Y a-t-il vraiment une crise du logement en France ?
Dans les grandes villes françaises, il est de plus en plus difficile de se loger : les locations se font rares et les prix du mètre carré se sont envolés. Pourtant, la France ne manque pas de logements bien au contraire. Mais alors,Y a-t-il vraiment une crise du logement en France ? Et quelles sont les solutions à cette crise ?
Category
📚
ÉducationTranscription
00:004866 euros c'est le prix d'un mètre carré à Bordeaux. En 2002 il valait 1150 euros. En 20 ans
00:10le prix a augmenté de 329%. A Lille, Paris, Lyon ou encore Toulouse les prix de l'immobilier ont
00:19triplé ces dernières années et c'est partout pareil même dans les petites villes. Une explosion
00:25des prix de l'immobilier qui a littéralement bloqué le marché. Plus personne ne peut acheter donc
00:32tout le monde reste locataire. Résultat les locations se font de plus en plus rares. Pourtant
00:38la France ne manque pas de logements au contraire. Avec 37,2 millions de logements pour 30,4 millions
00:46de foyers, elle figure parmi les pays les mieux lotis de l'OCDE. Mais alors pourquoi c'est devenu
00:52si compliqué de se loger ? Et quelles sont les solutions ? Dans cette vidéo vous verrez que
00:58cette crise est loin d'être une fatalité et que certains pays ne la connaissent tout simplement pas.
01:03A votre avis quelle ville subit le plus cette crise ? Paris. Et ça a commencé dans les années 2000.
01:17En dix ans à peine les loyers ont augmenté de 50% dans la capitale et de 43% en banlieue. Et ça
01:25c'est à cause de deux facteurs principaux. Un, la baisse des taux d'emprunt immobilier qui a
01:30permis aux ménages de devenir plus facilement propriétaires. Deux, la diminution des constructions
01:36neuves qui a eu lieu après la mise en place des plans locaux d'urbanisme qui ont régulé
01:41l'aménagement des communes. Résultat, le marché s'est emballé jusqu'à son effondrement avec la
01:47crise des subprimes en 2007. Le problème c'est qu'après 2007 les prix n'ont pas dégonflé. Les
02:01acheteurs se faisant rares, les propriétaires préféraient garder leur logement plutôt que
02:06de vendre à prix cassé. Parallèlement les grandes villes françaises ont été rénovées les rendant
02:11plus attractives. Et jusqu'à aujourd'hui les prix de l'immobilier n'ont cessé d'augmenter. Deux
02:17événements ont particulièrement empiré la situation. La Russie vient de déclarer la guerre à l'Ukraine.
02:24Le nombre de malades atteints par le nouveau type de coronavirus a triplé au cours des 24
02:29dernières heures. Entre 2020 et 2023 les taux d'emprunt sont passés de 1% à 4% faisant perdre
02:36environ 25% de pouvoir d'achat immobilier aux ménages. Et le coût de la vie s'est envolé en
02:42même temps que les coûts de construction ce qui a entraîné l'augmentation des prix du neuf. Résultat,
02:47en seulement un an la vente de logements a baissé de 22%. C'est la plus forte baisse en 50 ans.
02:54Forcément tout ça a eu un impact sur le prix du locatif mais pas autant qu'on ne le croit.
