Laura Morisset et Laure Crépin sont les invitées du 13h (le jeudi 11 Janvier 2024.
Nous recevons aujourd'hui, Laura Morisset, responsable du métier gestion et location pour le réseau d’agences Guy Hoquet. et Laure Crépin, sociologue, spécialiste des inégalités dans l'accès au logement du parc locatif privé, pour parler de la saturation du marché de la location immobilière
Nous recevons aujourd'hui, Laura Morisset, responsable du métier gestion et location pour le réseau d’agences Guy Hoquet. et Laure Crépin, sociologue, spécialiste des inégalités dans l'accès au logement du parc locatif privé, pour parler de la saturation du marché de la location immobilière
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00:00 C'est l'une des facettes de la crise du logement que vivent de nombreux français.
00:03 Le manque, voire la pénurie carrément dans certaines villes de biens à louer, le phénomène
00:09 n'est pas nouveau, mais il s'accélère depuis quelques mois avec le mécanisme suivant
00:13 "hausse des taux d'intérêt des ménages qui ne peuvent plus emprunter et acheter"
00:17 et qui se tourne alors vers la location à marché déjà saturée.
00:21 Alors quelles sont les solutions ? Que faire quand on cherche un logement ? Cette crise
00:24 peut-elle durer encore longtemps ? On va en parler ensemble avec vous et avec nos invités.
00:29 Laura Morisset, bonjour.
00:30 Bonjour.
00:31 Vous êtes responsable du métier gestion et location pour le réseau d'agence Guy Auker.
00:36 Tout à fait.
00:37 Combien d'agences en France ? On a un peu plus de 550 agences aujourd'hui.
00:39 Avec nous également Laure Crépin, bonjour.
00:42 Bonjour.
00:43 Vous êtes sociologue du logement, spécialiste des inégalités d'accès au logement du
00:47 parc locatif privé, donc vous êtes en plein dans le sujet et les auditeurs et auditrices
00:53 de France Inter peuvent nous appeler pour vous interroger directement.
00:56 Ils le font via le 01 45 24 7000 ou via l'application France Inter.
01:01 Laura Morisset, pour nous donner une idée, chez vous, quel est le ratio en ce moment
01:04 entre le nombre de demandeurs et le nombre d'offres de logements à louer ? J'ai lu
01:10 que c'était 1 pour 9 à Rennes et à Lyon par exemple.
01:13 Quel est le chiffre chez vous au niveau national ?
01:15 Si on parle au national, ce qu'on peut constater c'est qu'en moyenne, avant 2023, on avait
01:20 quatre dossiers de location pour un logement.
01:24 Aujourd'hui, on est plutôt vers les 6-7 dossiers.
01:26 Si on prend des chiffres vraiment nationaux, la FNAI nous a fourni le constat 2023, c'est
01:32 plus de 66% de demandes pour moins 34% d'offres.
01:35 Ça dépend évidemment des villes et des régions.
01:38 Quelles sont les villes dans lesquelles la situation est la plus tendue ?
01:41 Annecy, Lyon sont des villes où on est monté quasiment à 9-10 dossiers déposés par demande
01:48 et donc qui sont les villes les plus contractées aujourd'hui.
01:51 Paris reste bien sûr en tête également du peloton avec plus de 8 demandes par logement
01:57 mis en location.
01:58 Donc là on a vraiment presque un doublement de la demande locative.
02:01 Lyon, Annecy, j'ai lu que la situation était très tendue aussi.
02:05 À Rennes, comment l'expliquer pour ces trois villes-là ?
02:07 Paris, c'est tendu depuis très longtemps.
02:10 Mais les autres villes, est-ce qu'il y a des raisons particulières qui l'expliquent ?
02:14 Sur le marché global, mais particulièrement sur ces villes-là, c'est des villes dont
02:18 l'intérêt s'est vu croître dernièrement.
02:21 Ce sont des villes qui plaisent.
02:23 On a vu après le Covid des gens qui avaient envie de s'installer au vert dans des villes
02:28 qui proposaient aussi des choses pour les enfants, pour les études.
02:31 Et ce sont des villes qui sont attrayantes, que ce soit Rennes, Annecy ou Lyon.
02:34 Laure Crépin, quels sont les Français qui sont locataires aujourd'hui ou qui cherchent
02:39 à le devenir ? Quel est le profil ? Il y a beaucoup d'étudiants.
02:42 Déjà, ce qu'il faut savoir, c'est qu'en 2013, il y avait un ménage sur cinq qui vivait
02:48 dans le parc locatif privé.
