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00:00 Le grand rendez-vous de l'immobilier, le grand témoin.
00:03 - Eh bien, bonjour à toutes et à tous.
00:07 Merci d'être avec nous pour démarrer cette 50e émission Hautement Symbolique.
00:11 Et je vous l'avais dit tout à l'heure, les amis, la première,
00:13 nous l'avions faite avec Jean-Marc Thorellion, président de la FNIM.
00:16 Et voilà, symboliquement, nous avons sur le plateau le président
00:21 qui a pris ses fonctions le 1er janvier 2023, Loïc Quentin,
00:24 qui est avec nous. Bonjour Loïc Quentin.
00:25 - Bonjour Sylvain.
00:26 - Alors vous êtes président de la FNIM, vous avez succédé
00:29 à Jean-Marc Thorellion, qui a été le premier invité,
00:31 donc du grand rendez-vous de l'immobilier.
00:34 On va bien évidemment vous interroger sur l'actualité immobilière.
00:37 Elle n'est pas si extraordinaire que ça.
00:40 Clairement, on entre dans une crise.
00:41 Combien de temps durera-t-elle ?
00:43 Quels sont les éléments dont on peut tirer l'analyse ?
00:45 Mais comme il est de tradition, puisque c'est la première fois
00:48 qu'on vous reçoit sur le plateau, la première question vous est posée
00:51 par mon complice Guillaume Chazoulière.
00:53 - Oui, bonjour. Bonjour Loïc Quentin.
00:56 Oui, donc on va parler dans cette première partie plutôt
00:58 du marché de la transaction.
01:00 Après des années record, le marché de l'immobilier connaît
01:04 une grave crise, un retournement depuis le début de l'année,
01:06 peut-être même entamé en fin d'année dernière.
01:10 Clairement, pour que les gens comprennent aujourd'hui,
01:11 quels sont les principaux points de blocage sur le marché de l'ancien,
01:15 selon vous ?
01:16 - Alors le principal point de blocage, pourquoi nous sommes en crise ?
01:20 Tout simplement, un mécanisme très simple,
01:23 c'est la hausse des taux d'intérêt qui a commencé en juillet 2022.
01:28 Jusque-là, tous les marchés de l'immobilier étaient portés
01:30 par une baisse régulière et cadencée, je dirais,
01:34 des taux d'intérêt depuis 1998.
01:37 À l'exception de la crise des soprines 2008,
01:41 où il y a eu effectivement un rebond, une cassure.
01:43 Mais jusque-là, et depuis 2008, nous n'avons cessé
01:46 d'avoir des taux d'intérêt à la baisse.
01:47 Alors quand on paye l'argent moins cher,
01:50 on a une capacité à emprunter beaucoup plus.
01:52 Et quand on emprunte beaucoup plus, on a tendance à se porter
01:55 sur les prix et à offrir plus.
01:57 C'est naturel, c'est la loi de l'offre et de la demande.
01:59 On a un marché, je dirais, qui est classiquement soumis
02:02 à l'offre et la demande.
02:04 Et quand on est confronté à des taux d'intérêt qui remontent,
02:09 on a moins de possibilité d'emprunt, on ne peut plus acheter
02:11 et on écarte une bonne partie de la population
02:14 des emprunteurs de ce marché.
02:16 On génère un marché d'exception qui exclut les plus faibles.
02:20 Et en même temps, ces gens se résignent à ne plus pouvoir acheter.
02:23 Alors qu'est-ce qui va se passer ?
02:25 Il va y avoir un effet de régulation bien évident,
02:29 un effet de régulation nécessaire.
02:31 La régulation, elle va se faire au moment où l'emprunteur
02:34 qui a moins de capacité d'emprunt va devoir se rencontrer
02:37 avec un vendeur qui va devoir baisser ses prix.
02:39 C'est tout, c'est la logique d'un marché.
02:41 - Ça a déjà commencé, ça ?
02:42 - Ça a déjà commencé.
02:43 Ça a commencé en réalité depuis le 1er février.
02:46 Jusque-là, on est en économie, quand on regarde l'histoire
02:51 de l'économie immobilière, on se rend compte que d'un jour d'abord,
02:54 la baisse des volumes, la baisse des volumes, elle est constatée.
02:56 Ça, personne ne l'a mis en cause.
02:58 2021-2022, 2022 a été le premier signe d'essoufflement.
