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00:00 Le Grand Témoin.
00:01 Avec nous, un grand témoin qui compte en cette rentrée,
00:05 puisqu'on avait dit, c'est symbolique, de faire l'ouverture de la sixième
00:09 saison avec le plus grand patron de l'immobilier français,
00:13 qui est avec le réseau d'agences un peu partout en France.
00:16 C'est le groupe Century 21 et c'est Charles-Marie Nacky,
00:19 ce que nous recevons sur le plateau.
00:21 Et cette tradition reste bien ancrée, mon cher Charles,
00:24 car la première question, c'est une tradition, vous est posée par Guillaume Chazoulière.
00:28 Oui, bonjour.
00:30 On le disait, des ventes qui s'effondrent, des prix qui flangent partout dans l'Hexagone,
00:34 y compris dans les grandes villes.
00:35 Le marché immobilier traverse une crise, on peut le dire, historique.
00:39 Et justement, j'ai envie de vous poser une question assez ouverte.
00:41 Pour commencer, quel regard portez-vous sur cette rentrée et ce marché ?
00:46 - C'est exceptionnel, on peut le dire. - Pardon ?
00:49 - Une rentrée un peu... - Oui, alors ça faisait longtemps
00:51 qu'on n'avait pas eu une rentrée aussi tendue que ça en matière d'immobilier.
00:54 C'est vrai qu'on a été un peu mal habitués,
00:57 un peu quelque part, des enfants gâtés des dix dernières années.
01:01 On a connu des croissances à deux chiffres.
01:03 Ça faisait effectivement très longtemps qu'on ne s'était pas retrouvé dans ce contexte-là.
01:07 Je crois que les Français aussi avaient oublié que ça peut parfois être difficile d'accéder à la propriété.
01:13 Bon, c'est tendu en même temps, si on regarde un regard un petit peu objectif,
01:17 je dirais presque que ce qui devait arriver arriva,
01:19 parce qu'à un moment donné, il y a eu quand même une inflation un peu artificielle des prix,
01:24 notamment dans certaines zones de France, qui aujourd'hui ont désolvabilisé un certain nombre d'acquéreurs,
01:30 notamment avec la hausse brutale des taux d'intérêt.
01:33 Voilà donc la conjonction des deux, si vous voulez, a proposé, a eu pour conséquence directe,
01:39 de créer cette crispation de marché qui est assez unique.
01:43 Je ne sais pas si elle est unique.
01:44 On a déjà l'avantage d'avoir un réseau comme le nôtre qui a 35 ans d'âge,
01:48 c'est qu'on a déjà traversé des crises similaires,
01:50 alors pour des causes différentes, mais avec des effets à peu près similaires.
01:54 Voilà, mais ce n'était pas étonnant qu'un jour ou l'autre, on en arrive à cette situation-là.
01:59 Je crois qu'en réalité, on a oublié qu'un taux d'intérêt à 3, 50 ou 4%, c'est un taux normal.
02:04 Ce qui était anormal, c'est ce que nous avons vécu sur les dernières années, à 0,80, 1,10, 1,20,
02:09 parce que je me suis livré à l'exercice de regarder ce qu'était l'historique des taux.
02:14 En fait, il y a 10 ans, quasiment jour pour jour, le taux moyen d'emprunt sur 25 ans, c'était 3,45.
02:22 - Tout à fait, mais ce n'était pas les mêmes niveaux de prix.
02:24 - Exactement, vous avez tout compris.
02:25 La différence, c'est qu'entre-temps, les prix ont progressé très significativement.
02:30 Et on va dire pour certains secteurs géographiques, un peu artificiellement,
02:33 uniquement sous la pression de la loi de l'offre et de la demande.
02:36 - Exemple Paris. - Exemple Paris, exemple surtout...
02:39 - Lyon, Bordeaux. - Oui, Bordeaux, la côte ouest, beaucoup, beaucoup la côte ouest.
02:44 Si on regarde un petit peu la topographie de l'évolution du prix sur les 10, 15 dernières années,
02:49 avec un effet amplifié post-Covid notamment.
