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00:00 Radio Inmo et Capital proposent le Grand Rendez-vous de l'immobilier en partenariat avec Orpi,
00:09 une émission présentée par Guillaume Chazoulière et Sylvain Lévy-Valancy.
00:14 - Eh bien bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans ce 47e numéro,
00:20 et oui c'est incroyable, c'est le 47e numéro du Grand Rendez-vous de l'immobilier,
00:25 une heure de magazine qui vous est bien sûr destinée pour décrypter l'actualité,
00:30 vous donner les bons plans, les bons tuyaux, les bons conseils.
00:33 Une émission que nous avons préparée comme d'habitude avec les équipes de Radio Inmo et nos confrères de Capital.
00:38 Depuis maintenant 47 numéros, bonjour Guillaume, Guillaume Chazoulière, rédacteur en chef de Capital.fr.
00:44 Comment ça va Guillaume aujourd'hui ?
00:46 - Bonjour Sylvain, ça va, et pour ce 47e numéro, nous recevons Pascal Boulanger,
00:52 président de la Fédération Promoteur Immobilier, bonjour. - Bonjour.
00:55 - Nous allons en profiter de ce 47e numéro pour faire un point sur un marché qui a la peine,
01:01 le marché du neuf, les ventes sont au plus bas, les prix continuent d'augmenter,
01:06 on va essayer de dresser les scénarios, voir un petit peu comment le marché va évoluer,
01:10 pour éclairer les particuliers qui veulent acheter en résidence principale,
01:14 ou acheter pour de l'investissement locatif, voir un petit peu comment le marché va évoluer.
01:18 - Absolument, et d'ailleurs 17 mars, diffusion de notre magazine,
01:22 c'est la clôture du MIPIM qui a eu lieu au Palais des Festivals la Cannes,
01:26 et bien évidemment on va parler beaucoup du neuf, et on en a beaucoup parlé.
01:29 On va commencer d'ailleurs dans un instant par notre grand témoin,
01:31 bonjour Pascal Boulanger, je suis ravi de vous revoir sur nos antennes,
01:35 vous êtes toujours fidèle à Radio Imo, merci,
01:37 et on aura bien sûr les experts, avocats, notaires dans ça vous concerne,
01:40 les agents immobiliers qui vont nous donner les bons tuyaux comme d'habitude,
01:43 et un focus territoire avec nos amis d'Orpi France,
01:47 où on va aller justement voir comment se porte l'immobilier dans les territoires.
01:51 Soyez les bienvenus dans ce grand rendez-vous de l'immobilier, c'est parti !
01:54 Pour la première partie du Grand Témoin.
01:56 - Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier, le Grand Témoin.
02:00 - 47e numéro, rebonjour les amis, bonjour Pascal Boulanger,
02:05 vous êtes le président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers,
02:09 alors c'est une organisation aujourd'hui qui fédère l'ensemble des métiers de la promotion immobilière,
02:15 on va parler du marché du neuf, qui est au centre, on le voit bien,
02:20 entre cette période de permacrise, où une crise chasse l'autre,
02:24 une inflation normative sans précédent, mais il est d'usage, mon cher Pascal,
02:29 que la première question vous est posée par notre ami Guillaume Chazoulière.
02:32 - Rebonjour. - Rebonjour Guillaume.
02:34 - Je le disais, la Fédération a annoncé la semaine dernière,
02:38 les chiffres on va le dire, je ne sais pas quel qualificatif, catastrophiques,
02:43 au plus bas, pour la promotion immobilière,
02:47 tous les indicateurs presque sont rouges,
02:50 je voudrais revenir vraiment sur le constat,
02:54 quelles sont les explications du niveau de production, de vente,
02:58 aujourd'hui, qu'il y a pour le marché ?
03:02 - Le mot catastrophique est le mot que l'on peut employer,
03:05 parce que d'histoire de la FPI, je me suis amusé, plongé dans l'histoire des chiffres,
03:10 et sur une quinzaine d'années, on n'a jamais trouvé des chiffres aussi mauvais.
03:14 Alors l'histoire remonte à 2020, les élections municipales,
03:18 où les maires bâtisseurs ont plutôt été des maires battus.
03:22 Depuis ce moment-là, ça fait donc maintenant un peu plus de 3 ans,
03:26 tous les mois, nous avons de moins en moins d'offres,
03:29 parce que nous avons de moins en moins d'autorisations de construire.
03:32 J'entends quelquefois qu'on dise, c'est une rareté foncière,
03:35 c'est pas tout à fait vrai, les terrains ne sont pas pléthores,
03:39 mais nous en trouvons, nous avons du mal à obtenir, ce sont des permis de construire.
03:43 Donc l'offre baisse inexorablement depuis 3 ans.
03:47 Première crise. Deuxième crise, aujourd'hui on a une crise des matériaux,
03:51 où un programme sur 5, un programme sur 6 environ,
03:55 est abandonné pour faute de rentabilité.
03:58 Donc on a bien le permis de construire, tout va bien, juridiquement notre programme,
04:02 il est... - Les recours sont purgés.
04:04 - Les recours sont purgés, mais on se rend compte
04:07 qu'économiquement ça passe pas.
04:10 Alors comment on faisait dans l'ancien monde ?
04:12 Dans l'ancien monde, avant, on regardait, on faisait une estimation,
04:16 on lançait en commercialisation.
04:18 On ne se trompait pas, ou à la marge, sur nos estimations.
04:22 Et si on se trompait, allez on va être très clair,
04:25 on remettait un petit plus à la grille des prix.
04:29 Aujourd'hui c'est plus du tout ça pour deux raisons.
04:31 Parce que quand on se trompait, à l'époque c'était 0,5%, c'était pas énorme, ou 1%.
04:36 Aujourd'hui on peut se tromper de 10 ou 15%.
04:39 Alors quand vous savez que nos marges sont aujourd'hui inférieures à 5%,
04:42 qu'un coût de construction c'est 50%,
04:45 si on se trompe de 10% y'a marge zéro.
04:47 Et des fois on peut se tromper de 15-20%.
04:49 Et, donc deuxième crise, crise de prix,
04:52 et on ne peut plus rehausser nos prix, on est vraiment au maximum.
04:56 On se rend compte que les arbres ne grimpent pas jusqu'au ciel,
04:59 et donc là on est vraiment au maximum. Donc on est coincé.
05:01 Donc on doit, bien avant de lancer notre opération,
05:05 valider son prix de revient.
05:07 Ce qui nous retarde aussi dans la mise en offre,
05:09 parce qu'on n'a pas assez de permis de construire,
05:11 et on a une opération sur 5, je vous le disais à peu près,
05:13 sur laquelle on doit différer parce qu'on n'est pas sûr.
05:17 Donc première crise, l'offre.
05:19 Deuxième crise, cette crise des prix de revient.
05:23 Alors justement, concernant l'offre, l'effondrement de l'offre,
05:28 par rapport à, sur la demande en tant que telle.
05:34 Vous dites que vous avez des promoteurs qui ont instruit,
05:38 permis instruit, purgé, lancé le programme.
05:41 - Obtenu, instruit, obtenu, purgé.
05:43 - Sur la demande en elle-même, sur la demande en elle-même.
05:47 - J'allais y venir, c'était ma troisième crise.
05:49 - Alors est-ce qu'elle est toujours aussi soutenue ?
05:51 Parce qu'actuellement on a même des banques qui annoncent
05:54 qu'elles ne prêteront pas en taux de crédit,
05:56 qu'on a une insalvabilité, qu'on a des taux d'intérêt
05:59 qui ont fait perdre la pièce gagnée par les français depuis 5 ans.
06:01 - C'est exactement ça.
06:03 - Première crise, j'ai dit, l'offre. Deuxième crise, prix de revient.
06:06 Troisième crise, on voit de moins en moins d'acquéreurs,
06:09 de moins en moins de clients.
06:11 Aussi bien chez les investisseurs, on a un recul de 43% environ
06:14 chez les investisseurs, et un recul de trentaine de pourcents
06:17 chez les propriétaires occupants. - Pourquoi ? Les raisons ?
06:19 - Psychologiques, c'est pas le moment. - Psychologiques ?
06:22 - Oui. Je vais vous donner un exemple
06:25 qui va faire la transition avec ma quatrième crise.
06:28 Ma quatrième crise, c'est une crise de financement.
06:30 Les banques coupent les crédits acquéreurs
06:33 parce que, à cause de ce fameux taux d'usure,
06:36 elles prêtent souvent à perte.
06:38 Et donc moi j'ai vu deux grands patrons de banque la semaine dernière.
06:41 L'un m'a dit, je donnais 100 millions de crédits acquéreurs par semaine.
06:46 Je donnais 100 millions de crédits acquéreurs par semaine.
06:49 J'ai interdit qu'on dépasse 30 millions par mois.
06:52 - Ah quand même !
06:54 - Donc c'est divisé par 14. 100 millions par semaine
06:56 versus 30 millions par mois.
06:58 Et une autre banque, vous ne savez pas que j'avais vu son concurrent quelques jours avant,
07:02 m'a dit, écoutez, nous on a fait notre point mort.