03:04 Et 2023, nous, on projette beaucoup moins de volumes.
03:07 C'est quasiment 150 000 transactions en moins.
03:10 C'est un choc, un choc quand nous avions 1,2 million de mutations
03:15 à fin 2021 et un peu moins en 2022.
03:19 Donc c'est vraiment une remise en cause d'une dynamique.
03:21 - Ça va descendre au-dessous d'un million de transactions ?
03:23 - On va atterrir à 950 000, c'est notre projection.
03:25 - Votre projection, c'est 950 000 ?
03:28 - Et on l'a déjà annoncé depuis un moment.
03:30 Et donc, bien évidemment, ça va...
03:32 Alors, comment ça va se répercuter ?
03:35 Ça va créer des grosses turbulences,
03:37 mais c'est un marché qui va devoir se réguler.
03:39 Et puis, il y a des professionnels, là aussi,
03:42 les professionnels qui sont moins en capacité de pouvoir réagir
03:45 et d'affronter cette tempête vont souffrir.
03:49 Donc on va avoir des pertes d'emploi chez nous et des fermetures.
03:51 - On va en parler dans la deuxième partie de l'émission
03:53 sur justement la crise de l'immobilier en elle-même.
03:56 Quelles sont les villes ?
03:57 On a vu, il y a des villes qui étaient porteuses, en fait,
04:01 sur un marché haussier, continu.
04:04 Je pense à Bordeaux, je pense à Lyon, je pense à Nantes.
04:08 Le Pays Basque, bien évidemment.
04:10 Est-ce que, justement, est-ce que vous pourriez nous dire
04:14 quels sont les, justement, un peu totémiques,
04:16 ces grandes métropoles dans lesquelles aujourd'hui,
04:18 ça bloque aujourd'hui, justement, sur ces grandes métropoles ?
04:21 Quels sont les analyses que vous faites ?
04:22 On l'a bien vu, sur Paris, on commence déjà à constater
04:24 les baisses graduelles, elles ne sont pas significatives.
04:28 Mais est-ce que vous projetez, ou aussi à la fin du même,
04:32 des baisses dans les grandes métropoles ?
04:34 - Bien sûr, vous avez raison de parler pour Paris,
04:35 parce que Paris, c'est passé inepessu,
04:37 mais Paris avait déjà amorcé une baisse en 2022 de 1,5%.
04:42 Premier marché baissier.
04:44 Et ce qu'on constate, c'est que là où les marchés
04:46 ont enregistré les hausses les plus fortes,
04:49 connaissent les baisses les plus rapidement prononcées.
04:51 - Typiquement ? - Typiquement.
04:53 Après les grandes agglomérations et après les villes moyennes.
04:56 - C'est quoi, par exemple ? - Mais deux marchés résistent.
04:59 Bon, on va se traduire en, globalement,
05:02 5% de chute des prix à minima sur l'année 2023,
05:07 c'est ce qu'on anticipe, à minima.
05:08 La décélération des prix, elle a commencé là depuis avril-mai.
05:13 Véritablement, on était à état jusqu'en février-mars.
05:15 Et la décélération des prix, elle se fait aujourd'hui
05:18 à raison de 1,5% par trimestre, notamment sur les maisons.
05:21 Donc les maisons décélèrent beaucoup plus vite.
05:23 C'est la plus forte chute.
05:25 Mais à côté de ça, il y a des marchés qui résistent.
05:27 Les marchés qui résistent, c'est bien, par exemple,
05:29 c'est le marché touristique, le marché de montagne.
05:34 Parce qu'on est sur des zones...
05:35 Par exemple, Nice, c'est un marché qui résiste très bien.
05:37 - Oui, c'est vrai. - Et j'ai dit à Nice...
05:38 L'autre fois, j'étais à l'Assemblée générale de Nice,
05:40 j'ai dit, écoutez, Nice, c'est un marché d'exception.
05:43 Tout simplement pourquoi ?
05:44 - Mais la façade atlantique que vous connaissez particulièrement...
05:47 - Elle est plus en régression que...
05:48 - Elle est plus en régression que la façade militaire annuelle.
05:50 - Oui, oui, elle est en croissance moins forte,
05:53 mais elle est toujours très sollicitée.
05:54 Mais pourquoi Nice est moins en régression ?
05:56 Tout simplement, je le dis souvent,
05:58 Nice, dès 1965, était la ville où il y avait 50...