02:53 Voilà, donc le croisement, si vous voulez, le télescopage des deux indicateurs,
02:59 qui sont les deux indicateurs forts de l'immobilier, à savoir le prix moyen du mètre carré
03:03 et le taux d'emprunt, se sont télescopés il y a de ça maintenant 12 mois.
03:07 Et on commence à mesurer la crispation que ça génère sur ce marché-là.
03:11 - D'ailleurs, vous l'avez dit, puisque vous êtes passé il y a quelques semaines,
03:14 donc sur quelques jours sur Sud Radio, vous avez fait une démonstration justement
03:19 de la courbe à la fois des taux d'intérêt et aussi du profil.
03:23 Vous avez évoqué aussi une autre chose, notamment le profil des acheteurs.
03:27 Alors quels sont les acheteurs aujourd'hui qui sont les plus touchés ?
03:31 Sans nul doute, je pense que les prix moins excédents ont pris quand même une grosse claque.
03:35 - Oui, oui, incontestablement, c'est les prix moins excédents, parce qu'en fait...
03:38 - Les prix moins excédents, c'est ceux qui accèdent à la propriété.
03:40 Juste pour vous expliquer, les amis, voilà, votre premier achat, c'est une gaffe.
03:44 - Premier achat. - Premier achat.
03:47 - Est-ce que vous avez des stats aujourd'hui au Sarni Réseau ?
03:50 Vous vous dites, on a une chute du volume de prix moins excédents.
03:52 - Oui, il y a une chute du nombre de l'accession à la propriété des prix moins excédents.
03:55 Mais en fait, c'est assez facile à expliquer.
03:59 Il n'y a pas, malheureusement, quand il y a une hausse...
04:01 Dans la hausse des taux, à peu près, si on regarde macroéconomique ou sur les places financières,
04:07 le fait que les taux augmentent, finalement, ce n'est pas trop une surprise pour personne.
04:12 En revanche, c'est la brutalité avec laquelle des choses ont été faites.
04:15 Ça, c'est que tout d'un coup, on est passé pratiquement en 18 mois,
04:18 les taux ont été multipliés par 4 ou par 5.
04:20 - Charles-Marie Nacky, c'est avec l'expérience que vous avez depuis plus de 30 ans,
04:23 vous ne l'aviez jamais vu, ça ?
04:25 - Non, cette brutalité-là, jamais.
04:27 Une régularisation du marché monétaire nécessaire pour contrer l'inflation,
04:31 ça, malheureusement, c'est des phénomènes qu'on a observés.
04:34 Mais de manière aussi brutale, non.
04:36 J'en veux pour preuve, c'est que tout le monde a été obligé de déréguler
04:39 la mécanique du calcul du taux d'usure tellement c'était rapide l'augmentation des taux.
04:43 Sinon, si on avait eu une augmentation "normale",
04:46 le calcul mécanique et algébrique du taux d'usure aurait largement suffi à son actualisation.
04:51 Mais ça a été tellement précipité qu'on a été obligé de déréguler, de changer la règle.
04:55 Ça, c'est le témoin du côté un peu brutal de l'augmentation des taux.
04:59 Après, malheureusement, il n'y a pas de baguette magique pour compenser l'augmentation des taux.
05:05 Il n'y a qu'une seule manière, c'est ou de baisser le prix
05:09 ou d'avoir un apport personnel complémentaire.
05:12 Ça veut dire soit vous avez plus d'argent et vous empruntez moins,
05:16 soit à un moment donné, il faut que le prix revienne dans des proportions qui soient financées.
05:21 Alors, vous y croyez et justement, quels sont, entrons dans le vif du sujet,
05:24 les prix ont commencé à baisser. Paris, Bordeaux, est-ce que vous avez des chiffres ?
05:29 Et comment vous voyez les prix justement dans ces villes évoluer sur fin 2023, début 2024 ?
05:35 Est-ce qu'on va avoir des baisses franches, fortes de prix, y compris dans les grandes villes ?
05:39 Il faut l'espérer. Alors, si on boucle la problématique des prix moins excédents,
05:44 eux, ils n'ont pas l'apport personnel complémentaire.
05:47 Et pour l'instant, les prix n'ont pas encore suffisamment baissé.
05:50 Ils sont donc à la croisée des chemins. Il faut expliquer pourquoi ils sont à la croisée des chemins.
