Des loyers en hausse et des prix à l'achat qui baissent. Le secteur de l'immobilier est en berne en Alsace. Le co-président de la FNAIM dans le Bas-Rhin, Frédéric Bernhard, est l'invité de France Bleu Alsace ce mercredi 13 septembre.
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00:00 Des prix qui baissent, des crédits plus difficiles à obtenir et des loyers en augmentation.
00:05 Le marché de l'immobilier est en berne en Alsace.
00:08 L'achat et le locatif deviennent inabordables.
00:11 On en parle avec notre invité sur France 2 Alsace et France 3 Alsace.
00:14 Ce matin, le co-président de la FNAIM dans le bar.
00:17 C'est la Fédération Nationale de l'Immobilier qui représente tous les professionnels du secteur.
00:22 Bonjour Frédéric Bernard.
00:23 Bonjour.
00:24 Le constat il est là, Hubert vient de l'égrener.
00:27 On parle aujourd'hui de crise de l'immobilier carrément.
00:30 Crise, c'est vrai que le mot est très fort.
00:33 On a essentiellement une baisse de volume d'activité, clairement, une baisse des ventes, une baisse des prix.
00:39 Même s'il faut préciser un peu la chose puisque tout le monde n'est pas logé à la même enseigne.
00:44 À Strasbourg par exemple, la baisse est un peu plus importante que dans le reste du barin.
00:49 Et ceci est essentiellement dû aux conditions d'achat puisque les taux d'intérêt ont fait x4 en un an.
00:58 Il y a moins de gens qui peuvent acheter aujourd'hui, qui peuvent acheter un bien, une maison, un appartement.
01:02 Le pouvoir d'achat a simplement diminué de 20%.
01:05 20% ?
01:06 Oui.
01:07 Et donc ça veut dire que, comment ça se concrétise dans les achats ?
01:11 Qu'est-ce qu'on peut se permettre d'acheter avec le même budget aujourd'hui ?
01:14 En gros, c'est une pièce en moins, c'est du volume en moins.
01:18 Généralement, ce qui se passe, c'est que ce n'est pas évident pour un acquéreur de renoncer à son projet initial.
01:25 Il va plutôt essayer d'acheter en dehors de la métropole, sortir un peu de Strasbourg pour essayer de trouver des prix un peu plus attractifs.
01:33 Ou c'est ce qui se passe le plus souvent, le projet mis en berne en attendant des jours meilleurs.
01:39 Venez témoigner ce matin sur France Bleu Alsace.
01:42 Venez nous dire si vous avez dû changer vos plans d'acquisition immobilière.
01:47 Vous cherchez à acheter dans l'euro métropole, vous êtes allé ailleurs parce que c'est trop cher.
01:50 Ou alors vous avez tout simplement renoncé, ça c'est pour le cas des propriétaires.
01:54 Mais si vous êtes locataire, on observe aussi que les loyers grimpent.
01:57 Et si c'est difficile pour vous désormais de payer votre loyer, venez nous dire de combien il a augmenté.
02:01 Vous témoignez, c'est votre moment sur France Bleu Alsace, 0388 25 15 15.
02:05 Vous le disiez, les acheteurs doivent revoir leurs plans, si pas les abandonner.
02:11 Où est-ce qu'ils vont s'ils ne vont plus à Strasbourg où les prix ne sont plus intéressants aujourd'hui dans la région ?
02:18 Ils sont prêts à s'éloigner d'une vingtaine, une trentaine de kilomètres, parfois plus.
02:22 Tout dépend bien sûr effectivement de la situation professionnelle.
02:26 Parce que c'est vrai qu'il faut toujours concilier le lieu de vie avec le lieu où l'on travaille.
02:31 Donc tout dépend bien sûr des projets, mais en général en effet ils sont prêts à s'éloigner.
02:37 Vous avez des exemples de communes vers lesquelles on se rabat ou le marché est peut-être plus intéressant aujourd'hui ?
