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00:00 Le Grand Rendez-vous de l'immobilier, le Grand Témoin.
00:03 - Eh bien, au bonjour pour ce cinquantième numéro du Grand Rendez-vous de l'immobilier
00:10 avec nos amis de Capital.
00:12 On est ravis de vous retrouver avec la seconde partie du Grand Témoin.
00:16 Bonjour Loïc Quentin et merci d'être resté avec nous sur cette seconde séquence.
00:21 Vous êtes le président de la FNIM depuis janvier 2023.
00:24 On va parler maintenant de la crise du logement.
00:28 Alors clairement, vous avez réagi, on va dire de façon très forte,
00:31 avec l'ensemble de vos collègues et de l'industrie immobilière suite à la restitution
00:36 des comptes rendus du Conseil national de refondation pour le volet logement.
00:41 Beaucoup ont écrit que c'était la montagne qui avait accouché d'une souris
00:46 avec des mesurettes.
00:48 Le mot a été prononcé.
00:49 Bref, ça a rendu assez furieux l'ensemble des acteurs du logement.
00:53 Mais c'est aussi la crise de la location qui marque actuellement non seulement le pas,
00:59 mais une véritable tension.
01:01 N'est-ce pas, Guillaume ?
01:02 - Oui, la crise du logement, on a parlé des ventes,
01:06 mais c'est aussi la crise du marché de la location.
01:09 D'ailleurs, combien de locataires en France sont au marché privé ?
01:13 - Le marché de la location, c'est environ en moyenne 21% de la totalité des Français.
01:19 C'est un parc locatif privé.
01:20 - Oui, je parle de vrai.
01:22 Et alors, on constate un manque de turnover
01:24 parce que des locataires qui n'accèdent plus à la propriété comme avant,
01:28 qui pouvaient acheter mais qui n'achètent plus,
01:29 donc on ne libère plus des logements.
01:30 Il y a ce problème de passevoir thermique
01:32 où on peut commencer peut-être dans certaines villes à observer des retraits.
01:35 Donc, manque de logement.
01:36 Et dans certaines villes, ce n'est même plus un problème de budget,
01:39 c'est aussi un problème d'offre.
01:42 - Il n'y a plus rien, oui.
01:44 - Est-ce que vous avez comme ça une petite cartographie des villes
01:46 où c'est le plus problématique aujourd'hui, clairement, pour trouver un logement ?
01:52 - Je dirais que vous avez raison de présenter cela de cette façon-là.
01:56 C'est d'abord, il n'y a plus de mobilité résidentielle.
02:01 S'il n'y a pas de mobilité résidentielle parce que vous ne pouvez pas acheter,
02:03 il y a deux façons de se loger en France.
02:04 C'est on est propriétaire, on est locataire.
02:06 Vous ne pouvez pas acheter, vous restez locataire.
02:08 Si vous restez locataire, vous empêchez la mise à disposition
02:11 d'un jeune diplômé qui rentre dans la vie active,
02:16 d'un étudiant, d'un couple muté.
02:18 Et donc, on empêche cette mobilité résidentielle.
02:20 Donc, les marchés se referment sur eux.
02:23 Et à ce moment-là, les marchés se contraintent.
02:25 Il y a un effet de rareté.
02:26 Et la tension va s'exprimer à compter de juillet et septembre.
02:29 Aujourd'hui, on le voit clairement.
02:31 Tous les congés, notamment, ralentissent.
02:34 On a peu de congés dans nos cabinets parce que les locataires conservent leur logement.
02:37 Et en plus de ça, une espèce de frénésie, de peur d'être exposé,
02:40 à la difficulté de trouver un logement.
02:42 Le neuf n'est pas au rendez-vous non plus parce que le neuf n'a pas réussi
02:45 à avoir le succès qu'il escomptait au préalable.
02:49 Beaucoup moins d'investisseurs.
02:50 Et puis même aussi, il faut le dire, quand on achète de l'immobilier,
02:53 on achète de l'immobilier pour avoir un rendement.
02:56 Mais quel mauvais affichage de l'immobilier aujourd'hui existant.
03:00 D'abord, premièrement, l'effet d'attrition que ça procure,
03:03 les annonces de l'interdiction de louer les passwords,
03:06 les passwords énergétiques, les G et les F.
03:08 Donc, aujourd'hui, beaucoup de propriétaires se voyant exposés
03:11 à avoir leur logement frappé d'indécence, ne pouvant pas être mis en location.
03:15 Et quand le locataire s'en va, on ne roule pas et on va décider de vendre.
03:18 Donc, on retire des appartements du marché.
03:21 Et puis, également, sur cette offre de logement,
03:27 on sent que les investisseurs aujourd'hui ne sont plus au rendez-vous.
03:31 L'immobilier ne fait plus recette. Pourquoi fait plus recette ?
