Las expensas en Argentina están creciendo a un ritmo superior al de la inflación, alcanzando un aumento interanual del 240%, mientras que la inflación general se sitúa en el 210%. Este incremento se debe principalmente al ajuste de tarifas de servicios públicos y otros costos asociados, como seguridad y mantenimiento. En ciudades como Buenos Aires, donde la mayoría de las personas viven en edificios, este fenómeno es especialmente notable.
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00:00lo que se paga de expensas es cada vez mayor en proporción a lo que se paga de
00:05alquiler en una época sería un 10 un 20 por ciento hoy cada vez esa proporción
00:10va creciendo por supuesto depende de los departamentos de las amenities pero
00:14todos registramos que las expensas son cada vez más caras que están más
00:20creciendo a un ritmo mayor que la inflación se lo voy a preguntar a Alberto
00:25Lallupas, director de Consorcio Abierto, buen día Alberto, ¿cómo le va?
00:29¿Qué tal? Buenos días, ¿cómo estás? Alvano. Alvano, perdón, perdón. A ver, las
00:37expensas se están subiendo tanto ¿por qué? ¿por las tarifas sobre todo?
00:43Bueno, las expensas, no olvidemos el concepto de expensas, siempre me gusta
00:47arrancar hablando muy bien, ¿qué son? Son una canasta de productos y
00:52servicios y dentro de esa canasta de productos y servicios por supuesto
00:56algunos pesan más que otros. Los servicios públicos son uno de los
01:01protagonistas, digamos, de las expensas junto con servicios, por ejemplo, de
01:07seguridad, todo lo que tiene que ver con los mantenimientos y también, por
01:11supuesto, los sueldos de los encargados, ¿cierto?
01:14¿Pero qué es lo que está haciendo que las expensas sean proporcionalmente cada
01:18vez más respecto de los alquileres? ¿Qué es lo que las está cargando tanto?
01:24Bueno, si uno mira de manera interanual, las expensas hoy tienen un componente un
01:31poco mayor que el del IPC, hoy el número de la inflación interanual está en el
01:38orden del 210% y en el caso de las expensas está en el orden del 240%, ¿no?
01:44Ahí hay un gap que me parece que es a lo que vos estás refiriendo, que es ese
01:48peso que nosotros sentimos un poquito más fuerte por las expensas.
01:53Bueno, en este reacomode, digamos, de precios relativos en la economía, lo que
01:59vemos en Consorcio Abierto es que los servicios más importantes dentro de
02:05esta canasta, bueno, han tenido ajustes por encima del promedio de la canasta
02:10generando, cierto, que es la del index, ¿no? Entonces en esa interanual vemos esa
02:15pequeña diferencia, por ejemplo, si miramos... Bueno, no sé si es pequeña, es un 30% más...
02:21Bueno, es cierto, no es tan pequeña, es cierto, estamos hablando, sí, sí, desde ya...
02:27Ya la inflación, si la inflación es del 210 y las expensas son del 240, digo...
02:33En esa canasta, es tal cual como vos decís, ahora lo que estamos viendo que
02:39se está estabilizando, ¿no? Si así uno mira, nosotros dentro de Consorcio Abierto
02:44miramos la evolución de expensas de distintos, de distintas ciudades, si
02:48miramos la ciudad de Buenos Aires, que por supuesto es la ciudad donde más
02:53personas, más del 70% de las personas viven en contexto de edificios, si
02:57miramos este mes, la inflación en expensas es de 3.47, está muy alineada,
03:04digamos, con la inflación que nos marca el IPC, ¿no? Hay más morosidad...
03:09Lo que estamos viendo es que empieza a emparejarse nuevamente después de ese salto que tuvo hace
03:15unos tres o cuatro meses, donde en nuestro análisis lo que hemos visto es que los
03:20servicios públicos fueron los que empujaron, digamos, ese salto, además de
03:25algunos ajustes que hubo en los sueldos... Y Albano, ¿hay más morosidad?
03:32Bueno, está muy bueno tu punto y ese también es un dato que miramos
03:36permanentemente, ¿no? A nosotros nos gusta medir la morosidad como el porcentaje de
03:41unidades dentro del edificio que presenta deuda. Hoy el promedio de ese
03:47porcentaje es del 18%, esto quiere decir de cada 100 unidades
03:51funcionales, 18 presentan algún tipo de deuda.
