Tras el fin de la ley de alquileres con indexación, la oferta de viviendas en alquiler ha aumentado significativamente. Aunque los precios han subido recientemente, aún se mantienen por debajo del índice inflacionario anual. Alejandro Benazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria, destaca que los propietarios están optando por contratos a largo plazo debido a su mayor rentabilidad en comparación con los alquileres temporarios. En Capital Federal, hay más de 12.000 ofertas disponibles, lo que contribuye a estabilizar el mercado.
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00:00Pasando con los alquileres, porque desde que se dejó de usar la ley de alquileres
00:07que tenía esa indexación que generaba tantos problemas y se habían retraído
00:12la oferta de alquileres en el mercado, bueno, cambió y aumentó la oferta de
00:18viviendas, pero ahora los alquileres han vuelto a subir por encima de la
00:23inflación, sin embargo también hay que decir que respecto de la inflación del
00:26año todavía están por abajo, pero le voy a preguntar a Alejandro
00:31Benazar, que es de la Cámara Inmobiliaria, qué nos puede decir sobre qué está
00:35pasando con los alquileres, cómo le va, buenos días.
00:38Buenos días, gracias por llamar. Bien, qué está pasando con los alquileres, cómo
00:43están los alquileres comparado con la inflación.
00:47Los alquileres del año anterior, 2023, al día de hoy están, te diría que hasta
00:53incluso un poco más bajo de lo que se solicitaba, porque llegamos a un nivel, en
00:59noviembre del 2023, casi nubla, en caso de oferta. Hoy hay oferta abundante, se
01:06sigue incorporando día a día, el temporario que era un alquiler que iba
01:11creciendo, hoy está disminuyendo bastante, y eso es un dato importante, está
01:16bajando, está bajando entonces, quiero detenerme ahí Benazar, está bajando
01:23entonces la oferta de alquileres temporarios, porque los propietarios
01:26están volviendo a apostar a los alquileres largos.
01:30Total, y aparte, bueno, no es rentable el alquiler temporario versus un alquiler
01:36permanente. Un alquiler permanente, para hablar de un promedio en valor, si lo
01:42hacemos en dólares, andas en el orden de los 10 a 20 dólares, y prometeando entre
01:4614 y 15 dólares, tomando como característico en dos ambientes.
01:52Y los precios de los alquileres, ¿por qué están debajo de la inflación?
02:00Los precios de los alquileres hoy, de acuerdo al índice ICL, que era el índice
02:06anterior, que nosotros no estábamos de acuerdo, y fue lamentablemente una ley
02:10que en vez de beneficiar perjudicó al inquilino, ese índice va arrastrando
02:16secuelas de inflaciones anteriores, entonces vamos a ir viendo como que el
02:20índice supera la inflación, pero a futuro ese índice tendría que ser
02:25paralelo a la inflación. Independientemente de eso, hoy el índice
02:29más usado es el IPC, el índice de precio al consumidor, se aplica cada tres meses,
02:35los contratos promedios dos años, o sea que te diría que se volvió a estabilizar el
02:40mercado. Pero eso es por la oferta, porque la posibilidad que si uno sube
02:43demasiado lo que pide por alquiler, la persona se da vuelta y puede buscar otro
02:47departamento.
02:50Totalmente, hoy volvimos a oferta solamente en Capital Federal, arriba de
02:5512.000 ofertas en alquilar, sigue creciendo, hoy tenés la posibilidad con
03:02la vuelta de los créditos, si no te gusta en alquilar, versus una cuota de crédito
03:09hipotecario está similar, y te diría que ahí en zonas promocionadas, como por
03:14ejemplo la zona sur o la zona centro, tienen tasas muy atractivas, muy por
03:19debajo de lo que es un alquiler habitacional. Entonces vos tenés dos ofertas
03:24permanentes, tenés lo que tiene que ver con el alquiler permanente y tenés la
03:29opción de salir a comprar con la misma cuota que alquilás. Claro, aquel que
03:34tiene un ahorro puede convertirlo en el anticipo para un hipotecario y después
03:40tratar de ir pagando más o menos lo mismo que un alquiler, porque en
03:43definitiva también uno puede decir bueno el préstamo UBA está indexado, pero
03:47también el alquiler mal que mal está indexado.
