SMART PATRIMOINE - Enjeux patrimoine du mardi 16 mai 2023
Mardi 16 mai 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Jérôme Grumler (Directeur Général Délégué, Sofidy) et Guy Marty (président-fondateur, Pierrepapier.fr)
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00:00 Et nous enchaînons à présent avec enjeu patrimoine.
00:07 Nous allons tenter de comprendre ensemble s'il existe un sujet autour de la liquidité
00:11 des SCPI en France.
00:13 En effet, il y a quelques semaines à présent, la BCE dans sa dernière note macro prudentielle
00:20 alertait sur la liquidité des fonds immobiliers en Europe, en lien notamment avec ce que l'on
00:25 a pu constater au Royaume-Uni sur une demande de retrait massive sur un certain nombre de
00:30 fonds immobiliers ou encore ce que l'on a pu suivre vis-à-vis du fonds d'investissement
00:35 Blackstone.
00:36 Cela fait-il peser un risque sur les fonds immobiliers français, les SCPI en particulier ?
00:42 Nous allons poser la question tout de suite à Guy Marti, président fondateur de PierrePapier.fr.
00:47 Bonjour Guy Marti.
00:48 Bonjour Nicolas.
00:49 Mais aussi à Jérôme Grümler, directeur général délégué de Sofidi.
00:52 Bonjour Jérôme Grümler.
00:53 Bonjour Nicolas.
00:54 Bienvenue à tous les deux sur le plateau.
00:56 On va commencer avec vous Jérôme Grümler.
00:57 On a pu suivre effectivement cette alerte de la BCE en lien avec des événements qui
01:02 sont plutôt intervenus au Royaume-Uni que dans la zone euro actuellement.
01:06 Mais si l'on regarde effectivement l'évolution du marché immobilier en France plus particulièrement,
01:13 on constate qu'avec ces différentes séries de hausses de taux de la BCE, le coût du
01:18 financement devient un peu plus élevé et cela commence à avoir un impact sur le marché
01:24 immobilier mécaniquement.
01:25 On peut donc se poser la question si les fonds immobiliers français et notamment les SCPI
01:30 sont tout aussi solides qu'on pourrait l'espérer pour faire face à un potentiel problème,
01:36 voire crise de liquidité.
01:37 Je vous pose donc la question directement Jérôme Grümler, y a-t-il un risque pour
01:41 la liquidité des SCPI en France ?
01:43 Alors peut-être d'abord, et vous faites bien de le relever, tout cela se déroule
01:48 dans un contexte sur lequel il faut être lucide, réaliste, il ne faut pas avoir de
01:53 déni sur le changement de cycle qui s'opère dans l'immobilier.
02:00 Tout simplement, l'immobilier connaît globalement en Europe de l'ordre de 300 points de base
02:06 de hausses de taux d'intérêt, assez rapide.
02:10 Et un phénomène pareil ne peut pas être neutre sur les marchés immobiliers.
02:15 Donc il fallait s'apprendre à l'impact ?
02:17 Oui, les conditions de financement évoluent, c'est certain.
02:21 L'accès au financement ou au refinancement évolue, d'une part, c'est absolument sûr.
02:28 La façon dont les acteurs valorisent Price l'immobilier est nécessairement impactée
02:34 par ce changement.
02:35 Et puis, je dirais un troisième point, c'est que précédemment, l'immobilier était,
02:43 on disait, les Fetina, "there is no alternative", aujourd'hui, vous avez des opportunités
02:50 de placement concurrente à l'immobilier.
02:54 Donc c'est vrai, il ne faut pas être dans le déni de ça, que le contexte évolue pour
02:59 l'immobilier.
03:00 De manière générale ?
03:01 De manière générale.
03:02 Quelle que soit la typologie d'immobilier dont on parle ?
03:04 Tout à fait.
03:05 Maintenant, une fois qu'on a dit ça, je pense que pour revenir à votre point sur la BCE,
03:10 je pense probablement que dans l'ordre des fonds immobiliers non cotés visés, typiquement
03:15 par des inquiétudes de ce type de la BCE, les SCPI sont probablement dernières dans
03:20 l'ordre d'arrivée.
