SMART PATRIMOINE - Enjeux patrimoine du lundi 28 août 2023
Lundi 28 août 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Guy Marty (président-fondateur, Pierrepapier.fr) et Jean-Marc Coly (Président, ASPIM)
Transcript
00:00 Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine. Nous allons tenter de comprendre ensemble quelle est la situation des SCPI avant les derniers mois de cette année 2023.
00:12 Nous allons essayer de comprendre cette situation à la lumière des chiffres publiés par l'ASPIM qui témoignent notamment d'une collecte en recul pour le premier semestre de l'année sur les SCPI.
00:26 Mais nous tenterons également de comprendre pourquoi plusieurs SCPI ont annoncé en juillet une revalorisation à la baisse du prix de leur part.
00:33 Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine mais aussi en duplex Guy Marti.
00:38 Tout d'abord, président fondateur de PierrePapier.fr. Bonjour Guy Marti.
00:41 Bonjour Nicolas.
00:42 Et nous avons le plaisir d'être accompagné en duplex par Jean-Marc Colly, président de l'ASPIM. Bonjour Jean-Marc Colly.
00:48 Bonjour Nicolas, bonjour Guy.
00:49 Merci de nous accompagner à distance dans Smart Patrimoine. Avant de parler spécifiquement du sujet de revalorisation à la baisse du prix de part de certaines SCPI et des inquiétudes que cela peut susciter chez les investisseurs,
01:03 peut-être un mot global sur la situation des SCPI que vous constatez à l'ASPIM sur le premier semestre de l'année. On constate quand même une collecte qui recule sur les six premiers mois de l'année.
01:14 Oui, c'était un peu attendu. Nous, on parle de manière globale aussi de la collecte de tous les fonds immobiliers non cotés parce qu'à côté des SCPI, il y a aussi les OPCI et les sociétés civiles qui sont des unités de compte.
01:24 Quand on prend la totalité, il y a quand même une petite baisse de 53% par rapport à 2022 qui avait été une année exceptionnelle de la collecte de ces fonds immobiliers qui ont collecté 4 milliards d'euros,
01:34 un peu plus de 4 milliards d'euros là où ils avaient collecté 8 milliards l'année dernière. La réalité est un peu différente selon les produits. Les OPCI ont décollecté sur cette période.
01:43 Les sociétés civiles, unités de compte de contrats d'assurance, elles, ont collecté à peu près 1 milliard et le reste, c'est les SCPI qui ont collecté un peu plus de 2 milliards.
01:55 Elles aussi s'ajustent, mais seulement de 20% par rapport à la collecte de l'année précédente. Donc, un petit peu moins de collecte et ça a quand même un lien assez étroit avec le sujet dont vous voulez parler
02:05 qui est l'ajustement du prix éventuel départ des SCPI pour mettre en cohérence ce prix avec la réalité des actifs et du prix et de la valeur des actifs sur le marché.
02:17 Bien évidemment, quand les investisseurs sont un peu inquiets sur la valorisation des prix, ils attendent que ces prix s'ajustent éventuellement pour en racheter plutôt que d'en racheter au moment où il semble être à un plus haut qui devrait être corrigé.
02:29 Donc le sujet aujourd'hui, c'est la valorisation des sous-jacents, des actifs immobiliers qui inquiètent les investisseurs. Et c'est ça qui vient expliquer les premières revalorisations de prix de part qu'on a vues en juillet, Jean-Marc Colly.
02:41 L'inquiétude globale du marché et particulièrement du régulateur mais français européen sur les fonds immobiliers commerciaux, elle date pas là de juillet, elle date quasiment de la fin de l'année dernière
02:55 où il avait été constaté sur différents marchés immobiliers européens des ajustements de prix d'actifs relativement fortes en Angleterre, bien sûr, aux Pays-Bas, en Allemagne.
03:06 Et la France semblait avoir été épargnée par cet ajustement. Du moins, il n'y avait pas assez de référence de marché pour essayer de le quantifier.
03:12 Donc à la fin de l'année dernière, les valeurs d'expertise des fonds ont globalement été allées à peu près à l'équilibre légèrement négatif, -2, -3 %,
03:20 ce qui n'a pas entraîné d'ajustement au début de l'exercice 2023 du prix des parts des CPI et des fonds.
03:26 Ce n'est pas tout à fait aussi vrai pour les OPCI et les sociétés civiles, puisqu'elles n'attendent pas des valeurs d'expertise annuelles mais ont des valeurs d'expertise quasiment permanentes.
03:35 Et elles avaient commencé à s'ajuster même à la fin de 2022 et au début de 2023.