03:33 Parce qu'on a des taux de rendement, sur le 9, on est à 2,5 et 3.
03:39 L'ancien va être entre 3,5 et 4.
03:41 Mais quand vous avez des taux d'intérêt qui vont friser les 4 %,
03:44 les taux d'intérêt excèdent le taux de rendement.
03:47 Et à côté de ça, quand on voit que l'immobilier qui n'est pas aimé de ce gouvernement,
03:51 mais l'immobilier, ce n'est pas la rente, comme on a osé le présenter.
03:55 L'immobilier aussi, c'est s'assurer aussi un capital retraite.
03:58 Mais un capital retraite avec un actif immobilier qui est frappé du taux marginal
04:03 d'imposition le plus important, 45 % pour les plus riches, plus 17,2, 62,2 %,
04:09 quand vous prenez une action qui est axée à 30 % avec la flat tax.
04:13 Et puis, quand vous avez de l'immobilier, vous payez l'impôt sur la fortune
04:16 d'immobilier au-delà de 1,3 million d'euros.
04:18 Et puis, en plus de cela, vous êtes encadré sur les loyers.
04:21 Vous payez un permis de loyer, vous payez une taxe sur la vacance.
04:24 - Toutes ces raisons là, pour vous, ça fait qu'on est dans une situation sans précédent
04:27 au niveau de la saturation du marché.
04:30 - C'est quoi, c'est un risque massif de désinvestissement dans la classe d'actifs immobiliers ?
04:33 - Le risque, le désinvestissement, il a déjà commencé.
04:36 La proportion, notamment des propriétaires bailleurs,
04:40 elle ne cesse de diminuer de façon très, très légère.
04:44 Mais alors que depuis 1986,
04:47 on a cessé de donner des réductions d'impôts pour renouveler l'offre locative.
04:51 Voilà, au travers du Pinel et autres dispositifs.
04:54 Mais le parc locatif, il n'augmente pas. Il faut se poser la question.
04:57 Donc, je ne dis pas échec des politiques, je dis insuffisance des politiques pour attirer.
05:01 Les Français, on ne va pas les loger avec des institutionnels ou autres dispositifs.
05:05 - Et ça, c'est un constat que vous constatez dans les grandes métropoles,
05:07 les moyennes métropoles, c'est un constat général ?
05:09 - Non, général. - Général, maintenant ?
05:12 - Général, voilà. Et puis, j'ajoute à cela notamment l'insécurité juridique quand on loue,
05:18 la peur de certains bailleurs.
05:19 Alors, ce qui contribue à quoi ?
05:21 C'est qu'aujourd'hui, on voit deux types de marchés.
05:24 Un marché légaliste, un marché légitimiste,
05:27 conduit par des professionnels qui ne s'affranchissent pas des règles de droit.
05:30 Et à côté, un marché, je dirais, complètement parallèle.
05:32 Nous, on va faire du Airbnb, on ne respectera pas la réglementation.
05:37 Et puis, voilà, il y a un marché qui n'est pas sous contrôle.
05:39 - Justement, c'est un vrai sujet qui touche beaucoup nos auditeurs,
05:43 puisque, effectivement, c'est une galère pour eux.
05:46 On l'a bien vu, les grandes métropoles, les 20 premières métropoles souffrent
05:49 énormément de tensions locatives, notamment à partir des surfaces intermédiaires,
05:55 T1, T2 et studios.
05:58 Alors, vous avez évoqué les étudiants au bord de la rupture pour des problèmes de logement.
06:02 Il y en a même qui dorment dans leur voiture.
06:04 Il y a même des étudiants qui changent de projet pédagogique parce qu'ils ne peuvent pas se loger.
06:07 Ça a été le cas à La Rochelle.
06:09 On a des jeunes actifs qui sont mutés dans une certaine ville qui ne trouvent pas de logement
06:13 ou sinon des logements meublés ou des logements saisonniers.
06:17 La question que je vous pose, c'est Saint-Malo, ainsi que la ville de Biarritz,
06:23 a acté le fait d'interdire l'allocation saisonnière dans certaines villes.
06:28 Et 17 villes en ont emboîté le pas.
06:31 Est-ce qu'on va vers une interdiction de l'immobilier saisonnier en mode Airbnb
06:36 au profit d'un marché locatif plus long ?
06:40 Comment résoudre cette équation ?
06:41 Puisqu'on peut comprendre le propriétaire qui a une petite surface,
06:45 qui se voit avec un taux de rentabilité, on l'a calculé, sur le Airbnb,
06:49 qui peut monter jusqu'à 12%.
06:51 Quand on loue en location vide, il est à peine à 3%, voire moins, sur Paris.
06:59 Il n'y a pas photo ?
