Mercredi 8 mai 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Guillaume Richter (Responsable du développement commercial, U'wine) , Sylvain Lefèvre (Président, Synergiec) , Cécile Roquelaure (Directrice du marketing et de la communication, Empruntis) et Hugues Chanteau (Associé-gérant, PNG Consulting Group Gestion Privée)
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00:08 Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, l'émission qui vous accompagne dans la gestion de vos finances personnelles
00:15 et l'émission qui décrypte également avec vous les actualités et les enjeux du secteur de la gestion de patrimoine.
00:22 Et au sommaire de cette édition, nous commencerons avec Patrimoine Passion,
00:26 notre rendez-vous dédié à l'investissement plaisir, passion ou alternatif.
00:30 Et aujourd'hui, nous sommes ravis de recevoir Guillaume Richter, le responsable du développement commercial de U Wine.
00:38 Ce sera l'occasion de dresser un bilan de l'investissement dans le vin pour ce premier trimestre.
00:43 Quels vins sont les plus recherchés ? Quelles tendances se dégagent sur ce marché ?
00:49 L'occasion aussi de rappeler les risques d'un tel investissement. Discussion à suivre dans un instant.
00:55 Ensuite, dans Enjeu Patrimoine, nous ferons un focus sur la situation du crédit immobilier en France sur ce premier trimestre également
01:03 avec Cécile Rochlor, directrice marketing et communication d'empreintes.
01:07 Et avec Sylvain Lefèvre, président de Synergiec, l'occasion donc de dresser les grandes tendances du crédit immobilier.
01:15 Nous en parlons dans quelques minutes sur ce plateau.
01:18 Enfin, dans l'œil du CGP, je suis ravie de recevoir Hugues Chanteau, associé gérant de PNG Consulting, groupe gestion privé.
01:27 Et en cette période de déclaration de revenus, nous allons parler du rescrit fiscal.
01:32 Bienvenue à tous qui nous rejoignez. Smart Patrimoine, c'est parti !
01:36 Et nous commençons tout de suite avec Patrimoine Passion, notre rendez-vous dédié à l'investissement plaisir, passion ou alternatif.
01:47 Et aujourd'hui, on va parler vin. Mais juste avant cela, je vous rappelle que l'abus d'alcool est dangereux pour la santé et qu'il est à consommer avec modération.
01:57 Je suis donc ravie de recevoir Guillaume Richter, responsable du développement commercial de Uwine. Bonjour !
02:03 Bonjour Pauline !
02:04 Alors pour commencer, Guillaume, quel est votre avis sur le marché du vin en 2024 ?
02:10 Alors le marché du vin en 2024, c'est que ça va être une année assez challenging.
02:14 C'est une année challengeante, mais comme sur beaucoup de marchés. Donc la classe d'actifs du vin n'est pas une classe d'actifs à part.
02:20 En fait, aujourd'hui, le vin vit les conséquences des années Covid, des crises sanitaires.
02:26 L'investissement vit les conséquences de l'augmentation des taux et différentes situations géopolitiques.
02:32 Ce qui fait que l'investissement dans le vin vit une année un peu compliquée.
02:37 Mais pour rassurer un peu les personnes qui nous écoutent, le vin est un actif tangible, ce qui fait que le vin a une faible volatilité dans le temps.
02:45 Et le vin est décorrelé des marchés financiers. Donc on le considère souvent comme anti-crise financière.
02:50 Donc par conséquent, en fait, on aligne tout ça et on pense que c'est le bon moment d'investir dans le contraire.
02:56 Donc selon vous, une année challenging, c'est le moment d'y aller ?
02:59 Exactement ! C'est en bas des cycles qu'il faut investir. C'est pendant les périodes de crise qu'il y a des opportunités qui sont à saisir.
03:06 Et donc on pense que c'est le moment, en effet. En plus, cette situation pousse la filière du vin à se réinventer en France.
03:13 Et donc on pense que cette période va durer entre 2 et 3 ans.
03:17 Or, l'investissement dans le vin est un investissement moyen terme, entre 7 et 8 ans.
03:21 Par conséquent, il faut anticiper. Investir, c'est anticiper dans tous les cas.
03:25 Est-ce que vous pensez qu'investir dans le vin, c'est intéressant par rapport aux autres placements qui sont disponibles sur le marché ?
03:35 En effet. Je vous parlais de trois raisons principales.
03:41 Premièrement, c'est un investissement plaisir. L'essence même du produit, c'est de créer une émotion, de se partager, de créer un moment de convivialité.
03:50 Derrière, il y a beaucoup de passion, beaucoup de savoir-faire. Donc le plaisir, c'est la première raison.
03:54 Deuxième raison, c'est la valorisation. Comme je disais, c'est un produit tangible.
03:57 Donc en fait, une bouteille a toujours une valeur faciale. C'est grâce à sa stabilité.