03:42 Et c'est cette inquiétude dont les pouvoirs publics et particulièrement le régulateur, l'AMF, s'est fait l'écho en adressant notamment une lettre à l'ASPIM
03:51 et par l'ASPIM à toutes les sociétés de leur gestion pour leur demander, au cours de l'été, entre juillet et août et début septembre,
03:58 de bien vouloir revoir la valorisation des actifs de leur fonds français, européen, quelle que soit la catégorie d'actifs, pour déterminer s'il y a lieu ou non d'ajuster le prix des parts,
04:10 partant du principe bien sûr qu'un gérant ne peut pas vendre des parts à un prix trop élevé ou les acheter à un prix trop élevé.
04:17 Donc la transparence de ces valeurs par rapport au marché est un élément essentiel souligné par le régulateur et il demande expressément au gérant,
04:25 il a demandé, ce qui est rare, je crois que je ne l'ai jamais vu en 40 ans de carrière dans ce métier-là, il a demandé expressément au gérant de bien vouloir regarder ces valorisations
04:35 et en tirer les conséquences éventuelles, ce qui n'est pas forcément bien sûr les mêmes pour tous les actifs, puisque le marché est assez particulier sur ces valorisations,
04:42 toutes les classes d'actifs ne réagissent pas de la même manière, si je donne un exemple, l'hôtellerie va plutôt un peu mieux, alors que le bureau va plutôt un peu moins bien.
04:50 Mais voilà, c'est ça ce que nous demandons.
04:52 On voit que le bureau collecte moins globalement que les SCPI diversifiés, on sent que les inquiétudes sont plus proches, effectivement, de l'immobilier de bureau.
05:00 Dans les SCPI diversifiés, il y a quand même pas mal de bureaux, c'est les purs bureaux qui sont un peu...
05:06 Oui, il y a des problèmes sur le bureau, des questions sur le bureau, parce que ce ne sont pas des problèmes, c'est bien sûr l'apparition de ce télétravail
05:14 qui modifie un peu le mode d'utilisation des bureaux et le temps que le marché s'adapte, que les bureaux s'adaptent à ces réalités, il y a effectivement des questions de loyers,
05:23 de valeur, de taille, de surface, d'occupation de ces locaux qui perturbent un peu la valorisation de ces actifs.
05:28 Un mot, Jean-Marc Collier, avant peut-être de faire réagir Guy Marti sur le sujet.
05:34 Si le régulateur, effectivement, a demandé à l'ASPIM de re-regarder précisément les valorisations des actifs, faut-il s'attendre à d'autres revalorisations à la baisse de prix de part en septembre ou en octobre, après celles que nous avons connues en juillet ?
05:50 Je pense que oui, il faut être très clair. Aujourd'hui, on ne peut pas avoir des taux qui ont autant augmenté et des valeurs d'actifs qui restent exactement les mêmes.
05:56 Encore une fois, l'exemple des marchés dans lesquels les valeurs se sont ajustées, je recite l'Allemagne, les Pays-Bas, l'Angleterre et les autres, en sont l'illustration.
06:05 Les experts le disent, ils l'ont dit d'ailleurs dès le mois de juin, oui, il y aura des actualisations à la baisse de ces valeurs.
06:13 Est-ce qu'elles seront, par la composition des actifs, par la nature nécessaire, rendront nécessaire l'ajustement du prix des parts ?
06:21 Ce n'est pas toujours sûr, mais en tout cas, oui, il faut s'attendre à avoir d'autres démarches de cette nature.
06:26 Guy Marti, la question que tous les investisseurs en S&P se posent, ceux qui se disaient qu'ils investissaient dans l'immobilier, que l'immobilier, c'est sûr,
06:33 que la pierre, c'est solide, est-ce que des revalorisations à la baisse de prix de part, alors effectivement, Jean-Marc Collier nous le disait,
06:39 on constate en France ce qu'on a constaté dans d'autres pays européens aussi, mais est-ce que c'est de nature à inquiéter l'investisseur aujourd'hui ?
06:45 Alors, quand il y a inquiétude, il y a recherche de coupable. Alors, j'ai envie de dire, il ne faut pas se tromper de coupable.
06:51 C'est-à-dire que la guerre en Ukraine, la hausse de l'inflation, le ralentissement de l'économie, la hausse des taux, la montée en puissance des BRICS
07:00 et le contre-cours sur l'Europe, ce n'est pas de votre faute, ce n'est pas de ma faute, ce n'est pas la faute des S&P. Premier point.
07:06 Mais les S&P peuvent en pâtir ?
