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00:00 Le grand rendez-vous de l'immobilier, le grand témoin.
00:03 - 47e numéro, rebonjour les amis, bonjour Pascal Boulanger,
00:09 vous êtes le président de la Fédération des promoteurs immobiliers.
00:12 Alors, c'est une organisation aujourd'hui qui fédère l'ensemble des métiers de la promotion immobilière.
00:19 On va parler du marché du neuf, qui est au centre, on le voit bien,
00:23 entre, j'allais dire, cette période de permacrise où une crise chasse l'autre,
00:27 une inflation normative sans précédent.
00:30 Mais il est d'usage, mon cher Pascal, que la première question vous est posée par notre ami Guillaume Chazoulière.
00:36 - Rebonjour. - Rebonjour Guillaume.
00:38 - Je le disais, la Fédération a annoncé la semaine dernière,
00:43 les chiffres, on va le dire, les, je ne sais pas, quels qualificatifs catastrophiques,
00:46 au plus bas, pour la promotion immobilière.
00:50 Tous les indicateurs, presque, sont rouges.
00:54 Je voudrais revenir vraiment sur le constat.
00:57 Quelles sont les explications du niveau de production, de vente, aujourd'hui, qu'il y a pour le marché ?
01:06 - Le mot "catastrophique" est le mot que l'on peut employer, parce que, d'histoire de la FPI,
01:11 je me suis amusé à plonger dans l'histoire des chiffres.
01:14 Et sur une quinzaine d'années, on n'a jamais trouvé des chiffres aussi mauvais.
01:18 Alors l'histoire remonte à 2020, les élections municipales,
01:22 où les maires bâtisseurs ont plutôt été des maires battus.
01:26 Depuis ce moment-là, ça fait donc maintenant un peu plus de 3 ans,
01:31 tous les mois, nous avons de moins en moins d'offres,
01:33 parce que nous avons de moins en moins d'autorisations de construire.
01:36 J'entends quelques fois qu'on dise "c'est une rareté foncière".
01:39 Ce n'est pas tout à fait vrai. Les terrains ne sont pas pléthores, mais nous en trouvons.
01:44 Ce que nous avons du mal à obtenir, ce sont des permis de construire.
01:46 Donc l'offre baisse inexorablement depuis 3 ans.
01:51 Première crise. Deuxième crise.
01:53 Aujourd'hui, on a une crise des matériaux où un programme sur 5,
01:56 un programme sur 6 environ, est abandonné pour faute de rentabilité.
02:02 Donc on a bien le permis de construire, tout va bien.
02:04 Juridiquement, notre programme, il est...
02:06 - Les recours sont purgés. - Les recours sont purgés.
02:09 Mais on se rend compte qu'économiquement, ça ne passe pas.
02:13 Alors comment on faisait dans l'ancien monde ?
02:15 Dans l'ancien monde, avant, on regardait, on faisait une estimation,
02:19 on lançait en commercialisation.
02:22 On ne se trompait pas, ou à la marge, sur nos estimations.
02:26 Et si on se trompait, allez, on va être très clair,
02:29 on remettait un petit plus à la grille des prix.
02:32 Aujourd'hui, ce n'est plus du tout ça pour deux raisons.
02:35 Parce que quand on se trompait, à l'époque, c'était 0,5%,
02:38 ce n'était pas énorme, ou 1%.
02:40 Aujourd'hui, on peut se tromper de 10 ou 15%.
02:42 Alors quand vous savez que nos marges sont aujourd'hui inférieures à 5%,
02:46 qu'un coût de construction, c'est 50%,
02:48 si on se trompe de 10%, il y a marge 0.
02:50 Et des fois, on peut se tromper de 15, 20%.
02:52 Et donc, deuxième crise, crise de prix.
02:55 Et on ne peut plus rehausser nos prix, on est vraiment au maximum.
02:59 On se rend compte que les arbres ne grimpent pas jusqu'au ciel.
03:02 Et donc là, on est vraiment au maximum. Donc on est coincé.
03:05 Donc on doit, bien avant de lancer notre opération,
03:08 valider son prix de revient.
03:11 Ce qui nous retarde aussi dans la mise en offre,
03:13 parce qu'on n'a pas assez de permis de construire,
03:14 et on a une opération sur cinq, je vous le disais à peu près,
03:16 sur laquelle on doit différer parce qu'on n'est pas sûr.