02:50 Donc, 20% de la population française vit dans ce parc.
02:53 Et c'est surtout des ménages jeunes, des ménages de moins de 30 ans, soit des étudiants,
02:58 soit des jeunes actifs.
02:59 Et aussi, on a quand même une sur-réprésentation des ménages qui sont peu aisés.
03:05 Donc, globalement, des ménages de classe populaire aussi qui sont présents dans ce
03:09 parc, qui ne peuvent pas accéder à la propriété et qui sont dans le parc locatif privé.
03:13 Donc, les Français les plus jeunes, les moins favorisés, sont ceux qu'on retrouve le plus
03:16 dans ces ménages.
03:17 Exactement.
03:18 Et c'est un Français sur cinq.
03:19 C'est ça que vous nous dites, qui est concerné aujourd'hui.
03:22 Laura Morisset, vous avez vu arriver de nouveaux profils ces derniers mois dans vos agences
03:27 ? Le profil de locataire n'a pas changé.
03:29 C'est plutôt la rotation locative.
03:31 C'est-à-dire que les locataires restent plus longtemps.
03:32 Vous l'avez dit tout à l'heure, les taux d'intérêt ont augmenté.
03:36 L'inflation pousse les gens qui pouvaient être primo-accédants à ne plus l'être.
03:41 Et donc, on a tous ces gens qui restent sur le marché locatif et qui créent cette contraction.
03:45 Donc, la cause principale, on va venir aux différentes causes, mais la cause principale,
03:49 c'est quand même ça.
03:50 C'est quand même des gens qui cherchaient à acheter.
03:51 En immédiat, oui.
03:52 Après, la réalité du marché, c'est qu'il est tendu depuis 10-15 ans.
03:55 Mais là, l'augmentation soudaine, elle vient principalement de cette cause.
04:00 Ils se retrouvent en concurrence avec d'autres personnes.
04:02 C'est ça.
04:03 Et du coup, on rentre dans le meilleur dossier, la quête absolue du meilleur locataire.
04:07 Jacques May nous appelle de Toulouse.
04:09 Bonjour à vous.
04:10 Bonjour, Adichat.
04:11 Vous recherchez Adichat, c'est comme ça qu'on dit chez vous.
04:13 Bonjour, je précise pour tous les auditeurs qui ne maîtrisent pas forcément.
04:17 Jacques May, vous cherchez vous-même un logement, c'est ça ?
04:20 Oui, depuis 4 mois.
04:21 Donc, comme je suis célibataire, c'est un problème.
04:25 Sachant que le marché de l'immobilier ici, au Toulouse, est basé sur la défiscalisation,
04:29 donc T3 et T4.
04:30 Donc, il y a un gros problème de politique d'urbanisme à ce niveau-là.
04:34 De ce fait, à Toulouse, on ne trouve plus des T1, des T2.
04:37 Ce n'est pas compliqué.
04:38 Donc, vous, vous cherchez ça.
04:39 Vous cherchez plutôt une petite surface ?
04:40 Oui.
04:41 Et qu'est-ce qu'on vous dit ?
04:43 On me dit, c'est un logement étudiant.
04:48 C'est la première chose qu'on me dit.
04:52 On va le refaire, il faut le rénover.
04:55 Alors, le mien est en rénovation.
04:57 Dans un mois, il faut que je le vide pour le rénover.
04:59 Donc, je suis obligé de partir, mais je ne peux pas me longer.
05:02 Donc, il y a un problème de gestion de l'urbanisme en général et un problème d'application
05:07 des lois sur l'environnement qui fait qu'on est obligé de quitter les appartements et
05:10 on ne trouve pas d'appartement pour le remplacer.
05:11 Si vous ne trouvez pas de solution d'ici un mois, qu'est-ce que vous faites ?
05:13 Camping.
05:14 Camping, sérieusement ?
05:15 Oui.
05:16 Vous n'avez pas d'autre solution ?
05:17 Oui, oui, comme au Brésil.
05:18 On va faire comme au Brésil, maintenant.
05:19 Bon, on espère que vous trouverez une autre solution d'ici là.
05:24 Merci à vous pour votre appel, Jacquemai, depuis Toulouse.
05:29 Laura Morisset, c'est intéressant parce qu'en fait, on parle beaucoup de la rénovation
05:32 énergétique.
05:33 Le fait que certains appartements ne pourront plus être loués, c'est la loi, dans quelques
05:39 mois voire quelques années, ça dépend du diagnostic de performance énergétique.
05:42 Mais même quand on fait les travaux, parfois, ça veut dire qu'on ne peut plus louer le
05:45 bien.