07:05 Pour prêter, on doit être aux alentours
07:08 et que ce soit rentable pour la banque de 5,68.
07:11 - C'est peut-être le serpent qui se prend la queue
07:14 parce qu'on n'observe pas ça dans l'ancien ?
07:17 Ou les ventes, enfin en tout cas jusqu'à l'année dernière, étaient plutôt au beau fixe.
07:20 En tout cas bien meilleure que le marché du neuf.
07:23 Alors ça veut dire que les prix sont trop hauts et que vous allez être abaissé ?
07:26 - Non, ça ne veut pas dire ça. Ça veut dire que souvent dans l'ancien,
07:29 ce sont des propriétaires occupants qui n'ont pas besoin forcément d'un crédit.
07:32 C'est du réemploi. Nous on a vu beaucoup ça.
07:35 Des gens qui ont vendu leur maison pour en acheter
07:38 soit une plus grande, soit une plus petite, peu importe, selon leur âge et leur souhait.
07:41 Donc souvent c'est du réemploi.
07:43 Mais dès qu'on a accès au crédit, le crédit acquéreur, moi des banques,
07:46 m'ont dit, ce n'est pas rentable actuellement tant que ce taux d'usure
07:49 existera ou sera aussi bas.
07:52 Il est fait aussi pour juguler l'inflation, mais
07:55 à un moment, est-ce qu'il vaut mieux avoir une économie sans inflation
07:59 ou une inflation sans économie ?
08:01 Est-ce que le mieux ne devient pas l'ennemi du bien ? - C'est clair.
08:04 - Et donc psychologiquement, alors il y a déjà un,
08:07 c'était ma quatrième crise, cet effet bancaire, et sur ma troisième,
08:10 psychologiquement, il y a des clients qui nous réservent
08:13 un appartement le jeudi ou le vendredi et qui annulent le mardi.
08:16 - Pourquoi ? - Parce que je pense que tout simplement,
08:19 ils en ont parlé en famille, ils en ont parlé avec des amis.
08:21 - Et ils se sont dit que c'était pas raisonnable ?
08:23 - Les gens disent "c'est peut-être pas le moment, t'as vu la crise de l'énergie, t'as vu ceci"
08:26 - Oui, à cause de l'équation globale. - Oui, l'équation globale, parce que
08:29 on n'a pas le temps d'avoir un refus de prêt sur un week-end.
08:31 Vous réservez un appartement un vendredi après-midi,
08:33 vous le désistez lundi, c'est pas un refus de prêt.
08:36 - C'est le scénario noir sur toutes les régions,
08:39 il y a des régions où on s'en sort un peu mieux parce que les prix sont finalement plus bas aussi,
08:42 où vous arrivez à trouver des terrains moins chers.
08:44 - Non, mais je vais vous dire dans les statistiques,
08:47 tout est malheureusement mauvais, on voit
08:50 une stagnation, donc pas une baisse,
08:53 du côté des Alpes genévoises et du côté de Nice.
08:56 Sinon tout le reste, quand on regarde les stats,
08:59 tout le reste est en baisse.
09:01 Hier, il y avait la conférence du président FPI de Haute-France
09:04 qui annonce -60%.
09:06 - Est-ce que vous craignez, pour être très clair,
09:09 est-ce que vous craignez parmi vos adhérents, parmi le monde
09:12 de la promotion immobilière, des entreprises
09:15 qui se retrouveraient justement en difficulté
09:18 à court terme ou pas ? Et je voudrais compléter cette question
09:21 par le fait de la projection du scénario qui est quand même assez noir
09:24 en ce début d'année, en 2023. Est-ce que vous avez des signes
09:27 des potentialités d'amélioration
09:30 à venir ou pas ? - C'est pas la même question.
09:33 Alors sur la première question,
09:36 j'ai des promoteurs majeurs,
09:39 ce qu'on appelle les 15 majeurs de la profession,
09:42 qui me disent, certains me disent, on va peut-être
09:45 à la faute d'activité, fermer quelques agences.
09:48 Mais c'est des promoteurs qui ont 20 ou 15 agences en France
09:51 qui me disent, on peut en fermer peut-être une ou deux.
09:54 J'entends des promoteurs d'un certain âge me dire "j'ai plus le courage".
09:57 Bon, ça j'entends aussi. J'ai pas entendu aujourd'hui,
10:00 c'est pas que je vais pas vous dire, si je le savais,
10:03 j'entends, mais je vous dirais pas qui, bien évidemment.
10:06 J'ai pas encore entendu, à l'heure où je vous parle, de promoteurs qui appellent au secours.
10:09 - Le scénario catastrophe des maisons individuelles avec
10:12 la célèbre marque, la clé sur la porte. - On y pensait un peu.
10:15 Votre bien qui vous faites référence. Pour l'instant,
10:18 je n'ai pas de bruit. - Et les projections, comme disait Sylvain ?
10:21 - Alors justement, il y en a qui disent que ça va peut-être s'inverser dans le deuxième semestre,
10:24 que les taux vont rebaisser. Vous y croyez ?
10:27 Et puis surtout, vous êtes sur des temporalités longues.
10:30 - Oui et non. - Pour vous reconstituer, ça va être un peu plus long.
10:33 - Alors oui, vous avez raison,
10:36 Sylvain, simplement.
10:39 Moi, j'ai envie de vous parler en termes
10:42 un peu médicals. Il y a deux façons.
10:45 Soit c'est une maladie chronique et on fait un traitement de long terme.
10:51 Et on est sur une maladie chronique. Mais mon malade chronique,
10:55 là, il risque aussi un arrêt cardiaque. Et donc, je voudrais aussi une médecine d'urgence.
10:59 Donc, je demande, j'en ai parlé
11:02 aux divers intervenants politiques, je voudrais qu'on ait des mesures
11:06 de long terme. Et je souhaiterais des mesures exceptionnelles
11:10 qui pourraient démarrer cette semaine, début avril, début mai,
11:14 pour s'arrêter au 31 décembre. Je ne veux pas que ce soit un effet d'aubaine.
11:17 Je veux simplement que le législateur dise, voilà, écoutez, pendant 6 mois,
11:20 7 mois, peu importe, on fait des mesures fiscales exceptionnelles.
11:24 On fait des mesures d'exception. - Comme quoi ?
11:27 - Je savais que vous alliez me poser la question, je m'en doute bien.
11:30 - Comme quoi ? Et est-ce que vous avez l'écoute du législateur ?
11:33 - Je n'ai pas réellement l'impression, mais... - Alors, je vais vous répondre autrement.
11:36 Le législateur est d'accord avec moi sur le diagnostic.
11:39 Quand on regarde, de toute façon, il suffit de regarder les chiffres,
11:41 et il sache très bien qu'on ne triche pas nos chiffres.
11:43 - Quand ils disent que c'est une catastrophe aussi.
11:45 - Oui, bien sûr, ils s'en rendent compte. On est crédible sur nos chiffres.
11:48 On n'a jamais raconté de bêtises, donc on est crédible.
11:51 Donc, le diagnostic, tout le monde est d'accord. Moi, je propose, par exemple,
11:54 des choses un petit peu hors normes. Mais on est dans une situation...
11:58 A situation exceptionnelle, remède exceptionnel. On ne traite pas
12:01 une grippe comme un arrêt cardiaque. Je vais vous le dire.
12:04 - Alors, docteur ? - N'inquiétez pas.
12:06 Alors, moi, je propose... Et si on essayait, on fait un essai,
12:09 on supprime le taux d'usure en matière immobilière entre maintenant et le 31 décembre ?
12:13 On voit ce que ça donne ? - Ah, carrément ? - Bah oui !
12:15 - Et pourtant, il a été relevé mensuellement, donc c'est déjà pas mal.
12:18 - Les directeurs de banque me disent qu'il est 1,6 en dessous de leur point mort.
12:23 1,68, on m'a dit la semaine dernière.
12:26 Donc, on essaye. Si les taux s'envolent, il y a toujours le temps de le remettre.
12:30 Je ne les demande pas. Je demande des mesures d'exception, des mesures probatoires.
12:34 Il faut tenter quelque chose... - Plus de taux d'usure.
12:36 - En matière immobilière... - Et sur le ratio d'endettement ?
12:39 - Alors, c'est quoi, vos propositions ?
12:41 - Alors, premièrement... Et si on essayait... De toute façon, les banques prêteront
12:47 actuellement, toute chose égale par ailleurs, toujours en dessous de l'inflation,
12:50 pour l'instant. Donc, vous achetez un bien immobilier, OK, vous allez un petit peu
12:54 l'acheter plus cher, mais au moins, certaines personnes pourront avoir accès au crédit.
12:58 Par exemple, nous, on n'a pas intérêt à prêter aux acquéreurs immobiliers.
13:01 - On est d'accord. Donc, suppression du taux d'usure...
13:05 - Sur une durée, je n'ai pas dit définitivement.
13:07 - Déjà, le relèvement du taux d'usure, qui est redevenu mensuel, qui est devenu mensuel...
13:11 - On l'a appelé de nos voeux, et merci, c'est bien.