06:02 Dès 1960, c'était la seule ville où il y avait plus 50% de plus 60 ans.
06:06 Les autres gens qui ont déjà un pouvoir d'achat.
06:08 Et un pouvoir d'achat qui les écarte, notamment du recours à l'emprunt.
06:12 Quand on ne recourt pas à l'emprunt,
06:14 la pression des prix, elle est moins sensible.
06:15 Mais quand on est exposé à une demande de financement,
06:18 et notamment dans les grandes villes,
06:20 et bien à ce moment-là, ça joue sur le pouvoir d'achat des Français.
06:22 Et à ce moment-là, les ménages ont moins de capacité à pouvoir emprunter.
06:25 - Et à côté de ça, quels sont les marchés pour ceux qui pourraient le plus souffrir ?
06:28 En baisse de prix, vous citiez des exemples là où c'était...
06:32 Il faut remonter très fort, ça commence à baisser.
06:34 - Alors, c'est la caractéristique,
06:36 les maisons baissent beaucoup plus vite que les appartements.
06:38 - Pourquoi les maisons d'ailleurs ?
06:39 - On a du mal à l'expliquer encore,
06:41 parce que ce sont les prix les plus élevés.
06:43 - D'accord, tout simplement. - C'est surtout ça.
06:45 Et puis aussi, c'est un peu la contrepartie
06:47 d'une accélération des prix sur ce produit à post-Covid.
06:51 On a eu les augmentations les plus fortes,
06:53 et on va enregistrer les baisses les plus fortes.
06:55 - Et si on revient localement, ça vaut aussi...
06:57 Je ne sais pas, Sylvain citait tout à l'heure une ville comme Bordeaux,
07:00 une ville des marchés où c'était monté très fort, Nantes peut-être.
07:03 - Oui, ça, c'était l'impact Covid, l'impact LGV,
07:08 on choisissait le télétravail.
07:10 Il ne faut quand même pas oublier que 30% des emplois
07:13 sont quand même télétravaillés au moins un jour par semaine en France.
07:16 30% de tous les emplois.
07:17 - On voit des baisses plus fortes que d'autres, ces nationales ?
07:20 - Justement, en toute logique, on pourrait s'attendre,
07:23 c'est ce qu'on se dit avec Guillaume,
07:25 à des baisses significatives dans certaines grandes métropoles.
07:27 Est-ce que vous avez fait des prévisions, justement ?
07:30 Et nous dire à peu près de quel ordre vous estimez les baisses
07:34 en prenant des villes, je ne sais pas, Lyon, Nantes...
07:36 - Vous avez cité une prévision nationale tout à l'heure, -5%,
07:38 mais dans le détail...
07:41 - C'est décroissant, je vous ai dit,
07:43 c'est là où il y a eu les plus fortes hausses,
07:44 on a les plus fortes baisses.
07:45 Voilà, c'est naturel, c'est normal.
07:48 - Nantes ? - Nantes, oui,
07:49 les 10 premières grandes agglomérations.
07:51 Paris, les 10 premières grandes agglomérations françaises,
07:53 et après le reste du territoire.
07:56 Les zones rurales commencent à décrocher, ça y est.
07:58 - Vous annoncez 5% au minimum ? - En moyenne.
08:02 - Ah oui, c'est quand même très significatif.
08:04 - Mais tout ça, ça va dépendre.
08:06 Ça va dépendre aussi de l'évolution des taux d'intérêt.
08:09 - Les taux d'intérêt, puisqu'ils sont partis pour monter les taux d'intérêt, non ?
08:13 - Alors, on attend au moins de hausses avant la fin de l'année.
08:15 Ce qui nous laisse...
08:17 On prévoit que les taux seront arrivés à 4% à la fin de l'année.
08:21 - Et ça, c'est de nature à...
08:24 - Vous savez, un professionnel comme moi,
08:27 j'ai vendu les mobiliers à 18%,
08:29 donc ça ne me gêne pas d'avoir des taux à 4.
08:31 - Mais on n'avait pas le même niveau d'inflation.
08:33 - Pas le même niveau d'inflation, l'inflation à 2 chiffres.
08:35 Mais simplement, quand on sort d'un marché
08:37 où on a été finalement porté par des taux d'intérêt bas,
08:41 et soudainement, l'argent coûte beaucoup plus cher,
08:44 c'est extrêmement préjudiciable, il y a des prix moins excédents.