03:56Históricamente ¿cuánto era? Estabilizado, se ha incrementado en uno o dos puntos en
04:02los últimos tres meses, con lo cual podríamos decir que está
04:06estabilizado, es un dato que estamos mirando siempre muy de cerca, ese 18% de
04:11unidades funcionales. Claro, pero históricamente ¿cuánto era? ¿el 15%?
04:16Sí, ese porcentaje, si uno lo mide por unidades funcionales, está unos
04:21puntitos más abajo, unos 3-4 puntos más abajo. Hoy está en 18, ha estado en
04:26el 10%, ha estado en el 12, en el 13, en otros momentos, con lo cual es un poco
04:32mayor, sin dudas, lo vamos mirando muy de cerca y también
04:37por supuesto lo vamos mirando en términos de montos de las expensas, ¿no? Y en
04:41términos de montos de las expensas, algunos datos pueden preocupar un poco
04:44más. Si uno mira, por ejemplo, el barrio de
04:48Palermo, el tren se debe el 30% de las expensas. ¿Qué quiere decir? Si un
04:53edificio liquida una expensa total de, digamos, un millón de pesos, bueno, hay
04:58unos 300 mil pesos de deuda de expensas en ese edificio en promedio, ¿no cierto?
05:05Y supongo que todo lo que no sean necesidades de reparaciones estructurales
05:11se patea en este momento, ¿no? Bueno, exacto, ese también es un punto
05:16importante, porque no nos olvidemos que venimos de hace poco, parece que hace
05:22mucho, pero hace poco tuvimos una pandemia y pasó algo parecido, ¿no? Cuando la
05:27gente no tenía posibilidades de generar ingresos en su familia por el contexto de
05:31pandemia, también, ¿no cierto? Pasó esta cuestión y ahora en este caso por la
05:35crisis económica, donde los mantenimientos se empiezan a relegar,
05:39pasan, digamos, bajan en las prioridades, ¿no cierto? Porque la prioridad número
05:44uno es subsistir, digamos, como consorcio, y los mantenimientos se empiezan a relegar.
05:50Por supuesto, eso es un tema para mirar muy de cerca, porque cuando uno, como ya
05:54sabemos, cuando algo no se mantiene, empiezan a llegar los problemas
05:57estructurales, y no olvidemos que una de las responsabilidades de los
06:01administradores de consorcios es, de alguna manera, defender el valor de los
06:05activos que administran, ¿no? Entonces, si un edificio no tiene mantenimiento por
06:10tiempos obtenidos, desde ya que el activo en general empieza a caer de valor.
06:15Una cosa que deben ser de esos misterios de la Argentina es por qué, si hay que
06:20hacer una reforma estructural, la tienen que financiar los consorcistas, y los
06:24consorcios no pueden ir a un banco, por ejemplo, y sacar un préstamo.
06:28Bueno, eso es un temazo, podríamos tener varias notas sobre eso, es súper interesante.
06:35Una obra grande, en un consorcio grande, es plata, y sin embargo, cada uno tiene que
06:42financiarla poniendo expensas extraordinarias, que se yo, cuando en
06:46cualquier país razonable, ese consorcio va a un banco, saca un crédito, y se hace
06:52la reforma, y después se paga en un plazo más razonable.
06:56Exacto, mira, está buenísimo, el punto, nosotros, para que te des una idea y una dimensión, en
07:02Consorcio Alberto trabajamos con más de 10.000 edificios en toda la Argentina,
07:06que utilizan la plataforma para gestionarse permanentemente.
07:09Prácticamente, te diría que no hemos visto créditos a los edificios, y eso
07:15tiene que ver con las dificultades administrativas, digamos, para acceder a un crédito por parte de un consorcio.
07:24Digo, ni el Banco Ciudad le da préstamos a los consorcios.
07:26Estamos trabajando un poco sobre ese tema, ojalá tengamos algunas noticias sobre eso pronto.
07:30Digo, ni el Banco Ciudad, la Ciudad de Buenos Aires, que es la que más edificios tiene, le da préstamos a los consorcios.
07:35Exactamente, ese es un tema enorme, y ya que es una de las causas también por las cuales,
07:41digamos, si eso no se arregla, los mantenimientos no van a suceder,
07:45y las dificultades estructurales, digamos, van a hacerse cada vez más profundas.
07:50Álvaro, te agradecemos el contacto.
07:52Gracias a ustedes.