05:46 C'est ce qui arrive à notre auditeur.
05:47 C'est ça la réalité.
05:48 On est tous conscients de la nécessité de la loi Climat et Résilience.
05:50 La problématique, elle est plutôt aujourd'hui, sur un marché déjà extrêmement tendu,
05:55 deux possibilités.
05:56 La première, les propriétaires vont donc devoir faire sortir leurs locataires pour
05:59 réaliser des travaux, puisqu'ils n'auront plus le droit de louer.
06:02 Et donc, durant ce temps, où est-ce que les gens vont aller ? Et la deuxième, c'est
06:06 si les propriétaires n'ont pas les moyens de faire les travaux, quelle est la solution
06:09 qui s'offre à eux ? La seule aujourd'hui, s'ils ne peuvent pas payer les travaux pour
06:12 continuer à louer leur logement, c'est sortir du marché classique et aller sur le marché
06:16 du louer meublé touristique, qui pour l'instant n'est pas soumis à la loi Climat et Résilience.
06:21 Laure Crépin, c'est aussi un des aspects de ce sujet, les locations de tourisme, qu'évoquait
06:27 Laura Morisset à l'instant.
06:29 Dans certaines communes, on a vu l'augmentation notamment du phénomène Airbnb depuis plusieurs
06:33 années qui a fait sortir certains logements du marché traditionnel.
06:36 Oui, en effet.
06:37 Du coup, ça crée une offre de logements qui est de plus en plus contractée, avec
06:43 une demande qui est de plus en plus importante.
06:46 En effet, ça participe à augmenter les inégalités de logement, ça participe aussi à développer
06:51 cette crise qui ne vient pas que des taux d'intérêt, l'augmentation des taux d'intérêt,
06:56 qui vient aussi des différences de fiscalité entre le louer Airbnb, le louer touristique
07:04 et la location classique.
07:06 Il y a des avantages plus grands pour la location touristique que les locations classiques,
07:09 c'est ça ?
07:10 Oui.
07:11 Ça, je ne peux pas développer tout dessus.
07:12 Mais en tout cas, c'est un des éléments du problème.
07:16 Pourtant, on construit en France.
07:17 Pour tous ceux qui sont allés dans ces villes, Rennes, Lyon, Annecy, quand on y est allé
07:22 il y a dix ans et qu'on y retourne aujourd'hui, il y a des quartiers qu'on ne reconnaît
07:25 pas et où on voit des logements partout.
07:27 Mais ça ne suffit pas, Laura Morisset ?
07:30 Non, ça ne suffit pas, puisqu'aujourd'hui, on peut se poser des questions sur la politique
07:34 du logement qui semble malheureusement inefficace.
07:37 On avait depuis 10-15 ans le même retour des études.
07:41 On a besoin de 450 à 500 000 logements par an pour répondre aux besoins et à la croissance
07:45 de la population.
07:46 400 à 500 000 logements par an ?
07:49 Oui, par an.
07:50 Et on est malheureusement, quand on est aujourd'hui, à 300-350.
07:52 C'est ça, c'était les chiffres de l'an dernier.
07:53 Et ça risque d'empirer, puisqu'il y a moins 25% de permis de construire qui ont été
07:57 autorisés en 2023.
07:59 Question de Marianne de Gironde via l'application France Inter.
08:04 Je suis locataire.
08:05 Quand on est âgé, on a du mal à trouver une location.
08:07 Dans ma région, les prix ont fortement augmenté.
08:10 Les formulaires à remplir sont douteux.
08:11 L'attitude des agences et des propriétaires est déplorable.
08:15 Je vous soumettrai cette partie de l'appréciation après Laura Morisset.
08:19 Mais Laura Crépin sur l'âge.
08:21 Est-ce que c'est plus difficile, comme nous dit Marianne, quand on est plus âgé ?
08:25 Alors, oui.
08:26 Parce qu'en fait, finalement, dans le parc locatif privé, les dossiers sont évalués.
08:32 Et les dossiers sont évalués en fonction des caractéristiques économiques des locataires.
08:37 Donc, c'est regarder à la fois le niveau des revenus, le montant des revenus et aussi
08:41 la stabilité de ceux-ci.
08:42 Et éventuellement, les garants.
08:44 Donc forcément, les personnes âgées qui sont parfois retraitées ont des revenus qui
08:48 sont moindres et souvent ne disposent pas de garants parce que les garants, c'est souvent
08:52 les ascendants.