02:42 Alors les villes qui sont un peu moins impactées, je citerai par exemple Célestat où les prix ne baissent pas, sont plutôt stables.
02:49 Il y a d'autres villes qui sont plus orientées campagne que Célestat.
02:53 Je fais allusion à la vallée de la Bruche par exemple, ou Molsheim, qui constitue un bon marché de repli effectivement.
03:02 C'est effectivement ce type de ville qui est concernée.
03:06 Et vous constatez globalement que les dossiers sont moins bons aujourd'hui, Frédéric Bernard, parmi ceux qui déposent quand même des dossiers ?
03:13 Les enveloppes sont moins bonnes, elles sont moins élevées qu'avant.
03:17 De quel ordre ?
03:19 Justement liées à cette hausse des taux d'intérêt, donc c'est à peu près 20% en effet.
03:24 On va prendre l'exemple de Johan, lui il est locataire à la Petite France à Strasbourg.
03:29 Il paye 1100 euros de loyer par mois pour 52 mètres carrés.
03:34 Il a une question pour vous écouter.
03:36 Pourquoi ça monte autant à Strasbourg ?
03:38 Je savais que c'était une ville qui est dynamique, à fort potentiel, mais de là à voir, là on est presque sous les prix parisiens.
03:45 J'étais très étonné de savoir pourquoi ça augmente autant.
03:47 Qu'est-ce qui fait qu'on en est là aujourd'hui à Strasbourg ?
03:49 C'est un marché qui est régi par l'offre et la demande tout simplement.
03:53 C'est sûr que lorsque vous avez une rareté d'appartements, vous avez des prix qui sont élevés.
03:58 Ceci étant dit, il faut quand même relativiser par rapport à l'augmentation, puisque celle-ci est plafonnée par l'indice,
04:06 puisque nous sommes en zone tendue sur Strasbourg, donc on ne peut pas augmenter au-delà de cet indice.
04:11 Et en réalité, si on regarde ce qui a véritablement augmenté ces derniers temps, ce n'est pas le loyer, c'est plutôt les charges.
04:17 C'est vrai que le locataire réfléchit souvent, loyer, charges comprises, donc en effet l'augmentation semble énorme,
04:24 mais c'est simplement lié à l'impact de la crise énergétique de l'hiver dernier sur ces charges.
04:29 Et puis le locatif, c'est vrai que jusqu'ici on pouvait dire que c'était par exemple des étudiants qui cherchaient plutôt des locations,
04:35 mais aujourd'hui, puisqu'on ne peut plus acheter, des couples ne peuvent plus acheter,
04:39 ils se tournent aussi vers la location j'imagine, et donc il y a un embouteillage à ce niveau-là ?
04:46 Oui, bien sûr, ça a un impact sur l'offre locative, puisque c'est le projet de la plupart des Français,
04:52 c'est d'être un jour propriétaire, et lorsque vous n'avez plus accès à l'achat, vous restez locataire,
04:57 ou vous changez simplement d'appartement en location, donc vous avez moins de rotation au niveau du parc locatif,
05:03 et de ce fait-là, moins d'offres en effet. Et qui dit moins d'offres, dit effectivement cette tension qui est très conséquente.
05:10 Aujourd'hui Frédéric Bernard, quand il y a une annonce qui est postée pour un logement, vous avez des demandes immédiatement en très grand nombre ?
05:17 Évidemment, en fonction de la catégorie des appartements, vous pouvez en deux heures rapidement avoir une cinquantaine de demandes,
05:24 que ce soit par mail, par téléphone, donc certaines annonces sont assez éphémères en fait sur les publications.
05:30 Et puis on l'entendait dans le journal de 7h30, la Confédération syndicale des familles du Barin note que les classes moyennes
05:37 ne peuvent plus se permettre les prix du parc privé aujourd'hui, et du coup ils doivent se tourner vers le logement social,
05:43 mais là aussi il y a des difficultés avec des bailleurs sociaux qui ne construisent plus aujourd'hui ?