04:01 Et en plus de ça, nous chez Uwine, on capte la valorisation naturelle du vin, qui est basée sur deux éléments.
04:08 L'augmentation de la rareté et l'augmentation de la qualité dans le temps.
04:11 La rareté parce que le vin est un produit de consommation et donc les volumes d'un millésime ont tendance à baisser avec le temps, ce qui est logique.
04:18 Et la qualité parce qu'on est exclusivement basé sur le marché des grands crus et ce sont des vins qui se bonifient avec le temps.
04:25 Et le troisième point, ce serait la fiscalité. On n'y pense pas souvent, mais il y a aussi différents avantages fiscaux qu'on peut avoir accès en investissement dans le vin.
04:34 Donc je peux donner peut-être trois exemples qui seraient une réduction d'impôt sur le revenu via la loi Madeleine.
04:40 On peut stocker en suspension de TVA, donc acheter hors taxe.
04:45 Et le dernier point, ce serait pour les personnes qui sont un peu plus techniques sur le sujet de la fiscalité.
04:49 On est éligible au 150 0 BTR, c'est le réemploi d'apport de session dans le cadre de revente de société.
04:54 Est-ce que pour investir dans le vin, il faut forcément être amateur de vin ? Est-ce qu'il faut forcément s'y connaître avant d'investir ?
05:01 C'est toujours mieux de se connaître le produit dans lequel on investit, c'est sûr. Après, est-ce que c'est une condition nécessaire et obligatoire ? Non.
05:08 En fait, le principal risque de l'investissement dans le vin, c'est le risque de liquidité ou d'illiquidité, c'est-à-dire la capacité de revendre la bouteille.
05:17 Par conséquent, si vous êtes amateur et que vous consommez, vous pouvez consommer vos bouteilles qui sont non vendues.
05:23 Ce qui fait que le risque de liquidité baisse drastiquement. C'est un certain avantage.
05:28 Après, que vous soyez amateur ou néophyte, c'est toujours mieux d'être accompagné par des professionnels.
05:33 Parce que la sélection des vins d'investissement, c'est vraiment un travail à part entière.
05:38 La sélection, le stockage et la revente. Donc d'être accompagné, c'est toujours mieux.
05:43 Quelles plus-values on peut imaginer ? Et avec les plus-values, moi j'associe toujours les risques.
05:49 Quelles plus-values et quels risques on peut espérer quand on investit dans le vin ?
05:54 Alors, les plus-values, nous, chez Uwine, on a une offre historique qui s'appelle la cave investissement, la cave invest,
06:02 qui est en fait une offre de mandat de délégué de cave, où Uwine gère la sélection des bouteilles et la revente des bouteilles.
06:11 Donc ça, la performance historique, c'est de 5,8% net par an.
06:17 A titre de comparaison, le Livex, qui est le marché de référence du vin, fait 2% par an.
06:22 Mais quels risques sont associés à cette performance qui est quand même assez élevée finalement ?
06:27 En fait, l'avantage, comme je disais, c'est que c'est une vraie stabilité. Le risque, c'est la non-vente.
06:33 C'est pour ça qu'on a souvent un mantra chez Uwine, c'est "vous vendez vos plus-values et vous consommez vos non-vendus".
06:41 C'est ce que vous disiez juste avant.
06:43 Exactement. C'est un mélange de ce risque de liquidité et de cette performance que l'on peut capter.
06:47 On est sur quelques dizaines de pourcents sur plusieurs années, donc on n'est pas non plus sur des performances qui vont à part sur une bouteille.
06:54 En ce moment, la période est particulièrement propice, puisque c'est la période des primeurs.
07:02 Qu'est-ce que c'est que la période des primeurs, Guillaume ?
07:05 C'est une bonne question. C'est l'ébullition à Bordeaux, parce que c'est spécifiquement à Bordeaux.
07:10 En fait, ce sont des vins qui sont mis en vente tout jeunes, 2 ans avant leur mise en bouteille.
07:14 C'est-à-dire que les raisins qui ont été récoltés en septembre dernier ont été mis en vente en avril, entre avril et juin,
07:22 alors que les mises en bouteille ne sont faites que dans 2 ans.
07:25 Ça veut dire que là, ils sont dans les fûts.
07:27 Exactement. Ils sont en élevage.
07:29 D'accord.
07:32 Ça crée une avance de trésorerie pour les châteaux, avant que le vin soit livrable.
07:36 On achète du vin aujourd'hui qu'on ne récupère que dans 2 ans.
07:39 Comme ça crée une avance de trésorerie, les châteaux font profiter de décotes sur les prix par rapport aux prix qui sortiront dans 2 ans.
07:46 Pour finir, parce que le temps est passé vite, est-ce que vous auriez quelques coups de cœur de l'année 2023 à nous partager en termes de vins ?
07:56 C'est assez hétérogène cette année sur les vins rouges. On y va propriété par propriété.
