Ces entreprises qui reconvertissent des bureaux vides en logements - Le grand témoin - Vidéo Dailymotion

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Transcript

00:00On est de retour pour votre rendez-vous 100% Imo avec Sylvain Lévy-Valency et votre invité.

00:10Merci mes invités effectivement. Bonjour Kattel Leguilhou. Bonjour Sylvain. Bonjour Bélazur Teux. Bonjour Sylvain.

00:17Kattel vous êtes directrice générale de la foncière de transformation et Blaise vous êtes associé fondateur de la place de l'immobilière.

00:24C'est une première dans l'hexagone. Le Constantiam de bureaux en France que vous représentez s'est engagé dans une démarche d'approfondissement de l'immobilier de bureaux.

00:32Même s'il ne nous traite pas ici naturellement, c'est logique, de l'immobilier de bureaux dans cette émission.

00:38C'était le point de départ en fait qui nous a intéressés dans votre démarche.

00:42Quelles sont les conséquences que peuvent avoir ces millions de mètres carrés ? On peut dire de dizaines de millions de mètres carrés.

00:47D'ailleurs Blaise m'a appris pas mal de choses notamment sur le nombre de mètres carrés inutilisés.

00:52Combien de mètres carrés vous avez identifié en France et quelle a été votre méthode ?

00:58On va commencer par vous Kattel Huguilloux.

01:01Nous avons aujourd'hui identifié 173 millions de mètres carrés de bureaux en France existants.

01:08Avec Blaise et Linkcity, nous avons travaillé tous les trois à identifier quels étaient les bureaux vides et obsolètes techniquement

01:18qui pouvaient offrir des potentialités de transformation.

01:22Alors potentialité de transformation qu'on comprenne bien.

01:25Vous récupérez du mètre carré de bureaux et vous en faites des logements à l'heure où les Français aujourd'hui sont mal logés.

01:31C'est bien le cas Blaise ?

01:32Oui c'est absolument ça. C'est de rendre l'immobilier très souple et de pouvoir l'adapter en fonction des besoins.

01:39Et effectivement aujourd'hui il y a un surplus de bureaux.

01:41On parle de 9 millions de mètres carrés vides en France.

01:44Et donc l'idée c'est de voir comment on pourrait, sur ces 9 millions de mètres carrés structurels...

01:49173 millions de mètres carrés de bureaux et 9 millions de mètres carrés, j'ai bien entendu ?

01:539 millions de mètres carrés totalement vides depuis 2 ans.

01:56Dont on pourrait faire du logement ?

01:57Dont on pourrait transformer en logement, oui.

01:59Vous savez quand je vous entends, je me dis qu'il y a une vraie solution à la crise du logement là, non ?

02:03Alors oui, avec un bémol.

02:06C'est-à-dire que globalement sur les 9 millions, quand on regarde, pour restructurer un immeuble, il faut que ce soit l'immeuble entier.

02:11C'est pas l'eau isolée, c'est pas 200 mètres carrés dans un immeuble total.

02:14Donc c'est tous les gros immeubles totalement vides.

02:16Et là on parle de 2 millions de mètres carrés.

02:18Donc là, effectivement, c'est là où on peut trouver une ressource.

02:202 millions de mètres carrés en France ?

02:22En France, oui.

02:23Donc nous pourrions, Cateleguiou, opérer...

02:26C'est ça, c'est le terme, c'est le terme utilisé.

02:29Utiliser les bureaux, effectivement, pour en faire des logements.

02:33Pourquoi on a l'impression que ça ne va pas si vite que ça, Cateleguiou ?

02:36Effectivement, ça devrait aller plus vite pour résoudre la crise du logement.

02:40Pour autant, il faut une convergence d'intérêts entre tous les acteurs.

02:44Le propriétaire qui attend une valeur de son immeuble, bien qu'il soit vide.

02:50La collectivité locale, les élus, les maires qui doivent accepter le projet de transformation que nous leur proposons.

02:57Ainsi que le calendrier.

02:59Les riverains qui, jusqu'alors, vivaient avec un immeuble de bureau à côté

03:03et qui doivent accepter qu'ils soient désormais occupés en tant que logement.

03:09Et puis, évidemment, trouver une convergence économique et une réalité économique à cette transformation.

03:15Parce qu'aujourd'hui, la transformation coûte plus cher qu'une opération de construction neuve.

03:21Parce que nous n'avons pas l'habitude, aujourd'hui, de transformer.

03:25Et donc, nous n'avons pas les solutions techniques et architecturales, encore, pour transformer à moindre coût.

03:32Et pour ce faire, il faut donc que tous ces gens se mettent d'accord pour que...