03:20 Donc première crise, l'offre.
03:22 Deuxième crise, cette crise des prix de revient.
03:26 - Alors justement, concernant l'offre,
03:29 l'effondrement de l'offre,
03:31 par rapport à, sur la demande en tant que telle,
03:37 vous dites que vous avez des promoteurs qui ont instruit,
03:41 permis instruit, purgé,
03:43 - Obtenu, instruit, obtenu, purgé.
03:47 - Sur la demande en elle-même, sur la demande en elle-même,
03:50 - J'allais y venir, c'était ma troisième crise.
03:52 - Alors est-ce qu'elle est toujours aussi soutenue ?
03:54 Parce qu'actuellement, on a même des banques qui annoncent
03:57 qu'elles ne prêteront pas en taux de crédit,
03:59 qu'on a une insalvabilité, qu'on a des taux d'intérêt
04:02 qui ont fait perdre la pièce gagnée par les Français depuis cinq ans.
04:04 - C'est exactement ça.
04:06 Alors, première crise, j'ai dit, l'offre.
04:08 Deuxième crise, prix de revient.
04:09 Troisième crise, on voit de moins en moins d'acquéreurs,
04:12 de moins en moins de clients.
04:13 - Ah bon ?
04:14 - Aussi bien chez les investisseurs,
04:15 on a un recul de 43% environ chez les investisseurs,
04:18 et un recul de trentaine de pourcents chez les propriétaires occupants.
04:21 - Pourquoi ? Les raisons ?
04:22 - Psychologiques, c'est pas le moment.
04:24 - Psychologiques ?
04:25 - Oui. Je vais vous donner un exemple
04:28 qui va faire la transition avec ma quatrième crise.
04:31 Ma quatrième crise, c'est une crise de financement.
04:33 Les banques coupent les crédits acquéreurs
04:36 parce que, à cause de ce fameux taux d'usure,
04:39 elles prêtent souvent à perte.
04:40 Et donc moi j'ai vu deux grands patrons de banque la semaine dernière.
04:44 L'un m'a dit, je donnais 100 millions de crédits acquéreurs par semaine.
04:49 Je donnais 100 millions de crédits acquéreurs par semaine.
04:52 J'ai interdit qu'on dépasse 30 millions par mois.
04:55 - Ah quand même !
04:56 - Donc c'est divisé par 14.
04:58 100 millions par semaine versus 30 millions par mois.
05:01 Et une autre banque, je ne savais pas que j'avais vu son concurrent
05:04 quelques jours avant, me dit,
05:06 nous on a fait notre point mort.
05:09 Pour prêter, on doit être aux alentours
05:11 et que ce soit rentable pour la banque de 5,68.
05:14 - C'est peut-être le serpent qui se prend la queue
05:17 parce qu'on n'observe pas ça dans l'ancien ?
05:20 Ou les ventes, enfin en tout cas jusqu'à l'année dernière,
05:22 étaient plutôt au beau fixe.
05:23 En tout cas bien meilleure que le marché du neuf.
05:27 Alors ça veut dire que les prix sont trop hauts
05:28 et que vous allez peut-être baisser le prix ?
05:29 - Non, ça ne veut pas dire ça.
05:30 Ça veut dire que souvent dans l'ancien,
05:31 ce sont des propriétaires occupants
05:33 qui n'ont pas besoin forcément d'un crédit.
05:35 C'est du réemploi.
05:36 Nous on a vu beaucoup ça.
05:37 Des gens qui ont vendu leur maison
05:39 pour en acheter soit une plus grande,
05:41 soit une plus petite,
05:42 peu importe, selon leur âge et leurs souhaits.
05:44 Donc souvent c'est du réemploi.
05:46 Mais dès qu'on a accès au crédit,
05:47 le crédit acquéreur, moi des banques,
05:49 m'ont dit, ce n'est pas rentable actuellement
05:51 tant que ce taux d'usure existera
05:53 ou sera aussi bas.
05:55 Il est fait aussi pour juguler l'inflation.
05:57 Mais à un moment, est-ce qu'il vaut mieux avoir
06:00 une économie sans inflation
06:02 ou une inflation sans économie ?
06:04 Est-ce que le mieux ne devient pas l'ennemi du bien ?
06:06 - C'est très clair.