03:21 Il faut voir que c'est avant tout effectivement des fonds qui opèrent dans un univers anglo-saxon,
03:28 c'est des fonds visés par les inquiétudes de la BCE.
03:32 Ce sont des fonds qui donnent une valorisation très fréquente, très régulière, ça peut
03:39 être hebdomadaire, voire quotidienne.
03:42 Surtout, ce sont des fonds qui ont une forme de promesse en matière de liquidité très
03:47 élevée.
03:48 Or, il ne faut pas se mentir, l'immobilier n'est pas égal à la liquidité.
03:53 On ne vend pas un immeuble comme ça en un claquement de doigts.
03:55 Et donc quelque part, il y a un peu une espèce de mismatch, on va dire, sur la promesse faite
04:01 avec très peu d'écarts entre l'entrée ou la sortie, ou pas du tout d'écart des
04:06 fonds.
04:07 Donc ce qu'on a pu voir effectivement au-delà de la France, mais plus dans le monde anglo-saxon
04:11 sur un certain nombre de fonds immobiliers qui ont fait face à des demandes de retrait
04:15 massif, c'était aussi parce que ça faisait partie du deal de départ, même si c'était
04:19 peut-être une mauvaise idée de l'annoncer comme ça, mais globalement ça faisait partie
04:23 de la promesse de ces fonds.
04:24 Ça faisait partie d'une forme de promesse de liquidité qui, à mon sens, n'est pas
04:29 adaptée, ne devrait pas être faite, et de ce point de vue-là, on n'est pas du tout
04:34 dans cette configuration-là quand on parle de SCPI.
04:37 Les SCPI, ce sont d'abord des investisseurs qui viennent là pour épargner sur le très
04:45 long terme, souvent c'est pour préparer de la retraite, c'est pour du complément
04:49 de revenus, c'est pour des motivations patrimoniales de long terme.
04:52 Et quelque part, cet investissement est très bien compris, très bien, j'ai entendu par
04:58 eux, en termes d'horizon d'investissement.
05:01 Guy Marti, est-ce que la typologie des SCPI, est-ce que l'horizon de long terme de l'investissement
05:09 SCPI prémunit contre le risque de liquidité ?
05:12 Alors, c'est une question qui mérite quelques développements.
05:16 Déjà, si vous me permettez, je me permets Nicolas de rebondir un petit peu sur ce que
05:23 Jérôme Grumelaer et vous-même avez dit, la BCE, si je puis me permettre, elle s'en
05:28 moque des fonds immobiliers, même anglo-saxons.
05:30 Ce qui la préoccupe beaucoup, c'est que des fonds immobiliers très endettés, puisqu'il
05:35 y a un mur de la dette pour 2023-2024, qui ne pourront peut-être pas se ré-endetter,
05:40 soient obligés de vendre brutalement sur le marché et qu'à ce moment-là, ça crée
05:43 un choc sur le marché et des chocs sur le marché immobilier ont toujours un impact
05:47 sur l'économie.
05:48 Donc, la BCE se préoccupe en fait de conséquences du financement sur le marché immobilier.
05:55 Et là, je vais aller tout à fait dans le sens de Jérôme Grumelaer, c'est-à-dire
05:58 que s'il y a un choc sur l'immobilier, les SCPI auront ce choc.
06:04 Mais à supposer, et on peut vraiment le supposer, que la plupart des souscripteurs SCPI aient
06:10 su ce qu'ils achetaient, c'est-à-dire du long terme, les SCPI traverseront.
06:14 Donc, il risque quand même d'y avoir un impact, mais dans le pire des cas, c'est
06:20 ce que vous nous dites.
06:21 Pas forcément sur la liquidité, je vais revenir après sur la liquidité.
06:23 D'accord, oui, je comprends.
06:24 Parce que si on veut parler de liquidité, regardez, le marché du logement, il y a chaque
06:29 année en France, entre 3 et 4% des logements qui s'échangent.
06:33 C'est d'ailleurs le même chiffre pour la plupart des SCPI.
06:36 Pourquoi ? Parce que dans le logement, il y a très peu de spéculateurs.