07:08 Alors oui, parce que justement, à partir du moment... Et là, il y a une logique, j'ai envie de dire, il y a deux logiques à l'œuvre.
07:15 La première, et puis un problème derrière, mais la première logique, c'est que nous avons vécu pendant pas mal d'années,
07:21 taux d'intérêt bas, pas d'inflation, croissance assez soutenue finalement mondialement. Bon.
07:26 On bascule d'un seul coup vers inflation, taux d'intérêt élevé, ralentissement de la croissance. Ça fait un choc.
07:33 Le choc, il est pour tout le monde, pour les particuliers, pour les entreprises et pour l'immobilier.
07:38 Or, les S&P sont un placement immobilier. Et alors, c'est vrai que c'est là qu'il faut se souvenir que l'immobilier, et donc les S&P, sont un placement à long terme.
07:51 Mais qu'est-ce que c'est, un placement à long terme ? C'est un placement qui va connaître des hauts et des bas, mais qui va traverser le temps.
07:59 Et le problème, c'est comme on vient de vivre quelques années de ligne droite de super performance, on a un peu oublié que...
08:06 — On est moins habitué aux turbulences. — Voilà. Et là, il y a un problème. J'ai envie de dire... C'est vous. C'est-à-dire qu'il y a l'actualité.
08:14 Il faut parler au fur et à mesure. Et donc c'est un peu comme si, d'un seul coup, un placement long terme se transformait en placement court terme,
08:22 puisqu'il faut en parler tous les jours. Donc il y a une ambiguïté. Et là où il faut faire très attention, c'est que jusqu'à présent,
08:31 je crois que c'est ça, à la fois la force et la faiblesse des S&P. La grande force des S&P, on va dire, dans la distribution, dans le développement,
08:38 c'est qu'il n'y a pas de concurrence au niveau des placements. — Alors une question, effectivement, sur la manière d'aborder les S&P,
08:43 donc un placement long terme dont on parle régulièrement, qui fait qu'on le regarde comme un placement court terme.
08:48 Jusqu'à quand on considère que les turbulences sont passagères et que sur le long terme, effectivement, la S&P s'avèrera quand même
08:56 un placement « sûr », ou en tout cas de qualité ? — Alors le seul exemple véritable qu'on a, puisqu'il y a déjà eu un certain nombre de crises,
09:02 vous savez, en 1970, il y avait déjà quelques CPI. L'éclatement de la bulle d'Internet, il y avait déjà les CPI beaucoup plus importantes.
09:11 Le bon exemple, c'est la grande, grande crise des années 90, qui était une crise terrible pour l'immobilier mondialement,
09:19 qui a d'ailleurs failli faire sauter les SEM bancaires du monde à l'époque. C'était une crise extrêmement grave. Les CPI ont souffert.
09:24 Elles ont vraiment souffert. Et finalement, quand on fait le bilan, elles s'en sont très bien sorties après.
09:32 Vous savez, c'est un peu le concept entre fragile, robuste et antifragile. Je sais pas si vous connaissez. Je prends un verre...
09:38 — Expliquez-nous. — Je prends un verre. Je le fais tomber. Il se casse. Il est fragile. Je prends une belle pierre. Je la fais tomber.
09:44 Elle se casse pas. Elle est robuste. Maintenant, s'il y a quelque chose que chaque fois que je le fais tomber, quand il a pris un choc,
09:51 il est plus robuste après. Ça s'appelle antifragile. Nous, êtres vivants, on est dans une certaine mesure antifragiles.
09:58 Or, les CPI, parce qu'elles transforment leur patrimoine sans arrêt, parce qu'elles gèrent activement, elles peuvent vendre,
10:08 elles peuvent transformer leur patrimoine, etc., elles sont antifragiles. C'est-à-dire qu'il y a... Faut pas les regarder juste en photo.
10:15 Si on le regarde en dynamique, on voit que les CPI d'après la crise des années 90, par exemple, ne ressemblaient plus aux CPI d'avant.
10:22 Et je pense qu'après les turbulences, combien de temps, les années 90, ça a duré 7 ans, la crise ? C'est une réponse.
10:29 — C'est justement la question que se posent un certain nombre d'investisseurs aujourd'hui. C'est savoir si on part du principe qu'effectivement,
10:35 les CPI connaîtront de meilleurs jours, combien de temps va durer cette période un petit peu de questionnement sur le sujet ?
10:40 — Et quand M. Poutine recevra le trinole de la paix, à ce moment-là, je vous dirai voilà, là, on aura terminé.
10:46 — Personne ne sait. En revanche, est-ce que j'adapte ma stratégie en tant qu'investisseur ?