06:07 - Donc psychologiquement,
06:09 alors il y a déjà un, c'était ma quatrième crise,
06:11 cet effet bancaire.
06:12 Et sur ma troisième, psychologiquement,
06:14 il y a des clients qui nous réservent
06:16 un appartement le jeudi ou le vendredi
06:18 et qui annulent le mardi.
06:19 - Pourquoi ?
06:20 - Parce que je pense que tout simplement,
06:22 ils en ont parlé en famille,
06:23 ils en ont parlé avec des amis.
06:24 - Ils se sont dit que ce n'était pas raisonnable ?
06:25 - Oui, les gens disent,
06:26 c'est peut-être pas le moment,
06:27 tu as vu la crise de l'énergie, tu as vu ceci.
06:29 - Oui, à cause de l'équation globale.
06:30 - Oui, l'équation globale,
06:31 parce qu'on n'a pas le temps
06:32 d'avoir un refus de prêt sur un week-end.
06:34 Vous réservez un appartement
06:35 un vendredi après-midi,
06:36 vous le désistez lundi,
06:37 ce n'est pas un refus de prêt.
06:38 - C'est le scénario noir sur toutes les régions ?
06:41 Il y a des régions où on s'en sort un peu mieux
06:43 parce que les prix sont finalement plus bas aussi,
06:44 où vous arrivez à trouver des terrains moins chers.
06:46 - Non, mais je vais vous dire,
06:48 dans les statistiques,
06:49 tout est malheureusement mauvais.
06:51 On voit une stagnation,
06:55 donc pas une baisse,
06:56 du côté des Alpes genévoises
06:58 et du côté de Nice.
06:59 Sinon tout le reste,
07:01 quand on regarde les stats,
07:02 tout le reste est en baisse.
07:03 Hier, il y avait la conférence du président
07:05 FPI de Haute-France
07:07 qui annonce -60%.
07:08 - Est-ce que vous craignez,
07:10 pour être très clair,
07:11 est-ce que vous craignez,
07:12 parmi vos adhérents,
07:14 parmi le monde de la promotion immobilière,
07:16 des entreprises qui se retrouveraient
07:18 justement en difficulté à court terme ou pas ?
07:21 Et je voudrais compléter cette question
07:23 par le fait de la projection du scénario
07:25 qui est quand même assez noir
07:26 en ce début d'année,
07:27 en 2023.
07:28 Est-ce que vous avez des signes,
07:30 des potentialités d'amélioration à venir ou pas ?
07:34 - Ce n'est pas la même question.
07:36 Alors sur la première question,
07:39 j'ai des promoteurs majeurs,
07:41 ce qu'on appelle les 15 majeurs de la profession,
07:44 qui me disent,
07:45 certains me disent,
07:46 on va peut-être,
07:47 faute d'activité,
07:48 fermer quelques agences.
07:50 Mais c'est des promoteurs qui ont 20
07:51 ou une quinzaine d'agences en France,
07:53 qui me disent,
07:54 on peut en fermer peut-être une ou deux.
07:56 J'entends des promoteurs d'un certain âge
07:58 me dire,
07:59 j'ai plus le courage.
08:00 Bon ça j'entends aussi.
08:01 Je n'ai pas entendu aujourd'hui,
08:03 c'est pour ça que je ne vais pas vous le dire,
08:05 si je le savais,
08:06 je vous dirais,
08:07 j'entends mais je ne vous dirais pas qui bien évidemment.
08:08 - Promoteur en effectivité.
08:09 - Je n'ai pas encore entendu,
08:10 à l'heure où je vous parle,
08:11 de promoteur qui appelle au secours.
08:12 - Le scénario catastrophe des maisons individuelles
08:14 avec des célèbres marques,
08:16 on a mis la clé sur la porte.
08:17 - On y pensait un peu.
08:18 - Oui, je vois très bien qui vous faites référence.
08:20 Pour l'instant,
08:21 il n'y a pas de bruit.
08:22 - Et les projections comme disait Sylvain ?
08:24 - Alors justement,
08:25 il y en a qui disent que ça va peut-être s'inverser
08:26 dans le deuxième semestre,
08:27 que les taux vont rebaisser.
08:29 Vous y croyez ?
08:30 Et puis surtout,
08:31 vous êtes sur des temporalités longues.
08:33 - Alors oui et non.
08:34 - Pour vous reconstituer,
08:35 ça va être un peu plus long.