06:41 Beaucoup achètent pour se loger, ou pour investir, pour louer, se faire un revenu,
06:48 pour la retraite, etc.
06:49 Donc, les acheteurs sont en fait très stables, ils sont là pour longtemps.
06:53 Donc, c'est ce que disait Jérôme tout à l'heure.
06:54 Il n'y a pas de risque, et simplement, quand le marché va vraiment mal, le vendeur d'un
07:00 logement, soit il doit attendre un petit peu, le délai sera long, soit il doit accepter
07:04 une petite baisse des prix.
07:05 Mais, de toute façon, si on n'a pas besoin de vendre...
07:08 Bien sûr.
07:10 On attend.
07:12 Cela dit, sur la liquidité, j'aimerais vraiment dire quelque chose.
07:17 Parce que je sais que de nombreux journalistes tiennent absolument à parler "ah, il y a
07:24 un problème de marché immobilier, qu'est-ce qui va se passer avec la liquidité des SCPI ?"
07:27 Mais on est dans le monde des placements.
07:29 Dans le monde des placements, si on veut de la liquidité, on va en bourse.
07:35 Imaginez un instant qu'Apple ou LVMH ne soient pas cotés.
07:40 C'est-à-dire qu'à ce moment-là, vous seriez actionnaire d'Apple, vous voudriez revendre
07:45 Apple, vous regarderiez, on vous dirait, on ferait une étude pour savoir à combien c'est
07:49 estimé, et ce serait très long.
07:51 Bien sûr.
07:52 La bourse a résolu ça.
07:53 Mais il n'y a rien d'autre que la bourse qui l'a résolu.
07:56 C'est-à-dire que le marché du logement, pendant qu'il n'est pas en bourse.
08:01 Donc on ne peut pas vouloir faire un investissement de long terme et en même temps vouloir un
08:06 investissement très liquide, c'est ce que vous nous dites ?
08:07 Exactement.
08:08 Et d'ailleurs, le contre-exemple, ce sont les unités dans les compagnies d'assurance.
08:16 C'est-à-dire que vous achetez des SCPI, dans le cadre d'un contrat d'assurance vie.
08:19 Là, je vais parler sur le contrôle de notre ami Jérôme.
08:23 Un contrat d'assurance vie sur lequel je peux faire des retraits à tout moment, quand même.
08:26 J'en ai la possibilité.
08:27 Exactement.
08:28 Et c'est le parfait contre-exemple parce qu'en face de cet engagement de la compagnie,
08:32 il y a une loi qui s'appelle la loi Sapin 2, qui dit que si jamais il y a trop de monde
08:37 qui veut revendre les contrats d'assurance, on stop tout, on arrête tout, on bloque.
08:43 C'est-à-dire qu'on n'a pas inventé la liquidité parfaite.
08:46 Vous voyez ce que je veux dire ?
08:47 Alors, pour les SCPI…
08:48 Donc on est protégé.
08:49 Ça veut dire qu'il ne peut pas y avoir trop de retraits en même temps sur…
08:52 Non, mais vous êtes bloqué.
08:53 Vous avez besoin de votre argent, vous ne pouvez pas sortir.
08:55 D'accord, oui, bien sûr.
08:56 Autrement dit, on n'a pas inventé de la liquidité parfaite en dehors de la bourse.
09:02 C'est ça que je veux dire.
09:03 Alors, les SCPI, c'est un peu l'antichambre de l'immobilier.
09:08 C'est-à-dire qu'il y a quelque chose de merveilleux avec la liquidité des SCPI,
09:11 c'est que vous avez un logement, vous avez besoin d'argent, bon, sauf il faut aller
09:15 faire des hypothèques ou des emprunts bancaires, etc.
09:17 Vous vendez tout, ou vous ne vendez pas, ou vous vendez tout.
09:20 Avec des parts de SCPI, vous pouvez vendre une partie de vos parts.
09:24 Bien sûr, oui.
09:25 Mais c'est une souplesse plus grande.
09:26 On ne peut pas appeler ça liquidité, mais c'est quand même une très très grande
09:30 souplesse.