10:49 — Alors oui. Il y a deux façons de faire. La première façon, quand on est sur un placement long terme, on ne descend pas du train.
10:56 Pourquoi ? Parce qu'on ratera toujours la remontée dans le train. Et ça, c'est la grande leçon de toutes les études historiques.
11:03 Un peu de court terme + un peu de court terme + un peu de court terme ne font jamais les performances des placements longs termes que sont la bourse et l'immobilier.
11:11 Donc première règle, on ne descend pas du train. On peut arbitrer. Rien n'empêche, dans un contrat d'assurance-vie, de plutôt arbitrer entre tel et ce CPI,
11:20 par rapport à tel et ce CPI, etc. On peut modifier un peu son portefeuille, mais on ne descend pas du train. Ça, c'est la première règle.
11:25 La deuxième règle, c'est si on est en position d'acheteur, d'investisseur, quelle est la meilleure bourse pour quelqu'un qui est jeune ?
11:32 C'est la bourse qui a une crise, parce qu'il achète pour pas cher. Dans l'immobilier, c'est sûr que ceux qui ont acheté dans les années 95, 96, 97,
11:42 finalement, on fait de ces bonnes affaires. Donc il y a la logique de celui qui n'est pas encore ou qui voudrait renforcer dans le produit.
11:50 Ça, oui, on va faire quelque chose pendant la crise. Celui qui était là avant, on ne descend pas du train.
11:57 – Une dernière question pour vous Jean-Marc Colly, qui est avec nous à distance, en duplex.
12:02 Je vous avais déjà posé la question il y a quelques mois sur le plateau de Smart Patrimoine.
12:07 La liquidité va-t-elle devenir un sujet pour les SCPI ? Alors, on se souvient de votre réponse sur Smart Patrimoine, effectivement,
12:13 qu'à force d'en parler, on allait le créer, le problème. Pour autant, c'est une question qui revient souvent chez les CGP.
12:19 Qu'est-ce qu'on répond à ces conseillers en gestion de patrimoine ? La liquidité doit-elle devenir un sujet d'inquiétude sur les SCPI aujourd'hui ?
12:25 Ou en tout cas, être regardé d'un peu plus près ?
12:28 – On doit être attentif, mais là, je compléterai un peu ce qu'a dit Guy. On doit être attentif parce que, bien sûr,
12:36 quand les prix des actifs et les prix des parts sont surévalués par rapport à la perception pour les gens du marché
12:42 ou par rapport au marché, ils n'en achètent plus. Par contre, d'autres veulent en sortir, même si je suis d'accord avec Guy
12:48 sur le fait qu'on ne descend pas du train. Et c'est cet afflux de demandes de sortie par rapport à des souscriptions qui sont faibles,
12:55 qui peuvent provoquer une difficulté de liquidité. Donc, à partir du moment où le produit fait la transparence de ses valeurs,
13:03 qu'il n'offre plus ni d'inquiétude à celui qui veut sortir parce qu'il a pris la baisse dans le prix de ses parts
13:08 et qu'il offre une opportunité à celui qui veut entrer, comme souligné Guy, parce que la vérité des prix a été faite,
13:15 il n'y a pas de raison d'avoir une crise de liquidité. Ce marché fonctionne. D'autant plus que pendant la période
13:21 pendant laquelle le client reste sur le produit, il y a la question de valeur, mais il y a surtout la question de revenu.
13:26 Les gens viennent sur ce produit immobilier pour encaisser des revenus. Et si on parle beaucoup, si on est focalisé aujourd'hui
13:31 sur la valorisation des parts, ce qui est important, c'est que la distribution résiste, tient et peut même éventuellement progresser
13:39 avec l'effet de l'indexation sur les loyers. Donc, un compartiment du produit souffre un peu, sa valorisation, c'est temporaire,
13:45 ça se redressera. Un second, c'est la distribution, elle, continue à être effective et même s'améliore un petit peu.
13:52 Si on tient sur ces deux aspects, transparence des prix et distribution maintenue, il n'y a pas de raison majeure
13:58 qu'il y ait une crise de liquidité, mais le risque, c'est de ne pas s'adapter et conduire les gens à arbitrer
14:04 parce qu'ils ont la crainte d'une perte sur leur valeur.
14:07 Merci beaucoup, Jean-Marc Colli, de nous avoir accompagnés dans Smart Patrimoine.
14:10 Je rappelle que vous êtes président de l'ASPI. Merci également, Guy Marti, président fondateur de PierrePapier.fr.
14:15 et quand à nous on se retrouve tout de suite dans la troisième partie de l'émission "L'œil du CGP".