13:13 - C'est une mesure dérogative qui dure 2 ans, selon la loi, bien évidemment.
13:16 Et donc, vous dites, on pourrait utiliser la dérogation potentielle
13:18 pour le supprimer carrément pendant un an.
13:20 - Jusqu'au 31 décembre. On fait un essai. On voit ce que ça donne, le premier point.
13:24 Là, vous avez l'espoir ?
13:27 - Il y a pire que de ne pas réussir, c'est de ne pas essayer.
13:29 - Bon, voilà, ok. Deuxième proposition.
13:31 - Deuxième proposition. Et si on sortait du quota des investisseurs,
13:37 les crédits qu'ils font, dont leur fameux 35% dans cette manche ?
13:41 - D'accord. - Ah, d'accord. Donc, plus de ratio.
13:43 - Pour les investisseurs ? - Pour les investisseurs.
13:45 - Pour les investisseurs. - Oui, pour les investisseurs particuliers.
13:47 - Mais c'est le cas pour les S&I, par exemple.
13:49 - Oui, d'accord. Mais les S&I, c'est déjà des gens un peu érudits.
13:52 La plupart des gens achètent un ou deux logements, voire trois dans leur vie.
13:55 - Et ils ne se mettent pas en S&I.
13:57 - Ils ne se mettent pas en S&I. Et c'est souvent, d'ailleurs, je fais une parenthèse,
13:59 et ce qui se passe en ce moment, un bon complément de retraite.
14:01 Je veux la parenthèse. Bon. Voilà une possibilité.
14:05 - D'accord. - On dit 35%. Je connais des gens qui,
14:08 quand on fait le calcul, sont à plus de 100% d'endettement,
14:11 quand on fait ce calcul-là, qui est faux.
14:13 Donc, faisons un calcul qui correspond à la réalité.
14:15 L'appartement est payé un tiers par la fiscalité, à peu près, si on fait vite.
14:18 - Vous avez une autre proposition ? - Oui, j'ai une autre proposition.
14:21 Moi, je propose, ça avait déjà été fait sous M. Balladur, Premier ministre,
14:27 exonération de droits de succession sur tout appartement neuf
14:30 acheté pendant cette période-là.
14:32 Ça peut être un plafond pour ne pas qu'il y ait un effet d'aubaine.
14:34 - Exonération. - Oui.
14:36 J'ai vu, moi, j'étais déjà en activité à ce moment-là,
14:39 on va être dans les années 93-94,
14:41 les gens achetaient un appartement,
14:44 passaient là, chez le notaire, à 11h,
14:46 et à 12h, faisaient une donation à leurs enfants,
14:49 ce qui permettait de transmettre une espèce de patrimoine.
14:51 Alors, on peut me rétoquer que ça aide,
14:55 ceux qui peuvent le faire. Oui, d'accord, mais,
14:57 il faut bien lancer l'économie, il faut trouver un truc.
14:59 Là, il faut trouver quelque chose.
15:01 Je propose bien des mesures exceptionnelles de courte durée.
15:03 - Il y a urgence, les mesures sont sur la table.
15:05 Vous allez rencontrer, j'imagine, les législateurs, peut-être des élus.
15:10 - Vous l'avez déjà déjà rencontré, me semble-t-il.
15:12 - Oui, je les vois souvent. On échange aussi par des moyens modernes,
15:15 ce qui s'appelle le téléphone, le SMS.
15:17 - J'ai changé avec attention, ça j'aime beaucoup.
15:19 - Merci Pascal Boulanger, restez avec nous.
15:21 Pour la deuxième partie, nous parlerons bien évidemment de la nécessité du logement neuf,
15:26 face à la flambée des prix de l'énergie, bien évidemment,
15:30 et tout à l'heure, on va se retrouver,
15:32 et on va, bien sûr, maintenant, la séquence que vous aimez, les amis,
15:36 puisque vous posez les questions sur le club Facebook "Les Propriétaires Gérés par Capital".
15:40 C'est ça que vous concerne pour la première partie, tout de suite après ça.
15:43 Le grand rendez-vous de l'immobilier revient dans un instant.
15:47 - Vous et moi, on se connaît bien. On se voit tous les jours.
15:53 Vous pouvez trouver que j'ai du charme, que je suis un peu démodé, ou trop isolé.
16:01 Je suis capable de faire rêver, comme d'empêcher de dormir.
16:06 Mais même quand je ne suis pas là, on parle de moi.
16:11 Et s'il arrive que l'on me quitte, c'est toujours bon de me retrouver.
16:15 De ma voix, tout simplement.
16:20 Je suis l'ancien, l'actuel, le prochain.
16:26 Je suis le bien, celui que vous voulez acheter, vendre, louer ou faire gérer.
16:31 Orpi, des femmes et des hommes pour votre bien.
16:34 Le grand rendez-vous de l'immobilier, ça vous concerne.
16:40 47ème numéro, les amis. Bonjour, ça vous concerne.
16:43 Première partie, je vous rappelle que ça vous concerne, c'est fait pour vous.
16:46 Ça vous donne les conseils, les bons plans, les tuyaux.
16:48 Avec nos amis avocats, notaires, agents immobiliers, banquiers.
16:53 Et là, en l'occurrence, on a le meilleur avocat des droits immobiliers français.
16:57 - Bonjour Sylvain, bonjour Guillaume.
16:59 Et c'est Manuel Raison qui est avec nous. Bonjour Manuel.
17:01 - Bonjour à vous.
17:02 - Bienvenue dans le grand rendez-vous de l'immobilier.
17:04 - Je trouve ça génial, quand on est avocat et qu'on s'appelle Raison.
17:08 J'imaginais, "Monsieur le Président, j'ai raison de..."
17:11 - Je regarderais le nombre d'émissions... - "J'ai doublement raison."
17:14 - C'est la 47ème, et je regarderais le nombre d'émissions où t'as dit ça, quand il était présent.
17:18 - Est-ce que je lui ai déjà dit que j'ai plaidé contre Thor ?
17:20 Je sais pas si tu l'avais dit.
17:22 J'ai plaidé contre Maître Thor.
17:24 - Non. - Ah, ça je savais pas.
17:26 - Et le juge, il a remarqué tout de suite, il a dit "Bon bah je crois que les jeux sont faits."
17:29 - C'est drôle, c'est drôle.
17:32 J'adore, j'adore, j'adore, j'adore.
17:34 Non mais t'avoueras quand même que quand on s'appelle Raison et qu'on est avocat,
17:39 c'est extraordinaire.
17:41 Je crois que j'ai connu quelqu'un qui était chez EDF, qui s'appelait "La Lumière".
17:45 - Bah oui, c'est un classique.
17:47 - Voilà, ou "Le Pincec à la Mer".
17:49 - Deux questions pour Manuel Raison.
17:51 Question de nos auditeurs posées sur le groupe Facebook "Le Club des Proprios".
17:55 Voici la première pour notre avocat Caroline.
17:58 Elle est copropriétaire à Lens.
18:00 C'est la folle, comment faire partir un membre du conseil syndical
18:04 qui semble-t-il terrorise tout le monde dans l'immeuble ?
18:07 Caroline précise qu'elle n'est pas membre, elle, du conseil syndical.
18:11 - Mais il semble qu'il y ait quand même quelqu'un dehors.
18:14 - Vraie question.
18:16 - Ça c'est du vécu pour tout le monde.
18:19 - C'est vrai qu'il y a beaucoup de copropriétaires qui sont complètement plombés
18:23 par quelqu'un qui, comme ça, terrorise la copro,
18:27 engendre des coûts supplémentaires parce qu'il va consulter partout.
18:31 Ça peut être une vraie plaie pour une copropriété.
18:34 Alors la réponse pour Caroline, c'est que...
18:38 - Un contrat en Ukraine.
18:40 (Rires)
18:42 - Je plaisante. Franchement c'était...
18:44 - En fait, sa réponse c'est qu'il y a une sorte de parallélisme des formes.
18:47 C'est-à-dire que les membres du conseil syndical sont élus en Assemblée Générale,
18:51 ils peuvent être évoqués en Assemblée Générale.
18:53 Donc ça c'est la première chose.
18:55 D'autres membres du conseil syndical, dans certaines circonstances,
18:58 peuvent aussi être élus, désignés par le juge.
19:03 Et dans ce cas-là, c'est toujours par la législative des formes,
19:06 le magistrat qui a potentiellement le pouvoir de révoquer ce membre du conseil syndical.
19:12 Ce qui est intéressant pour Caroline, parce qu'elle a l'air de s'inquiéter
19:15 de ne pas faire partie du conseil syndical et à ce qu'elle peut agir.
19:19 Oui, parce qu'en réalité, l'article 10 du décret du 17 mars 67,
19:24 qui concerne le droit à la copropriété, prévoit que tout copropriétaire
19:27 peut notifier au syndic, donc c'est pas un recommandé,
19:30 les questions, les résolutions en tout cas, qu'il souhaite voir inscrire à l'ordre du jour.
19:35 Donc elle peut tout à fait écrire à son syndic en disant
19:38 "je veux que pour la prochaine Assemblée Générale, vous placiez cette résolution".