03:51Sí, de todas formas la cuota de los créditos hipotecarios tiene un
03:59reaseguro del cual si excede tu ingreso, el seguro debería funcionar o funciona,
04:07porque hasta acá, si bien ha habido algún inconveniente en algún momento con la
04:12cuota UBA, prácticamente fue nulo o escaso lo judicializado. Te diría que no
04:19encontramos casos independientemente de otra situación, pero si es por el pago
04:25de la cuota de lo que fue el crédito hipotecario, hoy por hoy no hemos
04:31encontrado casos que no hayan podido pagar porque la cuota la aumentó
04:35desmedidamente porque funcionaron los seguros.
04:38¿Y hay oferta de viviendas para comprar con hipotecarios? ¿Se aumentó esa oferta?
04:44¿Se están concretando las operaciones?
04:48Sí, va aumentando. A ritmo te diría que de la circunstancia que había anterior
04:55en el 2016, 2017, 2018, fíjatemos que los índices de escrituración
05:00estuvimos solamente a 200 escrituras de haber superado el récord histórico que
05:08fue el 17 en un promedio de 10-12 años y si lo tomamos a muchos más años este
05:15mes o el próximo, por el ritmo de operaciones que hay, deberíamos estar
05:20superando niveles históricos en venta y esto te indica lo que es la venta
05:26tradicional. Medido sobre la escritura con hipotecas, vas a ir viendo que la
05:32evolución te diría que es un poquito superior a los créditos anteriores.
05:38Alejandro, ¿cómo estás? Lucía te saluda. Recién decías que los alquileres temporales ya se
05:42suspendieron o por lo menos bajó un poco a comparación de los primeros meses del
05:452024, pero tengo entendido que creció la oferta de los departamentos en los
05:51portales en una oferta en dólares, más del 51-52% tengo entendido. ¿Cómo lo
05:57recibe eso el que está buscando alquilar? ¿No se complica un poco más también esa
06:02búsqueda? Mira, incluso si fuera así, por los índices que actualmente hay y el
06:09dólar como está contenido, le hubiese convenido alquilar en dólares y no en
06:13pesos, porque vos tenés un ritmo inflacionario mucho más importante de
06:18lo que aumentó en dólares. El dólar, si vos lo medís de noviembre al día de hoy,
06:23habrá aumentado en el orden de un 20, 25 o 26%. En cambio la inflación, si vos
06:30medís el ICL, fíjate que está dando arriba de un 50%. O sea que lo malo, a veces no es tan malo,
06:39no es lo ideal que los contratos vayan basándose a alguna otra moneda que no es la natural,
06:47pero si el mercado lo acepta, bienvenido. Entiendo Alejandro que también hay una
06:54consecuencia, sobre todo en este año, en el 2024, de muchos jóvenes que estaban
06:58viviendo solos y que tuvieron que volver con sus padres, muchos otros que se van a
07:02vivir al conurbano, que buscan alquiler ahí porque son precios más bajos, ¿qué
07:06deben las expensas para poder terminar de pagar el alquiler? Digo, son muchas las
07:10consecuencias de este aumento del 5,3.
07:14Sí, vos hablaste de un tema recién, que son las despensas. Yo creo que es más impactante los
07:20gastos en general que el alquiler. El alquiler está a niveles, te diría que un
07:27poquito más bajos que lo que se veía en etapas anteriores. Lo que se ha ido
07:33muchísimo son los gastos, incluso las despensas son de un valor en algunos
07:38edificios bastante importante versus un alquiler. ¿Cuál es la relación
07:44ideal que debería tener las expensas con el valor de un alquiler?
07:50No entendí la pregunta. Claro, ¿cuál es la relación ideal o histórica? ¿Un 10, un 15,
07:56un 20 por ciento al valor del alquiler? ¿Cómo se estima eso?
08:00Sí, históricamente en un promedio andaban en un orden de un 20, 25, 30 por
08:07ciento. Depende la zona, depende el edificio, hay muchas características
08:13a contemplar. Hoy por hoy hay lugares que llega a ser un alquiler, una expensa, te
08:22diría que te consume un 50 por ciento.