Avec Gautier Delabrousse-Mayoux, président et fondateur d’Iroko
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00:00— Bonjour, Gauthier Delahousse-Mayot. Merci d'être avec nous. — Bonjour, Sylvain. Merci de me recevoir.
00:04— Vous êtes président fondateur d'Iroko. Merci de répondre à nos questions. Vous allez nous expliquer ce qu'est une SCPI.
00:11Concrètement, c'est quoi ? — SCPI, sous ce terme barbare, se cache une réalité assez simple. C'est un fonds d'investissement en immobilier.
00:19Si vous êtes comme la plupart des Français, vous aimez la pierre, et en fait, les SCPI, elles vous permettent d'investir en immobilier
00:27sans gestion. Vous ne gérez rien. Vous confiez votre argent à un gestionnaire qui s'occupe de tout.
00:32— Alors mais concrètement, ça se passe comment ? Je regarde les SCPI, donc Société de civil de placement immobilier,
00:39gérée donc en mode fonds d'investissement. À partir de combien je peux investir ? Et qu'est-ce que ça me rapporte concrètement ?
00:47— Donc quand vous investissez en SCPI, vous confiez votre argent à un gestionnaire. À partir de 100 €, il y a quelques SCPI
00:55qui sont accessibles dès 100 €. La plupart sont plutôt autour de quelques milliers d'euros, ce qui est déjà une mise qui est très faible
01:02par rapport à ce qu'il faudrait placer pour investir en immobilier, puisque si vous voulez demain devenir propriétaire
01:08ou acheter vous-même un immeuble, un appartement ou faire du locatif, ça vous coûtera probablement quelques dizaines de milliers d'euros.
01:14Donc c'est un des intérêts. C'est d'avoir un ticket d'entrée très faible, un minimum d'investissement très faible.
01:20Et après, votre gestionnaire, lui, son rôle, c'est de faire fructifier votre argent. Donc il va choisir les biens, les acheter,
01:26sélectionner les locataires. Les locataires vont payer leur loyer. Et ce gestionnaire va vous rendre, à hauteur de votre investissement, votre code part.
01:34— Alors question qui tue, c'est pourquoi on investirait dans une SCPI alors qu'on peut acheter un appartement en direct ?
01:39Justement, en quoi c'est plus avantageux ? Parce que vous m'avez donné quelques taux de rendement. C'est vrai que ça donne envie.
01:46Vous nous expliquez la martingale ? Voilà.
01:49— Avec plaisir. Pourquoi les Français investissent ? Déjà, ils investissent parce qu'ils ont pas forcément envie de gérer un locataire,
01:57de courir après un loyer. Et c'est vrai que l'immobilier, c'est aussi synonyme de travail. Et en général, c'est pas le travail principal.
02:04Quand on place son épargne, on s'attend pas du coup à avoir à côté un tiers-temps pour organiser des travaux, gérer un locataire,
02:11chercher un bien. Et du coup, il y a un réel intérêt pour les SCPI, puisqu'on délègue 100% de la gestion.
02:18Le deuxième sujet, c'est le fait d'être diversifié. Vous le savez, tout le monde le sait autour de cette table, une des grandes règles
02:25de l'épargne, c'est de pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Et en SCPI, il s'avère qu'on ne devient pas propriétaire d'un bien
02:32avec un locataire, mais automatiquement, dès qu'on investit dans une SCPI, on devient copropriétaire de tous les bâtiments
02:39de cette SCPI. Donc on détient une fraction du capital dans une centaine de bâtiments auprès de plusieurs centaines de locataires.
02:47— C'est une forme d'indivision, non ? — C'est une forme d'indivision. Et on devient réellement associé, on devient réellement propriétaire.
02:52Donc c'est vrai que ça rejoint un peu l'indivision là-dessus. Donc pas de gestion, une diversification qui est forte. Et surtout sur les typologies
02:59d'actifs que vous pourriez pas, probablement pas acheter vous-même. Vous l'avez dit, l'alternative, c'est probablement d'acheter
03:05de l'immobilier résidentiel. Là, on parle plutôt d'immobilier d'entreprises, d'entrepôts, des bureaux.
03:11— C'est le cas d'Hiroko où vous vous concentrez essentiellement sur l'immobilier d'entreprises et les entrepôts.
03:16— On se concentre. — Pourquoi ? Parce que c'est plus rentable ? — C'est plus rentable. Effectivement, c'est plus rentable.
03:20Et on a aussi une meilleure structure juridique avec nos locataires. Moi, je préfère avoir Pôle emploi comme locataire
03:27avec un œuf en ferme que Mme Michu dans un 3 pièces qui est protégé par tout un tas de règles. Et c'est plus simple en tant que gestionnaire.
03:36Et c'est aussi des baux qui sont plus longs. Donc c'est aussi plus de visibilité sur les revenus.