05:54 Donc, ils n'ont plus qu'une seule alternative, sauf si vous êtes aidé par vos parents ou vos grands-parents.
05:58 Mais sinon, ils n'ont plus qu'une seule alternative, c'est d'attendre la baisse des prix.
06:01 Alors, est-ce qu'elle va venir, cette baisse des prix ?
06:03 Elle vient, mais en réalité, c'est un mécanisme qui est lent, notamment dans certaines régions.
06:08 Donc, il y a des régions où les prix commencent à baisser très significativement.
06:11 C'est le cas typiquement à Bordeaux, où nous, on a enregistré une baisse d'un peu plus de 13 %, si vous voulez.
06:16 Sur vos statistiques ?
06:17 Sur nos statistiques du réseau 128.
06:19 Et vous arrivez à les faire corréler avec le reste du marché, sur l'imitation ?
06:23 Difficilement, parce qu'après, on a tous nos critères.
06:25 Non, mais je veux dire, cette tendance, quand elle touche les autres réseaux ?
06:28 Y compris la tendance sur Bordeaux, elle est connue, c'est une tendance baissière.
06:31 Après, moi, je dis 13,7. Il y en a qui vont dire 12, d'autres 14 ou 15.
06:35 Ce qui est à la marge, je crois.
06:37 Mais globalement, si vous voulez, cette tendance, elle est connue.
06:39 Elle est avérée. Le nombre de transactions a baissé de 20 %.
06:42 Donc, on voit...
06:43 Et c'est la ville qui a le plus touché par la baisse ?
06:45 Oui, parce que c'est la ville qui a été le plus touchée par la hausse.
06:48 Donc, si vous voulez, les critères sont assez simples.
06:51 Toutes les villes qui ont progressé vite, probablement trop vite, et qui ont créé de la plus-value artificielle,
06:59 forcément, aujourd'hui, ce n'est que justice ou que raison.
07:02 C'est les premières à redescendre et à avoir le prix...
07:05 Donc, il y a Bordeaux, mais il y a quoi d'autre comme ville ?
07:06 Il y a Bordeaux, il y a Nantes, typiquement, qui marquent un peu le pas.
07:09 Il y a d'autres villes de centre-France, un petit peu la partie ouest.
07:12 La Bretagne est assez épargnée par ça.
07:15 Paradoxalement, la Bretagne nord est assez épargnée par ça.
07:18 La Côte d'Azur, typiquement, pas du tout.
07:20 Vous voyez, en Côte d'Azur...
07:21 Je voulais dire, finalement, est-ce qu'il y a des exceptions ?
07:23 Oui, il y a des exceptions.
07:24 Il y a des exceptions.
07:25 La Côte d'Azur, la Bretagne ?
07:26 La Côte d'Azur, la Bretagne, partout où la demande est restée supérieure à l'offre.
07:32 Et c'est tenable ?
07:33 Oui, je ne sais pas si c'est raisonnable, mais en tout cas...
07:35 C'est tenable, ça peut...
07:36 Ah, c'est tenable, oui, c'est tenable, mais ça va forcément baisser.
07:39 Après, c'est un problème de temps et c'est un problème de proportionnalité.
07:43 Est-ce que ça baissera autant sur la Côte d'Azur qu'à Bordeaux ?
07:46 Non, mais en même temps, ça n'avait pas augmenté autant sur la Côte d'Azur qu'à Bordeaux.
07:49 Je remarque, Naki, quand on parle de la Côte d'Azur,
07:51 est-ce qu'on parle d'un immobilier de bord de mer, plutôt, ou plutôt d'un arrière-pays ?
07:55 Parce que quand on parle de la Côte d'Azur,
07:56 quand on parle du Midi ou du sud de la France, on peut dire qu'il y a deux zones.
08:00 Il y a celle qui est plutôt balnéaire, où il est agréable,
08:04 et puis il y a un arrière-pays.
08:05 Est-ce qu'on est sur quelque chose de plus global ?
08:07 Alors nous, malheureusement, on a une statistique qui se contente d'un raisonnement départemental
08:12 ou ville par ville, si vous voulez.
08:14 On n'a pas une segmentation forcément assez précise entre le bord de mer et l'intérieur des terres.