09:31 Mais on a quand même, et on va peut-être continuer avec vous Jérôme Grümler, cette
09:34 possibilité de vendre ses parts à tout moment quand on est propriétaire d'une part de
09:40 SCPI.
09:41 Donc mécaniquement, est-ce que c'est un mauvais procès fait aux SCPI actuellement
09:45 de se poser la question de leur liquidité ou est-ce qu'il y a quand même effectivement
09:48 un questionnement à avoir pour ne pas parler d'inquiétude ?
09:51 Alors, sans faire de langue de bois, je vais revenir à la question, mais je rejoins d'abord
09:58 parfaitement les propos de Guy.
10:02 L'horizon de placement est long terme.
10:06 La promesse qui est faite en premier lieu aux épargnants qui investissent dans les
10:11 SCPI, c'est une promesse de dividendes, de dividendes stables dans la durée, de dividendes
10:16 qui prend l'inflation par l'indexation des loyers.
10:19 Ça, je peux vous confirmer qu'on le voit sur le terrain au quotidien et c'est le cas.
10:23 Tant qu'on a des locataires qui payent.
10:24 Tant qu'on a des locataires, donc des taux d'occupation les plus élevés possibles,
10:28 on pourra enfin revenir sur tout ce qui fait la force, la résilience d'un patrimoine
10:32 immobilier, mais donc la promesse de rendement, elle est là et elle est tenue.
10:36 Donc le premier point, c'est pourquoi on aurait à se poser des questions de sortie
10:42 importante ou pour une promesse qui finalement est là et tenue.
10:46 Je peux vous dire, elle a toutes les raisons d'être encore plus tenue à l'avenir,
10:50 cette promesse de rendement, puisque notamment les mécanismes d'indexation opèrent bien
10:56 et sont favorables sur les perspectives de rendement des SCPI.
11:00 Alors, ce n'est pas ce que vous dites, mais c'est ce que j'essaie de comprendre.
11:04 Ce qu'on pourrait comprendre, c'est...
11:06 Réinsert de regarder la valorisation, regarder le rendement, c'est ça ?
11:10 Voilà, pourquoi s'inquiéter, entre guillemets, de baisse de valorisation ?
11:14 Le rendement, lui, est là, est stable et il est plutôt bien orienté.
11:18 Est-ce qu'il y a des baisses de valorisation sur les SCPI ?
11:23 Ça nous renvoie à ce qui se passe sur les marchés immobiliers.
11:28 La réponse peut être un petit peu longue, mais je disais en préambule, oui, le cycle
11:31 change.
11:32 Maintenant, il n'y a pas un immobilier, il y a des immobiliers, ils sont très divers.
11:35 Donc il faut, je dirais, rentrer dans toute une série de considérations.
11:39 Alors, on peut en prendre quelques-unes sur ce sous-jacent et la façon dont sa valeur
11:44 peut être orientée.
11:45 La première chose, on le défend beaucoup, c'est l'emplacement, la qualité de l'emplacement,
11:50 la centralité de votre patrimoine immobilier.
11:54 Elle est très importante.
11:55 Plus vous avez de centralité, plus vous avez ce qu'on appelle du "pricing power" sur vos
11:59 loyers, c'est-à-dire de la capacité à transmettre de la hausse de prix et de l'indexation dans
12:06 les loyers que vous facturez à vos locataires.
12:10 Donc l'emplacement, c'est très important.
12:11 Vous pouvez avoir des nuances très importantes en termes de géographie.
12:15 Il se trouve qu'en France, on a des pratiques d'expertise, de valorisation qui sont relativement
12:21 lissées, relativement calmes.
12:23 On observe actuellement dans des marchés voisins européens des mouvements sur les valorisations
12:28 beaucoup plus importants.
12:30 Mais là, en fait, ces critères automatiquement créent des gagnants et des perdants.
12:34 Alors, les gestionnaires qui n'auront pas, par exemple, on va continuer avec vous, Miggi
12:39 et Martin, mais qui n'auront pas les emplacements centraux, qui n'auront pas la géographie
12:43 pour eux, est-ce que là, il y a peut-être un sujet solidité ou liquidité ?