08:53 Et donc, ça participe à créer des difficultés pour cette population qui est assez présente,
09:00 enfin, comment dire, qui est sous-représentée dans ce parc, mais qui existe quand même.
09:03 C'est celle qui loue le plus, mais il y a quand même des personnes de plus de 60 ans
09:07 qui louent.
09:08 Quand elle doit louer, elle a des difficultés.
09:09 Laura Morisset, entre un dossier d'un étudiant avec des bons garants et un dossier d'une
09:14 personne retraitée, vous allez choisir le premier dossier ?
09:16 Alors, on n'a pas pour but justement de choisir par rapport à la situation sociale du client.
09:21 Non, mais il faut faire un choix.
09:22 On est censé regarder économiquement.
09:23 La solution aujourd'hui pour ça, et d'éviter justement de les choisir comme ça, c'est
09:28 de plus en plus de choisir des solutions, en tout cas c'est ce qu'on fait nous, de
09:31 digitalisation du dossier avec une note faite uniquement sur des moyens économiques.
09:34 Mais bien sûr, malgré ça, on doit en même temps protéger le propriétaire qui a besoin
09:39 d'avoir des garanties puisqu'il a un crédit derrière, et en même temps on doit pouvoir
09:43 permettre au locataire d'accéder.
09:44 Donc c'est toujours essayer de trouver le juste milieu.
09:46 Et malheureusement, bien sûr, il y a des catégories socio-professionnelles pour lesquelles
09:49 c'est plus difficile.
09:50 Sur la question des conditions, est-ce que parfois vous dites à des propriétaires
09:53 "non là ça va trop loin, nous on ne peut pas assumer ça".
09:55 C'est-à-dire qu'il y a un certain nombre de conditions, revenus, etc.
09:59 Mais il y a des choses qu'on ne peut pas demander.
10:01 En fait, il y a déjà une liste qui est établie par l'État qui nous oblige à demander
10:05 un certain nombre de documents, mais pas au-delà.
10:06 Et évidemment, ce qui nous paraît extrêmement important pour les agents immobiliers, c'est
10:10 de faire attention à ne faire aucune discrimination.
10:12 Puisque c'est ce que vous disiez, c'est malheureusement présent dans le marché locatif.
10:16 Les professionnels, eux, sont de toute façon redevables de ça et doivent faire attention
10:21 à la loi et emmener les propriétaires à tendre vers ça de plus en plus.
10:25 D'où l'intérêt de passer par les agences aussi.
10:26 On a eu le point de vue du locataire tout à l'heure avec Jacques May qui nous a appelé.
10:30 On a eu le point de vue du propriétaire avec vous Jean-Pierre.
10:31 Bonjour Jean-Pierre.
10:32 Oui, bonjour.
10:33 Vous nous appelez d'Île-de-France.
10:34 Vous louez un appartement, vous le louez.
10:36 Oui, je suis retraité.
10:38 J'ai plusieurs biens que je loue.
10:40 Mais je trouve que ça devient de plus en plus difficile.
10:45 Pourquoi ? Parce que la majorité des locataires sont des gens bien.
10:50 Mais quand vous avez un mauvais locataire, là c'est la galère, vous n'en sortez pas.
10:54 Ça vous est arrivé ?
10:55 Ah oui, ça vient de m'arriver.
10:57 Il y a trois mois, il y a un locataire qui est sorti, qu'on a dû faire sortir.
11:05 Mais pour faire sortir un locataire, il faut l'accord de la préfecture, etc.
11:09 Vous en avez pour au moins six mois, si ce n'est pas un an.
11:14 C'est les forces de l'ordre qui l'ont fait sortir avec le serrurier et puis le
11:19 huissier.
11:20 Quand il est sorti, vous devez garder encore tout son bien chez vous pendant deux mois.
11:29 Pour la petite histoire, on marche vraiment sur la tête, l'huissier nous a même dit
11:36 que vous n'avez pas le droit de vider son frigo.
11:38 Vous n'avez pas le droit de vider la poubelle.
11:41 On doit passer des infectations, etc.
11:45 Ça vous arrive régulièrement ça, puisque vous avez plusieurs biens, Jean-Pierre, à
11:49 louer, peut-être depuis plusieurs années d'ailleurs ?
11:50 Ça m'est arrivé en 20 ans trois fois.
11:51 Quand ça se passe bien, ça va, et c'est la majorité des locataires.
11:58 Les gens veulent quoi ? Ils louent.
12:00 Moi, je ne fais pas de discrimination.
12:03 Maintenant, je loue à part agence ou pas.