08:02 Si je peux quelques exemples, on a Calon Ségur à Saint-Estèphe, Lynch Moussas à Pauillac, Jean-François à Saint-Émilion.
08:09 Est-ce que vous avez en tête le prix d'entrée ?
08:12 Ça va de 30 euros à 400 ou 500 euros une bouteille. Il y en a pour tous les goûts.
08:19 Merci beaucoup Guillaume Richter, vous êtes responsable commercial chez Uwine.
08:24 Merci d'avoir répondu à toutes ces questions. Quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.
08:29 C'est parti pour Enjeu patrimoine, une table ronde dédiée à la situation du crédit immobilier en France, aux grandes tendances.
08:41 Pour en parler, je suis ravie de recevoir sur ce plateau Cécile Rochlor, directrice des études d'empruntisse.
08:47 Bonjour Cécile. Bonjour Pauline.
08:49 Et Sylvain Lefèvre, président de Synergiec. Bonjour Sylvain.
08:53 Bonjour Pauline.
08:54 Pour commencer, Cécile Rochlor, est-ce que vous pourriez nous décrire un petit peu la situation actuelle du crédit en France ?
09:01 Elle s'est clairement améliorée. Ce sont plutôt de bonnes nouvelles.
09:04 On a connu deux années qui ont été extrêmement compliquées avec des banques qui ne prêtaient plus,
09:09 d'autres qui avaient beaucoup resserré les critères, des taux qui ont été multipliés par 4 en deux ans.
09:13 On sort quand même de deux années extrêmement complexes.
09:16 Et ce qu'on a vu sur le dernier trimestre, c'est une réouverture des critères puisque les banques payent moins cher l'argent qu'elles empruntent.
09:21 Et quand elles font à nouveau des marges, elles sont de retour.
09:24 Donc depuis le début de l'année, on a toutes les banques qui sont de retour.
09:27 On a même coutume de dire de façon un peu triviale qu'elles ont faim.
09:31 Elles ont envie de faire du crédit, elles sont prêtes à prêter.
09:34 Pour ça, elles ont baissé leurs taux.
09:36 Donc on a des taux qui avaient atteint un plafond au mois de décembre.
09:40 Je vais vous donner juste un repère parce que sinon on ne va pas rester dans les chiffres.
09:43 Mais on était en moyenne à 4,4, 4,5 % sur 20 ans alors qu'on était à 1 % en janvier 2022.
09:50 Et là depuis janvier, tous les mois, on a des petites baisses.
09:53 Alors il y avait plus de baisses en janvier qu'en février.
09:56 On voit que le mouvement s'apaise, on calme le jeu.
10:00 Mais globalement, on retrouve du pouvoir d'achat.
10:02 On a gagné 4 % de pouvoir d'achat en 4 mois, ce qui est déjà une très bonne nouvelle au vu de ce qu'on vient de passer pendant 2 ans.
10:08 Et on a toutes les banques qui sont prêtes à vous prêter.
10:10 Donc on retrouve un marché du financement qui ressemble à un monde presque normal.
10:16 Donc un marché qui respire, un début de respiration pour ce marché.
10:21 Est-ce que vous êtes d'accord avec ces constatations Sylvain Lefèvre ?
10:24 Alors je suis d'accord parce que ça fait 30 ans que nous sommes dans le pré-mobilier, enfin pour ma part évidemment.
10:29 Et donc on a un peu de recul, on voit les années, on voit les crises qui se sont succédées depuis les années post-90 jusqu'à ce jour,
10:37 sans faire trop historique dans l'émission.
10:39 Mais en tout cas ça donne du recul et ça donne un peu de sagesse pour se dire qu'effectivement il y a régulièrement des crises.
10:46 Celle-ci est quand même sacrément différente parce que les raisons sont différentes évidemment et puisent leur origine dans d'autres choses.
10:52 Et puis sont arrivées dans cette crise la guerre de l'Ukraine qui n'a pas aidé sur le coût des matériaux.
10:57 Et puis toute la partie énergie, puisque je suis là pour en parler, n'est-ce pas ?
11:01 Cette partie de valeur des biens pour lesquels on est obligé aujourd'hui d'intégrer soit des PU, une valeur de des PU, etc.
11:11 Et là où il y a encore deux ou trois ans tout le monde ne s'intéressait peu, même si les banques,
11:15 et je pense que vous en direz sûrement un mot là-dessus, les banques commençaient à s'intéresser,
11:19 à exiger une certaine quantité d'informations pour se dire quelle est la valeur du bien, mais sans aller plus loin.
11:24 Aujourd'hui le monde a changé et pas que, donc oui.
11:27 Je trouve quand même, si vous me permettez un avis personnel, que c'est la première fois qu'on a un tel consensus
11:33 contre les décisions politiques prises actuellement.