03:36Alors, ça veut dire que les riverains, ils doivent donner leur accord.

03:39Exactement, puisque le permis va faire l'objet d'un affichage.

03:43Donc, ils ont l'impossibilité de faire ce qu'on appelle un recours.

03:45Oui.

03:46Alors, est-ce que, il faut être très clair, le recours, c'est un fléau pour la construction.

03:51Est-ce qu'il y a des recours lorsque vous faites des opérations ?

03:53Même sur des opérations de transformation dans lesquelles nous gardons l'existant en place,

03:59sans véritablement le modifier, effectivement, nous connaissons des recours.

04:04Des recours sur nos permis de construire et qui retardent souvent les transformations.

04:10Nous restons dans nos opérations de transformation conformes aux règles des PLU.

04:16Pour autant...

04:17Alors, PLU, plan...

04:19Local d'urbanisme.

04:20Voilà, pour celles qui...

04:21Qui sont les règles d'urbanisme édictées, effectivement, par la collectivité.

04:25Nous les respectons.

04:26Pour autant, des recours se forment parce que les gens doivent s'habituer

04:31à l'idée d'avoir d'autres types d'utilisateurs, d'habitants.

04:36Alors, on a bien compris, effectivement, c'est un vrai sujet.

04:39Je rappelle simplement qu'il y a quand même 2 millions et demi de personnes qui sont mal logées

04:43et qui sont en attente, pardon de...

04:45Je crois même que c'est 2 millions 700 000 personnes qui sont en attente de logements sociaux.

04:494 millions et demi de personnes mal logées, c'est-à-dire, pas dire de dehors,

04:52sans compter le nombre de personnes qui, aujourd'hui, vivent dans un logement...

04:56Dans les logements d'urgence.

04:58Et le phénomène s'aggrave.

04:59Il s'aggrave vraiment.

05:00Vous avez dit tout à l'heure que ça coûtait plus cher, effectivement.

05:03C'est vraiment un sujet, le modèle.

05:05Comment on peut arriver à endiguer le modèle économique ?

05:07C'est-à-dire, comment on peut construire mieux, moins cher, avec du logement abordable ?

05:12C'est quoi la solution ?

05:14Est-ce qu'on va finalement constater qu'il y a toujours du mètre carré de bureau vide

05:17et qu'on ne pourra rien faire ?

05:19Comment on fait pour opérer tout cela ?

05:21Parce que, bien évidemment, il ne faut pas que les Français payent trop cher leur logement.

05:24Alors, c'est clair.

05:25Et c'est là où il faut qu'il y ait une prise de conscience collective.

05:27Et c'est là où le consortium a son rôle, a joué, en publiant des chiffres.

05:32L'idée, c'est qu'il y ait une prise de conscience collective

05:34et que chacun des acteurs qu'a cité Cattel puisse prendre sa part de responsabilité.

05:38A commencer par le propriétaire des immeubles,

05:40qui, lui, a acheté à un moment où il y avait un cycle haussier

05:42avec des prix qui étaient avec des immeubles remplis, des immeubles loués.

05:48Aujourd'hui, il voit qu'ils ont des difficultés à louer.

05:50Donc, forcément, la valeur a bougé.

05:51Donc, déjà, il faut que le propriétaire accepte une baisse de valeur.

05:54La deuxième chose, c'est que ces immeubles sont bien situés.

05:56On parle de Rueil, on parle de Nanterre, on parle de...

05:59Ah oui, c'est des très belles localisations.

06:02La seule chose, c'est qu'ils sont dans des parcs de bureaux.

06:04Donc, c'est La Défense, c'est Rueil-Seine.

06:06Donc, tous ces parcs de bureaux, il faut qu'ils soient gérés de manière comme un aménageur.

06:11C'est la ville qui doit avoir une projection à moyen terme.

06:14Donc, déjà, il faut que le propriétaire accepte une baisse,

06:16qu'il y ait une vision à moyen terme.

06:17Et comme disait Cattel, que les archis plus les promoteurs se disent,

06:20on arrive à produire moins cher.

06:22Juste pour que l'on comprenne bien, pour le grand public,

06:25quand vous dites une projection, c'est-à-dire l'aménagement hors les murs du quartier,

06:29pour lui donner ce qu'on appelle des aménités.

06:32Puisque, bien évidemment, on ne consomme pas les mêmes services

06:35quand on a du bureau que quand on vit sur place.

06:37Il y a ça, et puis il y a le côté attractif.

06:40C'est-à-dire, quelque part, si je fais venir une grande enseille d'habillement dans ma zone,

06:46tout de suite, ça va donner un côté résidentiel.

06:48Et les gens sont contents de venir acheter.