02:59Il faut pas non plus fantasmer sur les loyers trop chers en France. Les loyers ils ont augmenté
03:05plus ou moins au rythme des revenus parfois un petit peu plus rapidement parfois un peu plus
03:09lentement mais en fait ils sont pas du tout en volée à la même vitesse que les prix. Dans ces
03:13villes les loyers ont augmenté de 2% en moyenne en 2023 et sur la même période le salaire de
03:20base a augmenté de 4,1%. En fait cette hausse de loyer impacte surtout les plus pauvres. Les
03:27ménages les plus modestes consacrent en moyenne 22% de leurs revenus au logement contre 16% pour
03:32l'ensemble de la population. Et ça ça relève plus d'une crise sociale que d'une crise du logement,
03:38un terme qui a d'ailleurs tendance à être galvaudé. Le terme crise me fait toujours un peu sourire
03:43parce qu'une crise c'est quelque chose de brutal, de soudain et en principe qui dure pas. Il faut
03:47bien comprendre que le logement est marqué par des cycles. Des cycles d'augmentation de prix,
03:51des cycles d'augmentation des volumes. Une crise du logement c'est quand plus personne ne peut se
03:56loger même les plus riches. C'est par exemple ce qui se passe en Californie. A Venice Beach le prix
04:02d'un studio est passé de 450 dollars à 3000 dollars en dix ans. Une flambée des prix hallucinante
04:10qui a poussé 500 000 personnes à quitter l'état en deux ans. Lorsqu'il y a un problème on cherche
04:19toujours un responsable et ici on pointe souvent du doigt les 3,3 millions de résidents secondaires
04:25et les 500 000 AirBnB que compte la France. Le déploiement d'AirBnB a contribué à l'inflation
04:32immobilière mais c'est une petite partie de cette inflation immobilière. Facteur numéro un c'est
04:36l'insuffisance d'offres. Il n'y a pas assez de biens disponibles. Dans les zones attractives il y a
04:41toujours eu beaucoup de demandes même avant l'arrivée d'AirBnB. Le problème c'est que ce sont
04:46des endroits où la construction est très réglementée pour que ça reste joli. Résultat il
04:52est difficile de construire vite quand la demande explose. En France selon l'union sociale pour
04:57l'habitat il faudrait construire 518 000 logements par an jusqu'en 2040 pour répondre à la demande.
05:04Problème, seuls 430 000 logements sont sortis de terre en 2022. Est-ce qu'il y a un chiffre magique
05:10de nombre de logements en offre qu'il faudrait atteindre ? Je suis pas sûr. C'est plutôt changer
05:15le fonctionnement du marché du logement et de la promotion immobilière en mettant les promoteurs
05:20en capacité de pouvoir facilement mobiliser du foncier quand vous avez une augmentation de la
05:24demande. En clair les villes devraient pouvoir construire plus facilement. Une politique qui a
05:29d'ailleurs porté ses fruits au Japon, l'un des pays les plus densément peuplés au monde. Pourtant
05:35ici pas de crise du logement. Ces vingt dernières années les prix de l'immobilier n'ont pratiquement
05:40pas changé à Tokyo. En 2014 plus de 140 000 chantiers ont démarré dans la capitale nippone.
05:47C'est énorme. A titre de comparaison dans toute l'île de France seulement 57 500 chantiers ont
05:54été lancés. Mais pourquoi le Japon construit aussi facilement ? C'est simple les constructions ne
06:00sont quasiment pas régulées. Le propriétaire peut faire ce qu'il veut de son terrain et s'il
06:05décide un jour de démolir sa maison pour la remplacer par un immeuble de six étages, rien
06:10ne l'en empêche. L'autre grande différence c'est qu'au Japon on considère le logement comme un bien
06:15consommable et jetable. Et ça c'est à cause des 1500 tremblements de terre qui touchent l'île
06:21tous les ans. Ici un immeuble a une durée de vie moyenne de 30 ans contre 70 à 100 ans en France.
06:31Cette ultra flexibilité se traduit par ça, une architecture débridée et un paysage urbain
06:37éclectique. Et ça pas sûr que ça plaise en France. Non, nous ce qu'on aime par dessus tout
06:43c'est l'administration. Nous désirons obtenir le laissez-passer A38. On vous a mal informé,
06:49voulez vous adresser au guichet 2. On a également des restrictions écologiques,
06:52les normes plus contraignantes et les coûts qui sont en augmentation aussi. Depuis des années,
06:57les politiques tentent de réguler le marché du logement sans prendre en compte la réalité du
07:02terrain. Par exemple cette loi qui date de 2021 prévoit d'interdire la location des passevoirs
07:08thermiques d'ici 2028. C'est 17,3% des résidences principales françaises qui sont concernées. Le but,
07:16contraindre les propriétaires à rénover leurs logements trop polluants. Problème, rien n'assure
07:21que ces logements ne soient rénovés à temps, ce qui pourrait augmenter le nombre de logements
07:26vacants et faire exploser les prix. Le calendrier qui a été fixé est intenable tout simplement.