08:20 Mais globalement, si vous voulez, on sait que...
08:22 C'est une région qui est porteuse.
08:23 C'est une région qui est porteuse.
08:25 Mais ce qui est intéressant dans ce que vous dites, Sylvain,
08:28 c'est que vous voyez que vous-même, et on en revient à cette nouvelle philosophie du marché à immobilier,
08:33 qui consiste à dire qu'il n'y a plus un marché de l'immobilier, mais des marchés de l'immobilier.
08:37 C'est ce que vous faites aussi dans Capital, en segmentant de plus en plus précisément...
08:42 Oui, au risque de paraître un peu prétentieux, j'étais un petit peu précurseur sur ce slogan des marchés de l'immobilier.
08:48 Oui, vous l'avez dit deux ans avant tout le monde, d'ailleurs.
08:51 En janvier 22, en disant qu'on ne peut plus dire aux Français que le prix du mètre carré, c'est 4000 euros,
08:56 parce que ça ne veut rien dire pour personne.
08:58 Les parisiens mouriront au nez.
09:00 Il y en a au nez aussi, mais pas pour les mêmes raisons, pour le coup.
09:03 Il faudrait, c'est vrai, qu'on fasse aussi un effort de regarder au plus près.
09:07 Maintenant, on est arrivé dans une véritable segmentation.
09:10 Probablement, il faudra raisonner à la ville, la ville et dans des villes comme Paris,
09:15 au quartier, quartier ou à l'arrondissement.
09:17 Charles-Marie Naclis, on a une tendance générale.
09:19 Donc, est-ce qu'elle peut s'accélérer ?
09:20 Ça, c'est la première première partie de la question.
09:23 Quelles sont vos précisions ?
09:24 Alors, bien évidemment, bien malin celui qui fera dans sa boule de cristal des prévisions,
09:29 surtout quand on voit les éléments multifactoriels qui ont touché la crise de l'immobilier.
09:33 Ce qu'on a, c'est triple peine, chute dans l'ancien, hausse des taux, inflation.
09:39 Enfin, c'est vraiment les Français ont vraiment été mis à partie,
09:43 surtout qu'en plus, on vient d'avoir les statistiques de la hausse de la taxe ancienne pour les propriétaires.
09:49 On a des hausses qui vont jusqu'à 52%.
09:51 Donc, ça ne fait pas vraiment plaisir.
09:53 Est-ce que justement, vous avez des précisions sur, par rapport au recul de vente,
09:58 baisse des prix, on va dire, dernière semaine jusqu'à décembre et peut-être une ouverture sur 2024 ?
10:04 Qu'est-ce que vous, est-ce que vous espérez qu'il va y avoir ?
10:07 Vous l'avez dit d'ailleurs, une autorégulation par rapport au volume de transaction à la fin de l'année.
10:12 Et en même temps, comment ça va s'articuler ?
10:15 Il y a, primo, il va y avoir, aujourd'hui, on est déjà dans une volumétrie à -15.
10:21 Donc, il y a -15% de transactions qui se font.
10:24 La perspective, elle n'est pas à -14, elle est plutôt à -18 ou -20.
10:28 Sur 2023.
10:30 Donc, on va finir l'année probablement à -18, -20.
10:33 Disons -20, parce que d'abord, c'est probablement la réalité du marché.
10:37 Ce qui est un chiffre très au-dessous d'un million de transactions.
10:39 Oui, on va finir en dessous d'un million de transactions.
10:41 Tout le monde extrapole aux alentours de 950 000 ventes.
10:45 Mais 950 000 ventes, c'est déjà relativement haut.
10:49 Je vous prenais l'exemple de 2013 avec un taux à 3...
10:52 C'est très intéressant de regarder cette courbe d'évolution des taux,
10:54 parce qu'elle est directement inversement proportionnelle au prix du mètre carré.
10:58 C'est-à-dire, contrairement à ce qu'on pense, la baisse des taux n'a jamais favorisé les acheteurs,
11:05 mais toujours les vendeurs.
11:06 Elle a nourri la hausse du prix, en fait, puisqu'elle a augmenté la capacité d'emprunt des ménages.
11:10 Et donc, quand les taux étaient à 3,45 il y a 10 ans,
11:15 le prix de cession moyenne d'un billet immobilier en France était de 201 000.