11:35 De l'ensemble des filières, promoteurs, constructeurs de maisons individuelles, courtiers bien sûr évidemment,
11:41 et pas que, députés, enfin voilà, il n'y a pas un qui suit, je n'ai pas entendu depuis un an voire deux ans,
11:49 un seul organisme ou une seule fédération française, quelle que soit la filière qu'elle représente,
11:55 dire c'est super la politique et la posture du gouvernement et de la Banque de France évidemment.
12:00 Sylvain Lefebvre, vous avez rapidement évoqué la rénovation énergétique, le DPE etc.
12:05 Synergiec aide les acheteurs à augmenter la valeur de leurs biens immobiliers en aidant sur la dimension de transition énergétique, c'est bien ça ?
12:15 Oui, l'idée c'est de dire que les lois sont passées, aujourd'hui un DPE est obligatoire,
12:20 il y a deux ans lorsque vous faisiez un micro-trottoir en interrogeant les candidats à l'achat et en leur disant
12:27 écoutez vous avez un DPE Fougé, je vous rappelle que c'est les plus mauvaises lettres, est-ce que c'est grave ?
12:32 Bien non, mais ce n'était pas grave dans un monde où le coût d'énergie était stable également.
12:37 Là vous avez eu plusieurs facteurs, vous avez eu le côté obligatoire,
12:40 or on sait que les français sont attachés à être propriétaires et avoir la valeur de leurs biens.
12:44 Comment voulez-vous aujourd'hui qu'un français, on lui dise la valeur de votre bien,
12:48 aujourd'hui votre maison, votre présence principale, c'est pour laquelle vous avez bossé un tiers de votre vie, un tiers de vos revenus, pour vous la payer.
12:55 Aujourd'hui ça ne vaut plus rien parce que vous êtes en G, ou en G+ encore pire,
12:59 et que demain vous allez transmettre à vos enfants globalement rien,
13:02 alors si vous restez dedans, ce n'est pas si grave que ça, sauf que le coût de l'énergie fait que malgré tout ça reste grave.
13:09 Donc en fait, on s'était préparé, on savait depuis 2-3 ans que les DPE étaient là,
13:14 et que la loi allait à un moment donné passer, mais vous savez ce que c'est,
13:17 tant qu'elle n'est pas passée, on fait sans, et là maintenant il faut faire avec.
13:21 Cécile Rocland, est-ce que vous êtes d'accord avec ces constatations,
13:25 et qu'est-ce que vous constatez justement depuis que les DPE sont obligatoires ?
13:30 Il y a plusieurs effets, parce que malheureusement quand vous contraignez de futurs propriétaires ou des propriétaires à rénover leur logement,
13:37 il faut qu'ils aient les moyens financiers de le faire, et on l'a vu, les critères du financement étaient compliqués depuis 2 ans,
13:43 donc accéder au crédit pour rénover c'était quand même compliqué, et puis on a des lois qui évoluent beaucoup,
13:48 le DPE a évolué 3 fois si je ne m'abuse, ça complique la donne, quand vous vous achetez pour la première fois,
13:54 et c'est le cas d'une grande partie des acheteurs et de ceux qui se financent,
13:58 puisque les prix moixés dedans constituent 80% du marché,
14:01 acheter un bien que vous allez devoir rénover en restant en location, en trouvant le bon entrepreneur,
14:07 ça complique énormément la donne, il y a beaucoup de freins, et puis Sylvain le disait, le coût des matériaux a explosé,
14:13 donc tout ça a rendu l'exercice difficile, pour autant c'est vrai, vous en parliez, les banques regardent les DPE,
14:18 et ça fait un moment qu'elles les regardent, si votre DPE est trop dégradé, ce qu'on appelle les passoires thermiques,
14:25 ou les thermoprop, ces fameuses lettres F et G, on va avoir des banques qui vont vous dire,
14:31 pour accepter le financement, je souhaite que vous financiez en même temps les travaux de rénovation,
14:36 ou que vous ayez l'épargne pour le faire.
14:38 - Donc ça veut dire que les banques sont plus exigeantes aussi ?
14:42 - Clairement, parce que tout simplement, et Sylvain en disait deux mots,
14:47 vous achetez un bien pour votre résidence principale, vous êtes censé rester dedans,
14:50 sauf que la vie, ce n'est pas un long fleuve tranquille, et on ne sait pas ce qui va se passer,
14:54 peut-être que vous aurez besoin de revendre dans deux ou trois ans, ou cinq ans,
14:57 et si vous avez besoin de revendre, si votre bien a une étiquette énergétique trop dégradée,
15:03 vous allez perdre de la valeur, si vous perdez de la valeur et que vous avez emprunté à 100% de votre bien,
15:07 c'est la banque qui risque de perdre, et donc ça, la banque n'est pas prête à prendre un risque aussi important,
15:13 et puis même pour le ménage, si vous n'achetez pas un bien immobilier, vous perdez de l'argent dessus.
15:17 Donc en fait, il y a vraiment une forme de tension dans toute cette rénovation énergétique,
15:21 qui nécessite l'accompagnement professionnel.
