxe au-delà de 4 millions.
02:15 Et ça, historiquement, et encore aujourd'hui, on peut remarquer que la hausse des taux, pour eux, n'a pas d'impact sur le marché.
02:21 Donc l'immobilier dit de luxe n'est pas touché directement par les drivers traditionnels du marché de l'immobilier
02:27 ou plutôt les drivers du marché immobilier traditionnel ?
02:29 Pas encore.
02:32 Est-ce qu'en termes de prix, on voit peut-être des évolutions en termes de volume de transaction ?
02:37 Non, on reste sur des dynamiques de fin 2022, en 2023 ?
02:41 Alors, comme on le disait tout à l'heure, ce marché 1 million, 2 millions est un marché qui est peut-être plus calme aujourd'hui.
02:49 D'accord, oui.
02:49 En revanche, sur le marché, disons, de 2 à 4 millions et demi, on a une vraie dichotomie qu'on peut noter depuis le début de l'année.
02:59 À savoir qu'un bien qui n'a pas de défaut, un bien qui est une belle adresse, un bel étage, un extérieur,
03:07 c'est une transaction qui va rester fluide.
03:09 En revanche, il est très clair que si mon bien n'a pas une belle adresse, si mon bien est au premier étage, est un peu sombre,
03:17 ou si mon bien nécessite beaucoup de travaux, on voit avec le contexte actuel que faire des travaux, c'est plus long, plus onéreux.
03:25 Bien sûr.
03:26 Ces biens-là, on va rentrer dans des délais de transaction qui sont plus longs.
03:31 D'accord.
03:32 Ah oui, donc il y a quand même peut-être un peu plus de réflexion sur certains biens ou en tout cas un peu moins d'acheteurs sur des négociations.
03:38 Des négociations.
03:39 Donc des offres, des négociations et des négociations qui sont plus ardues, plus complexes et donc effectivement des délais de transaction qui sont un peu plus longs.
03:49 Au-delà de 4 millions d'euros, on est sur 4, 5 millions d'euros, on est sur une frange de population qui est une famille française très aisée ou des étrangers.
04:02 D'accord.
04:02 Et dans ces cas-là, on reste sur des prix qui sont très, très soutenus.
04:06 Mais alors, comment on l'explique le fait que les catégories les plus hautes, l'immobilier de luxe, quand les catégories d'appartements ou de maisons les plus hautes,
04:16 l'immobilier de luxe, ne souffrent pas du tout d'accès au financement ?
04:19 Alors on comprend effectivement que ce sont des gens qui ont les moyens.
04:21 Pour autant, ça n'empêche pas d'emprunter quand même à certains moments.
04:25 Est-ce que c'est parce qu'il y a une pénurie d'offres et que la demande reste supérieure à l'offre ?
04:29 Comment on explique que ça se maintienne alors qu'on est quand même sur des niveaux assez élevés ?
04:33 Alors aujourd'hui, le groupe Daniel Feo, Belle Demeure de France, réalise une vente sur trois au-delà de 4 millions.
04:42 D'accord.
04:42 On est partenaire de Christie's International Real Estate.
04:46 Donc on a une clientèle étrangère très présente.
04:51 On est sur de l'achat plaisir.
04:53 D'accord.
04:53 C'est-à-dire qu'on s'achète un petit bout de Paris, on s'achète une vue, la tour Eiffel, la Seine.
05:00 Et effectivement, on a ces dernières années beaucoup vendu.
05:05 Pour mémoire, le groupe Daniel Feo, Belle Demeure de France a vendu en valeur en 2022 plus d'un milliard 537 millions d'euros d'appartements.
05:14 D'accord.
05:15 Et alors vous nous avez dit on s'achète un petit bout de Paris.
05:16 C'est essentiellement à Paris ?
05:18 Alors nous, on est majoritairement à Paris.
05:24 Et quand on est sur ces achats-là, en fait aujourd'hui, on est sur une pénurie d'offres.
05:28 D'accord.
05:29 Il n'y a pas suffisamment de biens luxueux, de biens immobiliers luxueux à Paris pour tous ceux qui voudraient potentiellement acheter.
05:33 L'offre sur le parc immobilier parisien, en fait, on ne construit plus à Paris.
05:37 Bien sûr.
05:38 Donc le parc immobilier est figé.
05:40 Donc si je veux un étage élevé, un balcon, une vue sur la Seine ou la tour Eiffel à tel endroit, si cet appartement est à vendre, il faut l'acheter.
05:50 Ce qui explique des prix encore soutenus, puisqu'évidemment, si ce n'est pas vous, ce sera la personne suivante.
05:56 Ce sera votre voisin.
05:58 Donc ça veut dire qu'on n'achète pas quel que soit le prix, parce qu'il faut évidemment que ce soit en corrélation avec le marché.
06:03 Mais globalement, on est sur le très haut de gamme.
06:05 On est encore sur des prix qui peuvent atteindre des sommets un peu irrationnels.
06:10 Et alors, justement, ça fait lien avec ce que vous venez de dire, mais la typologie d'acheteurs à l'heure actuelle, notamment sur l'immobilier de luxe,
06:18 on est sur des personnes très aisées qui viennent de l'étranger, qui achètent un pied-à-terre à Paris.