11:19 Et vous voyez, quand on était à 1 % il y a encore 18 mois, le prix de cession moyenne, c'était de 256 000.
11:25 Vous voyez, il y a plus de 20 % d'écart.
11:26 Donc, il faut bien qu'à un moment donné, si on accepte que l'arithmétique marche dans un sens,
11:30 il faut accepter qu'elle marche dans l'autre sens à un moment donné.
11:33 Donc, qu'est-ce qui va se passer ?
11:34 Oui, ça va se tasser.
11:35 On sera aux alentours de 950 000 ventes à la fin de l'année.
11:39 En 2013, c'était 683 000 ventes.
11:41 Donc, vous voyez, il y a encore un gag.
11:42 2013, 683 000.
11:43 Et c'était déjà un chiffre sympa.
11:45 Oui, mais je crois qu'on va arriver à un chiffre médian qui est le vrai marché de la transaction d'immobilier en France,
11:54 qui n'est pas 1 200 000 ventes à la fin de l'année.
11:56 Et à combien il est, le chiffre médian ?
11:57 Probablement autour du million.
11:59 Là, on va être un peu, cette année, en dessous de la cause.
12:02 Il faudra situer le marché des transactions immobilières aux alentours d'un million de transactions par an,
12:07 mais ce qui est déjà très satisfaisant.
12:08 Le million, le million, avant de faire tourner la rouille, on a une dernière question.
12:11 2024, en fait, la question, c'est ce qui va se passer en 2024.
12:14 Et donc, du coup, pour vous, un marché qui va se réguler par la baisse des prix, il n'y a pas besoin,
12:20 vous n'appelez pas forcément à des mesures d'urgence pour soutenir les acheteurs.
12:23 Mais est-ce que peut la politique encore faire quelque chose ?
12:26 C'est une question de plus en plus importante.
12:27 Non, mais il faut être lucide.
12:29 Que pourrait bien faire ?
12:31 D'abord, qu'est-ce qu'a fait le gouvernement ou les gouvernements successifs depuis 30 ans
12:36 pour les transactions dans l'ancien ?
12:38 Rien.
12:40 Qu'est-ce qu'il va faire dans l'année qui vient ?
12:43 Rien.
12:44 Qu'est-ce qu'il peut faire ?
12:46 Rien, en fait.
12:47 C'est ça, la réalité.
12:48 C'est que ça fait 20 ans ou 30 ans que les agents immobiliers se dépouillent d'un marché qui,
12:54 tantôt à la hausse qui leur est favorable, tantôt à la baisse dont ils s'accommodent,
12:57 avec une réglementation à la fois sur les logements, mais aussi sur l'exercice de la profession qui s'est rigidifiée,
13:05 qui s'est complexifiée avec le temps dont on s'est adapté sans sourciller.
13:09 Parce qu'aujourd'hui, on gère quand même RGPD, c'est nous, Tracfins, c'est quand même nous, etc.
13:15 Donc, on nous a mis des responsabilités.
13:18 Très bien, on a assumé tout ça et on va assumer cette situation-là de la même manière.
13:22 Parce que, alors, sauf à ce que M. Macron ou M. Végriette, que moi,
13:27 je n'ai pas eu la chance de rencontrer, ait une baguette magique et qu'il soit capable de repasser le taux à 1 %,
13:33 en quel cas, vous m'en verriez ravi, mais je vais dire à vous et moi que ce n'est pas possible
13:39 et que dans la vraie vie, que ce n'est pas comme ça, que ça ne va pas se passer.
13:41 J'aime beaucoup le ton.
13:43 Non, mais je veux dire, il faut être réaliste. Qu'est-ce qu'il pourrait bien faire ?
13:45 Ben, rien. Si, il y a un truc qu'il pourrait faire.
13:48 Laissez-nous tranquille.
13:49 Laissez-nous faire notre job correctement et ne nous mettez pas des bâtons dans les roues
13:53 avec des rapports de l'autorité de la concurrence qui ne sont sans queue ni tête
13:57 ou de mobiliser 200 professionnels du logement pendant 70 réunions pour sortir un CNR logement sans queue ni tête.
14:03 Oui, on est bien d'accord.