19:42 Donc elle la rédige et elle prévoit aussi la majorité.
19:46 C'est-à-dire qu'autant le dire tout de suite, puisque ce qui est important,
19:49 c'est de savoir que le syndic n'a pas le choix que de recopier
19:52 ce qu'elle envoie comme projet de résolution.
19:54 C'est une obligation du syndic. Par contre, il ne peut pas le modifier.
19:57 Donc il faut effectivement que la résolution soit claire,
19:59 qu'elle dise "je souhaite effectivement que nous vouquions la révocation
20:02 de monsieur, de son poste, de conseil syndical"
20:05 et qu'elle prévoit la majorité du vote de cette résolution,
20:09 sachant que la majorité, c'est l'article 25C de la loi de 65,
20:14 à savoir la majorité des voix de tous les copropriétaires,
20:17 avec une potentielle deuxième lecture, c'est-à-dire que dans l'hypothèse
20:21 qu'elle n'a pas la majorité, je dirais, au premier tour,
20:24 on fait immédiatement un second vote à partir du moment
20:28 où un tiers des voix a accepté la révocation.
20:31 C'est-à-dire qu'à partir du moment où on n'a pas la majorité,
20:33 mais il y a un tiers qui est pour, dans ce cas-là, on passe à un deuxième vote.
20:36 Un vote, cette fois-ci, à l'article 24, c'est-à-dire des copropriétaires présents.
20:40 Il nous faut cette fois-ci la majorité des copropriétaires présents
20:43 représentés au oyant et votés par correspondance.
20:45 - D'accord. Très bien. Donc il y a moyen d'agir pour Caroline.
20:49 - Nicole, maintenant, une question pour vous, Manuel Raison.
20:54 Nicole, elle est présidente du conseil syndical d'une copro à Nancy.
20:58 Un de ses copropriétaires a agrandi son entrée en empiétant sur le couloir,
21:02 partie commune de la copropriété, et ça empêche l'accès aux greniers et aux combles.
21:08 Les travaux ont été achevés, c'est important, il y a 26 ans.
21:11 Est-ce que Nicole peut s'opposer à cet agrandissement
21:14 et est-ce qu'il y a prescription quelque part ?
21:16 - Oui, c'est ça la question de Nicole. Évidemment, on a un droit de la propriété,
21:21 puisqu'il s'agit d'empiétement sur les parties communes, qui est protégé.
21:23 La question, c'est sur la prescription, puisque les travaux ont été faits il y a 26 ans.
21:27 Est-ce que la prescription décennale est applicable ou pas ?
21:30 Ou éventuellement quinquennale ? Non, qu'elle se rassure.
21:34 Là, on a une prescription qui est de 30 ans.
21:37 Donc là, le fait que les travaux aient été achevés il y a 26 ans, c'est pas un souci.
21:42 Mais d'une manière générale, il faut toujours se rappeler, lorsqu'on parle de prescription,
21:47 on oublie, on est souvent content de connaître la durée de la prescription,
21:51 mais on oublie de s'apesantir sur le point de départ de la prescription.
21:55 Le point de départ de la prescription, ça va être la fin des travaux,
22:00 où le moment, ce qui peut décaler dans le temps encore plus que 30 ans,
22:07 c'est le moment où la personne qui vient assigner a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance.
22:15 C'est-à-dire que si j'ai un empiétement qui n'est pas au vu de tous,
22:19 qui est en cachette et que je le découvre 10 ans après,
22:22 parce que je n'étais pas censé le voir et que je n'avais pas accès, je ne pouvais pas le voir,
22:26 eh bien là, ça décale encore le délai.
22:28 Donc encore une fois, là, il n'y a pas de souci.
22:31 C'est-à-dire que souvent, une action en justice peut être intentée
22:34 afin de remettre l'Etat des lieux de manière, de la façon dont c'était antérieure,
22:40 c'est-à-dire de reculer sa porte de couloir.
22:42 - Et surtout pour accéder au grignot comble, ce qui est important pour une copropriété.
22:47 - Et pour le conseil syndical de Nicole.
22:49 Merci beaucoup, Manuel Raison.
22:51 - Merci à vous.
22:52 - On vous retrouve dans le Grand Rendez-vous de l'Immobilier.
22:54 Vous revenez quand vous voulez.
22:55 À Paris, Paris Centre, pour votre cabinet.
22:58 raison-avocat.fr, simplement.
23:01 - Exactement.
23:02 - Et voilà, on enchaîne avec la deuxième partie du Grand Témoin, tout de suite après ça.
23:07 - Le Grand Rendez-vous de l'Immobilier, Orpi Territoire, avec Orpi.
23:13 - Rebonjour les amis, 47e numéro du Grand Rendez-vous de l'Immobilier,
23:17 avec mon ami Guillaume Chazoulière.
23:18 Ça va toujours, Guillaume ?
23:19 - Jusqu'à présent, oui.
23:20 - Voilà, celui qui écrit le plus vite que son nombre.
23:23 Le Grand Observatoire de l'Immobilier.
23:25 Chaque mois, un focus dans les territoires.
23:27 Je vous propose qu'on prenne la route.
23:28 On va aller dans le sud-ouest.
23:30 Voilà, dans le sud-ouest du côté de Rodez.
23:32 Et nous avons en duplex, depuis Rodez, dans l'Aveyron, Thomas Lacombe.
23:37 Bonjour, Thomas.
23:38 - Bonjour, bonjour à vous.
23:40 - Merci d'être avec nous, Thomas.
23:42 On a tout de suite compris que vous étiez dans l'Aveyron, ne serait-ce qu'à l'accent.
23:45 Bouran Immobilier, c'est votre agence à Rodez.
23:49 Alors, la question que je vous pose, puisque vous observez le territoire en grande proximité,
23:54 question plus générale, comment il se passe le marché actuellement immobilier à Rodez ?
23:59 - Alors, le marché immobilier à Rodez et dans l'Aveyron reste dynamique.
24:04 Donc, on connaît depuis maintenant 2, 3, 4 ans, un marché en hausse,
24:09 tant au niveau des prix qu'au niveau du nombre de ventes.
24:12 Pour l'instant, nous, à Rodez, on n'a pas connu de baisse.
24:15 On est en train de s'apercevoir que les prix commencent à se tasser,
24:19 mais on voit qu'il y a quand même de la demande.
24:22 Des acheteurs qui sont toujours présents, des vendeurs qui sont toujours là aussi.
24:27 Donc, que ça continue, mais pour l'instant, toujours dynamique.
24:31 - Alors, et aux alentours, est-ce que Rodez, un peu comme à Paris, les grandes métropoles,
24:35 une première couronne, comment ça se passe ?
24:38 - Oui, nous, on est à proximité de Toulouse et de Montpellier.
24:42 En fait, on est à moins d'une heure trente de Toulouse, par un axe autoroutier.
24:46 Pareil pour Montpellier.
24:48 Donc, on est aussi tiré par ces deux grosses métropoles.
24:52 Et on récupère de plus en plus de personnes, d'habitants de ces grosses métropoles
24:56 qui viennent se réfugier, je dirais, dans le calme et le bien-vivre averronné.
25:01 - Alors, vous me faites la transition. Justement, je voulais un petit focus sur l'attractivité.
25:05 Qui sont ces acheteurs qui viennent à Rodez ?
25:07 Ils viennent de Toulouse, mais ils viennent peut-être d'ailleurs.
25:10 Quel est le profil dans le détail ? Est-ce que c'est des acheteurs en résidence principale ?
25:14 Est-ce qu'on fait un peu d'immobilier locatif ?
25:16 - Oui. Alors, déjà, la part d'immobilier locatif, pour ce qui est de l'agglomération du Grand Rodez,
25:21 qui représente environ 55 000 habitants, c'est 20 à 25 %, donc c'est quand même élevé.
25:26 Ça fait quasiment un quart des ventes qui se font pour des investissements locatifs.
25:29 Après, pour les résidences principales, alors déjà, les averronnés, qui bougent,
25:35 qui changent de logement pour différentes raisons.
25:39 Par contre, l'effet Covid a accéléré les gens extérieurs au département qui viennent chez nous.
25:47 Alors, beaucoup du sud de la France qui fuit la chaleur, puisque nous, on a un climat, on va dire, tempéré.
25:55 On est entre le sud et le Massif central, donc on a un climat qui est très agréable, et je ne suis pas chauvin.
26:02 On a aussi des Parisiens, puisque vous devez savoir qu'il y a une forte communauté averronnaise à Paris.
26:08 Du coup, pas mal d'averronnés de Paris qui viennent soit acheter de la résidence principale à Averro,
26:14 soit arrêter leur carrière, notamment restauration, hôtellerie, et vivre en Averro.
26:19 Justement, la question pour les investisseurs ou pour ceux qui veulent s'installer dans cette belle région
26:25 où on mange toujours aussi bien, d'ailleurs, je précise, à Rodez.
26:29 Je vais vous poser la première question, le prix moyen du mètre carré sur Rodez intra-amuros.