12:05 Il n'y a pas de discrimination, mais encore faut-il que les personnes respectent leurs
12:10 engagements et il ne faudrait pas que les propriétaires soient bloqués quand il y a un locataire qui ne peut pas.
12:18 Merci Jean-Pierre pour ce témoignage.
12:21 Laura Morisset, peut-être une réaction ? Est-ce que ça arrive fréquemment ? Est-ce que c'est
12:24 un motif de retrait ?
12:25 Nous, c'est quasiment toujours.
12:27 Très souvent, en tout cas, pourquoi les propriétaires vernent vers les agences immobilières ? C'est
12:31 parce qu'ils se retrouvent soit un peu démunis dans le cas d'un locataire qui ne paye pas.
12:33 La seule solution qu'on a de notre côté, c'est de mettre en place des assurances de
12:37 loyens payés pour assurer les propriétaires et également les protéger des dégradations
12:42 potentielles qui peuvent avoir lieu dans les logements.
12:44 Il est gentil quand il dit 6 mois à 1 an, on est même presque plutôt à 18 mois, voire
12:49 24 mois avec le temps des procédures légales dans les tribunaux aujourd'hui pour sortir
12:53 un locataire en impayé.
12:54 Qui ne paye pas.
12:55 Entre un an et demi et deux ans.
12:57 C'est assez peu incitatif, c'est ce que vous nous laissez entendre quand on a un bien
13:01 à louer.
13:02 On a parlé du rapport de 1 à 9 dans certaines villes.
13:06 Ça veut dire qu'il y a beaucoup de gens qui ne trouvent pas de logement.
13:08 Ça a des conséquences sociales lourdes, Laura Crépin.
13:11 C'est le cœur de vos études pour les familles.
13:14 Oui, alors moi j'ai fait ma thèse sur les conséquences résidentielles des séparations
13:18 conjugales.
13:19 Qu'est-ce qui se passe au niveau du logement quand des personnes se séparent ? Et en fait
13:23 souvent elles se retrouvent dans le parc locatif privé.
13:25 C'est-à-dire qu'un tiers des personnes qui étaient propriétaires avant la séparation
13:29 le sont plus après celle-ci.
13:30 On divorce, on vend le bien.
13:32 Dans un tiers des cas, oui.
13:34 Et comme le parc locatif social est aussi saturé, c'est-à-dire que les temps d'attente
13:39 dans le parc social sont très importants, ça participe aussi de la crise du logement
13:43 dans le parc locatif privé.
13:45 Ces personnes-là, elles se retrouvent dans le parc locatif privé à devoir trouver un
13:49 logement dans l'urgence.
13:51 Et c'est très difficile pour elles parce qu'elles sont souvent célibataires du point
13:55 de vue résidentiel au moins, avec une baisse du revenu, avec des fois aussi des enfants
14:00 à charge, donc un logement qui doit être suffisamment grand, même si souvent ces personnes-là
14:04 elles peuvent dormir dans le salon par exemple pour laisser la chambre aux enfants.
14:07 Et ça crée en fait beaucoup de déclassements de sentiments, cette crise du logement, qui
14:11 est ancienne, qui date depuis plusieurs dizaines d'années, elle crée un sentiment de déclassement
14:16 pour ces populations parce qu'elles ont beaucoup de difficultés à trouver, voire une impossibilité
14:21 à trouver un logement qui satisfasse leurs conditions et qui soit aussi bien que le logement
14:24 précédent.
14:25 Et c'est plus dur pour les femmes que pour les hommes, c'est ce que vous avez noté
14:29 dans votre étude ?
14:30 Oui, alors il y a une partie des hommes qui ont des trajectoires professionnelles, qui
14:36 sont sinueuses, difficiles, précaires et qui ont peu de ressources économiques, qui
14:40 éprouvent des grosses difficultés dans le parc locatif privé.
14:42 Mais les femmes, parce qu'elles ont plus souvent la garde des enfants, et elles n'ont
14:48 souvent qu'un seul revenu, donc en fait elles sont en grande difficulté.
14:51 Il y a des rapports de la Fondation Abbé Pierre qui ont montré qu'elles étaient discriminées
14:54 dans ce parc, notamment par rapport au couple, parce que forcément les personnes seules
14:59 c'est très difficile pour elles.
15:00 Merci à toutes les deux d'avoir participé à ce 13-14, d'avoir répondu également
15:06 aux questions des auditeurs qui étaient extrêmement nombreuses aujourd'hui.
15:10 Merci à vous d'avoir été là, on reviendra évidemment sur ces sujets dans les prochaines
15:13 semaines.
15:14 Merci encore.