05:48 Oui, en effet, parce qu'on a parlé du marché ancien, mais le marché neuf est encore plus impacté je dirais,
05:54 par cette hausse des taux d'intérêt, et il y a beaucoup de projets qui sont aujourd'hui à l'arrêt complet,
06:00 les promoteurs ne vendent plus de logement, et ceci est je dirais même plus inquiétant,
06:04 puisque la crise immobilière est alimentée par cette absence de construction.
06:10 Frédéric Bernard est l'invité de France Bleu Alsace, co-président de la FNAIM dans le Barin,
06:16 la Fédération nationale de l'immobilier, on l'entend et on entend vos mots, tensions, on entend crise,
06:22 comment ça se passe aujourd'hui pour vous le travail dans les agences immobilières ?
06:25 Est-ce qu'il est rendu plus compliqué, plus délicat ?
06:28 Oui, effectivement, alors déjà il y a cette baisse de volume en transactions immobilières,
06:34 parce qu'on attend à peu près 20% en moins d'ici la fin de l'année en vente,
06:39 donc c'est un chiffre d'affaires qui manque, bien entendu dans les cabinets,
06:43 après les affaires sont plus compliquées, ça vous l'avez compris, les délais de vente sont plus longs,
06:49 et la difficulté c'est qu'on a justement la mise en place des emprunts qui n'est jamais gagnée,
06:57 c'est-à-dire que vous pouvez avoir un accord de principe au départ, et au final avoir un refus de prêt,
07:03 parce qu'effectivement les banques aujourd'hui ont tendance à resserrer les conditions d'accès.
07:08 Est-ce que vous vous sentez alors les gens plus tendus aussi autour de la recherche de logement aujourd'hui ?
07:13 Évidemment, c'est un parcours du combattant aujourd'hui, c'est vrai qu'il faut être très tenace, en effet.
07:20 Mais est-ce que ça veut dire que vous êtes aussi plus dur dans la sélection que vous faites des différents dossiers, Frédéric Bernard ?
07:26 Disons qu'on prend les précautions de solvabilité habituelles, mais comme exprimé tout à l'heure,
07:32 un accord de principe, ce qui pour nous est le point de départ d'une négociation en transaction immobilière, ne suffit plus.
07:39 On peut avoir malgré tout un refus au final.
07:42 On a fait le point sur l'état du neuf, du locatif, de l'achat, etc.
07:47 Qu'est-ce que ça veut dire cette situation globalement d'un marché de l'immobilier qui se porte mal,
07:51 pour les agences immobilières en elles-mêmes, ces entreprises, comment est-ce qu'elles arrivent à tourner en ce moment ?
07:55 Elles tournent moins bien, bien entendu. Ce chiffre d'affaires manque.
08:00 Beaucoup de confrères sont amenés à se séparer de certains membres de leur équipe.
08:08 Et je pense que si ça devait perdurer, ça devrait aboutir sur des fermetures.
08:14 Des fermetures d'agences, c'est possible aujourd'hui ? C'est déjà arrivé ?
08:17 Bien entendu.
08:19 On est sur quelle échéance ? Est-ce que vous pensez que jusqu'à quand est-ce qu'on peut tenir à peu près,
08:23 sans que ce soit vraiment très inquiétant ?
08:25 Tout dépend de la trésorerie de chacun. Mais étant donné que nous sortons déjà d'une crise Covid,
08:30 certains ont fait le PGE, c'est-à-dire le prêt garanti par l'État,
08:35 ainsi que les reports de paiement des cotisations sociales.
08:38 Ceux qui ne l'ont pas fait, bien entendu, se sont servis de leur trésorerie.
08:42 Donc ceux-ci, ils vont devoir effectivement à nouveau "taper dans leur trésorerie".
08:48 Les autres ont le PGE à rembourser.
08:51 C'est vrai que d'un point de vue calendrier, ça tombe très mal.
08:54 Mais de toute façon, une crise, ça ne tombe jamais au meilleur moment.
08:56 Donc il faut effectivement réussir à faire face à tout ça.