26:34 Oui, parce que vous disiez qu'on atteint un plafond là aujourd'hui.
26:37 Il est à combien ?
26:38 Oui, on est un peu plus de 2 000 euros du mètre carré.
26:41 On va dire qu'on est entre 2 000 et 2 500 euros du mètre carré.
26:44 En fait, c'est pour cette raison que notamment les gens de Toulouse-Montpellier viennent.
26:48 Là où à Toulouse, on est à 4, 5, 6 000 euros en faisant une arrêt de mi-voiture.
26:53 On a une maison très sympa pour moins cher, on a un taux de chômage qui est plus bas que la moyenne nationale,
26:57 on a un taux de délinquance qui est plus bas que la moyenne nationale.
27:00 Donc, venez à Rodez.
27:02 Thomas, quand vous dites 2 500 euros, est-ce que dans les quartiers prime,
27:06 Cœur de Ville, très beau quartier, on est à combien au maximum ?
27:10 Dans les quartiers chics, on va dire.
27:14 Oui, dans les plus beaux appartements, depuis 6 mois, ils se vendent à 4 000 euros du mètre carré.
27:21 Donc, on a quand même une amplitude qui se rapproche presque des prix des grandes métropoles.
27:26 Oui, mais j'imagine que dans les grandes métropoles, c'est pareil.
27:29 Pour les très beaux quartiers, ça peut monter aussi.
27:31 C'est très clair.
27:32 Question, est-ce qu'il y a des marchés de report ?
27:35 Est-ce qu'il y a un marché de report en dehors de la ville de Rodez ?
27:39 Proximité, petite ville de proximité qui est accessible par les transports, accessible par les autoroutes.
27:44 Est-ce qu'il y a des marchés émergents, des bons plans, dans lesquels vous conseilleriez à ceux qui nous écoutent d'investir ?
27:51 Oui, tout à fait.
27:52 C'est là qu'on a constaté la hausse la plus forte.
27:55 Disons que sur l'agglomération du Grand Rodez, ça a augmenté comme partout, mais pas de manière exponentielle.
28:01 Par contre, les gens de l'extérieur, des grandes villes, Montpellier, Perpignan, Toulouse, Aix-en-Provence, Marseille,
28:09 ils sont venus et ça ne leur posait pas de problème de faire 30-35 minutes de voiture.
28:14 Donc, c'est là qu'on a trouvé ce marché de report et qui a explosé.
28:18 Là où, il y a quelques années, on avait dû vendre des maisons à 100 000, 150 000,
28:22 et on mettait un an pour les vendre, aujourd'hui, ça a dépassé 200 000 euros et en 2-3 mois, c'est vendu.
28:28 C'est un vrai marché de report sur la proximité à 30-35 minutes de Rodez.
28:33 Je reviens sur Rodez.
28:35 On disait aussi les prix de 2 000 euros de mètre carré, voire un peu plus premium, voire plus sur les quartiers premium.
28:41 Vous disiez aussi qu'après deux ans de croissance, on atteint un plafond à ces prix-là.
28:46 Est-ce que justement, on parle beaucoup des passoires thermiques, de rénovation énergétique,
28:50 d'opportunités à prendre dans l'ancien, sur des prix un peu décotés, à rénover ?
28:56 Est-ce qu'il y a un marché un peu de bien à rénover et donc moins cher que ces prix ?
29:01 Alors oui, on a un parc immobilier qui tend à se rénover et à se renouveler sur Rodez,
29:07 mais il y a eu de grosses constructions dans les années 60-70.
29:11 Donc, on arrive aujourd'hui avec ces appartements-là, comme la moyenne nationale,
29:16 avec des étiquettes, le DPE aujourd'hui, c'est quelque chose d'incontournable,
29:20 avec des DPE, un G, un F ou un E, donc forcément qu'il faut rénover.
29:24 Évidemment, ces bielles-là se vendent, mais avec une sous-cote.
29:27 Donc, il y a de vraies bonnes opérations, d'autant plus qu'on est là, nous, en tant qu'agent immobilier,
29:31 pour les accompagner sur des solutions pour le rénover au mieux.
29:35 Question justement, on parle bien sûr des prix.
29:39 Qu'en est-il du marché locatif ? Y a-t-il une tension locative sur Rodez et son agglomération ?
29:46 Et enfin, quel est le prix moyen de location au mètre carré ?
29:52 Alors oui, il y a une tension locative.
29:56 Là, par contre, on est loin de la tension que vous pouvez connaître dans les grandes métropoles.
30:00 Ça dépend du segment de biens.
30:03 Sur des petites surfaces, type studio, T1, T1 bis, on a quand même pas mal de choix.
30:08 Donc là, on arrive à satisfaire les besoins.
30:11 Donc, il y a du stock ?
30:12 Il y a du stock.
30:13 Voilà, il y a un stock.
30:15 Le locataire, on peut le trouver plutôt facilement.
30:17 Par contre, dès qu'on va augmenter la surface sur des T3, T4 et des maisons,
30:21 là, on remarque une pénurie de biens.
30:23 Donc, c'est des choses qui se louent très facilement et forcément, par effet mécanique, les loyers tombent.
30:29 Et le prix au mètre carré pour un studio, un T2 ou une maison ?
30:34 Je peux vous parler en loyer par type de biens.
30:37 Sur un studio, on est autour de 350 euros par mois.
30:40 Sur un T2, on va être aux alentours de 450, 500.
30:44 Et après, si on veut un bel appartement un peu plus grand avec trois chambres,
30:48 on va frôler les 800, 900 euros.
30:50 Et pour une très belle maison, on va être entre 1 000 et 1 200 euros par mois.
30:53 C'est sûr que pour nous, les Parisiens, ça nous fait rêver ces prix-là.
30:56 Oui, c'est vrai.
30:58 C'est très clair.
30:59 Merci beaucoup pour ces précieux enseignements.
31:02 Je rappelle les amis, c'est à Rhodes, un territoire extrêmement attractif.
31:06 Et la bonne adresse, si vous voulez vous y installer, c'est chez Bourron Immobilier, animé par Thomas Lacombe.
31:12 Merci Thomas Lacombe.
31:14 Merci à vous.
31:15 Et on enchaîne tout de suite, bien évidemment, avec la suite de notre programme.
31:18 Et le mois prochain, on sera dans un autre territoire, grâce à Orpi France.
31:21 On fait le tour des territoires chaque mois.
31:24 On vous donne les bons plans dans la ville et aussi les campagnes.
31:28 À tout de suite.
31:29 Le grand rendez-vous de l'immobilier, ça vous concerne.
31:33 Voilà, rebonjour les amis, ça vous concerne.
31:37 Première partie, c'est la séquence que vous adorez, parce qu'on vous donne les bons tuyaux, les bons plans et les bons conseils.
31:44 Et là, on ne va pas bouder notre plaisir.
31:46 On a un grand monsieur de l'immobilier sur le plateau avec l'ami Vincent.
31:49 Comment ça va Vince ?
31:50 Ça va.
31:51 Ce n'est pas moi le grand monsieur de l'immobilier quand même.
31:52 Oui, oui.
31:53 On est d'accord.
31:54 Oui, oui.
31:55 Que les gens ne confondent pas.
31:56 Je préfère.
31:57 Oui, oui, oui.
31:58 Et Olivier Princival qui est avec nous.
32:00 Bonjour, bienvenue.
32:01 Bonjour à tous.
32:02 Bonjour Olivier Princival.
32:03 Président de la FNIM Grand Paris.
32:04 Deux questions pour vous posées sur le groupe Facebook Le Club des Proprios, groupe géré par Capital.
32:08 Voici la première.
32:09 Alexandre, il vient d'acheter un appartement.
32:12 Il découvre après coup que le mur porteur sous son appartement a été détruit.
32:17 Son appartement penche de plus en plus.
32:19 Il angoisse.
32:20 Qu'est-ce qu'il doit faire ? Est-ce qu'il peut se retourner contre le mur ?
32:23 Quelle angoisse !
32:24 Vous rigolez, mais ce n'est pas le rôle de la sécu.
32:26 Ce sont des vraies questions.
32:28 Ce sont des vraies questions.
32:29 Pas de bol, mais il y a des solutions.
32:32 Le vendeur, la Coop Pro, qu'est-ce qu'il peut faire ? Alexandre, il est en panique.
32:36 Alors Alexandre, première chose, prévenir son syndic de co-propriétés.
32:40 Urgence.
32:41 Le syndic de co-propriétés va lancer les investigations dès lors qu'il y a un risque ou un mouvement sur les parties communes.
32:46 Parce que c'est là qu'on va voir que c'est un petit peu délicat la partie commune et la partie privative.
32:50 Notamment quand on abat une cloison dans certains types d'immeubles, on a des cloisons qui sont devenues par le temps porteuses.
32:55 Et parfois on se dit "tiens, démolir une cloison ça ne va pas impacter la structure du bâtiment"
32:59 et le voisin d'en dessous a peut-être eu cette idée.
33:01 Donc en abattant cette cloison, il peut y avoir derrière un mouvement du bâtiment.