07:00 - L'absence de vision des politiques publiques
07:05 qui ont laissé faire, engagée depuis de nombreuses années,
07:09 une bonne quinzaine d'années,
07:11 on conduit à ce que la part du meublé n'essaie d'augmenter dans les grandes villes.
07:15 Notamment pour des locations de type Airbnb, touristiques ou non.
07:18 - Il n'y a plus une petite surface en Paris meublée, non meublée.
07:21 - Bien sûr.
07:22 - Une surface vide, il n'y en a quasiment plus.
07:24 - Oui, quasiment plus.
07:25 Et il y a beaucoup de jeunes qui n'arrivent pas à trouver à se loger.
07:27 Mais ça, je pense que c'est l'absence totale d'observations et d'analyses,
07:31 notamment des politiques publiques, sur ce qui se passe sur un marché.
07:34 On prend Biarritz par exemple.
07:35 Moi je ne vais pas carrément...
07:37 Je pense que de toute façon, le propre d'une ville...
07:39 Moi j'ai participé à un débat à Biarritz,
07:41 et je me suis dit "mais attendez, vous n'allez quand même pas vous plaindre d'être une ville attractive ?"
07:44 Si les gens vous plébiscitent pour venir y vivre, c'est quand même pas...
07:47 C'est à vous de vous adapter.
07:48 - Le problème c'est comment y vivre.
07:49 - Et de veiller à l'équilibre.
07:50 Et de veiller à l'équilibre. Et il faut construire.
07:52 - Il y a 45% des lits qui sont ce qu'on appelle des lits froids, vous le savez,
07:55 où des personnes viennent deux mois par an.
07:57 - En montagne, c'est pire.
07:58 - Non, je pense qu'on fait une mauvaise analyse du marché touristique.
08:02 - Ah bon ? - Parce qu'en réalité oui,
08:03 parce que quand on regarde,
08:05 on fait une analyse un peu plus sociale, notamment des occupants dans ces villes,
08:09 on se rend compte que, sur ces villes par exemple,
08:12 quand il y a deux inactifs, il y a 0,38 actifs dans certains quartiers.
08:17 C'est-à-dire que ce sont des gens qui ne sont plus en activité,
08:19 c'est beaucoup des retraités, et qui finalement absorbent et achètent des logements
08:25 qui auraient pu être des signes à des autochtones.
08:26 La vraie problème, c'est de ne pas avoir construit pour relayer cet apport de population.
08:31 C'est une absence de vision.
08:32 - C'est quoi le délai aujourd'hui pour trouver une bonne location ?
08:34 Parce que voilà, on va répondre aux questions qui nous sont posées.
08:38 Est-ce que vous avez des statistiques là-dessus ?
08:41 Voilà un jeune actif qui arrive dans une ville, qui va louer sur un bail de trois ans.
08:46 Vous savez, un bail de trois ans, ça devient de plus en plus rare.
08:48 Bon, allez, un T1 avec une chambre, combien de temps ?
08:53 - Ça dépend des villes, et les périodes saisonnières sont déjà les plus tendues.
09:00 Les périodes saisonnières, c'est celle dans laquelle on va rentrer à compter du 1er juillet.
09:03 - Là, il faut renoncer à louer, là.
09:05 - C'est très compliqué. Au 15 juillet, on va afficher plus de locations.
09:08 On le sait tous.
09:10 - Ah ouais, quand même.
09:12 - Revenons sur les solutions qu'apporte le gouvernement
09:14 pour justement fluidifier ce marché locatif.
09:16 Deux choses.
09:17 D'abord, on parlait du Pinel, du Airbnb.
09:20 Il y a une proposition qui est faite.
09:22 En tout cas, ils ont annoncé qu'ils pourraient travailler dessus.
09:25 C'est de revoir la fiscalité du Airbnb, de manière à ce qu'elle soit moins attractive
09:29 et donc de manière à ce que les gens soient incités à remettre leur logement
09:32 en location meublée longue durée plutôt que du Airbnb.
09:34 Typiquement, ça pourrait arranger des marchés.
09:36 - L'idée, c'est de décourager...
09:37 - Est-ce que c'est une bonne solution ou pas, ça ?
09:39 Et puis après, il y a une deuxième proposition du gouvernement.
09:41 Il nous reste deux minutes.
09:42 - Non, mais dans tous les cas, aujourd'hui, le statut du meublé permet d'avoir jusqu'à 71 % d'abattement.
09:46 - Et donc, l'idée, c'est de ne plus l'avoir.
09:48 - Je dirais qu'aligner les deux statuts, peut-être pas au même niveau,
09:51 mais ça me semble logique, je pense que dans tous les cas,
09:55 la déduction fiscale ne doit pas être plus forte pour un loyer meublé qu'un loyer...
09:58 - Donc ça, ça va plutôt dans le bon sens.