06:26 On est aussi sur une clientèle française ?
06:28 Absolument. Nous, Daniel Féo, Belle-de-Morne-de-France, on est une maison familiale et notre clientèle est majoritairement une clientèle familiale.
06:38 Donc la famille qui évolue, qui se marie, les naissances, les successions, tout ça, c'est une partie de notre clientèle qui choisit de s'installer et d'investir dans des quartiers où on a des bonnes écoles.
06:54 Justement, quand on parle de... Alors effectivement, j'imagine que quand on s'achète un petit bout de Paris et qu'on a 4 ou 5 millions d'euros,
07:00 effectivement, à mettre dans un appartement, voire une maison, on va dans quel arrondissement à Paris, dans quel quartier ?
07:10 Est-ce que tous les quartiers de Paris peuvent être considérés comme pouvoir abriter de l'immobilier de luxe, par exemple ?
07:15 Alors le bien de luxe, il peut être... Alors il est majoritairement aujourd'hui à l'ouest de Paris.
07:24 D'accord.
07:25 Le neuvième est aussi quelque chose où on a des petites pépites, des trésors de luxe.
07:32 Après, ça va souvent avec les bonnes écoles, avec le fait de pouvoir sortir de Paris facilement.
07:38 Pour les étrangers, évidemment, Saint-Germain-des-Prés.
07:41 D'accord, oui.
07:42 On en a parlé beaucoup récemment avec Emeline Paris.
07:47 Justement, c'était ma prochaine question. Est-ce que vous constatez, en effet, Emeline Paris ?
07:51 Absolument.
07:51 Oui, c'est ça ?
07:52 On l'a constaté et on l'a constaté parce qu'on voit que, d'une, la clientèle américaine est très présente.
08:01 Et ce qu'on aime, c'est être dans notre bel immeuble parisien avec ses moulures, les cheminées,
08:10 et puis descendre, avoir son boulanger, le marché.
08:15 Bien sûr, oui.
08:15 Donc ça, c'est quelque chose qu'on retrouve, évidemment, à Saint-Germain-des-Prés, qu'on retrouve à Hauteuil,
08:20 qu'on retrouve dans le Neuvième, qu'on retrouve dans le Marais.
08:23 Donc Paris regorge de petits villages sur lesquels on est très actifs.
08:31 Et comme je vous le disais précédemment, le fait de représenter Christis, ici à Paris,
08:38 fait que notre groupe Daniel Feo, Belle Demeure de France, a une réactivité avec la clientèle étrangère
08:45 et qu'on s'est tout à fait les guidés rapidement sur l'atmosphère qu'ils recherchent.
08:52 Alors, quand on parle de bien immobilier de luxe, pour être sûr de bien comprendre,
08:57 on a parlé de quartier, on a parlé de tranche de prix.
09:00 Est-ce que ça suffit à définir un bien immobilier de luxe ?
09:02 Comment on définit un bien immobilier de luxe ?
09:06 Alors, je ne pense pas qu'il y ait un minimum en termes de prix.
09:11 Je ne pense pas qu'il y ait une localisation particulière.
09:15 Un bien de luxe, c'est un bien qui va effectivement être dans un secteur recherché,
09:25 qui va avoir des caractéristiques parisiennes recherchées,
09:29 qui va faire que quand vous êtes un étranger,
09:32 le fait d'avoir acheté un appartement à Venue-Montagne, ça va résonner...
09:37 D'accord, il y a la marque Paris quelque part.
09:39 Auprès de vos amis à New York, auprès de vos amis au Brésil, vous voyez.
09:45 Dernière question. Alors, effectivement, si je comprends bien ce que vous nous dites,
09:48 c'est que l'immobilier de luxe se porte très bien sur ce début d'année.
09:51 Est-ce que vous vous attendez à ce que l'année 2023 soit aussi facile, entre guillemets,
09:57 ou en tout cas aussi dynamique qu'elle ne l'était en 2022 ?
09:59 Alors, ce que je vous dis, c'est qu'on note quand même sur un premier segment...
10:03 Sur le segment 1 à 2 millions d'euros, effectivement.
10:05 ... 2 millions d'euros, qu'on va voir en fonction de l'évolution du marché,
10:10 comment cela touche le segment supérieur, 2 à 4, qu'on est très attentifs à ce qui se passe,
10:17 que sur le très haut de gamme, on est sur une pénurie d'offres, excusez-moi,
10:24 et que pour le reste, pour l'instant, ce qu'on remarque,
10:27 c'est des transactions qui sont peut-être un peu plus longues
10:29 et des négociations un peu plus ardues.
10:31 Donc, à suivre sur cette année 2023, vous nous en parlez sur le plateau de Smart Patrimoine.
10:37 Merci beaucoup, Sophie Berg-Menson. Merci d'être venue sur le plateau.
10:40 Je rappelle que vous êtes directrice des opérations chez Daniel Feo,
10:43 mais aussi Belle Demeure de France.
10:45 Merci à vous et on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.