08:36 - Alors oui,
08:37 vous avez raison Sylvain,
08:39 simplement,
08:40 moi j'appelle,
08:42 j'ai envie de vous parler en termes un peu médical.
08:46 Il y a deux façons,
08:48 soit c'est une maladie chronique,
08:50 et on fait un traitement de long terme,
08:53 et on est sur une maladie chronique.
08:55 Mais mon malade chronique,
08:57 là,
08:58 il risque aussi un arrêt cardiaque.
09:00 Et donc,
09:01 je voudrais aussi une médecine d'urgence.
09:02 Donc,
09:03 je demande,
09:04 j'en ai parlé aux divers intervenants politiques,
09:07 je voudrais qu'on ait des mesures de long terme,
09:09 et je souhaiterais des mesures exceptionnelles,
09:12 qui pourraient démarrer cette semaine,
09:15 début avril,
09:16 début mai,
09:17 pour s'arrêter au 31 décembre.
09:19 Je ne veux pas que ce soit un effet d'aubaine,
09:21 je veux simplement que le législateur dise,
09:23 voilà,
09:24 écoutez,
09:25 pendant 6 mois,
09:26 7 mois,
09:27 peu importe,
09:28 on fait des mesures fiscales exceptionnelles,
09:30 on fait des mesures d'exception.
09:31 - Comme quoi ?
09:32 - Je savais que vous alliez me poser la question,
09:33 je m'en doute bien.
09:34 - Comme quoi,
09:35 est-ce que vous avez l'écoute du législateur ?
09:36 - On n'a pas réellement l'impression,
09:37 mais...
09:38 - Alors,
09:39 je vais vous répondre autrement,
09:40 le législateur est d'accord avec moi sur le diagnostic.
09:42 Quand on regarde,
09:43 de toute façon,
09:44 il suffit de regarder les chiffres,
09:45 il ne contriche pas nos chiffres.
09:46 - Quand ils disent que c'est une catastrophe aussi.
09:48 - Oui, bien sûr,
09:49 ils s'en rendent compte.
09:50 On est crédible sur nos chiffres,
09:51 on n'a jamais raconté de bêtises,
09:52 donc on est crédible.
09:53 Donc le diagnostic,
09:54 tout le monde est d'accord.
09:55 Moi,
09:56 je propose par exemple,
09:57 des choses un petit peu hors normes,
09:59 mais on est dans une situation hors normes.
10:01 Une situation exceptionnelle,
10:02 un remède exceptionnel.
10:03 On ne traite pas une grippe
10:04 comme un arrêt cardiaque.
10:06 - Alors docteur ?
10:07 - Je vais vous le dire,
10:08 n'inquiétez pas.
10:09 Alors,
10:10 moi je propose,
10:11 et si on essayait,
10:12 on fait un essai,
10:13 on va essayer de trouver un taux d'usure
10:15 en matière immobilière
10:16 entre maintenant et le 31 décembre.
10:17 On voit ce que ça donne ?
10:18 - Ah carrément ?
10:19 - Bah oui.
10:20 - Et pourtant,
10:21 il a été relevé mensuellement,
10:22 donc c'est déjà pas mal.
10:23 - Mais d'accord,
10:24 mais les directeurs de banque me disent
10:25 qu'il est 1,6 en dessous,
10:26 en dessous de leur point mort.
10:27 1,68,
10:28 on m'a dit la semaine dernière.
10:29 Donc on essaye.
10:30 Si les taux s'envolent,
10:31 il y a toujours le temps de le remettre.
10:32 Moi,
10:33 je ne demande pas,
10:34 je demande des mesures d'exception,
10:35 des mesures probatoires.
10:36 Il faut tenter quelque chose...
10:37 - Plus de taux d'usure.
10:38 - En matière immobilière.
10:39 - Et sur le ratio d'endettement ?
10:40 - Alors,
10:41 c'est quoi vos propositions ?
10:42 - Alors,
10:43 premièrement,
10:44 et si on essayait,
10:45 de toute façon,
10:46 les banques prêteront actuellement,
10:47 toute chose égale par ailleurs,
10:48 toujours en dessous de l'inflation,
10:49 pour l'instant.
10:50 Donc vous achetez un bien immobilier,
10:51 ok,
10:52 vous allez un petit peu l'acheter plus cher,
10:53 mais au moins,
10:54 certaines personnes pourront avoir accès au crédit.