10:00 - Oui, je pense que c'est une bonne chose.
10:01 D'abord, à fait, au moins mettre la question fiscale à plat
10:04 et notamment y accorder un peu plus d'avantages aux propriétaires bailleurs privés et libres,
10:08 comme je vous l'ai exposé tout à l'heure, compte tenu que c'est la plus grosse pression.
10:11 - Une seule fiscalité, finalement.
10:12 - Voilà, une fiscalité.
10:13 - Deuxième chose, je crois que c'est la deuxième annonce faite par le gouvernement
10:16 concernant la location, c'est...
10:18 Alors là, effectivement, c'est aménager le pouvoir d'achat des locataires
10:22 en favorisant le développement de la gestion locative VISA,
10:25 la garantie locative VISA, qui est une garantie gratuite.
10:28 Et l'idée, c'est d'élargir au plus grand nombre, que 2 millions de locataires la touchent.
10:32 Donc, est-ce que ça...
10:33 Pour vous, ça ne répondrait pas au sujet ?
10:35 - C'est des offres. Aujourd'hui, il y a 900 000 contrats VISA,
10:38 aujourd'hui mis en place par Action Logement.
10:41 - Donc l'idée, c'est de passer à 2 millions ?
10:43 - Mais oui, mais Action Logement n'a jamais été contre le fait d'atteindre 2 millions.
10:46 On peut très bien atteindre 2 millions.
10:48 - C'est pas ça qui résoudra le problème du logement,
10:50 parce que c'est le problème de l'offre, c'est ça ?
10:51 - C'est une question d'offres, c'est tout.
10:52 Voilà, ce sont des mesurettes, je dirais, c'est un saupoudrage.
10:57 - Loïc Quentin, vous dites en fait que le gouvernement s'y prend mal,
10:59 parce qu'effectivement, ce n'est pas par le biais de la garantie,
11:02 puisque c'est d'abord le stock qu'il faut travailler.
11:06 Le président de la République a publié, il y a exactement un mois, dans "Challenges",
11:10 que l'ensemble des aides proposées au logement
11:14 n'avaient produit que de l'inefficacité structurelle.
11:16 Ça a dû vous faire hurler, en particulier de la location.
11:19 - Moi, je le renvoie à cette proposition.
11:22 Quand il était ministre de l'Economie et des Finances,
11:24 il avait bien fait renouveler effectivement sa disposition,
11:25 dans le cas de la loi de finances, quand il était encore sous le ministère.
11:29 - Alors, une dernière question justement sur le marché locatif.
11:32 Quelle serait, pour ceux qui nous écoutent,
11:35 je ne vais pas dire les bons conseils,
11:36 mais qu'est-ce que vous conseilleriez à ceux qui nous écoutent
11:39 pour essayer de résoudre ce problème majeur, grave,
11:41 voire même dramatique, qui impacte les familles aujourd'hui,
11:44 pour trouver une location vide ?
11:46 - Je dirais qu'il faut s'en remettre patience.
11:49 Malheureusement, les professionnels ne peuvent faire qu'avec l'offre dont ils disposent.
11:53 Et malheureusement, cette offre est sous contrainte et se tarie de plus en plus.
11:58 Donc, on va passer par des moments compliqués.
12:01 Je ne peux pas être optimiste, je ne peux pas vous dire qu'il y a des recettes de miracles.
12:04 Si vous savez que vous allez être muté,
12:07 rapprochez-vous très rapidement de professionnels et déposez leur votre demande.
12:10 - Vous savez ce que ça évoque ?
12:10 Finalement, c'est un peu la double peine.
12:12 C'est-à-dire que je ne trouve pas de logement,
12:13 j'avais un projet d'acquisition, mais vu les taux d'intérêt,
12:16 du coup, mon projet, il est en stand-by.
12:19 Je me retrouve finalement, et encore une fois,
12:21 ce sont toujours les Français qui prendront,
12:23 qui seront les boucliers misères de cette politique.
12:25 - Et puis, étonnez, ce sont les couches les plus faibles
12:28 qui vont encore souffrir d'une assurance de politique.
12:30 Quand on veut sauver, notamment, les couches les plus affaiblies
12:33 et les pouvoirs d'achat les plus faibles,
12:34 eh bien, on a une politique à la hauteur pour pouvoir les accompagner.
12:37 - C'est très clair.
12:38 Merci beaucoup, Loïc Quentin.
12:39 - Merci de m'avoir invité.
12:39 - Président de la FNIM,
12:41 voilà, à suivre avec beaucoup, beaucoup d'attention sur ce que vous dites.
12:45 D'ailleurs, vous n'avez pas ménagé vos efforts,
12:46 on vous a vu à peu près partout ces derniers temps pour porter haut et fort.
12:50 La question du logement...