07:32Autre problème, le manque de logements sociaux. En 2022, 2,4 millions de demandes de logements
07:38socials ont été déposées pour 425 000 logements disponibles, un record. Résultat,
07:46il faut en moyenne attendre 520 jours avant de se voir attribuer un logement. Pour résoudre ce
07:52problème, la loi SRU oblige certaines communes à proposer 25% de logements sociaux d'ici 2025.
07:59Certaines communes la respectent, comme Montpellier, et d'autres non,
08:02quitte à payer des pénalités. 64% des communes concernées seraient tords la loi.
08:08Certaines villes comme Arès, près du bassin d'Arcachon, se trouvent dans une impasse. La
08:12loi SRU est en contradiction avec la loi littoral qui limite l'urbanisation des
08:17cotes françaises. Un casse-tête pour les mairies qui s'exposent à de grosses amendes si les
08:22objectifs ne sont pas atteints. Donc c'est bien de mettre des normes et puis de faire des annonces
08:26en termes de communication. Mais après, si les collectivités locales ne sont pas suffisamment
08:31accompagnées et n'ont pas les moyens de mettre en œuvre cette politique, ça devient extrêmement
08:35compliqué. Une des solutions à la crise du logement, c'est de construire plus de logements
08:43sociaux et de les rendre plus accessibles. Si on concentre l'effort du logement social des
08:48loyers subventionnés sur les ménages très modestes, on peut déjà en partie diminuer le
08:53taux d'effort moyen sur l'ensemble de la population et la part de ménage avec vraiment une dépense
08:57de logement insupportable. Et c'est ce qui a été fait à Vienne, la capitale autrichienne. Ici, 60%
09:04des locataires vivent dans des logements à loyer modéré où le mètre carré est loué pour moins
09:09de 10 euros. C'est trois fois moins qu'à Paris où il faut compter environ 28 euros par mètre carré.
09:15Problème, pour les 40% de Viennois qui n'ont pas de logement public, les loyers ont augmenté de
09:21plus de 35% entre 2008 et 2016. Une autre solution serait de taxer davantage les propriétaires pour
09:29éviter qu'ils ne cumulent trop de biens. C'est par exemple ce qu'a fait Saint-Malo qui a augmenté
09:34de 45% la taxe foncière sur les 9389 résidents secondaires de la ville. Une mesure qui devrait
09:41permettre aux Malouins de se loger plus facilement. La fiscalité de l'immobilier quand vous êtes
09:46propriétaire occupant, elle se limite à cette taxe foncière qui est toute petite. Plus vous avez
09:50une tranche d'impôt élevé, plus vous avez incitation à mettre un maximum de votre épargne
09:54dans le logement. Cela contribue certainement à l'inflation immobilière et ça ne vous incite
09:58absolument pas à être raisonnable dans la quantité de logements que vous consommez. En France, 3,5%
10:03des ménages détiennent à eux seuls la moitié des logements mis en location. L'immobilier
10:09représente l'une des plus grosses niches fiscales avec un montant qui avoisinerait 10 milliards
10:14d'euros par an, soit le budget du ministère de la justice en 2024. Dernière solution, mobiliser
10:21les quelques 3,1 millions de logements vacants en France dont plus de la moitié se trouve dans
10:26zones tendues où il est difficile de construire. Une solution qui permettrait aussi de préserver
10:32les paysages naturels français. On espère que la vidéo vous a plu. Si ce genre de sujet vous
10:38intéresse, on vous conseille de regarder notre vidéo sur les grands ensembles typiques de nos
10:43banlieues. Si vous avez des bons plans pour trouver un appart, n'hésitez pas à nous le dire en commentaire
10:48et surtout abonnez-vous !