33:05 Mais tant qu'on n'en est pas sûr, on prévient son syndic de co-propriétés qui va missionner un architecte,
33:10 visiter les parties concernées pour regarder quelle est l'origine du problème.
33:14 C'est seulement quand on connaîtra l'origine du problème qu'on pourra proposer des solutions.
33:18 Donc aller vers le vendeur, la Coop Pro.
33:20 D'abord une mise en sécurité.
33:21 Et puis ensuite, en fonction de l'origine du problème, si c'est un problème qui relève des parties communes,
33:26 donc ça sera la Coop propriété qui devra engager des travaux.
33:30 Si ça relève du vendeur, alors c'est pas son vendeur, son vendeur n'est pas au courant.
33:35 Si c'est le voisin d'en dessous qui a retiré la cloison, c'est pas un problème de...
33:37 - Il n'y a pas de responsabilité là, on peut pas savoir...
33:39 Enfin le vendeur il est Coop propriétaire.
33:41 - Le vendeur il est au-dessus.
33:42 Si vous êtes dans un immeuble collectif, vous êtes au-dessus, et que la cloison a été abattue ou le mur en dessous,
33:46 ça n'est pas la faute du vendeur.
33:48 Sauf si le vendeur était déjà au courant du problème avant,
33:51 et là on passe dans le sujet du vice sur la vente,
33:56 et là on est dans un autre schéma où il faut effectivement démontrer que le vendeur avait connaissance du problème
34:01 pour demander la résolution de la vente.
34:03 Mais d'abord, d'un point de vue très pragmatique, Alexandre,
34:05 soyez tranquille, d'abord vous prenez votre syndic,
34:07 y met en sécurité, on trouve d'abord des solutions réparatoires,
34:10 et c'est une fois qu'on a mis en place les solutions réparatoires qu'on va chercher des responsabilités.
34:14 - C'est hyper important parce que la responsabilité du syndic, elle est quand même très forte.
34:18 - C'est surtout l'accompagnement du syndic en cas de problème.
34:20 Parce qu'en fait, on en parle beaucoup des syndics,
34:23 mais c'est la première ligne de défense de chacun des copropriétaires.
34:27 - En tout cas la règle ne touche jamais à un mur porteur,
34:30 sauf si on doit le tomber, c'est possible, mais on fout l'accord de...
34:34 - La règle générale, c'est quand on envisage de faire des travaux,
34:37 on fait d'abord appel au syndic pour vérifier quelles sont les formalités à faire,
34:41 on a des études, on fait venir un architecte en général quand il y a des travaux un peu lourds,
34:44 parce que selon la catégorie d'immeuble, on peut avoir effectivement des mauvaises surprises.
34:48 Si on fait les choses, elle va vite.
34:50 - Une autre question pour vous Olivier Principal.
34:52 Jean, il est bailleur, son logement a un diagnostic énergétique classé G,
34:56 est-ce qu'il peut continuer à le louer, et si oui, combien de temps ?
35:00 - Alors là, il y a un max de questions sur la question, parce que tout le monde...
35:03 - Je vais répondre vite, je vais répondre vite, vous n'êtes pas seul.
35:08 - Vous n'êtes pas seul, puisque rien que sur le Grand Paris,
35:11 on a deux tiers des logements qui vont être frappés d'une interdiction de location d'ici 2034,
35:15 ce qui est une hérésie généralisée.
35:18 - Ça représente un volume considérable ?
35:20 - Non mais c'est n'importe quoi, vous connaissez ma position sur le sujet, mais ne le lui jouons pas.
35:25 D'abord, c'est bien lire son diagnostic de performance énergétique,
35:30 parce que seuls sont frappés d'interdiction de location depuis le 1er janvier 2023
35:34 les biens dont la consommation est supérieure à 450 kWh/m² d'énergie finale.
35:41 Or, dans les diagnostics de performance énergétique, en général c'est exprimé en énergie primaire.
35:46 Donc déjà, il y a une distinction de termes,
35:49 qui fait qu'en réalité on pourrait croire qu'on ne peut pas louer son bien parce qu'il est classé G,
35:54 or il est peut-être encore louable pendant deux ans, jusqu'au 1er janvier 2025.
35:58 Dès lors qu'il fait moins de 450 kWh/m² en énergie.
36:01 - Le 1er janvier 2025 c'est la date fixée par le législateur pour dire G ?
36:05 - Alors en fait, maintenant on a inventé le G+.
36:07 Le G+ c'est celui qui est à 450 kWh/m² en énergie primaire,
36:12 mais c'est l'énergie finale qui nous concerne aujourd'hui pour savoir si on est en interdiction de location.
36:17 Donc déjà, rien que sur Paris par exemple, il y a 38 000 logements qui sont impactés par le G+.
36:22 - Une question, énergie primaire, énergie finale, c'est quoi la différence ?
36:25 - C'est à mon avis un aménagement de langage qui a permis d'avoir un léger moratoire de deux ans sur les logements classés G en réalité.
36:33 Donc c'est une opportunité pour réaliser maintenant les travaux de rénovation énergétique.
36:37 - Donc Jean il consulte bien son DPE, il essaie de bien louer...
36:41 - Vous résumez là, je n'ai pas bien compris.
36:43 - Jean il lit son DPE, il fait appel à son agent immobilier, son administrateur de biens,
36:48 pour le conseiller dans la démarche à suivre, surtout ne pas louer si on est en dehors des clous.
36:53 Et si c'est le cas, on se fait accompagner pour engager des travaux de rénovation énergétique
36:58 qui lui permettront de sortir les classes, de cette classe G, voire F,
37:03 puisqu'il faut de toute façon à terme arriver...
37:05 - Oui, mais un truc que je ne vais pas vous dire, c'est que G aujourd'hui, ce n'est pas interdit à la location.
37:07 - Si vous êtes en dessous de 450 kWh/m² en énergie finale.
37:12 - Merci beaucoup Olivier Princibal.
37:14 - Avec plaisir.
37:15 - FNIM.fr pour trouver toutes les agences.
37:17 - Merci Olivier Principal, d'ailleurs félicitations parce que vous avez été élu à la tête de la Fédération du Grand Paris.
37:22 Vous avez pris vos fonctions le 1er janvier 2023.
37:24 On vous souhaite une très très belle année, un très beau mois d'avril.
37:27 On se retrouve tout de suite après notre séquence.
37:29 - Le grand rendez-vous de l'immobilier, le grand témoin.
37:34 - Oui bonjour les amis, seconde partie avec notre grand témoin du jour,
37:39 c'est le président de la Fédération des promoteurs immobiliers, Pascal Boulanger.
37:42 Merci Pascal Boulanger d'être resté avec nous pour ce 47e numéro.
37:47 On va parler toujours d'une œuvre, bien évidemment, Guillaume.
37:50 Et on va se pencher sur un sujet hyper important, c'est l'énergie.
37:53 - Oui, on oublie le marché, on oublie les ventes.
37:55 On va parler de l'énergie, flambler des prix de l'énergie depuis maintenant plus d'un an.
37:59 Et beaucoup de particuliers qui se posent sans doute la question,
38:03 en tout cas dans un projet futur, si j'achetais, si j'investissais dans le neuf,
38:06 est-ce que ça me permettrait véritablement de faire des économies d'énergie ?
38:10 Alors en quoi, monsieur Boulanger ? Si c'est vraiment le cas.
38:13 - La réponse est évidente.
38:15 Nous sommes un continent qui s'appelle l'Europe, très vertueux de ce côté-là.
38:20 Et la France veut être l'exemple.
38:23 Donc nous avons en France, on peut dire, sûrement les logements les plus vertueux d'Europe,
38:29 c'est sûr, peut-être même du monde.
38:31 Donc nous, nous savons que quand on achète un appartement neuf,
38:35 nous consommons en moyenne 4 à 5 fois moins qu'un appartement ancien, classique,
38:42 et 8 à 10 fois moins qu'un appartement classé F ou G, dans les DPEF ou G.
38:49 Donc c'est évident que les logements neufs...
38:52 Et d'ailleurs, c'est pour nous un argument de vente.
38:56 L'inconvénient, c'est que ça sur-enchérit nos coûts, on en parlait déjà la fois dernière,
39:00 sur cette pause normative que nous demandons.
39:03 Mais l'avantage aussi, c'est que ça nous donne un argument.
39:05 L'appartement neuf est totalement plus économe, je vous l'ai dit, 4 à 5 fois que la moyenne,
39:10 et 8 à 10 fois que les classés F ou G.
39:14 - Pour ceux qui nous écoutent, on va essayer d'être très pragmatiques, Pascal Boulanger.
39:17 Quels sont les éléments précis qui permettent, par exemple, des économies au sein d'un logement neuf ?
39:22 Par exemple, je pousse un peu le bouchon, mais est-ce qu'on pourrait même imaginer
39:26 que le bâtiment puisse produire même de l'énergie ?
39:28 Est-ce qu'il peut y avoir des énergies passives ? Voilà.
39:30 - Oui, oui, tout ça existe. - Concrètement, comment ?
39:33 - Qu'est-ce qui nous rend si vertueux ? C'est très simple.