06:50Et donc, on est dans cette logique où il faut une sorte de marketing territorial,

06:53dans lequel, effectivement, la ville inscrit cette zone dans une perspective

06:57qui permet de rassurer les investisseurs.

06:59Et derrière, de pouvoir créer de nouvelles valeurs qui sont différentes de l'ancienne.

07:02Alors, on a encore deux questions, justement.

07:04La première question, c'est les élus.

07:06Cattel de Guillaume, est-ce que les élus vous suivent dans ce type d'opération ?

07:10Moi, je serais élu, je me dis, bon, c'est une belle opération.

07:13Sauf que, je me dis, oh, il va peut-être falloir que je fasse une crèche.

07:16Il va peut-être falloir que j'aménage certaines choses.

07:18À l'heure où le pouvoir central m'a confisqué mes recettes,

07:21je peux vous dire qu'aujourd'hui, c'est un sacerdoce d'être un élu local,

07:24je ne suis pas sûr que je serais hyper emballé, même si l'idée est excellente.

07:29Tous les élus sont attachés à préserver l'attractivité de leur territoire.

07:34Le bien-être des habitants est véritablement au cœur de leur mandature.

07:40Certains sont curieux et souhaitent et expérimentent la transformation,

07:45nous laissent faire et regardent un petit peu comment fonctionne la transformation,

07:51comment elle s'intègre et renouvelle, systématiquement nous accompagne.

07:56Il y a de véritables volontés politiques de faire.

08:00Puis d'autres n'osent pas, sont moins à l'aise sur cet exercice urbain

08:06et donc regardent les voisins et souvent, comme pour le consortium,

08:10c'est un partage, vous voyez ce que je veux dire, d'expérience.

08:13Et les élus, par exemple, partagent leur expérience.

08:16Il y a des élus, qui soient à Fontenay-sous-Bois, qui soient à Strasbourg,

08:23qui soient à Nanterre, qui sont véritablement dans le faire

08:27et qui sont, par leur expérience, amenés à convaincre les autres.

08:31Très joli Jean Fontenay-sous-Bois, d'ailleurs je conseille vraiment la ville, j'y habite.

08:36Effectivement, on a un maire Jean-Philippe Gautret qui est plutôt énergique.

08:40On le comprend, mais quand même, les maires aujourd'hui, ils ont très peu de ressources.

08:44Avec un pouvoir, encore une fois, central qui s'est jacobinisé depuis quasiment dix ans,

08:50depuis le premier mandat d'Emmanuel Macron, c'est pas simple d'être maire.

08:54Donc c'est pas aussi magique que ça en a l'air également.

08:57Ma dernière question, c'est sur les valeurs.

08:59Vous dites, le propriétaire qui a acheté dix, il va falloir lui expliquer que son truc il vaut quatre.

09:05Ce qu'on appelle une décote.

09:07Pas évident quand on a acheté dix de se dire, il va falloir que je m'en tire avec quatre.

09:12Comment on fait pour convaincre ?

09:14Déjà, il y a le temps.

09:15Plus le temps passe, plus il s'aperçoit que de toute façon, sa valeur de dix a disparu

09:20et qu'il n'arrivera pas à le re-remplir.

09:22Après, cet immeuble, il coûte.

09:24Vous avez des taxes, des impôts, vous avez de l'entretien, vous avez de la sécurité.

09:28Pour l'instant, il ne vaut pas quatre, il est négatif l'immeuble.

09:32Si il n'est pas occupé, il vaut zéro.

09:34Voire moins, voire il coûte.

09:37La troisième chose, c'est qu'il y a des nouveaux modèles qui s'impliquent

09:45à travers des projets de réforme qui permettraient de créer des foncières.

09:50Quelque part, j'apporterais mon actif dans une société

09:53et en apportant cet actif dans cette société, je mutualise mon risque.

09:57C'est là, quelque part, où il pourrait retrouver de la valeur

10:00parce qu'il y aurait une vision plus globale.

10:02C'est une vraie piste à creuser et qui est une première en France.

10:04Voilà, on voulait faire cet éclairage avec vous.

10:06Merci d'avoir participé à cette émission.

10:08Je rappelle qu'Athèle Guillaume, vous êtes directrice générale

10:11de la Foncière de Transformation Immobilière.

10:13Merci d'être passé sur le plateau.

10:14Et Blaise Hurteux, associé et fondateur de la Place de l'Immobilier.

10:17Allez, restez avec nous dans votre rendez-vous 100% immo.

10:20Vous nous avez posé beaucoup de questions sur le répondeur de Sud Radio 0826 300 300.

10:25On va y répondre dans quelques instants avec nos experts.

10:28A tout de suite sur Sud Radio.

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