10:55 Les banques nous disent,
10:56 nous,
10:57 on n'a pas intérêt à prêter
10:58 aux acquéreurs immobiliers.
10:59 - On est d'accord.
11:00 Donc suppression du taux d'usure...
11:01 - Sur une durée,
11:02 je n'ai pas dit définitivement.
11:03 - Déjà,
11:04 le relèvement du taux d'usure,
11:05 qui est redevenu mensuel,
11:06 qui est devenu mensuel...
11:07 - On l'a appelé de nos voeux,
11:08 et merci,
11:09 c'est bien.
11:10 - C'est une mesure dérogative
11:11 qui dure deux ans,
11:12 selon la loi,
11:13 bien évidemment.
11:14 Et donc,
11:15 vous dites,
11:16 on pourrait utiliser la dérogation potentielle
11:17 pour le supprimer carrément pendant un an.
11:18 - Jusqu'au 31 décembre.
11:19 On fait un essai,
11:20 on voit ce que ça donne,
11:21 premier point.
11:22 Là,
11:23 vous avez l'espoir ?
11:24 - Je ne sais pas.
11:25 - Il y a pire que de ne pas réussir,
11:26 c'est de ne pas essayer.
11:27 - Bon,
11:28 voilà,
11:29 deuxième proposition.
11:30 - Deuxième proposition.
11:31 Et si on sortait du quota des investisseurs,
11:32 les crédits qu'ils font,
11:33 dans leur fameux 35% de retraite manche ?
11:34 - D'accord.
11:35 - Ah,
11:36 d'accord.
11:37 Donc,
11:38 plus de ratio.
11:39 - Pour les investisseurs ?
11:40 - Pour les investisseurs,
11:41 pour eux.
11:42 - Oui,
11:43 pour les investisseurs particuliers.
11:44 - C'est le cas pour les S&I,
11:45 par exemple.
11:46 - Oui,
11:47 d'accord,
11:48 mais les S&I,
11:49 c'est déjà un peu érudit.
11:50 - Oui,
11:51 mais c'est déjà un peu érudit.
11:52 - La plupart des gens achètent un ou deux logements,
11:53 voire trois dans leur vie.
11:54 - Et ils ne se mettent pas en S&I.
11:55 - Ils ne se mettent pas en S&I.
11:56 Et c'est souvent,
11:57 d'ailleurs je fais une parenthèse,
11:58 il se passe en ce moment,
11:59 un bon complément de retraite.
12:00 - Je te la parenthèse.
12:01 - Bon,
12:02 voilà une possibilité.
12:03 - D'accord.
12:04 - On dit 35%,
12:05 je connais des gens qui,
12:06 quand on fait le calcul,
12:07 sont à plus de 100% d'endettement,
12:08 quand on fait ce calcul-là,
12:09 qui est faux.
12:10 Donc,
12:11 faisons un calcul qui correspond à la réalité,
12:12 l'appartement est payé un tiers par la fiscalité,
12:13 à peu près,
12:14 si on fait vite.
12:16 - Vous avez une autre proposition ?
12:17 - Oui,
12:18 j'ai une autre proposition.
12:19 Moi,
12:20 je propose,
12:21 ça avait déjà été fait sous M. Balladur,
12:22 Premier ministre,
12:23 exonération de droits de succession sur tout appartement neuf,
12:24 acheté pendant cette période-là.
12:25 Ça va être un plafond pour ne pas qu'il y ait un effet d'aubaine.
12:26 - Exonération ?
12:27 - Oui.
12:28 Et donc,
12:29 j'ai vu,
12:30 moi,
12:31 j'étais déjà en activité à ce moment-là,
12:32 on va être dans les années 93,
12:33 94,
12:34 les gens,
12:35 ils ont des droits de succession,
12:36 ils ont des droits de succession,
12:37 ils ont des droits de succession,
12:38 ils ont des droits de succession,
12:39 ils ont des droits de succession,
12:40 ils ont des droits de succession,
12:41 ils ont des droits de succession,
12:42 ils ont des droits de succession,
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12:45 ils ont des droits de succession,
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12:55 ils ont des droits de succession,
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13:00 ils ont des droits de succession,
13:01 ils ont des droits de succession,
13:02 ils ont des droits de succession,
13:03 ils ont des droits de succession,
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