39:36 Au départ, c'est le législateur, il faut être clair entre nous.
39:38 C'est la fameuse RE-2020. Il y avait avant la RT-2012, maintenant nous sommes sous la RE-2020,
39:44 qui d'ailleurs a prévu des évolutions. Et donc, nos normes d'isolation,
39:49 toutes les normes, même acoustiques, il n'y a pas aussi que l'énergie,
39:53 il y a aussi toutes ces normes, toutes ces normes ont été amplifiées.
39:56 Elles ont eu, je me répète un peu, comme inconvénient quand même de surenchérir les coûts,
40:00 et là, il faut faire attention parce qu'il ne faut pas non plus des salvabilités inégalitaires.
40:03 Vous savez, nous, on est pour que le logement reste abordable.
40:06 Et si on le veut parfait, il va être trop coûteux.
40:10 Et j'aime bien dire, je sais que ça fait rire un peu Sylvain,
40:13 mais le mieux dans ces cas-là devient l'ennemi du bien.
40:15 Et donc, il faut faire aussi attention. Donc nous, on est totalement d'accord,
40:19 mais il ne faut pas non plus aller trop loin dans l'exigence
40:22 parce qu'on est déjà les plus exigeants d'Europe, qui est déjà les plus exigeants du monde.
40:26 Et après, on peut encore, techniquement, on peut, mais à un moment, ça a un coût.
40:30 Et nous, les entreprises de bâtiment, les maîtres d'oeuvre que nous voyons disent
40:33 "Attention, tout ça, on ne sait pas aujourd'hui le faire forcément à des prix standards."
40:38 Donc tout ça a un surcoût.
40:39 Donc il ne faudrait pas non plus que nos clients surpayent fortement leur logement
40:45 pour consommer moins. Donc c'est l'équilibre.
40:47 - Mais aujourd'hui, concrètement, pour revenir à la question de Sylvain,
40:48 donc il y a les matériaux, donc ça permet pour certains même de logements
40:52 peut-être de produire de moins de l'énergie.
40:54 - Alors il y a les matériaux. On a tout simplement des choses toutes basiques, qui ne coûte rien.
40:57 On a aussi plus réfléchi à l'exposition des logements.
41:01 On essaie, bien sûr, mais on l'a toujours fait, mais là, on essaie de trouver encore mieux.
41:06 Peut-être que des fois, vous savez ce qu'on appelle les doubles orientations,
41:10 ou les doubles expositions.
41:12 Si on fait un séjour d'angle, vous pouvez à la fois avoir le soleil du sud et le soleil de l'ouest.
41:17 - D'ailleurs, je crois que dans l'aéronautique, vous avez des contraintes.
41:20 - Absolument, à partir du titre 3.
41:22 Donc voilà, on travaille sur ça, l'exposition, mais sur l'isolation,
41:26 toute énorme d'isolation, les nombres d'effets.
41:28 - Mais sur les sources d'énergie, ici à la boulangerie, c'est quoi comme source d'énergie ?
41:32 C'est alimenté par quoi ? Comment vous optimisez le coût énergétique ?
41:36 - Aujourd'hui, alors, ça a été amusant, parce qu'il y a 15-20 ans, nous avions dit
41:39 "l'électricité, c'est fini, il faut mettre du gaz".
41:42 Aujourd'hui, avec ce nombre-là, on dit "ben non, c'est plus le gaz du tout, c'est l'électricité".
41:47 Il y a des résidences qui réfléchissent, des promoteurs qui réfléchissent,
41:50 mais c'est encore un peu techniquement coûteux, à faire des résidences passives.
41:54 On peut utiliser les toitures pour faire des panneaux solaires.
41:58 On commence à voir aussi... - On commence à en voir ?
42:00 - Oui, on commence à en voir. On voit aussi certaines murs de façade qui sont, sur certains endroits...
42:04 - Végétaux ? - Végétaux, oui, mais aussi en photovoltaïque.
42:07 - En photovoltaïque, des murs en photovoltaïque. - On commence à le voir.
42:10 Donc, tout ça fait que, bien évidemment, les logements...
42:13 Mais c'est un peu comme en matière automobile, les voitures consomment 5 fois moins qu'avant,
42:16 pour des performances encore meilleures. On est dans cette même...
42:19 Moi, je suis toujours un petit peu... Les choses ne sont jamais parfaites.
42:24 Donc, attention aussi. On peut tout faire techniquement.
42:27 Mais si, après, on fait des choses formidables et que plus personne ne peut les acheter,
42:30 est-ce qu'on aura eu raison ou pas ? - Je pense que ça sera raisonnablement,
42:32 au niveau de l'équation économique. - Voilà. C'est pour ça que je suis toujours
42:34 totalement favorable, mais un peu modérateur, quelquefois, pour ne pas déçoire de la vision.
42:38 - Si on se projette un peu pour voir un petit peu à l'avenir, justement,
42:41 il y a peut-être des modes de construction qui peuvent challenger un petit peu ce qu'on a aujourd'hui,
42:47 en mode économique et en mode d'énergie. On parle beaucoup du bois.
42:50 - Économie d'énergie, ça peut, par exemple, équivaloir à un gain de pouvoir d'achat.
42:53 Vous êtes d'accord ? - Bien sûr.
42:55 - C'est du gain de pouvoir d'achat. - Sauf si on achète le logement trop cher,
42:57 parce que c'est ce qu'on n'aura pas mis pour l'énergie. On l'aura mis dans l'achat du logement
42:59 ou dans le remboursement du crédit. Donc, c'est pour ça que je suis toujours avec ma balance et mon curseur.
43:03 - Très juste. - Oui.
43:05 - Projetons-nous un petit peu, puisqu'on est dans le... Aujourd'hui, est-ce qu'il y a des modes de construction
43:08 qui peuvent justement résoudre ce problème entre équation économique, comme vous dites, et économie d'énergie ?
43:13 - Ou est-ce qu'on ne peut pas résoudre l'équation ?
43:15 - Est-ce qu'il y a des modes de construction pour les promoteurs qui ont un avenir ?
43:20 - Oui, on parle du bois. Mais sachez qu'il y a aussi une directive qui circule,
43:24 qui dit que comme le bois peut être dangereux, l'ESDIS demande à ce que certaines parties de bois
43:32 soient encerclées dans du béton. Donc, ça va coûter deux fois plus cher. On va faire le bois et le béton.
43:36 Donc, il faut aussi que le législateur qui nous impose une isolation, qui nous impose de changer de mode de construction...
43:43 Voilà. Moi, j'ai vu des circulaires. Il y a une directive qui sort de la préfecture de Paris au départ,
43:50 il y a 2 ou 3 ans, qui disait que toute construction bois devait, pour des raisons d'incendie,
43:56 être complètement encerclée par du béton. Donc là, on ne va pas dans la bonne direction.
44:02 - Donc, ça resterait une niche pour vous ?
44:05 - C'est pas mature. Je pense qu'on n'est pas encore à maturité. Vous savez, quand on regarde un chantier...
44:09 - Sur la filière, vous voulez dire ?
44:10 - On construit aujourd'hui comme on construisait il y a 5 ans.
44:12 - Certains promoteurs le vantaient beaucoup, me semble-t-il.
44:14 - Mais bien sûr.
44:15 - Oui, mais on dit justement que la filière s'organise de mieux en mieux. Pour vous, elle n'est pas encore à maturité ?
44:19 - Elle n'est pas encore à maturité parce que l'État n'a pas non plus totalement ouvert.
44:24 Si c'est pour faire du bois et pour des raisons de principe de précaution que je peux comprendre,
44:28 il faut l'encercler dans le béton, autant faire le béton tout de suite. Donc la filière boit, t'inquiète là-dessus.
44:33 - Mais est-ce qu'on ne fait pas un mauvais procès au béton parfois, alors qu'on a des bétons barcarbone qui sont très efficaces ?
44:38 Est-ce qu'il n'y a pas un mix hybride entre les deux ? En France, on aime bien opposer les gens.
44:42 Est-ce qu'il n'y a pas finalement une bonne jonction entre les deux ?
44:44 - Si, très certainement. Mais l'avenir nous le dira. Aujourd'hui, c'est vrai que le béton, ça paraît un matériau d'une autre époque.
44:52 Et peut-être que vous verrez que c'est lui qui, au final, gagnera le match. Parce que s'il faut, comme vous disiez tout à l'heure,
44:58 encercler le bois, il n'y a plus d'intérêt. Donc on n'est pas à maturité sur ces questions-là. On y va à tâtons.
45:05 - Ce sera à suivre avec beaucoup, beaucoup d'attention. Merci beaucoup, Pascal Boulanger.
45:10 Je rappelle que vous êtes président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers.
45:13 On peut d'ailleurs avoir toutes les informations sur vos actions de la Fédération sur le site Internet, bien évidemment.
45:20 Les promoteurs, c'est une offre de logement neuve. Je vous encourage à consulter ces offres,
45:24 puisque sans logement neuf, effectivement, on a des compressions sur les prix de l'ancien qui ne sont pas évidentes.