03:39Ça permet accessoirement de bénéficier de la croissance de certains secteurs de l'économie comme le e-commerce avec les entrepôts.
03:46— On nous pose la question bien évidemment. C'est combien ça rapporte ? — Alors en moyenne...
03:50— Donnez-nous quelques chiffres. — Alors quelques chiffres. C'est un marché qui est assez hétérogène.
03:54C'est-à-dire que la moyenne de rendement des S&P est autour de 4,5%. Mais derrière cette moyenne se cachent d'importantes disparités.
04:02Les meilleures S&P, elles versent plus de 6% et même parfois plus de 7%, plus de 8%. Ça dépend des années.
04:09— Est-ce que c'est le cas d'Iroko ? — C'est effectivement le cas d'Iroko.
04:13— Pourriez-vous nous donner le taux de rendement 2024 ? — Le taux de rendement 2024, il est de 7,38%.
04:19Donc c'est ce que nos épargnants ont perçu en 2024. Et pour être complet, il y a deux informations importantes.
04:25La première, c'est que ça, c'est le montant des loyers qu'ils ont perçu, qui représente 7,38% de l'investissement qu'ils ont fait.
04:33Et en plus, il y a eu une augmentation du prix de la part de 1%. Donc la performance globale, elle a été de 8,38%.
04:39Et en revanche, les performances passées ne présagent pas des performances futures, parce qu'il y a aussi des risques
04:44quand on investit en S&P qui sont les mêmes risques que quand on investit en immobilier.
04:48— En assurance vie, il y a un mécanisme financier qui s'appelle l'effet cliquet. Vous savez, l'effet cliquet,
04:53c'est ce qu'on a gagné et définitivement acquis. Est-ce que c'est le cas en S&P ?
04:57— C'est le cas en S&P. Les dividendes que vous percevez, en fait, c'est des loyers qui sont définitivement acquis, effectivement.
05:03— D'accord. Donc deuxième question qu'on nous pose, bien évidemment, c'est la volatilité, la sécurité.
05:09Est-ce que le risque de perdre son épargne est réel ?
05:13— Alors le risque est réel. Si on prend un peu de recul, les produits financiers, ils sont notés sur une échelle de 7.
05:18Et les S&P, elles sont entre 3 et 4. D'abord, c'est un actif tangible. C'est-à-dire que vous devenez propriétaire
05:25à travers une S&P de plusieurs biens. C'est tangible. — Il aura toujours une valeur. C'est ça que vous voulez dire ?
05:30— Exactement. — D'accord. Et donc le risque de volatilité, il est relativement maîtrisé.
05:34Comment vous le maîtrisez ? Je suppose que c'est une question qu'on vous pose tout le temps.
05:39— C'est une question effectivement que nos épargnants nous posent. On le maîtrise via la diversification.
05:44On est présent dans 6 pays en Europe. On investit dans toutes les classes d'actifs.
05:476 pays en Europe, bah oui. — Et ça nous permet d'être diversifiés avec... Aujourd'hui, on gère à peu près
05:531 milliard d'actifs sous gestion. Et la taille moyenne d'un actif, c'est 7 millions d'euros.
05:58Donc on se protège de la volatilité de certains marchés en construisant un ensemble qui est cohérent
06:05et du coup qui est diversifié. Après, les risques, c'est ceux de l'immobilier. C'est-à-dire que quand vous,
06:08vous achetez votre résidence principale, rien ne vous dit que vous pourrez la revendre au prix auquel vous l'avez achetée.
06:13— Bien sûr. — Quand vous achetez un bien en immobilier locatif, rien ne vous garantit que le locataire
06:19va payer son loyer. C'est le travail de la société de gestion de bien sélectionner le locataire.
06:23— Combien ça coûte ? — D'investir en SCPI ? — Voilà. Chez vous, ça coûte combien ? Voilà. Je veux investir...
06:29D'abord, à partir de combien je peux investir chez Iroko, sur un des supports que vous avez ?
06:33— À partir de 5 000 €. — 5 000 €. Et est-ce que ça coûte ? Est-ce que vous prenez des frais d'entrée,
06:37des frais de gestion ? Comment ça se passe ? — Alors toutes les SCPI prennent des frais. Et nous, les premiers,
06:42on est ravis d'être rémunérés. En revanche, on a choisi d'être rémunérés pour notre travail.
06:47Donc on n'est pas rémunérés quand on collecte de l'argent. On est rémunérés quand on fait des actes de gestion.
06:51Donc notre rémunération, elle suit le fait d'acheter des biens immobiliers, de faire des travaux.
06:56Notre mission, c'est évidemment d'entretenir le parc immobilier qui nous est confié. C'est aussi de collecter les loyers.