12:46 Alors, pour revenir justement à cette question de liquidité, je crois que ce qu'il faut
12:51 savoir qui est essentiel pour la liquidité, c'est que chaque société de gestion organise
12:57 la liquidité de ses pays.
12:59 Donc, si problème de liquidité doit y avoir, il est pas impossible que tel ou tel groupe
13:08 de SCPI ait un problème de liquidité.
13:11 Bon, ça se résout toujours, parce que de toute façon, une SCPI, c'est des immeubles,
13:17 c'est des immeubles diversifiés, donc il peut y avoir un moment de crise et après
13:21 on repart.
13:22 C'est exactement ce qui s'était passé dans les années 90.
13:24 Mais ce qu'on pourrait avoir, et qui irait dans le sens de votre question de départ,
13:29 c'est que oui, il y ait certaines SCPI qui aient un problème de liquidité et donc plus
13:33 de mal à sortir.
13:34 Dans ce cas-là, si on a bien investi en SCPI, c'est-à-dire qu'on n'est pas en train de
13:38 faire des achats et des ventes spéculatives, on est en train de faire un placement long
13:42 terme et un jour on a besoin d'argent.
13:43 Bon, il y a deux protections.
13:45 La première protection, c'est déjà la gestion de patrimoine.
13:49 Normalement, on ne met pas tout en placement long terme, mais déjà tout en placement
13:54 long terme lorsqu'on pourrait avoir besoin à court terme.
13:56 Donc ça, c'est la première protection.
13:58 Et la deuxième protection, c'est évidemment d'acheter un panel de SCPI, ce que de plus
14:03 en plus de gens recommandent, et de diversifier.
14:06 Ça peut être une diversification en fonction des sociétés de gestion, ça peut être en
14:10 fonction des typologies d'investissement, ça peut être en fonction de la catégorie
14:14 d'âge, etc.
14:15 Donc, je ne pense pas que Jérôme non plus veuille dire qu'il n'y aurait jamais un seul
14:20 problème de liquidité de part de SCPI.
14:22 Mais il n'y a pas de sujet global.
14:25 Ce que vous nous dites tous les deux, c'est qu'il n'y a pas de sujet global aujourd'hui.
14:27 Peut-être pour compléter, il faut quand même bien avoir en tête tout le cadre et
14:31 les mécanismes qui sont vraiment considérablement renforcés autour de la gestion de la liquidité
14:37 de ces fonds.
14:38 Donc, quelques points pour rappel.
14:40 Le premier, c'est celui du prix de souscription et de retrait qui est fixé par les sociétés
14:48 de gestion dans une fourchette, plus ou moins 10% autour de la valeur de reconstitution.
14:53 Donc, le prix qu'il faut mettre pour recréer, on va dire, une SCPI comparable.
14:57 Quand vous êtes avec un tunnel comme ça, aussi large, concrètement, ça veut dire
15:02 que les gestionnaires de SCPI ont tout à fait la possibilité d'absorber des variations
15:09 modestes des valeurs du patrimoine immobilier sans pour autant toucher au prix de souscription.
15:17 On va devoir s'arrêter là, Mangui.
15:18 Il y a un autre point que vous vouliez rapidement évoquer sur ce sujet pour bien comprendre.
15:23 Toutes les mécanismes sont bien en place dans les SCPI.
15:28 Les retraits sont remboursés en face de souscription nouvelle qui rentre.
15:34 Je peux vous dire que la dynamique de souscription est toujours élevée.
15:37 Et rappelons-le, même si effectivement, il faut qu'on rende l'antenne, mais les
15:40 SCPI ne font pas appel à de la dette ou très peu comparé au fond dont on parlait au début.
15:44 Des effets de levier de l'ordre de 10 à 20% en général, maximum, au sein des SCPI.
15:50 Merci, messieurs.
15:51 Pardon, désolé, Guy.
15:52 Merci, une prochaine fois.
15:53 Merci, messieurs.
15:54 Merci, Jérôme Grümler.
15:55 Merci, Guy Marti d'avoir été avec nous sur Smart Patrimoine.
15:56 On se retrouve très vite sur Bsmart.
15:58 Merci, Nicolas.
15:59 [Musique]