45:29 Et Dieu sait qu'en ce moment, ce n'est pas simple pour tout le monde. Merci, Pascal Boulanger.
45:33 - Merci, Simon. - On enchaîne tout de suite avec la suite de nos programmes.
45:36 - Le Grand Rendez-Vous de l'Immobilier, ça vous concerne.
45:41 - Rebonjour les amis 47e Miro, ça vous concerne.
45:45 Troisième partie, on va terminer ce rendez-vous avec l'ami Vincent, avec la Chambre des notaires de Paris.
45:54 Et on a la chance d'avoir le porte-parole qui est sur le plateau. C'est Thierry Delsalle. Bonjour.
45:59 - Bonjour. - Bonjour, Thierry.
46:01 Comme chaque mois, des questions du groupe Facebook Le Club des Propriétaires, posées à nos experts.
46:06 Thierry Delsalle, voici la question pour vous. La première, David et Jeanne, ils sont locataires d'un bien qui appartient aux parents de Jeanne
46:14 et qui est logé dans leur SCI familiale. Le jeune couple souhaite acquérir ce bien en sachant que la SCI est composée de trois logements.
46:22 Est-ce qu'ils peuvent entrer en tant qu'associés dans la SCI et régler leur part propre pour leur logement ?
46:29 - Je crains d'avoir une réponse un peu négative. En tout cas, si c'est une société civile classique, comme on les constitue aujourd'hui, ça n'est pas le cas.
46:38 Ça n'est pas possible. Ça ne serait possible que si c'était des anciennes sociétés civiles qui se constituent encore de temps en temps, et beaucoup plus rarement,
46:46 qu'on faisait dans les années 70, qui s'appelaient des sociétés civiles d'attribution. Et donc, en fonction des parts qu'on vous donnait, vous aviez un appartement qui correspondait aux parts.
46:56 C'est-à-dire que les parts vous donnaient droit à la jouissance du bien de l'appartement. Enfin, c'est encore le cas aujourd'hui. Il y en a encore quelques-unes qui perdurent.
47:03 Parce qu'à l'époque, les banques ne finançaient pas vraiment les promoteurs. Et donc, les promoteurs avaient trouvé cette solution. On trouvait des gens intéressés pour acheter dans un immeuble neuf.
47:14 Et chacun mettait son épargne. Et on leur donnait la jouissance du bien pendant toute la durée de la société. Et après, quand ils se retirent, soit ça s'appelle des retraits partiels.
47:24 Ils peuvent se retirer petit à petit. Soit on fait un retrait global et on dissout la société. Et là, du coup, ils ne deviennent qu'aux propriétaires.
47:30 Mais pendant toute cette durée, le propriétain de l'immeuble, c'est la société civile d'attribution. Là, dans notre exemple, c'est une société, si je comprends bien, classique, où vous avez 3 biens immobiliers.
47:41 Évidemment que les parts sociales ne correspondent pas à... Il n'y a pas de correspondance avec les appartements. Donc la seule solution pour eux, s'ils veulent vraiment acheter...
47:50 Mais j'ai envie de dire, derrière ça, on sent qu'ils veulent acheter à bon compte. Il y a peut-être d'autres moyens, mais ça, c'est encore une autre question.
47:58 Mais non, il faut qu'ils achètent en direct. C'est-à-dire que la société civile, représentée par les parents, puisque ce sont les seuls associés, d'après ce que je comprends, vendent à l'enfant le bien immobilier.
48:09 - Qui sort du coup de la société civile. - Qui sort de la SCI. - Voilà. Et ils l'achètent en direct.
48:13 Et sinon, ils ne peuvent pas forcément rentrer là, sauf si c'est une SCI d'attribution, mais qui ne se fait plus.
48:20 - Ça se fait encore très rarement. - Il vaut mieux consulter, dans ces cas-là. Il faut bien consulter un notaire, un abeka, qu'est-ce qu'il faut faire ?
48:27 Déjà, il faut connaître les statuts de la société pour savoir ce que c'est. Mais il y a 90% de chances, ou malheureusement pas de chances, que ça soit une société classique.
48:36 - C'est l'impression. - Thierry Delsalle, une question maintenant de Nicolas. Il ne peut pas accéder à la maison de sa mère, qui vient de décéder, car son frère, avec qui il est en conflit, refuse de lui donner les clés.
48:47 - Incroyable. - Avant que la succession soit transférée chez le notaire. Enfin, en tout cas, il veut que la succession soit faite pour lui donner les clés.
48:55 C'est ce que nous dit Nicolas, de son frère. Qu'est-ce qu'il peut faire ? Il s'estime lésé, aujourd'hui, Nicolas.
49:00 - Il s'estime, et je crois qu'il a parfaitement raison, parce que dans ces cas-là, il peut y avoir des disparitions de papier, de bijoux, de petites choses sympathiques.
49:10 - Le chaudron, rempli de Louis d'Or. - Et puis, il y a beaucoup de choses d'affect, aussi. Quand on est à se bagarrer comme ça, on enlève les photos, ce genre de choses.
49:21 - Vous l'avez vu, ça, dans votre carrière. - Et oui, malheureusement. La procédure, elle n'est malheureusement pas très, très simple.
49:26 Mais déjà, il faut qu'il envoie une lettre commandée. - À son frère. - Oui, c'est elle qui ne peut pas, c'est ça, dans la question ?
49:33 - Oui, Nicolas, il ne peut accéder à la maison de sa mère. - Ah, c'est lui. D'accord. - Parce que son frère... - Ah oui, d'accord, ses deux frères.
49:39 - Oui, ses deux frères, oui. - Bon, bah oui. Donc, il faut qu'il envoie une lettre commandée, déjà, pour bien montrer qu'il y a un problème.
49:45 Et après, il faut qu'il contacte, eh bien malheureusement, un avocat pour aller faire en référé une apposition de scellé.
49:54 Donc, il demande une apposition de scellé. Une fois... Donc, ça, c'est en référé parce qu'il faut que ça soit rapide.
49:59 Donc, normalement, il devrait avoir... Il faut qu'il montre qu'il a une qualité d'héritier pour aller voir le tribunal.
50:05 Donc, ça, par l'acte de notoriété, ça devrait être assez facile parce que c'est vraiment le premier acte qui est fait par le notaire.
50:11 Il montre sa qualité d'héritier. Ils vont devant le tribunal faire un référé. Donc, il demande une apposition de scellé.
50:18 Lui, il met les scellés. Et là, pfff, plus personne ne peut rentrer. Donc, on gèle le truc.
50:23 C'est en attendant... Je sais pas pourquoi, mais dans sa question, il veut que le notaire règle la succession.
50:28 Globalement, qu'il y ait un partage ou quelque chose comme ça. Mais... Voilà.
50:32 - Du coup, ça va loin. Enfin, c'est un conflit qui se porte avec des avocats, etc.
50:36 Ça va pas être aussi simple que ça. Il faut agir vite, en tout cas. - Voilà. Justement, le référé le permet.
50:40 Et ça se fait. Je sais que là, dans notre étude, on a eu le cas. Et ça s'est fait assez rapidement.
50:47 - Merci beaucoup, Thierry Delsalle, pour vos réponses. - Merci. A bientôt.
50:51 - Porte-parole de la Chambre des notaires du Grand Paris, qui reviendra bien sûr dans le grand rendez-vous de l'immobilier.
50:55 Et puis vous, les amis, derrière vos écrans, vous posez vos questions pour le mois prochain sur le groupe Facebook
51:00 Le Club des Proprios, groupe géré par Capital. On y retrouve les questions et on les pose à nos experts, avocats, agents immobiliers et notaires, le mois prochain.
51:08 - Voilà. Et c'est bientôt la fin de notre émission.
51:11 Le grand rendez-vous de l'immobilier. Guillaume Chazoulière, Sylvain Lévy-Valancy.
51:17 - Et bien voilà, c'est terminé pour cette émission. Le 47e numéro, c'est terminé. Merci pour votre fidélité au grand rendez-vous de l'immobilier.
51:24 Un grand merci aux équipes de Capital pour aller le faire. Et bien évidemment à nos équipes de Radio Imo.
51:30 Notre ami Jason, toujours derrière, à la manœuvre pour le montage. Je rappelle que cette émission est téléchargeable et accessible sur tous les agrégateurs qui vont bien.
51:41 Et on se retrouve le mois prochain, Guillaume. On va essayer de donner des bons conseils pour bien remplir sa feuille d'impôt.
51:48 Ce n'est pas forcément la période qu'on préfère, mais il faut quand même savoir le faire.
51:51 - On fera le point. Au mois prochain.
51:54 - Voilà, merci beaucoup. On vous donnera bien sûr toutes les pistes, que vous soyez propriétaire, multipropriétaire ou même locataire.
52:02 Rendez-vous le 21 avril à 18h05 sur nos antennes de Radio Imo et de Capital. Prenez soin de vous. Très bon week-end.
52:11 Le Grand Rendez-vous de l'immobilier. En partenariat avec Orpi. 1350 agences immobilières partout, rien que pour vous. A retrouver sur les sites de Radio Imo et Capital.
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