15:23 Est-ce que, Sylvain Lefebvre, vous constatez que les travaux de rénovation, on en disait un mot tout à l'heure,
15:28 mais est-ce qu'ils sont quasiment obligatoires à chaque fois que quelqu'un achète un bien ?
15:32 Ils sont obligatoires, on fait le lien, toutes les structures d'empruntises vont faire le prêt de l'acquisition,
15:38 et nous, on va faire les travaux complémentaires à côté.
15:42 Aujourd'hui, il n'y a plus une transaction qui se passe, si on ne dit pas "on est en G+ ou en G ou en F",
15:47 peu importe, et on va passer en D, si on ne va pas chercher deux lettres, la fameuse valeur verte,
15:51 pour nous mettre en sécurité, c'est un saut d'au moins deux lettres,
15:56 ça fait souvent référence à une rénovation d'ampleur globale, enfin rénovation d'ampleur, on appelle ça, pardon,
16:03 qui comprend souvent trois bouquets de travaux un peu significatifs,
16:07 entre la chaudière, l'isolation, la pompe à chaleur, l'isolation, la ventilation, etc.
16:13 Et vous n'avez pas d'autre solution aujourd'hui pour vous préparer à garder une valeur demain
16:17 et à repartir sur 15 ou 20 ans.
16:19 Et on parlait des prim'occédents, mais on peut aussi parler des investisseurs.
16:24 Imaginez tous ceux, toutes ces familles qui ont hérité d'immeubles ou qui ont, au cours de leur carrière,
16:29 eu financièrement la chance de pouvoir fabriquer du patrimoine,
16:32 qui ont un petit immeuble en province ou dans Paris, de 4, 5, 7, 8, 10 lots.
16:36 Aujourd'hui, ce sont des emprunteurs qui ont fini le prêt, souvent, au bout de 20 ans,
16:43 ils se retrouvent à la tête d'un patrimoine qu'ils ne peuvent plus louer,
16:46 globalement, parce qu'on se retrouve en G+ ou en G, puis en F.
16:50 Donc là, ça arrive en 2025, la prochaine échéance, et l'autre va suivre deux ans plus tard.
16:55 Donc on a cette échéance qui est phénoménale.
16:58 Donc, 1, la valeur locative d'un bien qui s'exprime en termes de valeur.
17:03 Combien vaut un bien ? Ça vaut X fois son loyer.
17:05 Quand il n'y a plus de loyer, ça vaut zéro.
17:07 Et puis après, les DPE vont passer par là, le DIT énergétique,
17:09 on va dire, oui, il faut faire un vrai réneau d'ampleur.
17:12 À 500 ou 700 euros le mètre carré, quand vous avez une surface,
17:16 quand vous avez une dizaine d'appartements F2, pour vos auditeurs, pour prendre un cas concret,
17:21 et que vous avez une dizaine d'appartements à 50 mètres carrés,
17:24 vous avez 500 mètres carrés à rénover.
17:26 500 mètres carrés à 500 ou 700, selon là où vous trouvez les lieux et les prix des matériaux,
17:33 vous allez vous retrouver vite avec quelque chose de grande ampleur,
17:36 là où vous pensez y arriver, à un moment de votre vie,
17:38 où vous alliez vous dire, chouette, je vais avoir une faible retraite,
17:42 mais j'ai un complément de revenu, et là, c'est valable pour des immeubles,
17:45 mais c'est valable que pour celui qui s'achetait son studio en complément,
17:49 pour se dire, ça va compléter ma retraite,
17:51 et là on lui dit, non mon gars, dans 20 ans, aujourd'hui, les 20 ans sont passés,
17:55 au fait, tu ne pourras plus louer, donc tu n'auras pas de retraite.
17:57 Et pour ça, il faut que tu ailles te ré-endetter, te ré-emprunter,
18:00 ou alors prendre ton épargne, mais finalement on pioche d'un côté ou de l'autre,
18:04 pour aller rénover, parce que sinon tu n'auras plus de revenu locatif.
18:07 Vous êtes d'accord, Cécile Anclore, pour les investisseurs ?