07:02Donc on a une rémunération quand on collecte les loyers. Et quand on vend avec plus-value les biens,
07:06donc en moyenne, nos frais représentent à peu près 1,5 % de l'argent qu'on nous confie tous les ans.
07:12— Tous les ans. — Et le rendement dont je vous ai parlé tout à l'heure, il est évidemment net de nos frais.
07:16— Il est net de nos frais. Donc c'est extrêmement intéressant. Parce que quand on voit aujourd'hui
07:19les performances de l'assurance-vie ou même du Livret A, on va dire qu'il n'y a pas poto.
07:24— On va dire que l'immobilier, ces dernières années, a subi une grosse crise et qu'il a su regagner de la marge
07:32par rapport aux placements sans risque. Effectivement, vous parliez du Livret A.
07:36Le Livret A, sa rémunération a baissé le mois de février à 2,4. Du coup, l'immobilier redevient très compétitif.
07:41— Bien sûr. — Par rapport à des produits qui ont d'autres intérêts, puisque le Livret A, c'est liquide en permanence.
07:46Les S&P sont pas liquides en permanence. — On le voit avec... Effectivement, hausse des taux d'intérêt, inflation.
07:52D'autres S&P, vos collègues, voilà, s'inquiètent parce qu'effectivement, sur la gestion d'actifs...
08:00C'est-à-dire la gestion d'actifs, autrement dit, pour ceux qui nous écoutent, quand on place sur du bureau
08:04et qu'on voit les vacances de bureau où il y a baisse de prix au mètre carré de location de bureau,
08:10on a de quoi s'inquiéter. Est-ce que c'est le cas chez vous et chez Iroko ?
08:13— Alors on a la chance d'avoir investi sur la classe d'actifs bureau en connaissance de cause du télétravail,
08:20qui n'est pas un phénomène nouveau, qui date pas de ces 24 derniers mois, et du coup d'avoir pu choisir,
08:25sélectionner les bureaux. Et nous, concrètement, on avait plutôt très peu de bureaux avant la crise sur le bureau.
08:30Et comme le maître mot d'Iroko, c'est d'être opportuniste, on a plutôt profité des soldes en bureau ces 2 dernières années
08:36pour renforcer notre exposition et aller chercher des bureaux qui avaient...
08:40— Finalement, la crise vous a été plutôt bénéfique. — La crise, effectivement, était une opportunité à saisir.
08:47En fait, une crise immobilière, ça veut dire qu'il faut pas être vendeur, il faut être acheteur.
08:53Et on a eu la chance d'avoir beaucoup de capitaux qui nous étaient confiés et du coup d'être en position d'achat.
08:57— Vous réaffirmez une vérité vraie. La prime est toujours, en cas de crise, à la liquidité.
09:03Et je trouve ça extrêmement intéressant. Combien de temps on peut retirer son épargne et comment ça se passe ?
09:08Voilà, j'ai placé 10 000 € chez vous. J'ai combien de temps pour récupérer mon argent ?
09:12Est-ce que vous conseillez à ceux et celles qui nous écoutent de placer plutôt sur du court, moyen, long terme ?
09:17C'est quoi la logique de placement sur une S&P ?
09:20— Donc la logique de placement sur une S&P, c'est du long terme. Pourquoi ? Parce qu'en fait, le gestionnaire,
09:26la société de gestion, elle va choisir des emplacements, des locataires avec une vision long terme de la zone,
09:33de cet emplacement-là. Et c'est un produit de rendement. Ça veut dire que c'est un produit...
09:37Pourquoi un épargnant investit en S&P ? C'est pour avoir des revenus complémentaires.
09:41Le cas majeur, c'est « je pars à la retraite, mes revenus vont être divisés par deux,
09:45je cherche une façon d'avoir des revenus complémentaires, je prends un départ de S&P ». Donc c'est long terme.
09:49Et la statistique dans ce marché, c'est qu'un épargnant, il reste en moyenne plus de 22 ans en S&P.
09:55— 22 ans. Sans toucher à l'épargne. — Sans toucher à son épargne, mais en percevant tous les mois ses revenus.
10:01— Alors vous les versez directement. Il les consomme quand même. Mais le capital principal reste placé.
10:07— Exactement. Donc c'est un investissement long terme. Et si d'aventure, pour une raison X, Y ou Z,
10:13vous avez besoin de liquidités pour tout ou partie, c'est assez simple. En fait, vous levez la main,
10:19et c'est la société de gestion qui organise votre liquidité et la liquidité d'une S&P.
10:23Chiroco, c'est quelques jours. Après, ça dépend des S&P, puisque ce sont les entrants qui rachètent les sortants.
10:29— Merci beaucoup, Gauthier de la Broussemailloux. Je vous rappelle que vous êtes le fondateur d'Hiroko.
10:35On peut y aller très facilement sur Internet. D'ailleurs, vous avez un process extrêmement simplifié de souscription en ligne.