08:59 On va essayer de voir un peu comment est-ce qu'il y a une possible sortie de crise à ce qu'on connaît aujourd'hui.
09:05 On va juste d'abord écouter le ministre du Logement, Patrice Vergriet,
09:08 qui était hier sur France Info.
09:11 On lui posait la question de savoir quelle pourrait être une solution pour sortir de ça.
09:16 Il lui posait la question de savoir s'il faudrait augmenter les allocations personnalisées aux logements, les APL.
09:20 Aujourd'hui, la question n'est pas celle des APL.
09:23 Le but du jeu, c'est de continuer l'indexation.
09:26 Toujours est-il que nous cherchons plutôt à valoriser l'offre de logement aujourd'hui.
09:30 Ce qui est très important, si on veut,
09:33 parce que si on veut essayer de maîtriser les prix du locatif,
09:37 c'est aussi avoir plus d'offres.
09:39 On revient à la question de la construction.
09:41 Si vous construisez davantage de logements locatifs,
09:43 en l'occurrence et donc plus de locatifs in fine,
09:46 ça mettra une pression à la baisse sur les prix.
09:49 C'est ça l'objectif.
09:50 Vous êtes d'accord avec ça, Frédéric Bernard ?
09:52 Complètement.
09:53 Mais il faut réussir à construire.
09:55 En ce moment, on sait que le BTP ne se porte pas si bien non plus.
09:57 Exactement. On a besoin d'aide pour la construction.
10:00 Une solution qui a souvent été envisagée pour réduire les loyers,
10:04 notamment, c'est l'encadrement des loyers.
10:06 Est-ce que vous, vous seriez pour ?
10:07 Est-ce que c'est quelque chose qui est envisageable à Strasbourg ?
10:09 Moi, je ne suis absolument pas pour,
10:11 puisque l'idée étant d'augmenter l'offre de biens en location sur le marché,
10:16 c'est vrai que c'est un très mauvais signal pour le bailleur,
10:19 qui voit une contrainte supplémentaire.
10:21 Et cette contrainte vient tout simplement diminuer encore davantage sa rentabilité.
10:27 Alors aujourd'hui, il y a des incitations financières,
10:29 mais ceux qui représentent les familles disent que
10:32 ce n'est pas suffisant pour réussir à faire baisser les prix.
10:34 Non. En fait, ce qu'il faut faire aujourd'hui,
10:36 c'est à mon sens, rendre l'investissement locatif plus rentable.
10:40 Donc, il faut en effet permettre, fiscalement parlant,
10:47 aux bailleurs de gagner un peu plus d'argent, effectivement, avec sa location.
10:52 Il faut savoir qu'aujourd'hui, il y a les contraintes liées à la rénovation énergétique,
10:56 parce que depuis la loi Climat et Résilience,
10:58 il y a des contraintes au niveau location.
11:01 Certains logements sont d'ores et déjà interdits à la location.
11:03 Il y a les augmentations fiscales, donc la taxe foncière,
11:07 c'est le sujet qui est plus que d'actualité,
11:09 puisque celle-ci a quand même très fortement augmenté.
11:12 Et tout ça fait qu'aujourd'hui, l'investissement locatif est de moins en moins rentable.
11:17 Donc, si à côté de ça, vous faites un plafonnement des loyers,
11:22 vous découragez complètement le bailleur,
11:25 qui risque effectivement de s'orienter plutôt sur du Airbnb
11:28 ou sur d'autres solutions de location, qui sont bien plus rentables.
11:31 Ce qui entraîne encore d'autres problèmes après, pour trouver du logement.
11:35 Merci beaucoup Frédéric Bernard d'avoir été avec nous
11:37 pour répondre à nos questions ce matin.
11:39 Je rappelle que vous êtes le coprésident de la FNAIM dans le bar.
11:42 Merci beaucoup et bonne journée.
11:43 Merci à vous.
11:44 Cet échange, il est à réécouter sur francebleu.fr/alsace