18:09 Complètement. Alors déjà qu'ils ont souffert de l'accès au financement
18:12 à cause du Haut Conseil de Stabilité Financière,
18:14 qui a bordé les règles et qui les a contraintes dans l'accès au financement,
18:18 effectivement, ce sont ceux qui payent le prix le plus fort aujourd'hui,
18:21 parce qu'en fait, avoir un bien, en général, vous avez un crédit en face,
18:24 parce que Sylvain évoque des profils un peu haut de gamme,
18:27 et le cas du studio est effectivement le cas quand même le plus fréquent,
18:32 les investisseurs, les bailleurs privés ont en général 1,6 bien,
18:35 donc on n'est pas sur des gros propriétaires, ils ont un crédit en cours,
18:38 ils ont besoin du loyer pour le rembourser,
18:40 et aller chercher une capacité d'emprunt supplémentaire,
18:42 c'est les empêcher de louer, mais c'est aussi les empêcher de vendre,
18:45 parce que si vous vendez, vous avez de la moins-value,
18:47 et donc aujourd'hui, ce sont certainement les publics les plus en difficulté,
18:51 alors même que l'offre de logement à la location est en chute libre,
18:55 et qu'on a besoin de plus de logement,
18:57 donc en fait, ça revient au sujet qu'évoquait Sylvain tout à l'heure,
19:00 qui est, aujourd'hui, on a des pouvoirs publics qui font plutôt tout
19:03 pour bloquer la machine de l'immobilier,
19:06 alors même que les Français ont besoin de se loger,
19:08 ont besoin d'acheter de l'immobilier,
19:10 parce qu'avec les retraites qu'on se prépare pour l'avenir,
19:13 l'immobilier va jouer une valeur centrale,
19:15 pour les compléments de revenus, mais aussi pour la prévoyance,
19:18 et s'assurer qu'on est capable de se payer le dernier domicile.
19:22 - Vous disiez que, si on reprend l'exemple du studio,
19:26 pour que ça parle vraiment à tout le monde,
19:28 vous disiez que les gens, généralement, empruntent de l'argent,
19:32 ils achètent, ils veulent mettre en loque,
19:34 mais du coup, après, les banques prêtent plus, certes,
19:39 mais est-ce que les banques vont reprêter
19:41 à quelqu'un qui a déjà emprunté pour faire des travaux de rénovation, Cécile ?
19:47 - Alors, vous allez trouver des solutions de financement,
19:49 en fonction de votre situation, vous allez aller chercher,
19:51 et du montant, on parlait des monogestes,
19:53 ou d'une rénovation globale, évidemment, en fonction de ce que vous avez à faire.
19:56 Et puis, le sujet des copropriétés, Sylvain le maîtrise beaucoup mieux que moi,
19:59 c'est un sujet complexe pour mener des travaux, pour faire passer des lettres,
20:02 mais vous allez pouvoir accéder soit du crédit à la consommation,
20:04 soit du regroupement de crédits, si toutefois vous avez déjà des crédits en cours.
20:07 Oui, ça a un prix, Pauline, je vois votre tête !
20:10 Et je suis d'accord, c'est pas anodin, mais c'est, en général,
20:13 un des choix qui permet de faire baisser le poids global des crédits,
20:18 si vous avez déjà le crédit de votre résidence principale,
20:20 plus le crédit de l'investissement locatif,
20:22 ou de l'immobilier, un crédit immobilier tout simple,
20:25 selon votre situation, mais on le disait,
20:27 les règles de taux d'endettement se sont tellement durcies
20:30 que pour ces investisseurs-là, aller chercher un crédit supplémentaire
20:33 pour faire une rénovation, ça devient compliqué,
20:36 et ça devient, pour certains, pas rentable, pas possible,
20:40 et c'est aussi pour ça qu'on a eu un afflux de logements
20:42 avec des étiquettes très dégradées,
20:44 parce qu'en fait, les propriétaires ne pouvaient pas lancer des travaux
20:47 où on était effrayés.
20:49 Pour finir, parce que le temps passe,
20:51 j'aimerais vous poser la question à tous les deux,
20:54 quels sont, selon vous, Sylvain, pour commencer,
20:57 les enjeux, les perspectives pour le deuxième trimestre 2024 ?
21:01 Les enjeux, c'est de donner de la visibilité,
21:04 on le martèle depuis de nombreuses années,
21:06 mais notre filière, notre silo d'activité,
21:08 nos silos d'activité et notre filière globale,
21:11 ne peut pas être une variable d'ajustement d'une politique
21:13 de l'État, quel qu'il soit,
21:15 donc on souhaite déjà une politique de long terme,
21:17 de la visibilité, regardez, Cécile l'a très bien dit
21:19 sur les DPU qui ont changé deux, trois fois,
21:22 on parle d'un copropriétaire dans un immeuble,
21:24 il ne sait pas s'il doit faire, s'il peut faire,
21:27 ou il doit s'adresser, c'est la première fois
21:29 que l'État met autant d'argent, plus de 4 milliards,
21:31 dans la rénovation énergétique, avec finalement le constat
21:34 que personne ne sait trop où s'adresser, comment,
21:36 alors ça va un peu mieux, mais il y a un travail long,
21:38 on est là pour aider, pour accompagner tout ça,
21:40 mais comme le monde du cortège dans lequel je travaillais hier
21:43 et dans lequel aujourd'hui Cécile,
21:45 mais c'est donner de la visibilité d'abord, rassurer,
21:48 et effectivement avoir une politique de taux
21:51 la plus taff possible, qu'elle soit un peu à la hausse
21:54 ou un peu à la baisse, ce n'est pas forcément grave,
21:56 mais c'est les variations, les variables d'ajustement,
21:58 ce n'est plus possible de travailler comme ça,
22:00 y compris sur la fiscalité, donc c'est avant tout
22:03 de la visibilité et qu'il y ait une sorte de pacte
22:06 inter-politique, de dire voilà, pour les 5 ans ou les 10 ans
22:09 qui viennent, la politique générale, elle sera orientée comme ça,
22:12 pour les investisseurs, pour le neuf, pour les permis de construire,
22:14 enfin pour l'ensemble de la filière,
22:16 et je crois que Cécile a bien rappelé.