08:47 Si on fait une comparaison avec la crise des années 90,
08:49 en les années 90, les taux étaient à la baisse régulièrement.
08:53 Donc, on avait une crise, mais on avait des taux d'intérêt
08:56 qui permettaient au marché de se redynamiser.
08:58 Là, aujourd'hui, on a tout consommé, vous savez, dans ce pays.
09:00 On a consommé les durées d'emprunt les plus longues,
09:03 les prix les plus élevés, les taux d'intérêt les plus bas.
09:06 Il ne nous reste rien sous le pied.
09:07 Et on n'a plus d'argent dans les caisses,
09:08 parce que l'État est exsangue de d'autres sous,
09:10 pour soutenir les accédants et les Français.
09:12 - Alors, il y a le marché, il y a les taux,
09:14 mais il y a d'autres mesures qui pourraient peut-être soutenir le marché,
09:21 au-delà de l'éventuelle hausse ou pas hausse des taux,
09:25 enfin, limitation de la hausse des taux,
09:26 c'est les mesures annoncées par le gouvernement.
09:29 Alors, mettons les pieds dans le plat, ça vous paraît comment ?
09:31 - Pour les prix moins excédents, il n'y a absolument rien.
09:35 - Alors, un gouvernement qui a été très critiqué, on peut le dire.
09:37 - Moi, je parle à vos auditeurs, la FNM a fait une belle proposition,
09:40 on n'est toujours pas entendu, ni par les banques, ni par le gouvernement,
09:42 il faut un peu de courage politique, un moment.
09:44 On a proposé notamment qu'on puisse avoir une portabilité des prêts en cours.
09:49 C'est une belle proposition.
09:50 On ne demande pas... C'est quoi le principe ?
09:52 - C'est quoi la portabilité des prêts ?
09:54 - Vous prenez, vous êtes un jeune ménage,
09:55 il y a deux ans, vous avez emprunté, il y a deux ans et demi,
09:58 vous avez emprunté à 1%.
09:59 Vous êtes muté.
10:00 Vous partez de Bordeaux à Marseille.
10:03 Et là, qu'est-ce qu'il faut faire ? Vous vendez la maison.
10:05 Vendez la maison, il faut rembourser le crédit en cours.
10:07 Il était à 1%.
10:08 Et vous allez à Marseille, vous les rachetez, vous êtes exposé des taux de 4%.
10:11 On dit simplement, permettez la portabilité
10:14 et la réutilisation du prêt en cours sur un autre bien,
10:17 avec l'agrément du banquier.
10:18 Ça se faisait par le passé.
10:19 - C'était une...
10:20 - C'était une très bonne mesure.
10:21 Et la transférabilité aussi, sur un prêt en cours,
10:24 si le ménage ne veut pas réutiliser son crédit,
10:26 à ce moment-là, il vend sa maison, il permet de le transférer à un autre acquéreur.
10:30 On dit seulement, je vais rencontrer les banques prochainement,
10:31 parce qu'à un moment, il va falloir du courage à la fois pour sauver le marché,
10:34 puisque l'État est exempt de toute proposition.
10:37 Elle n'arrive pas à, finalement, avoir d'autres imaginations
10:39 que les méthodes déjà anciennes.
10:42 Eh bien, à ce moment-là, on dit, écoutez, on va dire aux banques,
10:43 mais faisons-le au moins pour 2-3 ans.
10:45 On ne vous demande pas de faire toute la durée du prêt,
10:47 mais permettez au moins d'accompagner les Français dans une crise qui est quand même sévère.
10:51 - Merci beaucoup, Loïc Comtin.
10:53 Vous restez avec nous.
10:54 Pour la deuxième partie de l'émission, on va parler un peu plus, justement,
10:57 des éléments qui ont été résidus dans le CNR,
10:59 mais surtout d'un marché qui, pour le coup, est réellement en panne.
11:02 C'est le marché de l'allocation, où là, il y a un vrai, vrai sujet,
11:06 puisqu'il n'en demeure pas moins, et vous l'avez rappelé à de multiples reprises
11:08 dans vos prises de parole, qu'il s'agit de loger les Français.
11:12 C'est la première mission que vous fixez avec l'ensemble des professionnels.
11:15 Il semblerait d'ailleurs que l'État ne soit pas très enclin à aider,
11:19 en tout cas, le secteur.