22:18 Cécile, selon vous, rapidement, les enjeux, les perspectives pour le T2 ?
22:22 Alors les perspectives, elles sont toujours plus favorables,
22:24 puisqu'on a des banques qui sont toujours beaucoup plus volontaires
22:26 pour prêter, le vrai sujet qu'on va avoir, c'est l'offre de biens,
22:29 aujourd'hui elle est en panne, le neuf est en panne,
22:32 on n'a jamais eu aussi peu de permis de construire,
22:35 l'octroi de financement est au plus bas,
22:37 on a les chiffres de la Banque de France qui sont sortis
22:40 et qui ont atteint les planchers de 2012,
22:43 alors même qu'on prêtait extrêmement peu à ce moment-là,
22:46 Sylvain le disait, il faut de la stabilité dans les décisions,
22:48 mais il faut une vraie politique du logement,
22:50 et pas juste des ajustements,
22:52 il faut redonner du pouvoir d'achat aux ménages,
22:54 et il ne faut pas oublier que se loger est un élément essentiel dans la vie des Français.
22:58 Merci beaucoup Cécile Rochelor, vous êtes directrice des études d'empreintes,
23:02 et merci Sylvain Lefèvre, vous êtes le président de Synergiec,
23:06 merci à tous les deux d'avoir répondu à toutes ces questions,
23:09 et quant à nous on se retrouve tout de suite dans l'œil du CGP.
23:12 [Générique]
23:17 Et c'est parti pour l'œil du CGP,
23:20 en cette période de déclaration de revenus,
23:22 nous sommes ravis de recevoir Hugues Chanteau,
23:25 associé gérant chez PNG Consulting Group,
23:28 qui va nous parler du rescrit fiscal.
23:30 Bonjour Hugues Chanteau.
23:32 Bonjour Pauline.
23:33 Alors pour commencer, qu'est-ce qu'un rescrit fiscal ?
23:35 Alors un rescrit c'est une réponse de l'administration
23:38 à une question de droit posée par un contribuable.
23:41 Concrètement ça veut dire que vous avez le droit de demander à l'administration
23:44 de prendre position sur un point en particulier.
23:48 D'accord ?
23:49 Ça veut dire que vous allez demander à l'administration
23:51 au regard de votre situation personnelle,
23:54 vous allez donc exposer cette situation,
23:56 vous devez être de bonne foi, bien entendu,
23:58 et vous devez décrire votre situation
24:00 de manière suffisamment précise, détaillée et complète
24:03 pour que l'administration comprenne quel est le sens de votre question.
24:07 Vous avez vu un texte,
24:09 vous pensez qu'il peut s'appliquer à votre situation.
24:12 Les textes fiscaux, vous le savez, sont parfois très complexes.
24:15 Et vous dites à l'administration
24:17 "écoutez, je pense que ce texte s'applique à moi,
24:19 dans tel sens, pour telle raison,
24:21 voilà ma situation,
24:22 merci de me confirmer que j'ai raison de penser ce que je pense".
24:26 Voilà, c'est vraiment le sens du rescrit fiscal.
24:29 Et le rescrit, c'est donc la réponse de l'administration
24:32 à la question que vous lui posez.
24:34 Dans quel cas on l'utilise ?
24:36 Comment on l'utilise le rescrit fiscal ?
24:38 D'abord on l'utilise quand on a un doute sur l'application d'un texte de loi
24:42 et qui a des impacts qui sont assez importants.
24:45 Comment on l'utilise ?
24:46 Relativement simplement, il faut remplir un courrier à l'attention de l'administration.
24:50 Il faut obligatoirement qu'il soit daté et signé de la main.
24:53 On est obligé de l'imprimer, de le signer.
24:55 Après on peut l'envoyer par la messagerie électronique
24:58 ou par recommandé avec avis de réception par exemple.
25:01 Et on l'utilise vraiment quand on veut que l'administration
25:04 prenne une position ferme.
25:06 Une position ferme, ça veut dire que l'administration fiscale
25:08 ne pourra pas venir vous redresser par exemple par la suite.
25:11 Si vous estimez, je ne sais pas que vous êtes non-résident fiscal
25:15 parce que vous n'avez pas d'établissement stable en France
25:18 ou pour une raison x, y, ou z, vous dites à l'administration fiscale
25:21 au regard de ce texte, voici ma situation,
25:23 j'estime que je ne suis pas résident fiscal,
25:25 est-ce que vous me confirmez que je ne suis pas résident fiscal ?
25:28 A partir du moment où l'administration vous dit effectivement
25:30 vous n'êtes pas résident fiscal,
25:32 demain cette même administration par le biais d'un autre contrôleur
25:35 ne peut pas venir vous dire "attendez, vous étiez résident fiscal en France"
25:38 etc. Vous êtes protégé en fait
25:40 contre une interprétation différente du texte de loi.
25:43 Donc ça vous sert à avoir une certitude
25:45 sur une situation de fait.
25:48 Quelles précautions faut-il prendre
25:51 quand on fait un rescrit fiscal ?
25:53 Les précautions c'est d'abord d'être sûr que la situation
25:57 que l'on décrit est complète, c'est-à-dire qu'on a vraiment
26:00 établi l'ensemble du périmètre
26:03 qui va rentrer en compte pour que le contrôleur des impôts
26:06 qui va étudier votre demande soit à même de se prononcer.
26:09 Parce que le risque c'est que vous n'ayez pas bien rédigé votre rescrit,
26:12 que vous ayez une réponse de l'administration fiscale
26:15 et puis si après vous avez un contrôle, le contrôleur vous dit "oui vous avez un rescrit
26:18 mais vous avez oublié de déclarer ça quand vous avez fait votre demande
26:21 donc vous êtes gentil mais votre rescrit j'en ai rien à faire".
26:24 D'accord. Et comment ça se passe du coup en cas de désaccord ?
26:28 Si jamais vous faites état d'une situation,
26:32 l'administration fiscale répond que non ça ne marche pas pour vous
26:36 et que vous vous maintenez que si ça marche pour moi.
26:39 Oui. Alors effectivement, d'abord il y a trois cas on va dire.
26:44 Le premier cas c'est l'administration vous répond favorablement.
26:47 Très bien, merci monsieur le contrôleur des finances publiques, au revoir.
26:50 Deuxième cas c'est que vous n'avez pas de réponse.
26:52 Et en fait il faut savoir que le rescrit dont on parle c'est ce qu'on appelle un rescrit général
26:55 qui concerne notamment les contribuables.
26:57 L'absence de réponse sous trois mois vaut tacite désaccord.
27:01 Ah, d'accord.
27:03 Donc si vous n'avez pas de réponse dans les trois mois,
27:05 il va falloir voir ce qu'on fait par la suite.
27:08 Et si vous avez un désaccord effectivement, comme si vous n'avez pas d'accord,
27:12 vous pouvez demander une réévaluation de votre rescrit
27:15 à condition qu'il n'y ait pas d'éléments nouveaux bien entendu.
27:18 Et dans ce cas là, cette demande va être étudiée par un collège de six inspecteurs
27:22 qui n'ont pas pris part à la première décision, etc.
27:25 Vous avez deux mois à compter de la non-réponse au bout de trois mois
27:29 ou à compter de la réponse négative pour formuler une nouvelle demande.
27:34 Et là encore, l'administration fiscale dispose d'un délai de trois mois pour se prononcer.
27:38 Donc le délai de retour c'est vraiment trois mois.
27:40 Oui, et alors croyez-moi, j'en fais pas beaucoup mais il m'arrive d'en faire pour mes clients
27:44 et croyez-moi on est facilement à trois mois.
27:47 L'administration fiscale n'est pas forcément très prompte à se prononcer
27:51 sachant que, voilà, on pose ces questions quand on a vraiment besoin d'avoir des certitudes.
27:55 On peut accepter la réponse quand elle est en désaccord avec ce que l'on pense
27:59 ou être content d'une réponse positive mais au moins on veut savoir
28:02 dans quel terrain de jeu on évolue et avec quelles règles du jeu on évolue.
28:05 Sachant que, si je peux me permettre aussi, voilà, une réponse négative
28:08 n'engage que l'administration fiscale à ne pas être d'accord avec vous à cet instant T.
28:13 Néanmoins, on est sur une règle qui est généralement complexe, raison pour laquelle vous avez posé la question.
28:17 On n'est pas obligé de suivre la réponse de l'administration fiscale.
28:21 Si on décide de se dire "bah si j'y vais quand même", on prend le risque certes d'un contrôle,
28:25 peut-être de pénalité de majoration 40% pour manquement délibéré,
28:28 encore que, voilà, puisque la règle est souvent complexe, devant un juge ça peut aussi se juger différemment.
28:34 Merci beaucoup Hugues Chanteau d'être venu détailler le risquerie fiscal
28:39 dans le cadre de cette période de déclaration de revenus.
28:42 Je rappelle que vous êtes associé gérant au sein de PNG Consulting Group
28:47 et merci à vous de nous avoir suivis et on se retrouve très vite pour un nouveau numéro de Smart Patrimoine sur Bsmart.
28:54 A bientôt.
28:55 [Musique]